EHSP-029绿色建筑设施运营管理程序

文件名称绿色建筑设施运营管理程序页 次1/2文件编号EHSP-029生效日期版本/修改A/11. 目的为了贯彻执行节约资源和保护环境的国家技术经济证词，推进科持续发展，契合生态城绿色环保理念，规范国家动漫园园区楼宇绿色建设设施运营方法，提高绿色建筑设施及绿色可再生能源利用率，降低园区入住企业经营成本，特制定本程序2. 范围本程序适用于国家动漫园园区内绿色建筑设施运营及管理。术语与定义3.1透水砖及雨水回收系统透水砖具有良好的透水、透气性能，可使雨水迅速渗入地下，补充土壤水和地下水，保持土壤湿度，改善城市地面植物和土壤微生物的生存条件。同时可吸收水分与热量，调节地表局部空间的温湿度，对调节城市小气候、缓解城市热岛效应有较大的作用。通过透水砖与雨水收集渠的联合使用可实现雨水的收集，国家动漫园动漫大厦透水砖铺设率达到78%以上。3.2呼吸式玻璃幕墙呼吸幕墙内外幕墙之间形成一个相对封闭的空间。其下部有进风口，上部有排风口，可控制空气在其间流动状态。设有可控制的进风口、排风口、遮阳板和百叶等。双层幕墙之间的空气可有序流动和交换，以抵制天气的变化降低空调能耗并提高隔声能力。3.3导光筒导光筒是通过外置的采光罩收集太阳光和自然光，然后传输给管道，通过管道内漫射装置把集中的太阳光束打散，均匀地分布在室内。3.4太阳能光伏发电是利用太阳电池半导体材料的光伏效应，将太阳光辐射能直接转换为电能的一种新型发电系统，有独立运行和并网运行两种方式。3.5屋顶太阳能热水器冷水通过管道进入太阳能热水器内，经过集热板，集热板能收集太阳能，将太阳能转化为热能，然后把冷水加热。由于冷水的比重比热水的比重大，热水会自动往上升，然后形成一个循环动力，水就在集热板那逐渐升温，达到一定温度后就能进入储热水箱，需要热水的时候就能供应热水。3.6热泵式溶液调湿新风机组热泵式溶液调湿新风机组是一种以调湿溶液为工质的空气处理设备。该机组采用先进的溶液调湿技术，通过溶液向空气吸收或释放水分，实现对空气湿度的调节。热泵式溶液调湿新风机组不是普通意义上的新风机组，它是集冷热源、全热回收段、空气加湿、除湿处理段、过滤段、风机段为一体的新风处理设备，具备对空气冷却、除湿、加热、加湿、净化等多种功能，独立运行即可满足全年新风处理要求。4.3. 职责3.1 企业服务部负责对管辖范围内楼宇绿色建筑设施、设备进行统计，对绿色建设设施设备设计理念、运营方法进行收集，并督促相关单位正确使用相关设施设备。负责组织开展管辖楼宇绿色建筑评价工作。3.2 楼宇物业管理公司负责对相关设施设备进行运营管理。3.3生态城能源公司负责对园区内屋顶太能能光伏发电设施设备进行日常养护，负责光伏设备的楼宇并网使用。4. 绿色建筑设施评价认证4.1企业服务部负责组织楼宇物业公司对绿色建设设施开展接管验收工作；楼宇物业公司应对相关设施设备进行全面检查，以确保设施设备正常使用，绿色建设设施现场查验参考绿色建筑设施承接查验资料清单；4.2企业服务部在完成设施设备接管验收后应组织开展绿色建设设施评价工作；5. 绿色建筑设施运营5.1透水砖及雨水回收系统管理5.1.1透水砖具有良好的透水、透气性能，可使雨水迅速渗入地下，补充土壤水和地下水，保持土壤湿度，改善城市地面植物和土壤微生物的生存条件。同时可吸收水分与热量，调节地表局部空间的温湿度，对调节城市小气候、缓解城市热岛效应有较大的作用。通过透水砖与雨水收集渠的联合使用可实现雨水的收集，国家动漫园动漫大厦透水砖铺设率达到78%以上。5.1.2生态城市政景观公司负责对园区透水砖敷设道路的养护工作，发现砖体破损应及时维修；4.1 企业服务部负责对管辖范围内楼宇绿色建筑设施、设备进行统计，对绿色建设设施设备设计理念、运营方法进行收集，并督促相关单位正确使用相关设施设备。负责组织开展管辖楼宇绿色建筑评价工作。4.2 楼宇物业管理公司负责对相关设施设备进行运营管理。