四川上里古镇可行性研究报告

雅安市上里古镇生态旅游景区开发建设项目可行性研究报告,策划人:林世国作 者:姜爱民编 辑:张 毅,可行性研究报告纲 要,（一） 上里古镇景区概况（二） 上里古镇景区环境分析（三） 上里古镇景区开发建设指导思想与规划原则（四） 上里古镇开发建设条件分析（五) 市场环境分析（六） 上里古镇景区开发建设方案分析（七） 经济效益分析（八） 结论,引 言,上里古镇景区名胜古迹众多，古镇建筑别具一格，历史文化厚重，生态环境良好，四季气候宜人，随着返璞归真的生态旅游和访古（镇）休闲热潮的迅速升温，规划开发建设上里古镇生态旅游景区，顺应中国旅游产业由“观光主导期”向“休闲主导期”系统升级的发展新趋势，发展前景十分可观。,上里古镇景区概况,上里古镇旅游景区，位于四川省雅安市雨城区以北，地理坐标处于神秘的北纬30度（东经1025510323 ,北纬28513056），相距成都市146公里,南邻国家AAAA级风景区碧峰峡（相距15公里），北接邛崃山脉著名风景区天台山（相距26公里），东连石象湖、朝阳湖省级风景区（相距约30公里），西距天全喇叭河自然保护区和宝兴蜂桶寨大熊猫核心保护区（分别为34、86公里）。,上里古镇镇域面积75.8平方公里，地形地貌独特，古镇核心区为平坝，四周黄家坝、共和村、庙下村和仁安沟则为丘陵地貌，再向四周延伸至牛栏沟、黄茅溪、箭杆岭、许家湾一带则为山地。域内最低海拔910米，最高海拔1700米，相对高差790米。古镇核心区南侧有郁郁葱葱平地兀立的十八个窝头状的小山包，与古镇北侧连绵森林覆盖下的山峦形成了上里一绝景：“十八罗汉拜观音”。项目选址范围内大部份为平地和浅丘，周围山峦峡谷内涓涓溪流汇集至古镇西侧形成上里河，从古镇核心区环绕穿过二仙桥（古拱桥）和众多的小桥向东南中里、下里方向流去。小桥、流水、古镇、人家，连同“十八罗汉拜观音”，演绎出一幅至善至美的水墨上里山水画卷。,上里古镇景区环境分析,生态旅游资源分析 一 植被覆盖率及植物分布情况分析 二 动物分布情况分析 自然气候环境分析 一 气候带环境分析 二 温度 相对湿度 云层分布情况 日照及降雨量分析 三 空气负离子及植物芬多精资源分析 旅游舒适期分析 历史文化旅游开发建设条件分析,生态旅游资源分析,上里具有世界罕见的生物生态旅游资源。上里所在的雅安市位于夹金山脉东坡被世界生物学界称之为“第四纪冰川时期古老生物的避难所”，是中国稀有种类和特有种类动植物（如大熊猫和珙桐等）保存最丰富的地区之一；上里地处川藏、川滇要道，是古南丝绸之路西线“牦牛道”的重要地段，也是茶马古道通衢，境内人类历史文化深厚，是世界茶文化的发祥地，是中国汉代文化的集大成地，具有非常丰富的自然生态旅游资源和人文生态旅游资源，各种资源分布广泛、相互交叠；上里具有优良的生态环境，城市空气质量达国家一级标准，地表水质达国家II类标准，生态旅游资源具有储量丰富、类型众多、文化多元和区位优势良好等特色。,一 植被覆盖率及植物分布情况分析,上里古镇景区森林覆盖率为50.79, 植被覆盖率逾82，森林覆盖率名列四川省之冠，较全省森林覆盖率27.94高出22.85，较全国森林覆盖率18.21高出32.58。境内分布的植物约185科869属3000多种，其中木本植物(不含木质藤本)计97科890种。分布的国家一级重点保护植物有：珙桐、光叶珙桐、苏铁、四川苏铁、银杏、水杉、红豆杉、独叶草等8种，二级重点保护植物有：桫椤、四川红杉、油麦吊杉、巴山榧、圆叶玉兰、西康玉兰、厚朴、连香树、樟树、油樟、润楠、楠木、喜树、水青树、香果树、黄皮树、红椿、峨眉含笑、岷江柏木、梓叶槭、红豆树等21种。