物业法律知识讲座PPT课件

-,1,法律基础知识,-,2,第一节法学基础知识,一、法的概念及特征法，又称法律。广义的法是指国家制定或认可的并由国家强制力保证实施的各种规范性文件的总称。包括宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章等。狭义的法：法律。,-,3,第一节法学基础知识,法有以下四个特征：（一）法是一种特殊的社会规范（二）法是国家制定或认可的社会规范（三）法是规定了人们权利和义务的社会规范（四）法是由国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范,-,4,第一节法学基础知识,二、法的分类（一）法的历史类型：奴隶制类型的法；封建性类型的法；资本主义类型的法；社会主义类型的法（二）法系。大陆法系，英美法系（三）法的形式分类国内法和国际法；根本法和普通法；实体法和程序法；一般法和特别法；成文法和不成文法,-,5,第一节法学基础知识,三、法的制定法的制定，又称立法。法定的职权、法定程序法律部门：民法、刑法、民事诉讼法、刑事诉讼法等法律渊源：指法的效力来源，是法律的一种表现形式。宪法、法律、行政法规、地方性法规、国际条约,-,6,第二节民法基础知识,一、民法概述民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。1、平等主体2、平等主体之间的人身关系3、平等主体之间的财产关系,-,7,第二节民法基础知识,二、民法的基本原则平等原则自愿原则公平原则诚实信用原则公序良俗原则权利不得滥用原则,-,8,第二节民法基础知识,三、民事主体：自然人、法人1、自然人（个人）自然人的民事权利能力。我国民法分为三种：一是完全民事行为能力18周岁以上。16周岁以上不满18周岁的未成年人，以自己的劳动收为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。二是限制民事行为能力人10周岁以上的未成年人。三是无民事行为能力人不满10周岁的未成年人、精神病人。,-,9,第二节民法基础知识,2、法人(组织)法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人应当具备的条件：一是依法成立；二是有必要的财产或经费；三是有自己的名称、组织机构和场所；四是能够独立承担民事责任。,-,10,第二节民法基础知识,四、民事法律行为、民事法律行为：民事主体以意思表示为要素，旨在设立、变更、终止一定民事法律关系的合法行为。应当具备下列要件：一是行为人具有相应的民事行为能力二是意思表示真实三是不违反法律或者社会公共利益民事法律行为的形式：书面、口头。民事法律行为的约束力,-,11,第二节民法基础知识,、无效民事法律行为一是无民事行为能力人实施的；二是一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的；三是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；四是违反法律或者社会公共利益的；五是以合法形式掩盖非法目的的。,-,12,第二节民法基础知识,民事行为被确认无效的法律后果返还财产赔偿损失承担责任追缴财产,-,13,第二节民法基础知识,、可撤销民事行为一是重大误解二是显失公平三是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的侵害非国家利益的行为。,-,14,第二节民法基础知识,可撤销民事行为的法律后果：、请求法院予撤销，被撤销的民事行为从行为开始起无效。、撤销权消失。如果撤销权人在法定期限内不行使撤销权，则该民事行为继续有效。,-,15,第二节民法基础知识,、效力待定民事行为一是限制民事行为能力人实施的依法不得独立实施的行为二是无权处分的行为三是无权代理的行为,-,16,第二节民法基础知识,效力待定与可撤销行为的区别可撤销行为在撤销之前为有效，撤销权人为一方当事人；效力待定行为在确定之前处于效力不确定状态，有权确定其效力的是第三人。,-,17,第二节民法基础知识,效力待定民事行为的法律后果一是第三人的追认二是相对人的催告权和撤销权,-,18,第二节民法基础知识,五、民事权利民事权利是法律赋予民事主体的，可以分为财产权和人身权两大类。财产权包括物权、债权；人身权包括人格权和身份权。,-,19,第二节民法基础知识,（一）债权债是按照合同约定或依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债权人，债务人债的发生原因有四种合同、侵权行为、不当得利或无因管理,-,20,第二节民法基础知识,（二）保证保证是债的担保方式的一种是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。,-,21,第二节民法基础知识,（三）多数人之债多数人之债是债权人或债务人是两个以上的债。可分为按份之债和连带之债,-,22,第二节民法基础知识,六、民事责任民事责任是指民事主体违反合同义务或者法定义务而应承担的法律后果。民事责任主要是合同责任和侵权责任。侵权责任：过错责任，无过错责任。侵权责任以过错责任为原则，以无过错责任为补充。