投资收益分析YlongPPT课件

商务商业核心规划CoreParcel,低碳示范街区：绿色屋顶面积率，雨水回用设施，透水铺装率，建筑节能指标，可再生能源/清洁能源需求比例,报告衔接处,商务商业核心规划CoreParcel,-投资收益测算分析,商务商业核心规划CoreParcel,-投资收益测算分析,项目概况：位于漕河泾开发区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT办公楼。为了保证充分的现金流，建议该项目的办公楼和商铺全售。,销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额24.81亿元+2.08亿元26.89亿元,方案一,商务商业核心规划CoreParcel,-投资估算分析,投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。,商务商业核心规划CoreParcel,-经济收益分析,方案建议：资金全部贷款，办公和商业全部出售，以保证现金流的充沛,经济收益表：,通过投资估算表及经济收益表，我们可以制出该项目的先进流量表。,商务商业核心规划CoreParcel,-现金流量表,在现金流量表中，项目税前利润为63676万元，税前利润率为33.14，其中初始资本全部从银行贷款，从财务成本上看可行。当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为48.07%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。,商务商业核心规划CoreParcel,现金流量表-净现金和累计现金流量,商务商业核心规划CoreParcel,方案一综述,土地获得的成本，是参考ECHarris给出的保守数据来估算；为了保证充分的现金流，建议该项目的办公楼和商铺全售；项目总成本19.21亿元，总收入26.89亿元，税前利润6.37亿元，投资利润率33.14%，项目运营周期为5年；净现值（NPV）为3.46亿（净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质）；内部收益率（IRR）为48.07%（一般20%作为项目安全度的临界点，越高表示项目越优质），表明该方案较好。,商务商业核心规划CoreParcel,-投资收益测算分析,项目概况：位于漕河泾开发区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT办公楼。从长期管理方便的角度，该项目的办公楼和商铺全部出租。,出租收入合计（20年）：办公楼总销金额+商铺总销金额24.24亿元+4.51亿元28.75亿元,方案二,商务商业核心规划CoreParcel,办公租金收入计算,本案办公楼租金=3元/平方米/天（建筑面积）,项目甲级办公楼面积为99250平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2018年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：,各年预期租金当前平均租金（13%）2012年（13%）2013年（13%）2014年（13%）2032年,从2018年开始，未来20年的写字楼租金收益为24.24亿元。同理可得商业出租的收益4.51亿元。,商务商业核心规划CoreParcel,-经济收益分析,方案建议：资金全部贷款，办公和商业全部出租,经济收益表：,通过投资估算表及经济收益表，我们可以制出该项目的先进流量表。,商务商业核心规划CoreParcel,-现金流量表,在现金流量表中，项目税前利润为45028万元，税前利润率为15.55，其中初始资本全部从银行贷款，从财务成本上看可行。当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为51.26%，净现值(NPV)为6553，该方案可行。,商务商业核心规划CoreParcel,现金流量表-净现金和累计现金流量,商务商业核心规划CoreParcel,方案二综述,土地获得的成本，是参考ECHarris给出的保守数据来估算；从长期管理方便的角度，该项目的办公楼和商铺全部出租。；项目总成本242517亿元，总收入287545亿元，税前利润4.50亿元，投资利润率33.14%，项目运营周期为20年；净现值（NPV）为6553万（净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质）；内部收益率（IRR）为51.26%（一般20%作为项目安全度的临界点，越高表示项目越优质），表明该方案较好。,商务商业核心规划CoreParcel,方案一和方案二比较,方案一和方案二都是比较好的方案，NPV都为正，IRR都高于20%；方案一优于方案二，因为方案一利润率为33.14%，高于方案二，另外方案一的NPV为34635，高于方案二；方案一需要从银行贷款14.61亿元，方案二需要甲方出资8亿元，同时从银行贷款6.62亿元；,商务商业核心规划CoreParcel,附：几个专业术语的解释,NPV：,IRR：,折现率：,比如，有物品A，准备一年后出售，可估计卖到115元，现决定立马出售，那么A只能卖出100元，也就是说一年后出售的物品A折现到今年出售，损失了15元，折现率可粗略计作15%。（折现率就是1年后到期的资金折算为现值时所损失的数值，以百分数计。）相对于卖方而言，希望折现率越低越好，未来收益折现成目前价值损耗的利益越少越好；而作为买方，则相反。（房地产投资行业一般折现率取8%-15%，折现率肯定比一年定期的国债利率高，因为国债利率可定义为无风险报酬率。而折现率基本可看作是报酬率的反过程。）,又称净现值，是基于折现率基础上，对未来各年的净现金流量折现后的价值总和，减去初始投资额的价值差。对于一个投资项目而言，净现值为正，表示