物管基本制度与政策(第二部分)PPT课件

物管基本制度与政策（中）,主讲人：吴春兴教授,第二部分物业管理的基本制度,物业管理的基本制度有七个，分三类：有关业主方面的制度，有关物业管理企业的制度，有关物业服务运作方面的制度。,物业管理的基本制度,第一、业主大会制度第二、管理规约制度第三、前期物业管理招投标制度第四、承接查验制度第五、物业管理企业资质管理制度第六、从业人员职业资格制度第七、住宅专项维修资金制度,第一、业主大会制度,一、业主,S,S,S,S,一、业主,考点1：业主的权利下列各项中，不属于业主权利的是（）。A、参加业主大会会议，行使投票权B、管理专项维修资金C、监督业主委员会的工作D、提议召开业主大会会议,答案：D，业主的权利（P70-72）十项权利,考点2：业主的义务下列各项中不属于业主义务的是（）。A、遵守管理规约B、遵守环境卫生维护方面的规章制度C、监督业主委员会的工作D、按时交纳物业服务费用（答案：C，业主的义务（P72-73）六项义务）,二、业主大会,Z,Z,L,考点3、4：业主大会的组成和性质,P74业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。,考点5：成立业主大会的限制和选择(P74),下列关于业主大会的说法中，不正确的是（）。A、业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式B、业主大会应当在当地政府房地产行政主管部门的指导下成立C、一个物业管理区域只能成立一个业主大会D、一个物业管理区域必须成立一个业主大会,答案：D，考点6：业主大会的筹备（P75-76）,在业主大会筹备组成立过程中，不涉及（）。,A、业主代表B、房地产行政主管部门C、物业服务企业D、建设单位,答案：C,考点7：业主大会的工作要求（P75）,业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（）日前以书面形式在物业管理区域内公告。A、7B、10C、15D、30,答案：C，考点8：业主大会的成立（P75-76）,首次业主大会会议的法定召集人是（）。A、业主大会筹备组B、居民委员会C、业主委员会D、物业服务企业,答案：A,考点9：业主大会的职责(p76)（注意与补充教材第一部分第8考点不同内容）,下列选项中，属于业主大会职责的有（）。A、制定和修改管理规约B、选举业主委员会或者更换业主委员会成员C、决定专项维修基金交纳额度D、选聘和解聘物业管理企业E、签订物业管理服务共同,注意：业主大会职责有三种版本,1、书P76有6条2、补充教材，即修改后的物业管理条例第十一条有7条3、指导规则第十七条有10条,答案：A、B、D，考点10：召开业主大会临时会议的三种情况(p76),发生下列情况，不必召开业主大会临时会议的是（）。A、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的B、20%业主提议召开业主大会临时会议C、业主大会议事规则规定的其他情况D、物业服务企业提议召开,指导规则,第二十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。,答案：D，考点11：业主大会的表决规则,特别注意：本考点合在新增部分“业主的建筑物区分所有权”第9个考点，即业主共同决定事项的表决规则。,三、业主委员会,Z,L,考点12、13：业主委员会的性质和职责(P77-78),下列各项中，不属于业主委员会主要职责的是（）。A、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同C、监督业主公约的实施D、决定维修基金使用、续筹方案,答案：D，,考点14：业主委员会的备案(P79)时间、向谁备案、备案的内容考点15、16：业主委员会的资格,包括资格条件和资格终止（P79-80）当选业主委员会的六个条件，业主委员会委员资格终止的七种情况,考点17：业主委员会会议的规范（P80）业主委员会召开的条件，业主委员会召开有效的规定，作出决议有效的规定。考点18：业主大会、业主委员会的限制性规定（P81）禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动。,第二、管理规约制度,S,Z,一、管理规约,考点19：管理规约的性质（P82）管理规约的制定者为（）。A、业主大会B、业主委员会C、全体业主D、建设单位,答案：C，考点20：管理规约的主要内容（P82-83）,下列各项中，属于管理规约主要内容的有（）。A、业主的共同利益B、业主享有的权利C、业主应当履行的义务D、违法规约应当承担的责任E、有关物业的使用、维护、管理,答案：ACDE，考点21：管理规约特殊作用（P83）内容找不到！,考点22：管理规约的法律效力（P83）关于管理规约的法律效力，下列说法中不正确的是（）。A、管理规约是物业管理区域内全体业主建立的共同契约B、管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力C、管理规约对物业的继受人自动产生效力D、管理规约对物业使用人没有法律效力,答案：D，考点23：临时管理规约的特殊主体（P84）,临时管理规约的制定者为（）。A、业主大会B、业主委员会C、物业服务企业D、建设单位,答案：D，考点24：临时管理规约的内容（P85-89）,下列各项中，不属于临时管理规约的主要内容是（）。A、物业的自然情况和权属情况B、业主使用物业应当遵守的规则C、出租转让物业应当遵守的规则D、维修养护物业应当遵守的规则,答案：C，考点25：临时管理规约的违约责任（3条P89）,考点26：条例关于临时管理规约的规定第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（P84-85）,关于临时管理规约，下列说法中不正确的是（）。A、临时管理规约一般由建设单位制定B、临时管理规约的制定时间一般为物业销售之前C、建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益D、物业买受人应对临时管理规约作出口头或书面承诺,答案：D，考点27：业主使用物业应当遵守的规则（4个方面P86-88）,管理规约规定，业主使用物业应当遵守的规则的有（）。