关于完善建设工程规划管理若干问题的规定

附件：关于完善建设工程规划管理若干问题的规定（征求意见稿）各有关单位和个人：为进一步规范建设工程的规划管理，提高行政审批效率，现将有关建设工程规划管理若干业务审批事项通知如下：一、公开出让土地规划条件调整的规定（一）凡通过公开出让方式取得的土地，受让方不得直接向城乡规划主管部门申请调整规划条件中确定的建设用地性质、建设用地使用强度和公共配套设施的规划要求。如确需调整，应在受让方退回土地后，由出让方向城乡规划主管部门按程序提出申请，城乡规划主管部门依法审批。（二）在本通知实施之前，位于文物保护、风景名胜、机场、微波通讯等城市规划高度控制地区以外的公开出让土地，如确需调整规划条件中的建筑高度的，受让方可向城乡规划主管部门提出申请，城乡规划主管部门结合建筑间距、容积率、建筑密度和城市规划要求，依法进行审批。二、建设工程申领建设工程规划许可证的要求（一）单幢以及塔楼或裙楼连体的建筑工程不得分期申领建设工程规划许可证。（二）居住区（或小区、组团）修建性详细规划规划用地范围内，所有独立用地的公建配套项目以及由开发单位建设的道路等市政公用设施项目，应早于或与居住区（或小区、组团）第一期工程同时申领建设工程规划许可证，并在第一期房屋预售前实施建设和完成规划验收手续。在第一期工程建设时，开发单位应对由政府建设的道路预留路基，并于现场作出永久性明显标识，道路位置不得建设任何建（构）筑物。（三）同一建设用地规划许可证批准地块或者联合统一编制修建性详细规划的多个地块，分期、分地块办理建设用地批准手续的，建设单位未取得规划地块全部用地批准文件的，城乡规划主管部门不予核发建设工程规划许可证。（四）历史上经城乡规划主管部门核准分期核发建设工程规划许可证的单栋工程和居住区（或小区、组团），剩余未建部分工程的建设参照本条第（三）项规定办理。（五）建设项目规划设计应符合控制性详细规划要求。建设项目历史审批文件与控制性详细规划不符的，城乡规划主管部门进行专题研究后依法审批。三、建筑间距的有关要求（一）建筑间距应符合广州市城市规划管理技术标准与准则的要求，建设单位的承诺书不能作为放宽建筑间距要求的依据。（二）规划连体建筑应属同一个产权人，连体建设工程竣工规划验收前，不得分割产权。（三）规划建筑除满足与用地红线的退缩要求外，还应满足与相邻用地现状建筑之间的退缩间距要求。四、申请修改经依法审定的修建性详细规划或建设工程规划许可证的有关要求（一）建筑工程在核发建设工程规划许可证后，对于符合广州市城市规划管理技术标准与准则（建设工程规划验收篇）第2.2条的局部建筑设计调整，无须申请建设工程规划许可调整，可在工程完工后直接申请规划验收。其余建筑设计的调整应在取得原规划审批部门同意后方可实施。（二）建筑工程在核发建设工程规划许可证后、开工前申请建筑设计方案修改的，应当按照程序重新申领建设工程规划许可证，原建设工程规划许可证注销失效。（三）经依法审定的修建性详细规划及建设工程规划许可证，原则上不得修改。1、已预售或者销售的房地产开发项目申请修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图或者建设工程规划许可证的，应当先行停止房屋预售、销售，并向原审批的城乡规划主管部门提出申请。2、已预售或者销售的房地产开发项目，不得将配套公建、会所、停车场库等非经营性用房调整为经营性用房。3、修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图或者建设工程规划许可证的次数分别不得超过三次，每次审批的时限相应延长510个工作日。五、建筑面积和建筑退线的管理要求（一）建设工程竣工测量面积考虑施工和测量误差因素，如超出建设工程规划许可的建筑面积符合下列规定，且满足规划验收的其他要求的，城乡规划主管部门对误差建筑面积予以确认，并核发建设工程规划验收合格证。1建设工程规划许可建筑面积在20000平方米以下（含20000平方米）的建设工程，竣工测量建筑面积允许超建建筑面积不得大于1；2建设工程规划许可建筑面积大于20000平方米，但小于或等于50000平方米的建设工程，竣工测量建筑面积允许超建建筑面积不得大于300平方米；3、建筑面积大于50000平方米的建设工程，竣工测量建筑面积允许超建建筑面积不得大于400平方米。