此外，雅安上里独特的兰花品种在世界上也很具魅力。,二 动物分布情况分析,境内有大熊猫、金丝猴、扭角羚、小熊猫、白唇鹿、黑颈鹤等国家保护 的陆生野生兽类470余种，野生鸟类330余种。在1989年国家公布的一类 重点保护野生动物中，陆生野生兽类有：大熊猫、金丝猴、云豹、豹、 虎、雪豹、马麝、林麝、白唇鹿、扭角羚等10种；野生鸟类有：黑鹳、 白尾海雕、胡兀鹫、雉鹑、绿尾虹雉、黑颈鹤等6种。二级保护动物 中，陆生野生兽类有：藏酋猴、小熊猫、棕熊、黑熊、豺、黄喉貂、 水獭、大灵猫、小灵猫、斑林狸、丛林狸、金猫、猞猁、水鹿、马鹿、 斑羚、岩羊、鬣羚、弥猴等19种，1990年省政府公布的四川省重点保护 野生动物中，雅安上里分布的有：赤狐、 藏狐、香鼬、豹猫、毛冠鹿、 大鼯鼠、小鸊鷉、黑颈鸊鷉、凤头鸊鷉、普通鸬鹚、绿鹭、董鸡、鹰鹃、 普夜鹰、白喉针尾雨燕、红头咬鹃、灰胸薮鹛、横斑锦蛇、鲈鲤等19种。 域内分布有89种野生鱼类，隶属于7目，15科。其中，国家级重点保 护水生野生动物三种：川陕哲罗鲑（俗称“猫子鱼”）、大鲵（俗称 “娃娃鱼”）、水獭；省重点保护水生野生动物10种（1990年公布：鲈 鲤、岩原鲤、隐鳞裂腹鱼；2000年公布：异唇裂腹鱼、重口裂腹鱼、青 石爬鮡、四川鮡、稀有鱼句鲫），特别是主产野生“雅鱼”，早已声名 远扬。这是大自然赐予上里百姓的宝贵财富。,自然气候环境分析,上里属于中亚热带湿润季风气候区，但由于地势高低差异很大，立体气候特征十分明显，这为境内生物具有丰富的多样性提供了气候保障，也为生态旅游提供了不可多得的气候资源。,雅安上里 (1971年-2000年) 30年 各 月 平均温度和相对湿度,雅安上里19712000年年平均气温和平均相对湿度 (图a为年平均气温，单位为，图b为年平均相对湿度，单位为),雅安上里(1971年-2000年)30年各月平均温度,上里古镇属亚热带湿润气候，据最新的标准气候值（19712000年30年平均气候资料）分析，雅安上里年平均气温为16.2，月平均温度最高为25.1，30年最高温度为27，夏季日平均温度要比成都、重庆两市低6-8，夜晚温度低8-10.雅安上里总的气候特点是：冬无严寒、夏无酷热、气温日较差小、四季分明、雨量充沛、雨热同步、无霜期长、热量充足；春季回暖早、秋季多绵雨、冬季霜雪少；全年风速小、夜雨多、雾霾少、无沙尘天气、气象灾害轻。属于具备最优良人居环境和生态旅游气候资源的区域之一。,云 层 分 布 情 况,由全球卫星云图观测资料算出的全球雨层云气候分布图地处雅安市北部的上里是全球层状云气候分布最高的地区，使太阳紫外线强度大为削弱，对外出旅游十分有利；上里的空气相对湿度常年接近于成人表皮中的水分含量，加之温度适宜，对人的皮肤美容十分有利。,日照 风速情况,雅安市各县区19712000年年平均日照时数和平均风速 (图a为年平均日照时数，单位为小时，图b为年平均风速，单位为米/秒)在青藏高原东坡以东沿30附近的中国大陆地区比较：雅安上里1月（冬季），平均气温和平均最低气温都是最大值区，是最暖地区之一；7月（夏季），平均气温和平均最高气温都是最小值区，是最凉地区之一；年、1月（冬）、4月（春）、7月（夏）和10月（秋）平均气温日较差都是最小值区之一，具有国内罕见的“冬无严寒、夏无酷暑、气温平和”的气候资源。上里每年、冬、春、夏和秋的平均风速为0.71.8m/s，是外出旅游人体感觉最为“和煦”的风速。