4.3生态城能源公司负责对园区内屋顶太能能光伏发电设施设备进行日常养护，负责光伏设备的楼宇并网使用。程序内容6. 5.1绿色建筑设施评价认证5.1.1企业服务部负责组织楼宇物业公司对绿色建设设施开展接管验收工作；楼宇物业公司应对相关设施设备进行全面检查，以确保设施设备正常使用，绿色建设设施现场查验参考绿色建筑设施承接查验资料清单；5.1.2企业服务部在完成设施设备接管验收后应组织开展绿色建设设施评价工作。7. 5.2绿色建筑设施运营5.2.1透水砖及雨水回收系统管理5.2.1.1生态城市政景观公司负责对园区透水砖敷设道路的养护工作，发现砖体破损应及时维修。5.2.1.32生态城环保公司负责园区内公共区域（非楼宇管理红线）透水砖卫生清洁工作，每天清扫路面，每半月至少进行一次机扫，每月至少进行一次水扫作业，以保证路面清洁，砖体透水性良好。；5.2.1.43楼宇物业公司应对管辖范围内路面进行管理，严禁超重车辆进入路面，严禁在路面上堆放杂物。；5.2.2呼吸式玻璃幕墙管理5.2.2.1呼吸幕墙内外幕墙之间形成一个相对封闭的空间。其下部有进风口，上部有排风口，可控制空气在其间流动状态。设有可控制的进风口、排风口、遮阳板和百叶等。双层幕墙之间的空气可有序流动和交换，以抵制天气的变化降低空调能耗并提高隔声能力。5.2.2楼宇物业公司应定期清理幕墙玻璃及百叶窗卫生，保障通风透光效果良好。；5.2.2.23楼宇物业公司应根据室外温度调整幕墙室内窗户开启、幕墙窗帘升降情况，以确保室内空气流通及温度控制。；5.2.42.3楼宇物业公司应根据室内外温差开启空调，空调温度设置在合理范围内。；5.32.52.4企业服务部应向使用呼吸式玻璃幕墙区域的客户做好设施设备使用告知工作。；5.2.3导光筒管理5.2.3.1导光筒是通过外置的采光罩收集太阳光和自然光，然后传输给管道，通过管道内漫射装置把集中的太阳光束打散，均匀地分布在室内。5.3.2楼宇物业公司应每周清洁外置采光罩，以确保光线的有效收集；5.2.3.32楼宇物业公司应对设置导光筒区域照明进行分时段、分照度开启，确保电能的有效节约；5.2.3.43企业服务部应向使用导光筒区域的客户做好设施设备使用告知工作；5.2.4屋顶光伏太阳能发电5.2.4.1生态城能源公司负责楼宇屋顶光伏太阳能电池板安装施工、运营养护工作，能源公司应定期对太阳能电池板表面进行清洁，以确保其正常使用。；5.2.4.2楼宇物业公司应配合能源公司对太阳能电池板管理，物业公司在电能选择上优先使用光伏太阳能电源。；5.2.4.3企业服务部负责与能源公司进行太阳能电源费用结算工作。5.2.5屋顶太阳能热水器使用5.2.5.1楼宇物业公司负责对屋顶太阳能热水器进行管理，确保热水器的正常使用。；5.2.5.2楼宇物业公司应定期清洁热水器表面卫生，确保光照效果良好。；5.2.5.3楼宇餐厅、卫生间等公共区域热水使用单位应优先使用太能能热水器热水，对于水温要求较高的部位应考虑使用太能能热水进行二次加热利用。；5.2.5.4企业服务部应对使用太阳能热水的单位进行告知。；5.2.6屋顶绿化管理5.52.6.1楼宇物业公司保洁部应定期清理屋顶绿化面卫生，确保绿化草坪（塑料）清洁。；5.5.22.6.2物业工程部应对破损草坪及时维修。；5.2.7空调及可再生能源利用管理5.2.7.1生态城能源公司负责园区内各楼宇的空调冷媒供应工作。；5.2.7.12生态城能源公司园区能源站应对地源热泵、夜间储能罐、溶液机组、太阳能玻璃板进行养护工作。；5.2.8热泵式溶液调湿新风机组管理5.2.8.1物业工程部负责热泵式溶液调湿新风机组运行操作，企业服务部定期检查热泵式溶液调湿新风机组操作规程执行情况。5.2.8.2物业工程部定期对机组进行养护工作，确保机组正常运行，安全保护装置灵活可靠，各项参数符合要求。机组运行操作管理参照执行中央空调运行管理制度。