韶关莱斯·星光大道商业定位及功能规划建议报告

,韶关莱斯星光大道商业定位及功能规划建议报告,创基永基行顾问,COPYRIGHT2006-2009DRMALLALLRIGHTSRESERVED版权所有深圳市福田区泰然九路海松大厦B座裙楼2012-2013室,2011年1月,经双方初步对项目定位沟通讨论后，我们重点针对性调研项目所处区域商业市场发展现状，结合我司十多年的商业操作盘经验及项目实际情况，重新对项目进行定位升级，以为后续营销推广、销售招商打下良好市场基础。,前言,汇报思路,市场分析,项目分析,项目定位,业态规划,推广策略,市场分析,NO.1,韶关市经济发展城市规划布局交通规划布局城市经济指标消费群体分析商圈版块分析,韶关市经济发展,韶关，被称为广东的北大门，战略地位历来重要，是粤北政治、经济、文化中心和交通枢纽，是粤港澳辐射内陆腹地的“黄金通道”。其交通综合优势十分明显：武广客运专线、京珠高速公路、106国道等纵贯南北，乘坐武广高铁从韶关到广州市仅需40分钟，融入了广州“一小时生活圈”。旅游资源丰富：拥有世界级、国家级景区景点17处和省级及以下景区景点100多处。包括丹霞山、南华禅寺、去年接待游客1200多万人次，旅游收入约72亿。全市人口320多万，人均GDP19321元，人均消费支出高，对比粤北及周边城市整体经济处于“中等发达城市”,韶关未来交通规划,进珠三角“1小时经济圈”（韶关市内）+“1小时生活圈”周边城市带动泛珠三角周边高端人士及本地城镇居民消费,预计2015年城市公网全面通车，将实现韶关公交与周边城市轨道公交换乘，进一步凸显国家交通枢纽城市地位,政府落实6321战略（六高三铁两站一航）交通规划，争取5年内把韶关打造成为全国交通枢纽城市。,韶关将继续通过京珠、京广、武广高铁、106国道、四条轨道线与市内的环线对接，缩短与周边城市的交通时间。,六高三铁两站一航（京珠高速、韶赣高速、大广高速韶关段、昆汕高速韶关段、深湘高速、京珠高速复线、武广快速客运铁路专线、韶赣铁路、厦门柳州铁路韶关段、武广铁路快线韶关站、公路客运中心站、北江航道，）,韶关城市未来发展格局,韶关城市发展方向与布局结构：以西南向为城市重点发展方向；南向和东向为城市次重点发展方向；北向为城市协调和控制发展方向。中心城区的空间结构规划为“一心五组团”。由市区小岛和西联组合构成的中心城市未来主城区，曲江、韶大、白土、龙归、茨姑塘五个组团围绕主城区扇形展开。未来韶关整体商业将走向中高端消费路线,韶关融入广州1小时经济生活圈,韶关作为泛珠三角经济圈的交通枢纽和粤港澳辐射内陆腹地的“黄金通道”优势，依靠文化、旅游等自身资源优势及深圳、东莞产业园和大批汽配集群产业链的建设已初步成效，随着武广高铁的开通，更是加速了周边城市经济及消费群前往韶关，韶关融入广州经济生活一小时圈，发展潜力后劲相当大。,分析：从以上各项指标对比韶关与周边城市的整体经济处于“中等发达”城市，尤其是人均消费支出与社会消费额都位居第二，若对市民的消费市场给予引导、释放，其潜力无限。,韶关城市经济指标对分析,以上数据均来自韶关市统计局、韶关国民经济和社会发展统计公报,小结：据韶关某商务消费权威机构统计的数据，及结合对风度名城、中环广场及市区步行街等中高端品牌店的访谈综合得出，韶关消费群消费结构呈现典型的“金字塔”状，说明韶关市民的消费意识逐渐提高了，市场消费更趋向成熟，若给予消费引导将激发、刺激中高端消费市场。,韶关消费结构分析,韶关城市消费群“金字塔”分布,韶关商业格局构成,沃尔玛广场,风度步行街风度名城,南郊专业市场,中环广场,莱斯大酒店莱斯星光大道,关键词：城市名片、黄金街铺、消费磁场,核心商圈,步行街商圈位于韶关市风度路，东起东堤南路，西至西堤路，南接解放路，北到中山路。