（二）建设工程竣工测量面积超出建设工程规划许可的建筑面积但不符合上述规定的面积部分，根据城乡规划法第六十四条的规定，属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建设行为，必须按照规划要求进行整改。逾期不整改的，由城乡规划主管部门转城市管理综合执法部门依法查处。（三）建设工程竣工的建筑间距、用地红线退缩距离在符合符合消防间距和最小退让间距的情况下，允许饰面误差幅度在10CM以内，超出此幅度的必须按照规划要求进行整改。逾期不整改的，由城乡规划主管部门转城市管理综合执法部门依法查处。六、历史违法建设处理的有关要求（一）对于2008年1月1日前发生的历史违法建设行为，需在2011年12月31日前到城乡规划主管部门申请违法建设处理，由城乡规划主管部门按行为发生时的法律、法规依法处理；逾期不申请的以及2008年1月1日之后发生的违法建设行为，则按照城乡规划法、广州市关于贯彻实施城乡规划法的意见依法处理。（二）对已送审建筑设计方案，并按规划部门批复图纸施工的，可同意完善相关规划审批手续；对于未按图纸施工的，不再补办报建手续，而应作为新建工程完善用地、修建性详细规划、建筑报建的规划审批手续。七、公共绿地及住宅首层商业设置要求（一）应沿路建设绿化带。建筑红线退让道路红线范围内应建设不少于23米宽的绿化带，且绿化区域不少于退让范围的2/3。规划布局的集中绿地应有面向城市道路或公共空间的开放面。应尽可能利用边角和零星用地建设街头绿地。（二）除以下情况外，住宅建筑下部原则不得设置商业功能，多高层住宅底层尽量架空：1.确实为隔绝干道噪音干扰和安置必要的公共服务设施所需，且更有利于改善居住环境的住宅。2.为保持历史旧城核心区商住混合的商业街巷特征，沿街设底层为商业、上部为居住功能的骑楼式住宅。八、规划与水务管理的要求及流程（一）在规划的分流制地区，新建区应采用分流制，旧城区逐步进行分流制改造，最终实现雨、污分流的目标。在规划的截流式合流制地区，逐步将现状的合流制系统改造为截流式合流制系统。（二）在已建成的污水处理厂的收集范围内，有完善的雨、污分流管网的地区，不设化粪池。（三）城市、镇规划区内除工业区外建设的各类管线工程，应当埋设在地下；现有架空管线，应当逐步改在地下埋设。（四）为加强与水务主管部门的协调联动，确保雨污分流、取消化粪池得到贯彻落实，排水工程的规划审批、许可实行如下规定：1.城乡规划主管部门与水务主管部门管理流程的衔接：排水设计条件咨询（水务部门）排水工程方案审查或管线综合规划审查（规划部门）城市排水设施设计审批（水务部门）排水工程规划许可（规划部门）城市公共排水设施接驳核准（水务部门）排水工程规划验收（规划部门）城市排水许可（水务部门）。2.办理建设项目的“申请管线综合规划设计条件”、“管线综合规划审批、调整”和排水工程的“管线工程设计方案审查”业务，应提供水务主管部门出具的“城市排水设施设计条件咨询”。3.办理排水工程的“申请管线工程建设工程规划许可证”和“调整管线工程建设工程规划许可证及附图附件”业务，应提供水务主管部门对相关城市排水设施设计审批的“准许行政许可决定书”。九、临时建设工程管理（一）因建设城乡基础设施、市政公用设施、公共安全设施或者防灾减灾需要建设临时工程的，建设单位应当凭建设用地批准书、土地使用证、房地产权证、土地使用权人同意使用土地的证明文件或者其他使用土地的证明文件、建筑设计方案等材料向城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证。（二）临时建设工程使用期限内在主体建设项目规划验收前，或者因城乡规划、建设或者管理需要以及社会公众共利益需要，建设单位或者个人必须应当无条件自行拆除该建筑工程，并清理现场。（三）除前述第（一）款的情形外，不得临时改变建筑物的使用功能。（四）除前述第（一）款的情形外，历史上原经批准的临时建设工程使用期满后一律不予延期，应当自行拆除。