5.2.8.3各项参数效果考察参照执行GB/T 27943-2011热泵式热回收型溶液调湿新风机组。5.2.9楼宇物业运营节能减排管理要求执行楼宇物业运营节能减排方案。6. 相关文件绿色建筑设施承接查验资料清单中央空调运行管理制度楼宇物业运营节能减排方案7. 相关记录无 绿色建筑设施承接查验资料清单序号核查项目注意事项对应条文1竣工建筑与设计图纸是否吻合，是否新增其它光源。如果有新增景观照明，则应对其的光污染进行论证分析，出具相关证明材料说明不会造成夜间光污染5.1.3不对周边建筑物带来光污染，不影响周围居住建筑的日照要求。2分步落实：1）区域内有无污染源；2）如有污染源，环保措施落实情况及措施有效性污染源包括固体、污废水和废气、噪声等。请确保污染源得到有效处理，或采取相关措施进行有效预防。5.1.4场地内无排放超标的污染源。3屋顶绿化、垂直绿化等应用：屋顶绿化核查可绿化面积、绿化类型及面积；垂直绿化核查绿化面积和位置5.1.8合理采用屋顶绿化、垂直绿化等方式。4植被情况是否采用乡土植物，以及是否种植了乔灌木，种植的位置和数量5.1.9绿化物种选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，且采用包含乔、灌木的复层绿化。6围护结构按图施工情况、破损、改造情况及效果等，必要时可要求提供现场实测报告。外墙、屋面及窗户幕墙的做法是否与设计图纸一致，建议施工过程中拍照记录保温做法5.2.1围护结构热工性能指标符合国家和地方公共建筑节能标准的有关规定。7是否选用电热源系统机房内不得有电锅炉等设备5.2.3不采用电热锅炉、电热水器作为直接采暖和空气调节系统的热源。8是否分项计量逐次核查分项计量表，表计负责的支路，计量的分项能耗情况，查看分项计量表的逐月记录5.2.5新建公共建筑，冷热源、输配系统和照明等各部分能耗进行独立分项计算。5.2.15改建和扩建的公共建筑，冷热源、输配系统和照明等各部分能耗进行独立分项计量。9新风预热（或预冷）系统运行情况 （新风、排风风路是否通畅、过滤器是否定期维护等）如果是冬夏季，则必须保证热回收系统的有效运行；如果是过渡季节，则应有旁通，以避免增加不必要的阻力。5.2.10利用排风对新风进行预热（或预冷）处理，降低新风负荷。10部分负荷调节措施是否根据室外温度的变化进行调节，如主机、水泵等设备的台数调节，查看主机和水泵的运行记录，不同季节的冷冻水出水温度情况5.2.12建筑物处于部分冷热负荷时和仅部分空间使用时，采取有效措施节约通风空调系统能耗。11节能设备使用情况现场核查设备铭牌及产品说明书的参数，确保效率等数据与图纸及计算书一致5.2.13采用节能设备与系统。通风空调系统风机的单位风量耗功率和冷热水系统的输送能效比符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189第5.3.26、5.3.27条的规定12是否按设计安装运行核查可再生能源的正常运行情况，以及发的电是否与设计一致，是否满足2%的要求？太阳能热水系统是否与设计情况一致，能否保证10%的要求5.2.18 根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能、地热能等可再生能源，可再生能源产生的热水量不低于建筑生活热水消耗量的10%，或可再生能源发电量不低于建筑用电量的2%。13是否按设计安装运行安装的灯具是否与设计一致，采用的灯具是否节能灯具，照明控制是否与设计一致，以及是否正常运行5.2.19各房间或场所的照明功率密度值不高于现行国家标准建筑照明设计标准GB50034规定的目标值。