,-,23,第二节民法基础知识,1、过错责任原则2、无过错责任原则3、承担民事责任的方式：十种,-,24,第二节民法基础知识,七、诉讼时效1、诉讼时效的概念和意义诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。,-,25,第二节民法基础知识,2、诉讼时效的种类一般诉讼时效为两年特殊诉讼时效分短期和长期短期为一年，包括：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。长期诉讼时效为四年：国际货物买卖合同和技术进出口合同。,-,26,第二节民法基础知识,3、诉讼时效的起算、中止、中断和延长起算：从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，超过二十年的，法院不予保护。中止：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力，诉讼时效中止。中止原因消除后，诉讼时效期间继续计算。中断：因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。延长：有特殊情况的，法院可以延长诉讼时效期间。,-,27,第三节合同法基础知识,一、合同的概述合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。,-,28,第三节合同法基础知识,二、合同的订立合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为要约与承诺两个阶段。,-,29,第三节合同法基础知识,要约是希望和他人订立合同的意思表示承诺是同意要约的意思表示。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，价目表、招标公告、商业广告就属于要约邀请，它不是要约。格式条款指当事人为了重复使用而预先拟订的，并在订立合同时未与对方协商的条款。例如保险合同。,-,30,第三节合同法基础知识,合同法对格式条款的规制三、合同的履行合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。,-,31,第三节合同法基础知识,1.合同履行应当遵循如下原则：一是适当履行原则二是协作履行原则三是情势变更原则,-,32,第三节合同法基础知识,2、合同履行中的抗辩权指在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具,-,33,第三节合同法基础知识,抗辩权有三种：一是同时履行抗辩权二是先履行抗辩权三是不安抗辩权,-,34,第三节合同法基础知识,五、违约责任违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。1、违约责任的归责原则合同法采取的是严格责任的归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。,-,35,第三节合同法基础知识,2、违约行为的形态一是预期违约二是不能履行三是拒绝履行四是迟延履行五是不完全履行六是受领迟延,-,36,第三节合同法基础知识,3、免责事由一是免责条件不履行合同不承担责任的条件，不可抗力。二是免责条款指当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。,-,37,第三节合同法基础知识,4、承担违约责任的方式（1）强制履行（2）赔偿损失（3）支付违约金,-,38,第三节合同法基础知识,六、买卖合同1、买卖合同的条款包括买卖标的、数量、质量、价款、履行期限、履行地点、违约责任、争议解决方法等。、出卖人的义务交付标的物；转移标的物的所有权；瑕疵的担保责任。、买受人的义务：支付价款,-,39,第三节合同法基础知识,七、租赁合同租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁、机器设备的租赁等。,-,40,第三节合同法基础知识,1、租赁合同的内容和形式名称、数量、用途、租赁期限、租金、租赁物维修等。租赁期限不得超过二十年。租赁期间届满，可以续订合同。租期六个月以上的，书面合同。,-,41,第三节合同法基础知识,2、出租人义务、承租人权利、承租人的义务：支付租金、租赁合同的风险承担,-,42,第三节合同法基础知识,八、委托合同委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。,-,43,第三节合同法基础知识,1、受托人的义务（1）亲自办理委托事务的义务（2）遵守委托人指示的义务（3）报告的义务（4）转移利益的义务（5）转移权利的义务受托人以自己的名义为委托人办理事务取得的权利，应将权利转移给委托人。,-,44,第三节合同法基础知识,2、委托人的义务（1）支付费用的义务（2）付酬义务,-,45,第三节合同法基础知识,3、委托合同的终止（1）委托人或者受托人可以随时解除委托合同。（2）委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力的，委托合同终止。,-,46,第四节物权法基础知识,一、物权概述物权是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。