十、部分业务案件立案资料要求（一）修建性详细规划、建设工程规划许可证阶段，建设单位应按照数字详规要求提交三维电子模型。（二）申领建设工程规划许可证阶段应提供设计深度符合相关的要求（详见附件）的建筑总平面图和环境设计平面图。建筑总平面图应标示出建筑工程报审范围（以围合的粗黑虚线表示），在最后一期的建筑工程报审时，其报审范围应为小区剩余的所有范围。建筑工程报审范围包括建设单位申请建设的建筑工程及其附属的绿化、道路、竖向等工程的范围，粗黑虚线内的内容必须与主体工程同步实施建设，并同时办理规划验收；粗黑虚线外的内容仅作为城乡规划主管部门审查拟建建筑工程与周边关系的示意，不对其进行确认及审批。（三）建筑方案设计图和建筑施工设计图的剖面图应能详细反映出场地的竖向关系，应按建筑物主、次两个朝向的主要出入口位置或地形较复杂的方向进行剖切，并应清晰标示出建筑物与周边的室外场地、绿化和道路的竖向变化关系。（四）位于四大功能区、主要商业街区、珠江两岸城市景观段（大坦沙尾至东环高速公路）、城市中轴线、城市主干道两侧等重要地区、重要路段的公共建筑或根据城市规划要求需要做夜景设计的建筑工程，应进行夜景设计，在申领建设工程规划许可证阶段应提交夜景效果图、日景效果图、夜景照明设计图，夜景照明工程与主体工程一起进行规划验收。（五）新建的建筑高度在50米及以下的平顶建筑物天面（含裙楼天面），应按上人天面的要求进行设计，天面绿化种植面积应不少于30，天面绿化宜以覆土种植为主，同时应符合结构安全、建筑防水等要求。申领建设工程规划许可证的同时应提供天面绿化设计图。天面绿化工程与主体工程一起进行规划验收。十一、其它（一）立案资料中的建筑设计图纸、报建通等技术文件经确认存在恶意违反国家规范和规划要求、隐瞒真实数据等行为，规划部门不予受理或者不予行政许可；通过上述手段取得规划审批文件的，城乡规划主管部门可以依法撤销规划审批文件，并给予行政处罚。对造成上述行为的建设单位、设计单位、施工单位和注册建筑师、注册规划师，城乡规划主管部门按诚信管理的相关办法处理，给予不诚信记录。情节严重的，将不予受理其盖章申报的项目。（二）规划审批文件的正文与附图不一致的，以正文为准。建设单位申报的各规划审批环节的图纸成果应按照广州市城市规划管理技术标准与准则（综合篇）的图纸深度要求进行编制，图纸成果中与相对应的规划审批环节无关的内容，城乡规划主管部门一律不予审批及确认。十一、本通知自2009年 月 日起生效。附件：图纸深度要求一、建筑总平面图图纸深度要求（一）比例： 1/500，制图单位为米，绘制在1/500的实测现况地形图上，不得使用任何彩色线条或色块。（二）建筑总平面需清晰、完整反映以下内容： 1.标明图纸要素，如图名、指北针、比例尺、图例、图标、图签等；2.标明规划控制线及坐标（自身用地红线、建筑工程报审范围、规划道路红线、城市绿地、铁路、管线廊道、规划河涌、风景区保护范围、文物保护范围等控制线，其中铁路、管线廊道、规划河涌等应标明规划控制宽度）；3.标明拟拆除和保留的现状建筑，标注拟建建筑外形轮廓地下建（构筑物）等隐蔽工程应以虚线表示及两端轴号、0.00的设计标高（广州城建高程标高）、主要室外地坪标高（现有道路标高、规划路标高）以及注明各建筑层数、高度、标注机动车出入口位置等；4.建筑物（包括首层建筑物）与建设用地红线、规划道路边线、规划道路中线、铁路、管线廊道、规划河涌和其他规划控制线的距离、建筑间距；5.配套公共服务和基础设施项目在建筑物的具体位置。 （三）盖有建设单位的印章、具备资质的设计单位的出图章和同一设计单位的注册建筑师章。二、环境平面图图纸深度要求（一）设计范围为建筑工程报审范围，建筑物标注为拟建建筑首层。（二）比例：1/300或以上，制图单位为米，图纸为蓝图。（三）要求:1.标注图纸要素，如图名、指北针、比例尺、图例、图标、图签等；2.标注拟建建筑两端轴号、室内外地坪标高，标明车行及步行交通流线及出入口位置、地下车库的建筑边线、出入口位置；3.标注各级道路拐点和交点坐标、现有道路和规划道路标高、道路交叉点及其它控制点高程、道路坡向、坡度