成都别墅市场调查报告

成都别墅市场调查报告,目录,第一章成都别墅市场概述（宏观）,2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，规定二套房贷款首付不得低于40%；1月21日，国土部指出“保障性住房占住宅用地的比例不得低于70。”4月15日，国务院要求二套住房贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。,一、政策环境分析,2011年1月26日，国务院出台新“国八条”，提出“个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税”；“二套住房贷款首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；“对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地”。2011年3月16日，发改委发布商品房销售明码标价规定，要求“公布房源+明码标价以及相关信息”。自8月开始，多地陆续出台“限购令”。完成保障性住房建设成为2011年房地产政策调控的重心。,2013年2月20日，国务院出台楼市调控“新国五条”。规定二手房交易中个税按个人所得的20%征收。坚决遏制在建在售小产权房。3月31日，成都市房管局公布“成都国五条细则”，提出“确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”。,第一，别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。第二，强制建设保障性住房，将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出来，从而稀释了市场需求总量。第三，限购、限贷对投资客产生致命打击，抑制了投资市场的需求，从而也减少了市场需求总量。第四，政策打压使得别墅成为稀缺性产品，从另一方面刺激了市场需求。这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。第五，国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市，促使房价回归理性。国家和地方政府调控的目的，是抑制房价过快上涨，促使房地产行业健康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是，投资性客户减少。,结论,二、板块分布情况,目前，成都别墅主要集中分布在六大板块：青城山-都江堰、牧马山、南延线、龙泉、温江和城北板块。,城北板块,温江板块,都江堰-青城山板块天然的养生、度假别墅区代表别墅：置信芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖小院青城牧马山板块纯粹的别墅住宅区代表别墅：龙湖长桥郡、置信牧山丽景、华新锦绣尚郡、三盛翡俪山、恒大金碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅南延线板块成都别墅的标杆代表别墅：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、三利福邸龙泉板块独一无二的山水别墅代表别墅：中粮御岭湾、东山国际传世家宝、桃源铭城西板块中产阶级的青睐之地代表别墅：芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海央墅、中海龙湾半岛、今日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科金域西岭城北板块别墅中的后起之秀代表别墅：保利公园198、蓝光观岭、万科双水岸、香洲半岛,第二章成都别墅供销分析（中观）,2013年，成都别墅累计成交130.58万，成交面积同比增长10.3%。总体仍低于2011年的水平（141.24万）；新增供应142.52万，同比下降11.1%。2013年，成都别墅年末总存量约343.87万，同比增长4%。截至2013年12月31日，备案口径下成都别墅存量总套数突破10000套，为最近三年来之最，去化压力增大。2013年，成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅，备案成交均价为12467.87元/。呈现出“量价齐升”的态势。,一、2013年成都别墅供销情况,二、主城区、近郊、远郊成交情况,2013年，成都主城区别墅累计成交82855.77，约占总成交面积的7.6%。高新区和锦江区领先于金牛区近1倍，成华区无别墅项目在售。备案均价同比涨幅超过14%。,主城区,2013年成都主城区别墅备案面积统计表,2013年，成都近郊别墅累计成交66.48万，约占总成交面积的62.0%。双流、温江两区仍是主力市场，其中双流县约相当于温江区的3.75倍。新都、龙泉、郫县的别墅成交面积全部在10万以下，其中郫县成交总面积约3.33万，同比下跌超过20%。,2013年成都近郊别墅备案面积排行榜,近郊,2013年，成都远郊别墅累计成交32.78万，约占总成交面积的30.4%。