,降雨量及降雨率分析,雅安市各县区19712000年年平均降水量和平均夜雨率 (图a为年平均降水量，单位为，图b为年平均夜雨率，单位为)上里所处的雅安地区的降水极为丰沛，无论是年雨量，还是降雨日数，都是全球大陆内最多地区之一，历来素有“天漏”和“雨城”之称，雅安虽然雨量大、雨日多，但全市年平均夜雨率高达72%78%，是“巴山夜雨”现象最为突出的地区，所以，“雅雨”虽多，但并不妨碍旅游观景，如烟如丝的“雅雨”反而是雅安生态旅游的品牌标志，丰沛的降水造就了“水墨上里”的自然景观，保障了世界独有的珍稀动植物如大熊猫、雅鱼、珙桐、独叶草等的生存条件，润育了举世闻名的“雅女”，所以说“雅雨”是雅安及其上里生态旅游资源之魂。,空气负离子 植物芬多精资源,上里所在的雅安市被称之为“天府之肺”，有“天然氧吧”之称。尤其是被人们称之为“中国西部生态第一镇”的上里古镇，具有优异的空气负离子和植物芬多精资源，对于人体健康和长寿十分有利。植被、峡景、溪流和古泉是上里鲜明的地方生态特色。景区内林木葱郁，苍翠欲滴，峰峦叠嶂，丘陵起伏。雨后在上里河与白马泉的空气负离子浓度可达5万个/ cm36万个/cm3。这样优异的空气，当然宜于人的长寿。史料记载，在上里，唐、清两朝都曾出现过九世同堂的家族，康熙年间，康熙皇帝还曾向九世同堂的陈氏家族颁赐了“华夏第一家”的金匾。 森林植物散发出来的挥 发性物质即植物精气又称“芬多精”，能杀 死细菌、病毒，有镇痛，驱虫，抗菌，抗组 胺，抗炎，抗风湿，抗肿瘤，促进胆汁分泌 ，利尿，祛痰，降血压，解毒，镇静，止泻 等作用。上里古镇景区植被覆盖率高达82 ，植物芬多精资源位四川省之首，在全国也 位于前列，其植物芬多精资源的开发和利用 有着极其广阔的前景。,旅游舒适期分析,月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12雅安市区月平均BCMI等级 3 3 3 4 5 5 5 5 5 4 4 3雅安上里月平均BCMI等级 3 3 4 4 5 5 5 5 5 5 4 3拉萨市月平均BCMI等级 2 3 3 3 4 4 4 4 4 3 3 2成都市月平均BCMI等级 3 3 3 4 5 5 6 6 5 5 4 3重庆市月平均BCMI等级 3 3 4 5 5 6 6 6 5 5 4 3武汉市月平均BCMI等级 2 3 3 4 5 6 7 6 5 5 3 3杭州市月平均BCMI等级 2 3 3 4 5 5 6 6 5 5 3 3上海市月平均BCMI等级 2 3 3 4 5 5 6 6 5 5 4 3上里的“旅游舒适期”为270天，为一类适宜旅游地区，“旅游最舒适期”基本上都出现在夏秋两季（510月），达180天。是“天造的避暑胜地”。 旅游气候资源远比“上有天堂，下有苏杭”的杭州市还好，和举世闻名的“春城”昆明市相当。优于美国新奥尔良、日本鹿儿岛、印度新德里、奥地利维也纳、匈牙利布达佩斯、菲律宾马尼拉等城市。,历史文化旅游开发建设条件分析,漫步在上里古镇景区，小桥流水引人入胜：曾被封侯的白马泉还在涌潮；白马寺的钟声还在回响；塔林古墓还残留当年圣地的香火袅袅；双节孝石牌坊展现了封建思想枷锁的沉重；九世同堂的碑记表明，上里自古就是一个颐人养人，使人长寿的地方；韩家大院那精雕细刻、气势宏伟的明清建筑群落积淀了别具一格的建筑文化和民俗风情。