上华工业区项目投资分析报告PPT课件

上华工业区项目投资分析报告,广东顺控物业发展有限公司,1,-,目录,2,-,项目概况,本项目位于乐从镇西北角上华村，与禅城区南庄镇相隔东平河道，上华村旧改工业区为村集体建设用地，规划面积484.59亩，实际可开发总面积430.72亩，分东、西、北三个片区，成三角形分布，项目整体现状基本为旧式低矮厂房。外部交通临近佛山一环，交通便利，同时靠近水道，环境较为优美，内部交通由于村内交通，基本为两车道石路，路网较窄且少，不利于工业园区货车交通需求，日后需完善相关市政道路状况。由于目前东区土地已完成控规可进行开发，因此我司建议以东区为项目启动的首个发展片区，由东区开发完善升级带动西北两区共同升级改造，引领项目总体发展，成为顺德北部片区高端工业发展的首个载体。东区总面积282.72亩，其中2017到期租约面积250.65亩，长期租约及永久租约面积32.07亩。本次项目开发面积约为213.5亩，开发后建筑面积35万平方米。,3,-,项目概况,4,-,项目概况,长期租约及永久租约用地现状,X,X,X,X,X,X,5,-,目录,6,-,项目定位,向“智能制造”的工业4.0时代变革,7,-,项目定位,工业4.0时代,第四次工业革命,8,-,项目定位,工业4.0时代,工业4.0是由德国政府德国2020高技术战略中所提出是以智能制造为主导的第四次工业革命，或革命性的生产方法其技术基础是网络实体系统及物联网。启动工业4.0的重要前提之一是实现工业自动化，主要在机械制造和电气工程领域。德国制造业作为世界最有竞争力的产业部门之一，提出的工业4.0概念为全球带来了巨大的影响和变革。,9,-,项目定位,工业4.0的三大主题,智能物流：主要通过互联网、物联网、务联网整合物流资源，充分发挥现有物流资源供应方的效率智能生产：主要涉及整个企业的生产物流管理、人机互动以及3D技术在工业生产过程中的应用等。该计划特别注重吸引中小企业参与，力图使中小企业成为新一代智能化生产技术的使用者和受益者，同时也成为先进工业生产技术的供应者。智能工厂：重点研究智能化生产系统和过程，以及网络化分布式生产设施的实现。,10,-,项目定位,中国制造2025,经李克强总理签批，国务院日前印发中国制造2025，部署全面推进实施制造强国战略。这是我国实施制造强国战略第一个十年的行动纲领，以推进智能制造为主攻方向，以满足经济社会发展和国防建设对重大技术装备的需求为目标，促进产业转型升级。,实施制造强国战略第一个十年的行动纲领,11,-,项目定位,何为智能制造,强调“智能工厂”和“智能生产”，实质是实现信息化与自动化技术的高度集成，旨在保持德国制造业在全球的竞争优势。当前，中国制造业正面临前所未有的挑战。,因此，学习和借鉴工业4.0的理念，建设智能工厂，推进两化深度融合，具有十分重要的现实意义，是推动中国制造业转型升级的一剂良方。,12,-,项目定位,因此本项目定位为,13,-,项目定位,顺德首个互联网+智能生产的先进装备制造产业园,通过产业主导，集群引领，强化产业园区载体作用，实现从“传统制造”到“智能制造”的转变，空间布局上以产业基地为主体，重点发展新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械、新能源与智能网联汽车、新材料、节能环保等，支持一批特色优势产业集群在园区内集中集聚发展。,14,-,目录,15,-,开发方案,开发分区,项目拟以入村大道为界，按南北划分两期进行开发。本方案通过拆除红线范围内品质较低的长期租约厂房，可使整体园区风格相对统一，便于提升园区整体管理水平及定位形象。其长期租约改造建筑面积约18468平方米，总开发面积为33.65万平方米。