牧马山板块仍是一马当先，新津县以13.12万的成交面积排名远郊第一，成交面积同比小幅下降6.5%。青城山板块可谓“惨淡”，都江堰市全年成交仅6.62万，崇州市全年成交仅0.57万，整个青城山板块同比下降46.4%。总体而言，2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”，即便卖得最好的项目，全年备案总金额也未超过9个亿，离2011年时的辉煌已经渐行渐远。,远郊,2013年成都远郊别墅备案面积排行榜,2013年成都别墅项目备案面积TOP20,2013年，成都别墅项目备案销售面积前20强累计65.68万，占别墅销售总面积的50.3%。,2013年成都别墅项目备案金额TOP20,备案总金额在4亿元以上的项目共7个，其余13个项目的备案总金额皆在2-3亿元之间。4亿元已成为别墅项目年销售额的分水岭。,2013年成都别墅项目备案均价TOP20,2013年成都独栋别墅备案面积TOP20,近郊、远郊的项目各占10个。多数项目的套均面积集中分布在200-600之间，其中套均面积在200-400之间的项目为10个，套均面积在400-600之间的项目为5个。,2013年成都联排别墅备案面积排行榜TOP20,从区位来看，有9个项目位于城南，几乎占到一半。其中，牧马山板块的项目有4个，且体量较大、销售时间较长。从销售面积来看，排在前9名的项目的差距极小，足见联排别墅市场竞争激烈。除“欧香小镇”套均面积超过500、“蓝光观岭”套均面积低于150外，其余18个项目的套均面积皆在200-400之间，其中套均面积在200-300之间的项目有10个，套均面积在300-400之间的项目有8个。,2013年成都叠拼别墅备案面积TOP20,叠拼别墅物业的套均面积大致分布在100-350之间。其中，套均面积在150-250之间的项目仅有4个，其它12个项目的套均面积则分别位于100-150和250-350两个区间段内。这两个分布波峰，大致代表了纯度假型别墅和城市叠拼别墅的畅销面积段区间。,第三章成都区域别墅分析（微观）,南延线板块,成新蒲沿线,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线别墅类型分析图,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线独栋别墅面积分析图,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线联排、双拼别墅面积分析图,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线叠拼别墅面积分析图,南延线、牧马山板块及成新蒲沿线别墅价格区间图（单位：元/）,总结,根据对南延线、牧马山及成新蒲沿线的别墅产品进行抽样调查后的分析结果，得出如下结论：从别墅类型来看，联排和独栋占了大半壁江山，次则为双拼，叠拼居末。从分布区域来看，独栋别墅主要分布在近郊，联排、双拼和叠拼主要份布在远郊。从别墅面积来看，独栋别墅面积区间集中在350-400以上；联排、双拼别墅面积区间集中在280-360；叠拼别墅面积区间集中在150以下。从销售价格来看，联排别墅价格区间集中在8000-10000元/；独栋别墅价格区间集中在10000-12000元/。,南延线麓山板块和牧马山板块是成都近郊别墅的代表区域。其共性是：产品主力面积区间在200-400；均价在12000元/以上；联排和独栋别墅最为畅销；购买动因都是作为第一居所或1.5居所。由于牧马山长时间、大规模的开发，已经消化了大部分的客群，所以目前成交率开始走低。如今所剩房源主要是大独栋别墅。,城北板块,基本信息,小结,城北是一个相对落后的城区，然而在“北改”的推动下，该区域正在迅速升级。由于综合配套成熟，交通区位优越，目前整个城北（含新都区）的商业和住宅价格几乎与其余城区相差无几。目前城北别墅的均价为11000元/左右，稍低于城南和城西；在户型面积方面也没有表现出明显的不同；在区域特征方面也难做到麓山、牧马山的纯粹，但其潜力不容小觑，毕竟截走了不少客流。,都江堰-青城山板块,自2010年以来，青城山板块供销比就一直维持在1.6:1的高位，年平均去化量约8-9万，明显供大于求；单盘去化最快约40000/年。2011年成交持续下滑，年均去化约8.35万，单盘年均去化不足1万。2011年板块销售冠军为中信云栖谷，单盘去化超过4万，约占板块总量50%。,一、市场容量分析,二、产品总价区间分析,2011年，都江堰-青城山板块公寓50-80万元/套，洋房120-150万元/套，叠拼80-120万元/套，联排150-200万元/套，独栋及双拼300-500万元/套。,2011年各产品类型各总价段成交套数,54,三、典型项目指标对比,四、别墅个案分析,乐活原乡,本项目是崇州建设房地产开发有限公司为都市人打造的即休闲、度假、养生、养老、运动、健康、投资于一体的综合性项目。,青城顶尚国际度假区（联建房）,该项目是青城山震后首个大型联建社区。位于都江堰市青城山镇味江村十二组，青城后山圣母洞风景区，正观后山著名景点-金鞭岩。距成都市中心68公里，70分钟车程。项目占地约100亩，依山错落而建，由3层楼住宅和一个星级酒店组成，户型面积区间3795。项目总占地500余亩，建筑面积3.5万平米，总户数约400户。