,规模及效益：规模及业态：商圈内汇集了电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行证券、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。共有商铺近2000家，30多家食肆，6多家大型商城，2家银行机构，一家大型证券机构；从而使步行街成为多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合人流：商业和服务业总营业面积100万平方米，日均人流量5万人次（节假日高峰10万人次/日）是目前韶关市销售额最大的商业中心。,核心商圈,商业步行街商圈,小结,一、综述：步行街商业区最有活力的工薪时尚商业区，目前韶关最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。二、总体规模：步行街商圈总商业体量大，其中集中商业占绝大部分，沿街商铺和街区占少数。集中式商业中专业市场占小部分。三、专业市场：步行街商圈专业市场主要以苏宁、国美及数码专卖店。四、集中以三四线城市品牌服装、餐饮消费为主。五、市场新兴：满足中端人群的大众型消费方式，补充区域主流市场，前景良好六、规划问题：步行街商圈是自发形成的传统的商业街区，其片区道路、市政规划、公共设施均未能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。七、租金：区域整体租金水平围绕步行街向中向南北两端辐射，目前作为韶关商业风向标。,可参考性商业项目风度名城,讲评：市场定位、客群定位成功，成为区域范围内独具特色的时尚天地，依托于步行商业街人气的优势，以区域唯一性，成功吸引年轻族群的亲睐，具有时尚、休闲、购物、旅游于一体的商业场所。,可参考性商业项目沃尔玛广场,讲评：项目定位、客群定位一般，成为新城区大型购中心，依仗于全民健身广场的人流优势，吸引了许多年轻人群，但业态分类不明确，尤其是人流动线设计问题，使得一楼的人流全流失，商家反应经营状况较差。,可参考性商业项目中环广场,经营模式：只租不售、以“联营扣点”模式经营；1-5F百货类：根据品牌知名度以10%-25%的联营扣点经营6F餐饮类：租金：25元/月、物管费：12元/月评：经营情况良好，亮点是超具人气的五楼大地电影院。,“百年东街”简介项目位于浈江区小岛中心区域，规划面积96394平米，该项目长1300米、建面约6万平米、项目由多个特色商业组团包括：主题文化广场、特色瀑布酒店、国内外各色餐饮、休闲商业水街、大型购物商场、滨江广场绿化长廊、沿江地下车道和停车带等，定位于打造中国内陆渔人码头、营造休闲旅游文化氛围为主题的滨江商业风情步行街。预计2011年5月完成主体工程。项目的开发建设将会对整个韶关商业市场形成冲击，尤其是对本项目更是构成较大的威胁。,建设中的“百年东街”,东河新兴商业圈,星光大道项目,卡仕,东河商圈没有统一规划的商业圈，主要以莱斯大酒店的五星级酒店带动片区消费，沿启明北路一直往北延伸至碧桂园方向。,帽峰大桥,全国各地美食街,南华会,99,东河商圈主要以启明北路沿街娱乐餐饮为主，由莱斯五星级酒店带动片区旅游、娱乐消费，目前是韶关最集中最高端的娱乐休闲中心之一。启明北路集旅游美食、夜市、娱乐一条街，近1公里长两旁汇聚约50多家全国各地特色餐饮，大型中高端KTV、酒吧，吸引大量旅游人士及大众型餐饮娱乐消费。随着东河片区政府旧城改造的逐步完善，未来居住氛围逐渐成熟，帽峰大桥的通车，缩短了五里亭区域（碧桂园）通往市区、丹霞山等旅游景点的距离，武广高铁将更是为该片区不断的输入人流，商业发展前景无可限量。,小结,市场总结,一、韶关为工贸旅发达城市，利用“泛珠三角”带动城市整体消费，是未来发展重要地带，为商业的发展带来良好机遇；二、潮流、时尚主题式商业仍是市场发展重点；三、具差异化女性中端为主，高端为辅特色主题商场发展空间大；四、中高端餐饮、酒吧、娱乐仍具较大发展市场；五、2011年韶关旅游数量不断上升，有力捉进城市整体商业时机。