2015年新港天城营销策略

守正|出奇新港天城2015年营销思考,2015年市场预判,14年市场回顾：政策,2014年上半年楼市调控从严，下半年多重利好政策入市，政策适度放松,苏州目前库存777万方，出清周期回落至12个月,14年市场回顾：苏州市场,市场预判：政策,2015年上半年政策微调为主，楼市走势趋稳,2014年末降息将一定程度上缓解开发企业的资金压力，同时也将影响购房者入市的意愿，这或将成为未来一段时间房价企稳的因素。然而绝大多数房企的业绩完成情况并不理想，回款情况不容乐观，该情况预计将持续到2015年年中。,2015年下半年整体供求出现转机，楼市渐暖,2015年下半年房地产企业经过一定时期的调整，走出资金压力的困境。同时2015年下半年市场库存回归常态，部分开发商可能为了更高的利润率，选择蓄势涨价，导致楼市价格进一步上涨。,市场预判：政策,吴江市场,从上半年的“不景气”到下半年的“政府大力救市”，吴江成交量在四季度稳步提升,吴江市场,2014年吴江楼市集中开发年，随着越来越多大型开发商的进驻，不仅楼市库存量逐渐增加，也使得楼市竞争更加白热化；要缓解吴江市场供大于求的状态，最重要的是人口和资金的双重导入。目前吴江楼市阶段性饱和已经出现，可供选择的楼盘更多，2014年以来，太湖新城在城市建设与东太湖生态旅游度假区的“双核驱动”下，已逐步成交吴江楼市的焦点区域。各楼盘在2014年的价格调整为消费者低价入市提供了基础，预计2015年楼市销售将稳步上扬。,2015年楼盘竞争加剧，聚焦太湖新城,【市场产品客群】综述,热度板块依旧在苏州湾东太湖，朗诗以科技特色撑起城南价格，提振市场信心，可借势。上半年，趋稳补缺；下半年，价格有提升可能。,市场：,刚需客户在选择时，意向变得不那么忠诚，对品牌的仰慕还是被购买力羁绊。所以，如何表达项目性价比尤为重要。相比2016年交付的项目，现房更具诱惑力；相比频频出事的品牌开发商，本土国企的诚信与实力更具备优势；事实胜于雄辩，一期业主评价，更容易被置业者信赖。,产品价值：,1、现房说服力2、国企实力3、自有配套生活便利、4号线轨道盘升值潜力4、入住业主口碑,说白了，就是四大点：,成交客户分析（新明阳596）90平方米以下：63城南15城北6松陵8开发区14乡镇10苏州5外地5100-125平方米：227城南51城北13松陵21开发区22乡镇98苏州13外地9139-144平方米：256城南48城北21松陵12开发区12乡镇131苏州9外地23160-170平方米：31城南7城北4松陵4开发区1乡镇12苏州0外地3复式190-280平方米：19城南2城北3松陵3开发区1乡镇5苏州5外地0【刚需小户】年轻新吴江人预算有限餐饮娱乐消费旺盛新事物接受度高【改善大户】乡镇住好点预算充足挑剔目光需要被尊重及专业级置业观念洗脑,客群分析：,【刚需客】价格敏感，容易被大势和意见领袖左右，无时间参与持续型活动，更在意直白诱惑。【改善客】有置业经验，相对理性，若将本案列入置业名单，显然更看重性价比。,客群洞察,市场上半年，趋稳补缺；下半年，价格有提升可能。,产品实景现房、实力国企、自有配套、轨道潜力、业主口碑。,客群：刚需小户，新苏州，预算有限，餐饮娱乐消费旺盛新事物接受度高；改善大户，乡镇，住好点预算充足，需要被尊重及专业级置业观念洗脑。,洞察：刚需小户，刚需客价格敏感，无时间参与持续型活，更在意直白诱惑；改善大户，相对理性，若将本案列入置业名单，显然更看重性价比。,守正|出奇,线下活动方案化整为零，灵活变通。户外高炮化身为即时促销信息发布平台，双月更换。上半年小户低价策略跑量，下半年品质大户改善需求。以品质为主要方向，在诉求和画面上以新奇为主。,化整为零，灵活变通半年小户，半年改善守正品质，诉求出新,推广策略,线上热点话题、事件，借势突破发声；线下双周暖场，到场礼新奇不贵，成交礼注重实惠。,线上国企大牌肯定表达；线下调动乡镇大宅客户推荐积极性，老带新，双向实惠。,上半年小户出奇,下半年大户守正,线上：【眼见为实羊羊得意】实力国企，实景现房，6万方自有配套，轻轨潜力盘，城南领头羊，样样都得意。线下：每周暖场直白利诱【送金条送一个月，国企就这么实在！】,线上：【大牌国企让你往大了享】实力国企良心价格生活本应往大了享线下：大牌国企带你耍大牌【一线大牌零元拍】,上半年小户现房优势国企担当吴江良心品质楼盘实在价格,下半年抢收性价比大户53号楼王推出趁楼市利好，全户型抢客,1、沙里淘金2、真人大富翁3、超市大赢家4、跨界营销吴江美食天城荟萃（点评网合作，合作商家餐饮抵值券礼品）,双暖场