2014年江苏镇江丹徒新区别墅市场调查

丹徒新区别墅市场调查,PART1：城市层面认知,城市地位,联结三大都市圈的枢纽,镇江长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区级市三大经济圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级,城市扩张,新城市扩张新城区大范围建设，城市升级老城区大量改造城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化：3个中心：商业中心+行政中心+居住中心5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区,从“老城”进入“新城”时代,城市规划,各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定,中心城规划（2000-2020）,新城对比分析,三大新城对比：三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽远景美好，但目前发展滞后丁卯新城产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小谷阳新城与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依靠价格带动，成长周期相对较长,丹徒板块,丹徒新区分区规划,中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境，发展成高档次居住区东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区,板块四大优势,丹徒新区由于开发度较低，具备良好的生态环境条件，为住宅产业的发展提供了很好的支撑。,丹徒新区已经形成了现代化城市雏形，在与其他几大板块竞争中具备一定的领先优势。,丹徒新区将是镇江的南大门，其交通枢纽的优势将逐步体现，随着高新产业区的建设，区域经济的发展潜力巨大。,丹徒新区目前处于镇江的价格低洼，并且产品线丰富，档次相对较高。,生态化,现代化,潜力大,性价比,板块三大威胁,由于距离和交通问题，丹徒新区楼盘在镇江传统消费者心目中认知度较低。,丹徒新区的配套是从一片空白开始，绝大多数楼盘靠政府投入来解决这一问题，虽然现在有冠城商业的开业，但与市区相比，相差甚远。,板块之间的竞争大，尤其是江滨、丁卯、南徐的冲击，此外板块内项目由于市场场面狭窄，竞争激烈。,认知度低,配套不足,竞争激烈,板块发展预判,、周期：6年从规划的角度，丹徒新城的完全建成还需要6年时间（到2020年）但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看，财力有限和政府导向的倾斜主要集中在南徐和滨江板块，丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长，入口导入慢,、近期节点：2014-2015年板块已建成住宅面积近300万平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通问题，严重影响了入住率和市场预期经过一轮调控之后，丹徒板块重新走上地产爆发局面，随着各楼盘的交付，板块迎来配套的第一次植入，学校、医院、农贸市场等配套已经开始交付使用，综合功能基本兑现关键是市场和客群的双向博弈中，政府和开发商能否齐心协力导入配套,长期优势明显，短期劣势严重,城市结论,现状,商业集中在大市口工业集中在东西两恻边缘城市，产业依赖南京城市水陆交通便利,基础产业向东西两翼伸展，高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式（丁卯+丹徒）,房产市场相对缺产业引擎丹徒板块产业发展滞后,总人口296万，市区65万年人均GDP约4000美金居住集中在山、江之间历史文化名城，景区多,市区人口扩大到100万人，人均GDP达到5000美元三大新城并列,跳出原城市，形成副中心,市场容量短期难以放大，房价举步不前丹徒板块住宅等待革新,山水城林现代化人居城市丹徒新城为新居住中心,宏观调控打压，高低分离需求结构滞后,全新的阶段性的房地产发展机遇,城市人口扩散,居住产业升级,工业人口聚集,即将,未来,PART2：城市层面认知,经济走势,城市GDP近年来呈稳步上涨趋势，具备良好的发展空间,区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机,在居民可支配收入水平稳步走高的情况下，人均消费却很乏力，存在着严重的消费外流，本地居民消费仍需引导跟挖掘。,地产走势,地产行业最低迷时期已过去，逐步复苏，楼市出现阶段性回暖，镇江三级城市回暖较慢。,镇江,全国,地产走势预测,14年丹徒区域上市量明显下滑，初步分析上市户型偏向小面积、低总价。丹徒新区一直是镇江乃至沪宁线上的价格洼地，购买人群偏向刚需客户。14年上半年成交量较去年有所下滑，预测下半年会有一个成交小高峰。,总体楼市分析,房产市场开发量持续增长，市场供应外延性扩展楼市已经进入大盘时代，销售压力加大产品层次逐步完善，呈现多元化发展趋势受购买力影响，价格上涨缺乏动力,缓慢上升发展时期,镇江属于三级城市，根据自身城市特点和房地产市场发展特点，楼市尚处于第一波启动期的上升通道内，市场表现如下：,总结,虽然全国一级市场纷纷呈现冷清局势，但是镇江土地市场价格依然保持上涨趋势，看好镇江房地产市场。