淮南万茂中心-淮南商业调查报告

2,为了有代表性的了解淮南商业业态、产品、租金等情况，本次报告采取抽样调查的方法，对以下商区进行调查：1、商贸周边综合体商业购物中心2、朝阳东路金地国际城街区商业3、朝阳西路广场路商业4、淮河大道教院商业5、山南已开业社区商业,3,整体商业,山北市场,山南市场,4,5,山北城市级商圈,山南新城区新商圈,潘集区商圈,凤台县区域商圈,寿县区域商圈,谢家集区域商圈,八公山区域商圈,淮南商业以田家庵老城区为城市级辐射核心，各区县区域型商业分布。,6,各区域商业发展形式,例：山北老城区核心带动：家乐福、商贸、新世界、龙湖中心等主力店商业购物中心集群辐射业态：商贸街、安理工本部ktv一条街、学院路美食街、前锋美食街、龙湖南路酒店餐饮街等,各区域商业分布以主力店为核心，辐射餐饮、服装、休闲娱乐三大业态为主商业街,7,8,综合体商业购物中心,9,南京新百,华联商厦,商之都,大金新百,合肥百大,环球港,龙湖中心,中环国际,万城广场,在售商业,成熟商业,未入市商业,银鹭综合体,上品饕街,海沃,家乐福,新世界,新天地,商贸核心商圈,已开业家乐福时代广场,家乐福时代广场位于淮南市城市商业中心的龙湖路与朝阳路交叉口，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、影院、商务等全方位业态。总建筑面积13万平方米，商业部分约8万平方米，是淮南市中心较为成熟的商业综合体。,负二、三层：停车场负一层：日用百货、男装、女装一层：化妆品、美食街、首饰品、服装、电器、电子产品。二层：箱包、皮具、男装、女装、男、女鞋三层：超市、儿童乐园、美食店四层：超市、美食馆五层：影院、特色美食馆,业态类型,家乐福时代广场以超市和影院为规划中心，因建筑构造问题显得业态分布不够均衡。1-3层以购物为主，4-5层以餐饮为主。,已开业新世界休闲生活广场,11,淮南新世界休闲生活广场坐落于淮南市朝阳中路40号，位于淮南市中心地段，地处“龙湖路商圈”核心位置。项目建筑面积12万。是集超市、购物、餐饮、娱乐、休闲等众多模式于一体的一站式休闲生活综合体,业态类型,负二、三层：停车场负一层：超市一层：化妆品、黄金珠宝、精品服饰、时尚鞋品、国际名表，时尚快餐。二层：女装、内衣、时尚餐饮、美颜美发。三层：男装、运动休闲、男士配件、童装、儿童乐园、时尚餐饮、生活配套。四层：特色主题餐饮五层：影院、时尚娱乐,新世界休闲生活广场规划较为明晰，同种业态分布集中但稍显拥挤。超市、珠宝首饰、服装及餐饮业态比重相近。与家乐福时代广场相比欠缺游艺业态。,已开业南京新百购物中心,12,南京新百淮南购物中心坐落于田家庵区龙湖路商业中心圈、龙湖路与国庆路交叉口。集购物休闲、美食娱乐为一体。地上一至五层，总经营面积约5万平方米，提供购物、美食、儿童娱乐、休闲等一站式商业服务。,一层：化妆品、黄金珠宝、女士手包、时尚鞋品、名品钟表。二层：时尚女装、眼镜配饰、精品内衣、主题餐饮。三层：男装、运动休闲、男士配件、皮具箱包、生活电器、电子产品。四层：户外运动、童装儿品、儿童天地、主题书店。五层：时尚娱乐、音乐器材、舞蹈室。,业态类型,南京新百业态划分清楚，主力店间穿插次主力店。二层女装业态吸客效果明显优于三层男装业态。与前两个商场相比餐饮业态分布较少，游艺业态规划明显优于前两者。,在售金地环球港,13,1、基础信息：占地面积：1.87万方建筑面积：10万方，其中写字楼1.7万方，商业8.3万方规划结构：主体结构7层，局部11层，其中地下三层，地上四层销售模式：部分自持，其余直接销售2、物业类型划分：商业：-2层-6层，约10000方/层，面积段：20-60写字楼：7-11层，3400方/层，面积段：80-853、物业均价：商铺-2F均价：8000商铺1F均价：沿街6.5万，内街5.3万商铺3F均价：2.3万商铺4F均价：1.7万,写字楼及公寓,商业,在售上品印象饕街,14,商业,上品印象原规划为饕街美食商业体，实际目前招商和销售情况很差，以大世界健身为主力吸引，已开业的商业较少，其中包括东之星等两家二手车店、大世界健身、龙门花甲以及一家超市等，美食店反倒极少。