14水系统规划方案落实情况是否落实了规划方案中涉及到的项目，如完善合理的给排水系统、排水系统是否通畅，是否采用节水器具，非传统水源落实情况，浇灌、景观用水是否采用非传统水源，分项水表的位置，逐月的用水记录、水质检测数据5.3.1 在方案、规划阶段制定水系统方案，统筹、综合利用各种水资源15供水、排水系统设置情况核查管材、管道附件及给水泵等设备供水系统是否采用变频水泵用水器具前的水压污水排放是否畅通雨水排放渠道，渗透措施5.3.2设置合理、完善的供水、排水系统16水系统设备、材料应用情况（管材、管件、阀门、设备和水表的安装使用情况）5.3.3采取有效措施避免管网漏损17是否使用节水器具实际的节水产品是否与设计图纸中一致，节水产品能否正常使用5.3.4建筑内卫生器具合理选用节水器具18非传统水源水质保障措施落实情况：水质处理措施、储存及输配系统控制措施（倒流措施、独立管网、管道标识）水质监测结果，非传统水源补水管是否有倒流防污隔断阀，中水管道是否用绿色表示5.3.5使用非传统水源时，采取用水安全保障措施，且不对人提体健康与周围环境产生不良影响19非传统水源使用情况（非传统水源水表及自来水补水水表的设置与计量情况水表的逐月用水量记录查看水表的计量结果，绿化、景观、洗车是否采用非传统水源，非传统水源利用率是否可以达到相应比例要求5.3.7绿化、景观、洗车等用水采用非传统水源5.3.9非饮用水采用再生水时，利用附近集中再生水厂的再生水；或通过技术经济比较，合理选择其他再生水水源和处理技术5.3.10按用途设置用水计量水表5.3.11办公楼、商场类建筑中非传统水源利用率不低于20%、旅馆类建筑不低于15%以上。5.3.12办公楼、商场类建筑中非传统水源利用率不低于40%、旅馆类建筑不低于25%。20绿化灌溉方式是否采用了喷灌、滴灌、渗灌、管灌等节水灌溉方式5.3.8绿化灌溉采用喷灌、微灌等节水高效灌溉方式21装饰性构件、女儿墙高度与竣工图和计算书的一致性装饰性构件的设置情况，女儿墙高度5.4.2建筑造型要素简约，无大量装饰性构件22灵活隔断室内空间的灵活隔断情况5.4.9办公、商场类建筑室内采用灵活隔断，减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生。23热桥附近有否结露、发霉现象5.5.2建筑围护结构内部和表面无结露、发霉现象。24新风设备运行状况核查新风机组的检验报告、风量和压力是否与设计一致，能否满足使用要求。核查设备的运行记录，出风温度等参数5.5.3采用集中空调的建筑，新风量符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB50189中的设计要求.25照明质量现场核实照明能否满足视觉舒适要求，有无眩光5.5.6建筑室内照度、统一眩光值、一般显色指数等指标满足现行国家标准建筑照明设计标准GB50034中的有关要求。26空调末端可调情况核查末端设备的独立开启、温湿度调节功能5.5.8室内采用调节方便、可提高人员舒适性的空调末端27空间布局、减少噪声干扰措施是否将噪音较大的设备放置在远离主要功能空间的地方，机房内是否采取了贴吸声材料、减震垫、消声器等装置5.5.10建筑平面布局和空间功能安排合理，减少相邻空间的噪声干扰以及外界噪声对室内的影响28无障碍设施情况核查入口是否有残疾人坡道，建筑内是否设置有无障碍卫生间，无障碍电梯等设施5.5.12建筑入口和主要活动空间设有无障碍设施29可调节外遮阳情况是否设置了可调节外遮阳，外遮阳是否可调，是否与设计一致，是否能正常运行5.5.13采用可调节外遮阳，改善室内热环境30采光改善措施核查是否设置了反光板、采光顶、导光筒等设施，现场感受自然采光的改善情况。