项目开发建设流程中的法律服务要点PPT课件

1,-,项目开发建设流程中的法律服务要点,(开发篇)青岛市律师协会二O一O年十二月,2,-,前言,交流目标：扩展服务项目增加业务机会挖掘服务深度提供增值空间,3,-,目录,一、建设项目的分类二、房地产项目开发流程三、项目开发环节的工作内容四、项目取得环节的法律服务要点五、施工建造环节的法律服务要点六、房屋租售环节的法律服务要点七、律师服务体会,4,-,一、建设项目的分类,按建设性质：新建项目、扩建项目、迁建项目和恢复项目按建设规模：大中小型按建设过程：筹建项目、在建项目、投产项目、收尾项目、停缓建项目按投资作用：生产性建设项目、非生产性建设项目,5,-,生产性建设项目：工业建设农业建设商业建设基础设施建设,6,-,非生产性建设项目：办公用房居住建筑公共建筑其他建设,7,-,二、房地产项目开发流程,项目开发的三个阶段：项目取得施工建造经营租售,8,-,预审,选址,可研,计划,具体流程：,9,-,规划方案报批,用地规划许可,工程方案报批,人防、消防、燃气、热力、审图办、物业办、环保、地震部门审查,10,-,建设工程规划许可,开发经营许可,建设工程招投标,安全报监质量监督,施工许可,11,-,放线验线,开工建设,预售许可,竣工验收,验收备案,12,-,物业投入使用许可,房产证办理,13,-,三、项目开发环节的工作内容,一、项目取得招标拍卖，竞价出让协议挂牌，减少竞争一级开发，曲线拿地股权收购，借壳拿地资产购买，获取净地其他变形，取得项目,14,-,二、施工建造产品采购主材辅材设备机械用户解决方案服务采购监理、法律、财税、销售、物业施工总包、甲方分包、项目管理服务采购的比例增加,15,-,三、经营租售自营代理包销招租认筹预售贷款担保网签登记他项权利竣工交付房屋交付前期物业管理业主委员会维修基金管理公共部位收益,16,-,四、项目取得环节的法律服务要点,以二级市场为例：法律尽职调查收购方案论证合同结构设计谈判法律支持合同起草签署合同分析交底履约过程指导,17,-,项目收购服务案例,项目背景：项目概况：相对位置，开挖，拟修改规划项目特点：规划期长，不确定因素多客户要求：志在必得客户经验：股权收购，心有余悸服务模式：尽职调查/全程服务客户配合：法务商务财务,18,-,服务过程：一、法律尽职调查资产收购：核心资产加项目公司股权收购：项目公司加核心资产二、财务尽职调查资产收购股权收购,19,-,三、收购方案论证合作开发（联建联营）项目预约（无名合同）房产预订（卖楼花）项目转让（投资25%限制？）股权收购（或有负债处理？）委托贷款，核心资产抵押组合使用,20,-,四、合同结构（项目转让模式）框架协议（定金合同？）预约（合作）合同土地使用权转让合同委托贷款土地使用权抵押,21,-,五、问题清单,22,-,六、合同起草合同模板与形式确定合同提纲的起草与修改合同正文起草合同会审与修改合同沉淀与检查合同交叉校对合同版式与装订,23,-,七、合同使用说明（产品说明书）主合同效力风险（规范类别）关联合同签署安排（锁定内容）贷款合同违约豁免（获取项目）贷款债权与项目物权的博弈规划调整影响双方的价值评估,24,-,八、合同分析与交底（技术培训）流程中的风险点分析及防范措施定金项目接管规划调整施工许可投资建造土地转让预约贷款抵押违约或展期土地转让贷款转为转让价款过户贷款偿还,25,-,九、履约指导（售后服务）证据形成态势评估劣势修复十、纠纷处理（应急处置）管辖方式诉讼方案各项配合,26,-,项目收购环节的配套工作,商务流程梳理财税筹划安排关键控制节点风险防控措施执行沙盘推演确定工作预案,27,-,筹划是源头剧本是基础导演是关键预演很必要反馈需及时提炼能复制,28,-,五、施工建造环节的法律服务要点,主要工作阶段：前期准备订立合同施工建造竣工移交造价结算工程保修,29,-,重要工作节点：项目洽商投标策略指定分包设计变更签证管理工期博弈垫资处理造价鉴定合同衔接责任传递,30,-,六、房屋租售环节的法律服务要点,开发商与代理商的不同诉求销售代理合同的设计与代理商的考核预售合同及补充协议市场预热、认筹认购与宣传推广合同销售百问百答（合理解释降低交易风险）,31,-,租售环节的法律服务,法律争议问题：楼书是邀约还是要约邀请车位、绿地、露台、墙面、会所的权利归属可销售房屋折抵工程款问题（担保支付）预告登记，双倍赔偿的问题售后包租与带租约销售的区别房屋更名的处理,32,-,审查合同是律师的重要工作,常见合同审核律师审核合同的方法：梳理流程，了解需求，寻找问题修订和批注交流和备忘处理结果反馈稳定的深度和质量标准化服务,33,-,七、律师服务体会,一、选择优势成长客户优势成长客户的特点费用合理合作顺畅共同成长推广宣传价值实现,34,-,二、建立稳定合作团队律师团队的价值质量管控知识传承业务催生客户忠诚,35,