,15,成熟商业街区,金地国际城朝阳东路商业街区,16,金地国际城商铺均为住宅底商，属于商圈型住宅底商，层高3.6-3.9米，整体分布规划零散、杂乱。金地国际城商铺业态主要以餐饮类和零售商店为主，零售行业占据主导地位。,朝阳东路,田大路,金地月伴湾,金大地国际城,朝阳雅园一期罗马广场、朝阳雅苑,领城,金湾香都巴黎春天,东方明珠,金地国际城二期12,17,1#2#四层底商：1-2层共31间，面积56-874，其中56为单层铺，其他31间为一托二商业,金地国际城二期12,18,1#2#3F及4F,3F4F商业面积大，到达性较差；,金地国际城二期4#6#,19,整体面积段以35-44平之间占比最大,金地国际城二期8#10#,20,整体面积段以9-109平为主，其中35-55之间占比最大。,龙湖中心商贸新兴商业圈,21,龙湖中心城商铺均为住宅底商，属于商圈型住宅底商，尚未进行规划，多数商铺并未开放，就目前规划而言多种业态掺杂其中较为混乱。龙湖中心商铺主要以餐饮类为主，特色餐饮占据主导地位。租金水平沿街140-160，沿商贸160-200，内街60-100,龙湖中心1F,22,龙湖中心1F,23,龙湖中心2-3F多以小面积铺为主,24,25,银行,银行,银行,餐饮,银行,餐饮,银行,银行,餐饮,餐饮,餐饮,餐饮,超市,超市,餐饮,银行,酒店,餐饮,餐饮,新体育场,餐饮,超市,酒店,餐饮,银行,超市,餐饮,餐饮,其他,其他,其他,其他,其他,广场路商铺以泛金融类、餐饮酒店类为主，整体占比高达80%左右。广场路商铺月租金约4500-50000元不等，部分一拖二商铺租金较为便宜，商圈整体每平米租金集中在65-100元。广场路商铺层高在4.8-6.0米不等，开间在2-10米不等，其中开间3米以上占比约73%，考虑与业态多为泛金融及餐饮类有关。,广场路街区,淮南金融一条街，商铺业态多为泛金融类及餐饮类,26,数码,停业,银行,体育,餐饮,教院商铺以数码类为主，整体占比高达72%左右，其中约3成数码类商铺处于关门状态。教院商铺月租金约2500-10000元不等，商圈整体每平米租金集中在80-110元。广场路商铺层高在5-6.0米不等，开间多为2-3米，占比高达87.6%。,教院街区,淮南数码街区，商铺业态多为与电脑手机等电子类商品相关,停业,停业,数码,数码,数码,数码,数码,数码,餐饮,餐饮,餐饮,数码,数码,数码,数码,餐饮,其他,其他,数码,银行,银行,其他,体育,数码,27,山北商业客户分析,28,购买商铺客户多为40-50岁，其次为31-40岁，50-60岁，中年人为主,28,购铺客户分析,购买商铺的客户最看重区位价值，投资选择地理位置排首位，其次为商铺面积及开发商实力,29,29,购铺客户分析,购买商铺客户多用于投资，仅有少部分商铺用于自营，另外也有为子女购买，为父母购买的,大部分客户购买商铺前期预算为1-2万/平，其次为2-3万/平，可接受5-6万/平的客户占比非常少,29,山北商业小结,30,山北商业以田家庵区为核心，辐射整个淮南商业消费。田区商业以商贸为中心，以家乐福、新世界等商业综合体集群商贸广场主题商业街为构成。整体商业业态以餐饮、零售、服装为三大主力业态。成熟商街以龙湖中心商贸地段为租金标杆，可达160元平月以上，次级朝阳西路广场路商圈、教院等成熟主题商街租金水平约60-100元平月，其它成熟社区底商大多以40-60为主。各项目产品层高及开间均有所差异，普通社区底商大多以3-4米层高为主，中大型的社区商业如广场路等大多4-6.5米。山北商业购铺客户大多为中年人，以投资为主，预算大多1-2万平，意向面积小面积为主。,31,32,6,泉山湖,壹代城,嶺秀山南,恒大绿洲,万茂中心,中央美域,观湖名居,滟澜新城,壹品山南,南山院,台湾城,山南壹号,广弘城,龙成奥韵,西湖春天,第一经济商业圈,次经济商业圈,金融世家,未售,在售,山南现有经济圈以社区底商为主,山南印象,晟地绿园,售罄,钻石星座,海德公馆,第一经济商业圈以二中为中心辐射周边，形成以广弘城、山南印象、西湖春天为代表目前山南第一经济商业圈次经济商业圈以理工大为中心，随着理工大新区9月正式开学，将形成山南人口聚集高地，成为山南最主要经济生活圈,总结：山南新区现以二中和理工大为中心形成经济商业圈，随着理工大开学，未来山南市场商业格局会逐渐向南转移，超越以二中为中心商业区成为第一经济商业区。