A、共用部位、共用设施设备的使用规定B、相邻权规定C、房屋装饰装修规定D、房屋租赁规定E、房屋用途规定答案：ABC,第三、前期物业管理招投标制度,Z,L,L,考点28：前期物业管理招投标的原则（3公和诚实信用原则P90）,下列各项中，属于前期物业管理招投标原则的有（）。A、公平B、公开C、等价有偿D、诚实信用E、责权一致,答案：ABD,考点29：前期物业管理招投标的特殊性(P90),前期物业管理的招标人是（）。A、全体业主B、业主委员会C、业主大会D、建设单位,答案：D,考点30：前期物业管理招投标的强制性规定（条例24条P91）,第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,可以不采用招投标方式选聘物业服务企业的情况包括（）。A、住宅物业B、非住宅物业C、规模较小的住宅物业D、物业管理招标，投标人少于三个E、条例颁布前已建成小区,答案：BCD,考点31：前期物业管理招标文件的内容（P92-93）,下列各项中，属于前期物业管理招标文件的内容的有（）。A、退投标人及投标书的要求B、拟选评标专家名单C、招标人及招标项目简介D、评标标准和评标方法E、物业管理服务内容及要求,答案：ACDE，考点32：物业管理招标的备案（P93）,招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（），向物业管理项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A、10日前B、10日后C、15日前D、15日后,答案A，考点33：物业管理投标文件的内容（4条P94）,物业管理投标文件的内容包括（）。A、投标报价B、投标函C、投标邀请书D、物业管理方案E、投标企业之前三年的业绩情况,答案：ABD，考点34：物业管理招标程序规则（P93-94，20日、15日、30日、90日）,考点35：物业管理评标专家名册（P95）考点36：物业管理评标委员会即评标委员会的组成要求（P95）,考点37：物业管理招投标的中标和备案（P96）,物业管理招标人和投标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，订立书面合同。A、7B、10C、15D、30,答案：D，考点38：违反前期物业管理招投标规定的法律责任（条例57条，P96-97）,按照条例规定，住宅物业的建设单位擅自采用协议方式物业服务企业的，由县级以上的地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元以下的处罚A、5B、10C、15D、30答案：B,第四、承接查验制度,Z,L,S,考点39：我国实行承接查验制度的现实性（P97）,实行物业承接查验制度的现实意义是（）。A、有利于明确各方的责、权、利关系B、有利于维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益C、有利于提高建设质量，保障业主财产权益D、有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任,答案：ABCD，考点40：物业承接查验的内容(p98-99)考点41：建设单位应当移交的物业管理资料(p98),物业承接查验时，建设单位向物业服务企业移交的物业资料不包括（）。A、技术资料B、竣工验收资料C、物业质量保修文件D、土地出让合同副本,答案：D，考点42：物业的保修责任（条例31条，P99）,保修期内，保修范围内的物业保修责任由（）承担。A、业主B、施工单位C、物业服务企业D、建设单位,答案：D,考点43：房屋的保修范围和期限（P300住宅质量保证书住宅使用说明书规定第5条/p309第32条）,物业保修期限和保修范围以外的维修、保养由（）按照物业服务合同的阅读承担。A、建设单位B、物业服务企业C、建设主管部门D、保险公司答案：B,第五、物业管理企业资质管理制度,S,Z,L,考点44：物业管理企业资质管理的必要性（P102-103）,国家对于从事物业管理活动的企业实行（）。A、登记B、注册C、审查D、资质,答案：D，考点45：物业管理企业的资质等级的核定（P103-104）,一级资质的物业管理股份有限公司，其注册资本不得低于（）万元。A、100B、300C、500D、1000,答案D，考点46：条例关于不同资质等级企业承接项目的规定（P105）,申请二级资质的物业管理企业，已承接项目的建筑面积须满足的以下条件（）：A、纯粹多层住宅100万以上B、纯粹高层住宅50万以上C、管理两类住宅的建筑面积，多层住宅50万的和高层住宅25万的D、管理两类住宅的建筑面积，多层住宅51万的和高层住宅24万的,答案：ABC，考点47：资质证书的颁发与管理（P104）,新设立物业服务企业资质申请需要提交的材料不包括（）。A、营业执照B、企业章程C、验资证明D、物业服务合同复印件,答案：D,考点48：物业管理企业资质等级的核定（P105-106）,物业管理企业资质等级的核定需要提交的材料包括（）。A、营业执照B、企业章程C、验资证明D、企业资质证书正、副本E、企业资质等级申请表,答案：ADE，考点49：物业管理企业违规行为的行政处罚（P107）,按照物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）罚款。A、1万元以上3万元以下B、1万元以下C、3万元以下D、3万元以上,特别注意：,凡涉及物业管理企业资质实行年检制度的问题一律删除！,答案；A，第六、从业人员职业资格制度,Z,L,考点50：物业管理从业人员的职业道德（P108-110）,物业管理职业道德的主要内容是（）。A、守法经营B、诚信经营C、尽职尽责工作D、努力学习，掌握专业技能,答案：ABCD,考点51：建立物业管理人员职业资格制度的现实性（P114-115）,关于建立物业管理人员职业资格制度意义的说法，正确的是（）。A、规范发展物业管理的需要B、物业管理行业的特殊需要C、发挥物业管理社会效益需要D、从业人员个人发展的需要E、于国际惯例接轨的需要,答案：ABCE,考点52：物业管理师资格考试（P115-117）特别注意：新大纲删除了！,我国从事物业管理工作的专业管理人员的职业资格名称为（）。A、注册物业师B、物业管理经纪人C、物业管理经理人D、物业管理师,答案：D，,下面关于物业管理师制度的说法中，不正确的是（）