5.5.15采用合理措施改善室内或地下空间的自然采光效果31物业的资源节约与绿化管理情况核查物业的管理制度（物业管理合同中是否有资源节约及绿化管理的相关规定）5.6.1制定并实施节能、节水等资源节约与绿化管理制度32废气、废水污染源及其处理情况核查物业的管理制度，运行后的检测报告5.6.2建筑运行过程中无不达标废气、废水排放33废弃物处理情况核查物业的管理制度，运行后的检测报告5.6.3分类收集和处理废弃物，且收集和处理过程中无二次污染34公共设施（管井、公共设备及管道等）设置在公共部位5.6.6设备、管道的设置便于维修、改造和更换35智能化系统是否功能完善，运行是否安全可靠核查建筑的智能化系统是否与设计一致，以及系统的正常运行情况5.6.8建筑智能化系统定位合理，信息网络系统功能完善36设计落实情况，是否可靠运行现场抽查检测空气温湿度传感器、冷热水温度的准确度5.6.9建筑通风、空调、照明等设备自动监控系统技术合理，系统高效运营楼宇物业运营节能减排方案结合实际特点，环保节能管理是项目的一个重点工作。这与我司注重合作的长远性、安全性、环保性理念不谋而合，我司创建伊始即积极引入ISO14001环境管理体系，依照公司，依照公司“遵环保法规，养文明习惯；守科学规律，察污染隐患；还蓝天碧水，造后世福荫。”的环境管理方针和目标来控制日常各项管理服务活动，以期达到良好的环境绩效。 办公室1、 通过使用网上办公系统及相关管理软件，减少纸张的使用，尽量使用电子文档。纸张使用要求一页白纸两面用。2、利用宣传栏，宣传节电节水常识，公布实际工作、生活中存在的各类浪费现象和浪费行为，以此促进全体人员的节能意识及节能方法，尽可能减少各类浪费行为。3、在征得业主同意的前提下，在所有办公室空调控制开关上粘贴温馨提示：“空调每调高1，可节能8%。请于下班前半小时关闭空调”。4、环保型清洁设备和药剂的使用我司一直致力于打造“科技型”服务，改变“劳动密集型”行业的传统认识，采用国内先进、环保型清洁设备和化学药剂在提大幅提高工作新率和效果的基础上，降低人工投入和环境污染。经过多年物业管理中对各种清洁设备、药剂的调研和实际使用，选择与世界知名清洁用品庄臣公司联手。所使用的清洁用品具有以下特点：1）增强的生物降解能力；2）实施现场环境安全；3）较低的环保安全成本；4）符合水处理要求；5）提高的再生能力。各项服务工作保证低噪音运转、高效率作业、现场无异味、作业后无污染。 5、作业过程中的环保节能措施1） 保洁人员工作过程中随时检查水、电开关、阀门的状态，做到随手关闭漏关的灯、水龙头，发现故障，及时通知维修部进行维修。2） 为了增强各级人员的节水意识，最大限度地减少用水过程中的浪费现象，在征得客户同意的前提下，在各楼层的主要用水区域，如浴室、洗水间均悬挂或张贴不同类型的节水宣传标示，通过营造节约用水的环境氛围来提醒用水者养成科学文明的生活习惯，以此从根本上控制水资源浪费的源头。3） 采用二次用水法及多级用水法，使作业过程中使用的水资源最大限度地发挥其使用功能，以此减少水资源的使用量，最大程度地实现节约用水的目标。例如：在进行清扫保洁的过程中，通过制订有效的节水型保洁作业流程，使轻度的保洁作业在先，重度的保洁作业在后。 秩序维护部1、 根据制定的开关灯方案，在日常巡逻过程中，对公共区域照明灯进行开关管理。例如：走廊灯开关为3个，可关闭一个，相关区域的灯可关闭一半数量。2、 非工作时段，发现办公室有灯未关或办公设备未关闭，敲门确认，如非有办公人员加班，应在办公室门口张贴提示：“尊敬的XXX室工作人员，您于X月X日下班后，未关闭照明（办公设备）电源。为有效的控制耗电量达到节能降耗的目标，建议您下班后关闭室内电源。”3、 巡视过程，注意水、电开关、阀门的状态，做到随手关闭漏关的灯、水龙头，发现故障，及时通知维修部进行维修。 节水措施（1）统计所有用水设备并制定巡检计划（2）主要用水区域张贴“节水宣传标识”（3）采用二次用水法及多级用水法（4）各部门人员切实做到“义务节能员、义务宣传员和义务报修员”（5）控制保洁员清洁保洁作业用水，循环用水 综合节约措施（1）尽可能“修旧利废”为了切实履行我司倡导的“争做客户红管家”的理念，我们要求维修人员在实际作业过程中尽可能地通过修旧利废来降低和减少相关的维修费用和资源支出。（2）严格跟进