上里的民俗文化条件主要表现在以下四个方面：一 白马泉景区二 五家文化三 民俗文化四 茶马古道文化,白马圣泉孕育了上里古镇的神韵,白马泉距古镇核心区4公里，地处昔日 “南方丝绸之路”临邛古道上，是大自 然鬼斧神工造就的奇特天然恒温间歇 泉。该泉始建于唐贞观元年（公元62 7年），池潭长6.25米，宽5.96米，深 2.12米，泉池四周潭壁用板石而砌， 涌泉处突出一自然巨石刻“龙马”浮雕，临水面刻有直径20厘米的“龙洞”二字，潭壁处有一出水隧洞，两边各有一垂带石阶伸入潭中，连接一小石桥。宋代敕封为“渊泽侯”。宋乾道元年丁玄（公元1165年），因川西南连续三年大旱，附近州县官民到此求雨。巧遇泉池涨潮，随之风云交加，天降甘露，解除旱情，禾苗反青，奏章上述，封泉池为“渊泽侯”。,成为附近州县（嘉盾邛雅）之圣地。每岁州县官民和过往商贾士庶皆到此朝圣，一千三百多年来 ，庙宇 屡有兴废，至今仍保其秀丽的景色。白马泉又名“龙渊”，蜀中名胜记曰：“雅州北四十里，山谷中涌泉，深不可测，一日三潮，风浪如雷，昔日白马出没田野间，云涌之覆没，名曰白马泉”。白马泉是一涨潮无规律的间歇泉，明弘治十八年（1505年）雅州牧黄大中“白马泉碑”上记述了泉水涨潮的自然景观,“或一日一至，或日三、五至焉，或竟日连旬不至，至则没测其来，退则没知其去，盖有神灵而使之自然，其异也如此”，实为今古奇 观。涨潮时，泉水 便从潭壁石缝和“龙马”浮雕下洞口溢出， 水势越来越大，渐成喷涌之势，水涌满潭， 淹没两边阶梯，由内向外溢出，流经出水隧 洞，形成小溪。退潮时，水位节节下降至 “龙马”浮雕下刻有“龙洞”之“洞”字， 洞口便发出“得得”的响声，犹如骏马奔驰 的马蹄声，美妙悦耳，十分离奇。,白马泉水质特好，经有关部门多次取样化验证明，白马泉水系优质无菌饮用水，水中含有大量对人体健康长寿的数十种微量元素，尤以低高钙为佳，长期饮用，对高血压和心血管病人有一定的防治作用。所以明代诗人赞为“甘露”。根据史籍和泉池边的碑刻记载，白马泉唐以前为道教玄观，道家用泉水炼丹，为民治病，今境内尚存有药王塔，塔上一付对联为：“百千万转修君子，一十七世为大夫”。 白马圣泉喷涌的涓涓细流自北向南沿途汇集了周边峡谷的众多溪流，形成了上里河，孕育了上里古镇天地灵气和神韵，白马圣泉是“上里的命脉”、“上里之魂”，也是后来开发者取之不尽、用之不竭的生态之源。,五家文化,五家文化是上里民俗文化的主要内容。发展到明清时期，上里镇内主要以韩、杨、陈、张、许五大家族各自称霸一方，因此这里又叫“五家口”。 至今仍流传着这五大家族各自的千秋伟业，即：杨家的顶子（官宦世家）、韩家的银子（经商钱多）、陈的谷子（粮田众多）、许家的女子（靓丽娴 淑）、张家的碇子（习武设镖）。 目前古镇景区内仍残留五大家族的 建筑院落。五家文化亦是上里古镇 的一个靓点。,民 俗 文 化,上里民俗文化是历史多元文化 的融合结晶。据史书记载，上 里古镇在汉代以前为青衣羌人 领地，汉至隋归严道县管辖， 隋末唐初曾一度隶属临邛郡， 尔后归雅州府。古时的西蜀称 “西南夷”，为开发这片宝地 从先秦到明清间，曾有几次大 规模的移民活动，如秦灭赵国 后，徒赵国臣来巴蜀，汉代迁楚国臣民来青衣，明末清初又一次大规模的湖广填四川移民。上里早期为民族聚集区，民族中主要以本地土著的巴蜀民族青衣羌人为主。由于南方丝绸之路的不断繁华，常有外地民族来此定居，他们带来了先进的中原文化、境外文化、民族文化、西域文化同当地文化融合成了自己独特的上里文化。,茶 马 古 道 文 化,茶马古道文化的孕育，使上里在明末清初盛极一时。上里古名称“罗绳”，地外川藏、川滇要道，是古代南方丝绸之路上“牦牛之道”重要的官方驿站，又是唐蕃古道上的重要边茶关隘和茶马司所在地。