,项目分析,NO.2,项目经济指标项目四至项目S、W、T、O,项目经济指标,商业面积：36000商场首层面积：8240层高：6.9m商场二层面积：8370层高：5.4m商场三层面积：8307层高：5.4m商场四、五层面积：2474层高：5.4停车位：563个,东广场面积：约400南广场面积：约650西广场面积：约300总长度约：277m,项目东侧主干道启明路，连通帽峰大桥直达碧桂园，距武广客运站15分钟；启明路美食街、上百家知名建材、灯饰名店。,项目北侧五星级莱斯大酒店及夜总会、酒吧和等多个高尚小区。,项目西侧浈江路，百年旺市小街，生活超市、社区医院、市二中、十三中及浈江区财政局等机关单位。,项目南侧东河桥头，与繁华市区步行街仅一桥之隔。,项目四至,劣势（Weakness)所在路段商业氛围较差，周边商业低档、庞杂；商业建筑结构不规整、不通旷，给业态规划带来难度；裙楼商业在本市暂无经营成功的案例，沃尔玛广场经营不畅，一定程度上影响目标客群对本项目的市场信心；,优势（Strength)依势五星酒店的联想品牌号召力，市场抗性相对较小；所在区域居住氛围较浓厚，对外交通便利；辐射周边数十万潜在消费群，尤其是本案塔楼业主及碧桂园的高端消费群，其市场潜力大；项目星光大道的主题定位规划，是本案鲜有的特征；,机会（Opportunity)整个城区商业稀缺，本案拥有较大的未来升值空间。帽峰大桥及武广高铁的开通，将为本项目带来潜在的更多商业消费；二期酒店的建设与营运，将为本案带来无限商机；区域范围内的商业业态以生活日用品居多，本案存在新商业业态的发展空间；,威胁（Threat）百年东街的开发建设，将对本案的销售、招商产生一定的影响；区域内商业氛围较弱，人流量不够理想；随着片区后续的旧城改造项目相继开发建设，将对本项目的冲击；,项目S、W、O、T,本项目位于以莱斯大酒店为中心的东河新型商圈，依势韶关财富最密集的中心商务区，随着周边高尚楼盘的居民陆续入住，及帽峰大桥与武广高铁所带来的无限商机，片区的人气、商业环境将更加成熟，也将形成以莱斯星光大道为龙头的一个全新聚购物、休闲、娱乐、旅游观光于一体的商业财富消费圈。,小结,经深入了解韶关商业发展趋势，并重点针对几个商圈的项目，如风度名城、沃尔玛、中环广场几个可比性商业发展模式作深层次调研后，整个市场的中高端女性品牌屈指可数，而本地现有的女性知名品牌如达芙妮、歌莉娅、TATA等其产品主打时尚白领一族，对其高端消费群不够吸引力；其专业市场的国美电器、苏宁电器各开5家分店，和家居、建材市场遍布全城市场已饱和；至于装修档次高、菜系丰富又特色的中高端餐饮类市场可圈可点，随着市民的生活水平提高，中高端市场将成为主流。占据有时机，本案商业将以领导全城时尚潮流、聚变消费磁场的角色，成为新韶关的商业地标。,项目定位思路,项目定位消费者,政府高官、高层公务员企业管理层、高级白领城区中高端小区居民外来商务、公务人员外来旅游者、游客,消费人群,目标客户定位,1.投资客类别：有投资商铺经验的本地投资客从事实业投资的外地买家从创基会中精心筛选的投资客群2.客群特征：对街铺及商场店铺有投资经验的；看重项目在片区的未来升值潜力对商场经营管理要求较高；看重较高、稳定的投资回报；,投资客群特征,国内外一、二线时尚服装品牌连锁店；本地现有品牌经营商家，欲扩大经营范围，加开分店的；首次进军韶关市场的各行各业的实力品牌商家首次自主创业的年轻一族,品牌商家,项目功能定位,该区传统商业经营单薄,缺乏高端、时尚、休闲、文艺主导商业,莱斯地产高端住宅项目裙楼,消费力旺盛可挖掘高端消费群体,中、高端名店商业街时尚潮流坊,以青年主流消费为依托、以品牌专卖为支撑，打造集时尚购物文化、时尚餐饮文化、时尚休闲文化、时尚旅游文化为一体的一站式国际时尚主题体验商街,项目功能定位,七大主题业态,女人世界,珠宝百货,主题美食,运动城,品牌折扣店,时尚潮流坊,旅游美食街,300米长星光大道明星主题商业街,+,项目形象定位,一站式国际时尚主题体验式商业街品味潮流时尚、娱乐休闲新天地,业态组合规划,业态功能总体分区,备注：详细的业态功能布局划分将后续提供莱斯星光大道招商执行方案。