,16,-,开发方案,开发布局,初步设计图,设计图仅作资金测算使用，实际设计由EPC开发商自行设计施工建设,17,-,开发方案,开发造价,永久物业拆除及税费总共约1.56亿元。投资建设费用总共约9.3亿元。总投资约10.86亿元。,18,-,开发方案,开发投资模式,本项目采用创新的操作模式，克服传统工业园区项目开发模式的成本高，投入大，回收期长等问题，让项目能迅速招商落实建设经营，为地方带来合理的经济收益和社会效益。投资人+EPC+资产回购再经营:本项目总周期为50年，通过成立国资合资公司引入社会投资人，以国资引领撬动社会资本投入，成立项目公司负责项目规划设计、投融资、建造和运营等前20年工作，经过共同开发后国资重新回购项目公司股权继续经营获得后30年收益。项目公司由社会投资人和国资合资公司共同设立。根据本项目由项目公司实际承担的投资为9.66亿元（按照总投资10.86亿元扣减珠西资金1亿元和三旧改造补助2000万元），可以计算出项目资本金为2.4亿元（最低比例25%），其中国资合资公司占股15%，出资额为3625.67万元，合资公司的资金来源于顺控物业发展有限公司出资约2417.1万元，乐从镇属公司出资1208.57万元；投资人占股85%，出资2亿元。,19,-,开发方案,开发投资模式,20,-,开发方案,开发投资模式,21,-,开发方案,开发投资模式,22,-,开发方案,收益模式及回购约定,本项目由区、镇共同实施，在引入社会投资人成立项目公司后，由其承担项目全部投资成本，并通过物业出租获得相关收益。在合作期满（暂定20年，含建设期），区、镇合资公司将收购社会投资人股份，后续30年自行经营。暂定20期满回购社会投资人于项目公司的85%股份，价款为6.58亿元（上限价，通过竞标确定，保障投资人内部收益率为6.5%）。获得本项目后续30年的运营权后，通过物业租赁业务可以获得静态资金为40.84亿元，对应运营成本、偿还贷款及相关税费静态资金为26.71亿元，运营收益为14.12亿元，折现到第20年时本项目的运营收益净现值总额为4.73亿元，后续投资回收期为12年。,23,-,开发方案,招商条件（社会投资人）,统租本项目的土地以及存量物业分属于不同的产权人，由区、镇公司联合实施统租，签署统租协议。开发商成立的项目公司作为实际投资人，在合作期限内（20年）将承接区、镇公司与产权人的统租协议。拆除拆除的内容拆除的内容包括永久租约部分10亩的相关单位补偿。重建重建投资开放商应对213.5亩范围内的物业进行拆除后按更高的标准进行重建。重建的总投资不得低于9.66亿元（按照总投资扣减三旧改造补贴2000万元和珠西智能补贴1亿元）。重建进度鉴于园区招商工作的紧迫性，开发商的施工建设期限总体进度应控制在1年以内。,24,-,开发方案,招商条件（社会投资人）,招商招商工作时限招商工作应于签约后立即启动，首年达成的入驻意向不应低于50%，招商的相关投入由开发商自行承担。招商鼓励清单符合智能制造业、高端产业的发展定位、工业产值在3-5年内能够达到区级工业园区单位面积工业产值参考值，符合招商引入的企业均可列入鼓励清单，享受政府方针对入驻企业的优惠政策。单位面积工业产值要求单位面积工业产值标准参考高端制造业工业园区工业产值的平均情况，根据2.0的平均容积率计算，预计单位建筑面积工业产值达到1万元/平方米，本项目重建的物业建筑面积约为35万平方米，年工业产值预计为35亿元。转租/出租价格根据项目周边区域的摸底和研究，预测2017年物业租金价格约为25元平方米月。,25,-,开发方案,招商条件（社会投资人）,运营风险分配本项目在合作期限内，项目公司的运营收益预估总额为人民币19.76亿元。