明末清初，这里更是远近驰名。目前，古茶马驿道之遗迹古镇区域内处处可见。,上里古镇景区开发建设指导思想与规划原则,一 上里古镇景区开发利用建设指导思想以生态休闲旅游理论为基础，以避暑休闲旅游为支撑，利用先进的科研成果，把第二房产（旅游房产）和避暑休闲旅游 康体保健紧密结合，在充分保护和利用生态旅游资源的基础上，把上里古镇建设成高品质国际化的避暑休闲旅游目的地和居住地。以一流的规划、一流的设施和一流的管理服务天下休闲旅游者和居住者。,二 规划建设原则,一 突出“生态环境”。生态环境是上里古镇最重要的特性和资源，现有的植被和水源必须严格保护保留。为保护核心景区的生态环境，特别是水源，必须把区域内的所有农民住户，搬迁至安置新区。项目建成后即是一个森林山水型的生态康体休闲中心渡假区。二 体现“以人为本”。充分发挥上里古镇景区独特的气候特点,以及与成都 重庆两地的温差(夏季比成都 重庆两市低6-8度,夜晚低8-10度),建设养生保健居住区 保健疗养医院和康乐中心等生态保健设施与避署度假设施，为四川省会城市成都和重庆直辖市的中高端消费人群提供避暑休闲的第二住宅，顺应社会发展趋势，满足人们生活需求。具体设施和环境景观处理依据人的行为规律，结合原有及环境特征，以人工之巧，得自然之利，合使用之途。三 遵循“因地制宜”。景区内植被丰茂，而黄茅溪沟口东南侧地块用地，地形起伏较大，规划布局及景观设计必需紧密结合场地情况，以平衡保留、改变利用等方式，达到合理布局规划。四 凸现“避暑特色”。“山水生态保健”是项目的核心理念，项目设置与环境景观营造都要突出这个特征。,上里古镇开发建设条件分析,一 古镇景区旅游开发现状 二 旅游收入及游客数量统计 三 旅游者及旅游目的性分析,古镇景区旅游开发现状,为了保证雅安经济的可持续发展，雅安市委、市政府制定了围绕一个目标，加快一个进程、加速“四轮驱动”、培育两个增长点、构建一个条经济发展高速路的“11421”发展战略。旅游发展是雅安经济发展“四轮驱动”的一个轮子。为此，雨城区委、区政府于2005年以第三届四川旅游发展大会在雅召开为契机，加大了古镇开发建设力度，投入3500余万元资金，完成建设项目18个，开发建设区域1.5平方公里，开发利用面积2250多亩，规划建设区域内游览道路里程5000多米。完成了上里古镇旅游开发的第一期工程，展现了白马泉、红军碑刻、古桥牌坊、民居大院、田园风光、小桥流水、古镇人家等一些风景名胜。新建餐馆42家，小吃店13家，住宿客栈48家，（约2000个床位），商品销售49家，旅游商品9家，已初步行成了一定的低水平接待能力.目前古镇景区的主要问题:优异的生态休闲避暑环境条件与接待能力的矛盾日益尖锐突出.在尚未深度宣传推广的前提下,近两年来,景区对前来避暑休闲的旅游者的滞流居住需求,根本无法满足,前来避暑的游客必须提前半月预定客房,才有满足需求的可能.供求矛盾严重,接待能力明显不足,是开发建设上里古镇需要解决的首要问题.,旅游收入及游客数量统计,据不完全统计：至2005年10月，上里古镇第一期开发竣工，正式对外开放至年底，共接待游客19.3万人次，门票收入10.8万元,旅游综合收入7720万元。2006年上半上统计，游客数量达到31.2万人次,旅游综合收入达1.56亿元人民币。结至2007年10月，游客数量已达42.3万人次，旅游综合收入达2.38亿元人民币。