建筑包括叠拼、联排、双拼、独栋。面积区间65-240平米，100平米左右联排为主。,珠江天生墅,产品形态：,别墅、联排、双拼,核心优势：,1、位于世界文化遗产青城山脚下的山地别墅2、2面环水的半岛式纯别墅3、珠江的城西战略正在全面开花4、主打小户多功能概念，加入如SPA等噱头。,竞争分析：,1、项目采用低价策略进入市场，吸引了部分客户。2、双拼，地上180，下沉空间80，上四房二厅四卫，地下一休闲厅一房一SPA房一卫；3、联排：地上约90，下沉空间40，二房二厅三卫，地下一休闲厅一SPA房一卫；,销售状况：,总占地面积：94000平米总建筑面积：68000平米总户数：458户,起价8500元/均价9500元/最高价13000元/开盘阶段销售良好，后期逐渐走弱,户型设计：双拼别墅地上三层180地下一层80（前后入户，采光通透，私家花园前后呼应）；联排别墅地上三层90，地下一层40（小户型，大空间，拥有独栋别墅的品质）,基本指标：超级大盘，强调资源、原野景观的度假型高端别墅项目,香颂湖国际社区,项目规划：独栋、双拼、联排、洋房四种物业形态；组团式分期开发，商业分块集中布局；引水挖渠，每个组团均可亲水。,集中性商业+酒店（95亩）,幼儿园,艺术中心,社区配套商业+会所+高尔夫推杆练习球场,30000自然湖泊,户型设计：主推联排与独栋，各产品线中联排走量最多,销售情况&客户情况：2009年6月首批次开盘，目前剩余在售产品主要为群岛独栋悦湖岛,销售情况：1期已交房，目前在售228-470平方米亲水独栋，总价4462000万元/套；约138-177平方米联排，总价约130余万元/套起；94-140平方米洋房，总价70万元/套起。客户情况：成都客户为主，以度假为主要购房目的；目前购房客户，多看重项目良好的景观资源；,基本指标：由中铁打造的东南亚风情MINI度假别墅,中铁水印青城,项目规划：包括类独栋、联排、叠拼、合院、洋房四种物业形态，以洋房产品为主，建筑密度较高；项目内借地势高差打造水系进行组团式开发,会所+商业,独栋,洋房,合院,户型设计：洋房以43-68为主，叠拼以60-85户型为主，合院以160为主，赠送面积大，面积段总价段控制合理是其产品优势,套一洋房43,套二洋房66,合院：92,合院：119,销售情况&客户情况：2011年7月项目首批次开盘，目前已推出洋房（精装）、叠拼（精装）和合院，由于项目在区域内无明显产品优势，加上展示性和推广营销力度较弱，走量欠佳。,销售情况：目前在售1期；在售洋房、叠拼以及别墅现房，在售房源面积40-120，均价10500元/平方米，目前一次性付款优惠5%，按揭付款优惠3%，所在区域房产开发相对较弱，产品虽较好控制了总价，但在青城山板块内同质化严重，无明显优势加上营销推广不利，走量欠佳；客户情况：成都客户为主，以度假为主要购房目的；,置信芙蓉青城,从2010年1月销售至今，共销售面积8081.19，销售套数75套，月均1.75套，目前销售均价13900元/。现存量250套左右，面积12000左右。,青城山房,从2010年1月销售至今，共销售面积约15000，销售套数106套，月均2.26套，均价16000元/。,中信云栖谷,户型设计：独栋以220-300产品为主，叠拼以70-170为主；,销售情况：2011年整体成交约4万，是青城山板块的销量冠军。客户以成都度假型客户为主，但都江堰本地客户、中信资源型客户也占据较大比例。,销售情况：1，2期已交房，目前在售3期，4期；独栋13500-16000元/，临河20000元/以上，联排叠拼10000-11000元/,客户情况：成都客户为主，以度假为主要购房目的，占比约5成；因位于都江堰新城内，都江堰本地客户约占2成比例；中信自身客户资源较多，该类客户与品牌追随性客户也占据一定比例；,基本指标：青城山版块内最先启动的项目之一，中式院落型别墅，靠近东软学院与太平镇，居住氛围最为浓厚。,上善栖,户型设计：产品设计上以经济型叠拼和洋房为主，保证舒适性的同时进行总价控制，89-106的洋房是主力销售产品,一楼独立入户,天井设计,三楼跃层,78,销售情况&客户情况：2期产品面积段较1期缩小，目前因总价控制较好、实景展示面佳、项目居住氛围相对较浓等原因，成交良好。客户仍以成都的度假型客户为主，其中老带新占据较大的比例,销售情况：1期已交房，目前在售3期；独栋约4万/，叠拼21000-28000元/，洋房13000-15000元/（叠拼与洋房为厨卫精装）,客户情况：成都客户为主，以度假为主要购房目的；大连青岛等地的品牌追随性客户也占据一定的比例；项目老客户维护较好，目前老带新成交的比例较大；,基本指标：龙湖地产打造的首席高端精装度假别墅,龙湖小院青城,项目规划：项目包括独栋、独院、叠院三种物业形态，楼栋间植物层次丰富，增加绿化感染力的同时遮挡楼栋间视线，一定程度上增加了楼栋私密性；商业体量少，配套相对不足。,1期1批次,户型设计：叠院以实得85-98套二产品为主，独院以实得202户型为主。赠送面积大，独门独院，南北通透是户型设计的典型优势。,在售楼盘面积构成图,在售楼盘成交面积图,五、结论,2013年是都江堰-青城山板块别墅成交量最为惨淡的一年，全年仅成交6.62万，成交量萎缩近一半；现仍有存量311658万，按照目前的销售速度计算，至少还需要5年才能消化完。在近三年中，都江堰-青城山板块销售最好的项