北京广安门南广场项目竞标提报40p.ppt

国投南广场项目初探,、方向-市场扫描,背景：西线（从天安门到西四环）政金军学商，实力与势力汇聚西区新增土地奇缺，项目以旧城改造为主，供需矛盾突出，导致价格高于东边，但产品品质不及东边众多买家被挤压至房山长阳、大兴黄村.能承受20000以下单价的必须去郊区。能买起30000以上的可选余地太小！,在售竞品扫描,第三区观邸楼盘类型：公寓,板楼,小高层建筑面积:239556占地面积:93549.5绿化率:41.42%容积率:3.0暖气:市政供暖装修:精装修土地年限:50年一期3栋商住公寓、一条商业街；二期四栋15-18层板楼,2梯4户或2梯3户,以南北通透户型为主户型面积：一居34二居69-89三居141-143销售现状：二期户型面积在80-100平方米之间，主推88-89平米2居。均价33000元/平米35000元/平米。开盘时间：2010年9月23日产品定位：住宅：马连道首家高端私人精装宅邸商街：20000休闲商街推广口号：24万大都会建筑集群，献礼城市精英的高尚生活。,优盘(中基大厦)楼盘类型：商住公寓,高层建筑面积:69520占地面积:14176绿化率:30.001%容积率:3.28暖气:中央空调装修:精装修土地年限:50年集商业、公寓于一体的公建项目,地下一至六层为新年华生活购物广场,8至15层为销售的3080平米精装小户型,共180套,5梯23户户型面积：一居30-80销售现状:预计2011年4月开盘，地下1至6层为新年华生活购物广场，8至15层为对外出售的3070平米精装小户型，共180套，5梯23户，预计开盘均价33000元/平，精装修，2011年5月入住。开盘时间：2011年4月产品定位：西二环之邻，马连道全新商业综合体，高档精装公寓。,华润西堤红山(红山世家)楼盘类型：普通住宅,板楼,高层，板塔结合项目位置：广安门桥往西一公里路北;莲花河东岸建筑面积:28万平方米占地面积:6万平方米暖气:分户壁挂炉装修：精装修土地年限:70年8号楼50年总规模约22万平米的西堤红山，规划中分为a、b两区，九栋赭石色建筑围合起公寓、主题商业街、多功能会所(按美洲会管理模式的红club),及北京小学及其托管幼儿园,中学14中。户型面积：一居38-56二居70-86三居180平均单价：42000元/销售现状：在售户型38-86平方米。主力户型为45平米零居，55平米一居；也有少量86平米两居，50年产权，均价42000元/平方米。小区内锅炉房集中供暖，入住时间2011年9月20日。开发商:华润置地（北京）股份有限公司卖点：西二环广安门精装小户型160万百万总价精装学区房,凯迪尚府楼盘类型：普通住宅,板塔结合项目特色：中式地产建筑面积:约4.8万占地面积:约14000绿化率:30%容积率:2.1暖气:燃气壁挂炉分户供暖系统装修:精装修土地年限:70年项目为1栋板塔结合楼,约240套房源,10个单元,1梯2户或2梯5户,户型面积为49平米一居、86-88平米两居、145-149平米三居户型面积：主力户型：80-1402-3居、491居，以南北通透板楼户型为主平均单价:均价39000元/平米。销售现状：目前在售49平米1居、145平米3居，板塔结合户型。精装修。项目推出房源240套。开发商:北京万禾世家房地产开发有限公司卖点：多重环保技术，与稀有的公园环境（万寿公园）内外交融，打造真正的低碳宜居住宅。,四合上院楼盘类型：普通住宅,板楼,小高层项目特色：复合地产，低密居所项目位置：宣武区宣武门外大街（sogo东南侧）建筑面积:近20万平米占地面积:3.89万平米绿化率:30.02%容积率:5.10装修:毛坯土地年限:70年五栋高档住宅组成，采用了围合板式小高层的建筑布局。建筑层数10-16层，户型面积从60-190平米丰富多样。户型面积：一居61二居87-100三居145-154销售现状：四合上院三期期预计2011年开盘。具体价格待定，户型面积待定。一期1号楼售完。二期2、3号楼2010年12月11日开盘销售，开盘均价36000元/平米，目前已全部售完。投资商：京能置业股份有限公司定位：板式住宅，大隐于市的城市私藏品,中信城楼盘类型：普通住宅,板楼,塔楼,板塔结合项目位置：宣武区两广大街与菜市口南大街交叉口建筑面积:约120万平方米占地面积:43.65公顷绿化率:30%容积率:住宅约2.66暖气:地板采暖（市政热源）装修：毛坯土地年限:70年项目地上总建设规模约为120万平方米，共分三期开发建设。高档住宅、酒店式服务公寓、超5星级酒店、5a甲级写字楼、高档shoppingmall，珍藏版四合院，成为一座“城心之城”。