,旅游者及旅游目的性分析,上里古镇游客目的分析图 上里古镇夏季游客目的分析图客源以成都、重庆、绵阳、广元、南充和雅安本地游客为主，陕西、河南、湖北、湖南、贵州和云南亦有少数游客夏天前来上里古镇避暑度假。从旅游的目的性来分析：前来避暑度假约占50%，观光约占35%，写生采风约占15%。而在夏季，避暑游客达75%以上，其主要以自助旅游为主，很少有旅行社组团经营。,上里古镇与成都周边城市(两小时生活圈)土地征用价格比较,上里古镇旅游景区75.8平方公里内可开发利用的土地共有25000多亩,首期开发的约3000亩土地,在征用土地价格上远远低其它成都周边区县.价格在10万元/亩,如:成都东面的龙泉东山国际平均价格在160万元/亩;西面的都江堰青城后山平均价格在260万元/亩;南面的黄龙溪旅游风景区平均价格在100万元/亩.,上里古镇预计售价与成都周边城市(两小时生活圈)平均销售价格比较,上里古镇景区开发建设方案分析,一 古镇核心区和白马泉景区一期建设项目（征用土地约3000亩）预计投资3亿元人民币，征用土地价格为12万元/亩。二 古镇核心区商业街及景观建设（征用土地约300亩）预计投资1亿元人民币。三 旅游房产开发项目（1） 征地2500亩，地价12万元/亩。（2） 休闲避署公寓用地1300亩，按0.7的容积率修建，总建筑面积60万，预计售价2200元2800元/。（3） 独栋别墅用地600亩，按0.5的容积率修建，总建筑面积 20万，预计售价4200元4800元/（4） 连排别墅用地600亩，按0.6的容积率修建，总建筑面积 24万，预计售价3000元3600元/。四 产权分时度假酒店项目 (征用土地约200亩)预计用地200亩。总投资1.2亿元，总建筑面积4.5万，旅游客房900间。,经济效益分析,一 休闲避暑公寓收益分析二 独栋别墅收益分析三 连排别墅收益分析,休闲避暑公寓收益分析,（1）建筑总成本: 7.86亿元人民币260元/（地价）+800元/（建安）+200元/（配套） +50元/（税） X 60万 =1310元/ X 60万 = 7.86亿元（2） 销售总收入: 15亿元人民币（以2500元/均价计算）2500/ X 60万 = 15亿元（3） 销售总收益: 7.14亿元人民币13亿元 7.86亿元 = 7.14亿元,独栋别墅收益分析,（1）建筑总成本: 3.32亿元人民币360元/（地价）+1000元/（建安）+250元/（配套） +50元/（税） X 16万 = 1660元/ X 20万 = 3.32亿元（2） 销售总收入: 9亿元人民币（以4500元/均价计算）4500/ X 20万 = 9亿元（3） 销售总收益: 5.68亿元人民币9亿元 3.32亿元 = 5.68亿元,连排别墅收益分析,（1）建筑总成本:3.36亿元人民币300元/（地价)+800元/（建安）+250元/（配套） +50元/(税) X 21万 = 1400元/ X 24万 = 3.36亿元（2） 销售总收入: 7.92亿元人民币（以3300元/均价计算）3300元/ X 24万 = 7.92 亿元（3） 销售总收益: 4.56亿元人民币 7.92亿元 3.36亿元 = 4.56亿元,土地整理项目收益,一 土地整理成本: 12万/亩(加配套)二 土地整理面积: 2万亩三 挂牌上市价格:30万/亩(预计挂牌上市均价)四 上激土地出让金:扣除成本后土地出让价格的30%五 土地整理利润: 25.2亿元人民币= (挂牌上市价格 土地整理成本) X 土地面积 上激土地出让金= (挂牌上市价格 土地整理成本) X 土地