,-,47,第四节物权法基础知识,物权法的基本原则1、从物权性质上讲物权绝对性原则。物权是绝对权，即权利人是特定的，义务人是不特定的。2、从物权的种类上讲：物权法定原则。即物权的类型、内容、效力及公示方法均由法律明文规定，当事人不得创设。,-,48,第四节物权法基础知识,3、从物权的客体上讲：一物一权原则4、从物权的效力上讲：物权优先原则5、从物权变动讲：公示原则和公信原则我国法律规定，不动产物权的享有和变动一律采用登记方法进行公示。物权分为：所有权、用益物权、担保物权三类。,-,49,第四节物权法基础知识,二、所有权（一）所有权的权能1、占有：指对物的控制。可分为所有人占有和非所有人占有，后者又可分为合法占有和非法占有。,-,50,第四节物权法基础知识,2、使用指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用价值所决定，还取决于科技的发展和人们的认识水平。,-,51,第四节物权法基础知识,3、收益：指取得物的天然孳息和法定孳息天然孳息如母鸡生蛋，果树结果。法定孳息如存款利息。,-,52,第四节物权法基础知识,4、处分指对物进行事实上或法律上的处置。上述诸权利中，使用权是所有权的核心，处分权是所有权的最终体现。,-,53,第四节物权法基础知识,（二）善意取得制度善意取得又称即时取得，指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该动产系出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。这里的财产包括动产和不动产,-,54,第四节物权法基础知识,善意取得的构成要件包括：1、受让人受让该财产时是善意的。即不知情。2、以合理的价格有偿转让。3、转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。,-,55,第四节物权法基础知识,（三）相邻关系指两个以上相互邻近的不动产所有人或使用人，在使用不动产时因相邻各方给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。当事人一方因基于相邻关系而享有的权利就是相邻权。,-,56,第四节物权法基础知识,处理相邻关系的原则是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。”建筑物相邻关系建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,-,57,第四节物权法基础知识,不可量物侵害指噪声、煤烟、振动、放射线等不可称量的物质的侵害。,-,58,第四节物权法基础知识,（四）共有共有指两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权，包括按份共有和共同共有两种类型。1、按份共有指两个以上的共有人对同一项财产按照预先确定的份额享有权利和承担义务,-,59,第四节物权法基础知识,2、共同共有指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。包括夫妻共有、遗产未分割前的继承人共有。,-,60,第四节物权法基础知识,三、建筑物区分所有权1、概念和特征建筑物区分所有权，指区分建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。,-,61,第四节物权法基础知识,（1）内容构成的复杂性：由三部分构成。（2）权利处分的一体性：建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。(3)标的物是特定的空间，而非实体。(4)是人与物的关系和人与人的关系的结合。,-,62,第四节物权法基础知识,2、业主的专有权3、业主的共有权4、成员权业主大会、业主委员会业主的权利,-,63,第四节物权法基础知识,四、用益物权用益物权是对他人所有的不动产依法所享有的占有、使用和收益的权利。是在他人所有之物上设定的物权，是他物权的一种。,-,64,第四节物权法基础知识,1、用益物权是权利范围受到限制的物权。2、用益物权是有期限的物权。3、用益物权的标的物通常限于不动产。,-,65,第四节物权法基础知识,五、担保物权担保物权是以确保债务的清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或权利上设定的一种定限物权。,-,66,第四节物权法基础知识,物权法规定了三种担保物权：、抵押权（抵押物可以是不动产，也可以是动产），不转移抵押物的占有。抵押必须签订合同。抵押合同一般以登记生效。,-,67,第四节物权法基础知识,、质权：（包括动产质权和权利质押两种）转移质物的占有。、留置权：（只能在动产上产生）债权人按照合同约定占有债务人的动产。,-,68,第五节法律基础知识在物业中的应用,一、物业管理法律关系（一）物业管理法律关系的要素1、物业管理法律关系的主体指参与物业管理法律关系享有权利承担义务的当事人。有业主及其业主委员会，物业公司，物业管理活动的行政监机关。,-,69,第五节法律基础知识在物业中的应用,2、物业管理法