户型面积：一居65二居65-89三居110-160销售现状：三期等预售证中，预计2011年1月开盘，均价待定，三期由4栋18-20层的高层板楼组成，总计1095户，主力户型为116-134平米的三居室，总计565套，占52%；167-219平米的四居196套，占18%；83-95平米的二居298套，占27%，58-66平米一居室36套，占3%。开发商:北京中信房地产有限公司,中海紫御公馆楼盘类型：普通住宅,板塔结合,高层项目位置：崇文区陶然亭桥东侧建筑面积:近40万平方米占地面积:11万平方米绿化率:30%容积率:3.26暖气:市政供暖装修:精装修土地年限:70年7栋板塔结合,其中2号楼为21层，3号楼为21层,5号楼为18层，6号楼为22层均为2梯3-6户,建筑及园林设计以“英伦风情”为主题近4万平方米的商业配套户型面积：一居58-78二居59-92三居135-208平均价格：2010年10月20日-至今起价32000元/最高价40000元/销售现状：7号楼2010年12月25日开盘，户型面积为60-90平米一居、两居，均价40000元/平米，2011年6月入住。开发商:北京中海豪峰房地产开发有限公司推广定位：以天赋中轴，绝世南二环,结论：西城无战事西城有庞大的高品质需求、但缺乏对位的有效供给，中高端市场空白，西城项目多为中庸传统的气质，沉稳有余、现代不足。,二、方法明晰产品与客群,本案,a、区位：项目三环内、两广路、马连道、西站6小时动车经济圈、西城金融圈。,b、交通：两广路、西二、三环、双地铁、西站国铁。未来的两条地铁规划，形成了贯穿全程咫尺到达的快速线，快速连通cbd、金融街等众多城市版块。,南广场商务圈,六里桥商圈,菜百,c、环境：南广场商务圈、六里桥商圈、十四中、北京小学、宣武医院、菜百,学校：十四中、北京小学医疗：宣武医院、广安门医院生活配套：家乐福、菜百商业：,d、规划：百米地标、公寓、酒店、商业街综合体,e、园林：社区下即莲花池公园，纯正的公园地产,f、立面：cbd的现代时尚设计、玻璃幕石材的混搭应用凸显品质,g、户型：框架可分割中小户型为主，空间灵活舒适,h、建材：高品质精装修，挑战内城精装高水准,i、品牌：国投+盛荣。国字号背景信心实力保证,产品核心价值：核心区位location+公园地产citypark+双地铁物业doublesubway+都会综合体commercialcity,客群梳理政：部委机关事业单位刚需及投资买家、各地驻京办买家金：金融行业刚需及投资客群军：西三环至四环的军队实力客群学：依托西二环及地铁线的学院路及海淀区教育行业精英商：马连道茶商、六里桥西站物流商、丽泽商务区汽配商,小结：面对西区客群，需要带来高远的意向，需要替他们抒发闷骚的情怀，他们天生是权力的掌控者，需要荣耀胜过金钱！他们见过权力但向往时尚他们拥有资金但需要品味他们是“红仕”,三、方案,关键词：不一样的西城、北京、地铁、国铁、西cbd、东型西渐、莲花池公园、综合体、高品质、时尚、国际化,传播原则：宜高不宜低、宜大不宜小,方案一、区域：内城西线铁路线，交通枢纽，客群的集合地，运营、产业以及连通北京与其他城市的脉络线交通：双地铁线未来的两条地铁规划，形成了贯穿全程咫尺到达的快速线，快速连通cbd、金融街等众多城市版块。,产品：挺拔立面，丰富城市天际线石材与玻璃幕墙的结合的现代线条感，国际化和时尚感并存。对于在西边相对低调和内敛的建筑群落下，彰显了不一样的天际线与外在形象。客群：贯穿于区域的财富线通过区域为核心快读连通的客群。通过西客站形成贯穿的财富阶层，金融街客群，马连道客群，两广路连接的企业和客群。线是一切的构成，归纳了这个项目的最根本价值。,案名：天际（或天际线）,联想产品对都市未来的憧憬表达客群身居繁华、心迹高远的状态描述百米地标建筑群对区域的影响力,方案二,站在项目顶层，将看到一条亮丽的国景从眼前经过。西山、军事博物馆、世纪坛、西客站莲花池公园、故宫。楼下的莲花池公园，满眼景致尽收眼底。占有自然资源、城市资源是地产的核心价值,案名：国景山,占有国家级景观资源，浩瀚繁华尽收眼底占有城市级公园，53公顷碧波绿海私藏宅前描述百米地标建筑群对区域的影响力都会综合体是一座山、屹立于城市中心的大山,产品定位：西城都会综合体公寓酒店商业公园,广告语：鼎级的展望项目成为西城新地标的宣言、目标客群高远胸襟的抒怀,渠道：业内先行楼市、新京报炒作西城区求大于供现状，凸显地段价值优势网络跟进-新浪、搜房发布三环内超值物业榜单评选最国际化的西城地标纸媒造势-北青、新