,一层主题业态划分平面图,星光大道-明星主题商街,邓达智品牌服装店,周星驰、陈冠希潮流品味志,蔡依林品牌服装店,邀请香港、国内明星到现场开铺，提升国际化知名度及主题卖点附加值。,星光主题商业街,6.9米层高内街特色包装,星光女人世界,借鉴深圳华强北女人世界,珠宝百货,时尚潮流坊,时尚潮流坊引进多个中、港、台、亚洲及欧美各国的潮流新品牌进驻，包括首饰、手表、时装、家品、家居饰物及有趣的小玩意，大部分均为创意独特的商品，以满足年轻客户的“娱乐购物”。,旅游特色美食街,二层主题业态划分平面图,异域风情主题餐饮,国内知名度极高的、最大型的泰国餐饮连锁企业，并拥有多元化的餐饮结构，从广州蕉叶延伸出中国芳及尚苑等数个品牌餐饮。从泰国风味菜延伸到东南亚风味，京、川、沪特色的餐饮菜式，,广州焦叶,大型特色餐饮,滋粥楼,大型特色餐饮,三层主题业态划分平面图,主题式游乐场,星际传奇游乐场以大众游乐设施为主，满足5岁以上小朋友、年轻一族、家庭式消费,销售推广策略,NO.3,开盘必备条件营销推广思路营销推广时间节点,销售推广主思路,7大主题特色功能业态+300米星光大道商业内街+6大星级王牌倾力联盟携手共同打造一站式国际时尚主题商街,销售推广策略六大王牌,NO1:谢瑞麟（国际珠宝品牌商家）利用谢生国际珠宝品牌知名度，进驻项目开珠宝百货主力店。NO2:邓达智（国际服装设计师）以国际品牌服装设计商家，邀请进驻到星光大道开铺。NO3:香港玄学风水大师麦玲玲邀请作为项目商铺风水投资大师，制作风水喷泉作为旅游景点。NO4:香港商场投资专家沈永年先生：通过沈生商铺投资知名度，吸引大量外地投资客户，用专家角色对韶关投资环境进行分析解剖并向到场客户推介本项目。NO5:邀请香港、国内明星到星光大道开铺，打造星光大道品牌知名度。NO6:邀请香港著名美食专家蔡澜先生作为项目美食顾问。,3.26日销售、招商中心正式启动开放即创基VIP客认筹启动,5.1日（主题一区）盛大开盘明星助阵开盘盛宴项目推介暨投资论坛活动,2月中创基销售团队进场工作，与发展商确认开盘前相关物料筹备,1月底确定合作单位：建筑设计、广告公司、影视拍片公司,2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月,销售推广节点安排（2011年2月至-12月）,2.20日建筑公司：完成二三层销售铺位分割、地面设计效果图,3.7日模型公司：完成商业模型成品,3.18建筑公司：完成项目20张外立面效果图（项目外立面、公建部分）,3月中完成VIP认筹相关物料3.25日广告公司：完成所有开盘物料出街。,5月-12月举办7次香港商铺、金融投资专家讲座活动（深圳、广州、佛山、香港、韶关区）,3月底深圳、广州地区销售展销厅启动,7.1（主题二区）全新推出,9.1（主题三区）全新推出,5-12月深圳、广州每周举办亲身看楼投资考察团活动,根据我司操盘经验及项目实际情况，建议将商业营销中心（销售部、招商部）规划在酒店大堂（原咖啡厅），主要是因为利用酒店的豪华气场来接待外地投资客及品牌商家，同时在营销中心到工地现场铺设一条通道，方便投资客考察现场，从酒店这边看工地更具震撼力。,开盘必备条件之-营销中心选址建议,莱斯星光大道外销需开发商配合事项：1、在深圳、佛山设立展厅（首期启动此两个展厅，深圳区含香港，佛山含广州）原因：由于是外销，客人不可能第一时间都赶到项目本地，包括了解项目、办相关手续都需要在当地进行，所以设立展厅是很有必要的，所有工作人员由创基负责，不需要开发商出人工和佣金。2、创基组织每周项目看楼团，开发商安排项目地本地的食宿和出车费用开发商只需要固定食宿地点及