,山南主要商业山南印象,33,山南印象商铺总体量大概170间，均为住宅底商，铺底商层高3米左右，开间5米-10米不等；其中开间5米的占到60%，多为零售业，仅一层为商铺，属于商圈型住宅底商，面积50-100不等，整体商业规划较为杂乱。山南印象商铺业态主要以餐饮类和建筑管材类为主，其中以餐饮类营业最佳，月营销额8000-10000元。,山南主要商业山南印象,山南印象共计200间商铺，多为单层铺，仅少量多层铺，面积段集中于50-310；,山南主要商业广弘城,35,设计公司,广弘城商铺总体量4.8万方，均为住宅底商，少量一拖二商铺，底商层高3-4米，开间5-15米，一拖二商铺分布在小区南门层高7.5-8米，开间4-5米,现处于未租售状态。属于商圈型住宅底商，面积60-100不等，整体分布规划较为零散、杂乱。广弘城商铺业态主要以餐饮类和零售商店为主，其中以餐饮类营业最佳，月营销额7000-9000元。,36,山南主要商业广弘城,36,山南主要商业西湖春天,37,商业分布,整体商业规划,西湖春天商铺总体量1.8万方，北部沿街商铺为一拖二，层高6.5-7米，开间3-5米，占比达到70%，属于商圈型住宅底商，面积30-100不等，整体分布规划较为集中。西湖春天商铺业态主要以餐饮类为主，占比高达65%，其客户群主要以二中学生为主，月营销额8000-12000元。,38,38,山南主要商业西湖春天,38,二中正对面社区底商，进深8米，层高6-7米，可隔断成双层，共计26间，面积20-100。,山南主要商业英伦联邦,39,英伦联邦商铺总体量0.69万方，南区沿街商铺为一拖二，商铺层高7-8米，开间3-7米，属于潜力型住宅底商，面积20-100不等，小面积商铺高达70%。英伦联邦商铺现阶段多以装修为主，理工大9月开学预计会增加一倍以上营业额。,40,山南主要商业英伦联邦,40,英伦联邦底商均为一拖二商铺，面积20-100,进深12.5米，面宽3-7米。,41,其它商业恒大绿洲、钻石星座,恒大绿洲,钻石星座,恒大绿洲商业体量为9852，由3条3层商业街区组成。商铺的类别均由单体商铺组成，总计约130间，面积50-210不等。其中50-70占比达到52%,层高3.5-4米，开间4-15米不等，暂未营业。,钻石星座商业分为酒店商业和社区底商5-7#1-2层为社区底商。社区底商体量约8914，总计约68间，面积24-200不等，24-60占比约31%，60-100占比约54%、100以上占比约15%.酒店商业为超高层1-5层，详细参数暂定。,其它商业恒大绿洲,恒大绿洲商铺面积50-210，进深7-11米，目前营业客户较少，租金2000-3000元间，层高4.8米左右，业态有包子铺、装修建材、美容美发、蔬果等。,其它商业中央美域,中央美域商业约138间，面积约2.5万方，其中公寓沿路商铺开间4米，进深14米。,44,其它商业金地滟澜山,44,共有55间可售商业，其中单层商铺34间，双层21间；50平米以下商铺28间，50-200平米商铺19间，200平米以上商铺8间，进深5-10米。,45,45,45,其它商业泉山湖,45,M15#,M11#,泉山湖预计商业10万方，近期加推M11、M15社区底商，共43间；其中一拖二39间，单层铺4间，面积段为56-128，进深9-12米。均价9000元/。,山南产品规划一览表,46,47,山南商业及租金水平分析,山南现阶段商业以社区商业为主，受到理工大影响，致使英伦联邦商铺租金均高于以二中为中心的第一经济商业圈；以二中为中心的第一经济商业圈以西湖春天商铺租金最高，其次是广弘城和山南印象；从上述图表可以看出小面积商铺的租金价格均高于大面积商铺（10-15元/）；小面积商铺业态主要以餐饮、零售为主，同时也是存活率、收益最高业态。,山南商业租金价格排序,山南商业小结,48,山南目前没有综合体商业，以几个成熟社区底商为主，且商业较少。整体商业以配套社区服务