针对在合作期满时，经双方聘请的专业机构核定，合计的实际运营收益与预估运营收益之间存在偏差的，按照以下方式进行风险分配：1、若实际运营收益低于预估收益20%以内的，由项目公司自行承担风险；2、若实际运营收益低于预估收益20%以上的，以超出20%的部分作为调整数，由国资合资公司承担。在股权收购时，在收购价格基数上追加该调整数；3、若实际运营收益高于预估收益30%以内的，由项目公司享有该部分收益；4、若实际运营收益高于预估收益30%以上的，以超出30%以上的部分作为调整数，由国资合资公司享有。在股权收购时，在收购价格基数上扣减该调整数。,26,-,开发方案,招商条件（社会投资人）,村集体利益保障机制1、在保证租金总收入不变的前提下（按租约厂房占地面积东区4.7万/亩/年、北区4.5万/亩/年、西区4万/亩/年计算），对当前村租金总收入整体平移，每季度支付租金；租金每五年调整一次，调幅不超过5%；2、A.项目公司实现盈利并完成投资回收后，提取20%收益支付给村集体;B.第二十一至二十五年，项目公司或其关联方每年支付村集体300万元；第二十六至三十年，每年支付村集体500万元；第三十一至三十五年，每年支付村集体800万元；第三十六至五十年，每年支付村集体1200万元。村集体有权就A/B方案中选择数额较高者。,27,-,目录,28,-,项目保障,以上测算数据包含部分操作前提，分别为：资金保障顺控集团投入1亿元启动资金。珠西资金专项资金补贴1亿元到位。三旧改造政策补贴可分期补贴2000万。增量税收返还补贴约1亿元，由于具体金额存在不确定性，实际可获返还总金额于回购社会投资人股权时在回购金额上等额扣减用地保障项目统一调整规划为工业用地属性（东部存在商业用地），避免日后与其余工业用地产生租金支出差异。2017年7月到期可如期对到期厂房进行拆迁平整，提前招商引入合作方进行融资及设计工作，保障平整土地后可立即施工的进度要求。解决以上问题可保证项目顺利执行，加快项目落地进度，促进项目实施。,29,-,项目保障,珠西专项资金补贴实施流程,30,-,项目保障,珠西专项资金补贴实施方案,根据扶持珠江西岸先进装备制造业发展财政政策实施细则的第十四条的规定，专项资金支持先进装备制造业集约集聚发展。对珠江西岸“六市一区”和韶关市先进装备制造业聚集区，在现有产值规模基础上，省财政实行分档奖励集聚区所在地人民政府。地方政府可根据当地实际采用股权投资、事后奖补以及贴息等方式，统筹用于支持集聚区先进装备制造业发展。股权投资方式：顺德区政府委托国资公司以明股实债的方式持有项目股权，但占项目公司的股权不得超过30%，且不得为单一最大股东。项目公司每年需支付约2.5%的利息和约1%的资金管理费。扶持资金须接受专项审计。事后奖补方式：项目固定资产投入50%后，区政府按平台项目已完成的固定资产投资的总额给予一般不超过30%的奖励资金额度（主要由顺德区政府根据项目性质确定比例，可以提高至50%，甚至100%的配套，这点要向区政府争取），由项目建设单位用于后续设备购置、平台建设等。扶持资金须接受专项审计。贴息方式：由于能争取的扶持资金不多，因此不予考虑。,31,-,项目保障,珠西专项资金补贴实施方案,方案一股权投资：以股权投资向区政府申请最多1亿元的扶持资金。优势：扶持资金可作为启动资金在项目成立初期即可使用，减轻项目公司成立初期资金的筹措压力；劣势：如申请1亿元的扶持，项目公司则需配套最少2.4亿元的注册资金，并需要负担一定的资金使用成本；方案二事后奖补：以事后奖补的方式向区政府申请奖励资金。优势：扶持资金使用成本低；劣势：由于按固定资产投入总额的比例给予奖励，则能争取的扶持资