京口、润州板块依然是镇江房地产主要供应板块，丹徒板块由于前期的开发逐步进入尾声，目前面临的是大量的密度房源上市和存量住宅的竞争。,总体层面,大势层面,经济触底回升，对于地产层面的调控政策放松，并且有望继续出台利好政策。楼市阶段性出现回暖趋势，板块商品房呈现“量升价涨”局势。在供应量持续放大和价格呈现上涨趋势下，楼市有望进入盘整期。,别墅市场格局,商业中心,滨江板块,南徐板块,丁卯板块,丹徒别墅片区是镇江别墅项目数量最多竞争最为激烈的别墅区,丹徒板块,别墅板块特征,竞品市场,产品多样化，以区域联排产品竞争为主,别墅产品市场,风格多样化，欧式成主流，别墅丹徒为主，联排物业居多,数据来源：镇江网上房地产,数据来源：镇江网上房地产,案例分析,总占地约380亩总建面约40万平米总户数约一期152户（联排52户）容积率0.69户型面积217-319平米左右地下室：70-80平米左右花园：60-80平米左右立面风格：现代中式销售开盘：08年6月16日销售均价：8000元/平米总价范围：160-240万规划特点：建筑采用中国民居形式，建筑、院墙、台阶、门坊等完全从徽浙民居中提取元素,个案分析：朴园,产品分析,中式现代风格，在建筑风格上引入现代元素，吸引更加跨度更大的客户年龄段,入户方式采用独门独院设计,别墅群落集中，但道路显得较狭窄，建筑较密集,产品分析,220平米,265平米,独立地下车库和储藏室，增加自由空间车库直接入户，前后双花园一层错层设计，二层全明空间，三层大面积主卧，超大露台,竞品客户分析,朴园：联排产品，总价在160-240万,一般都有置业经历，但部分叠加产品也会有首次置业客户购买,客群很广泛，因为面积总价适中，产品在中式的基础上加入了现代的元素，接受群更广，私营业主及政府官员均有,就客群而言，本案的目标客户与朴园在总价上有较大的差别，客户层面很难形成直面的竞争，但是该项目对于客户选房时做为坐标式的参考，更加注重与本案同面竞争的项目,置业经验,客户职业,竞争关系,案例分析,总占地约76000米总户数约一期707户容积率1.26户型面积221-271平米左右地下室：80平米左右立面风格：欧式销售开盘：14年5月销售均价：9800元/平米规划特点：高层22-33层，商铺2-3层。高层并列靠北大门。,个案分析：风景城邦,塞纳河畔,英格兰,塞纳河畔,占地面积：26.15万住宅建筑面积：30.52万公共建筑面积：6164容积率：1.25建筑形态：19栋别墅、14栋多层总户数：2512户在售价格：3100（多层）、叠加80万、联排110万开盘时间：2007年8月,产品分析,【战略定位分析】立足百万平米规模大盘，定位“世界风情”，多期滚动开发，用建筑风格区分各期文化特征【产品组合分析】多元产品组合变化推出，相互促进，洋房以高品质颠覆了传统多层意义【面积区间分析】多元产品改善型为一期主力面积，二期多层面积有所减小，以适应市场需求【价格走势分析】以联排为价格龙头，叠加为辅助性价格杠杆，提升小高层、洋房和多层价格【借鉴】多元产品、异域风情、高品质提升项目增值空间,规模造城，多元品质,产品分析,联排C3-225.95,联排C4-215.67,封闭式独立车库直接入户，大面宽客厅，观景阳台直通户外庭院二层卧室大面宽设计，衔接超大转角阳台三层豪华主卧，大面积赠送露台，南北双重阳台,竞品客户分析,花园洋房客群分布,联排、叠加别墅客群分布,从职业分布来看：花园洋房客群主要集中在事业编制的人员，包括公务员、教师等工薪阶层客群在该项目购房较少，客群单一高档物业，包括联排、叠加别墅主要内部去化，且购房者主要由政府高官、私营业主及其亲戚组成从客群购房区域来看：主城区（京口、丹徒）购房群体是客群主流丹徒板块内的购房者在房源去化中达到25,别墅市场小结,市内双拼、联排别墅市场中产品普遍水平较高，产品同质化严重，竞争激烈。产品的建筑风格以欧式为主，虽同为欧式但还出现了不同地域特点的细分，反映了市场的成熟和竞争的激烈。联排及双拼的主力面积段集中在200-230及260-290，独栋的主力面积段集中在350以上。丹徒区内有相当数量的同类产品在建、在售，势必造成未来市场供应量巨大。镇江别墅购买客群对总价敏感度高。,PART3：客户层面认知,客源导向板块分析,市场发展,居住品质,选择传统居住区域,跨区域向周边地区发展增多，注重地段,东区的丁卯/学府大盘较多，配套设施逐步完善，交通便利，距离市中心较近，在市民心目中的认可度较高，是镇江传统居住区域滨江板块以其风景区资源成为镇江本地中高端客源又一居住理想地，板块内大多为大规模低密度项目南徐新城作为城市行政中心，随着城区建设脚步的加快、各项配套设施的完善，消费者关注力度加大随着镇江新的整体规划的出台和丹徒新区的建设，丹徒板块良好的居住环境和较低的房价吸引了一部分购房者的关注,镇江购房区域近3年发生了重大的改变：,跨区域向周边地区发展普遍，注重性价比,客群购房区域的变化对丹徒板块楼盘品质提出更高要求,市场需求结构,两极分化的市场客户结构，形成了市场上两种主流开发模式：1、经济型大众社区：针对低端客户，以低总价快速去化为目的，其利润较小，风险也小2、多元化品质社区：针对中高端客户，以组合产品实现利润最大化，对于产品和社区品质要求较高。这也是目前市场上的主流开发模式,中高端客户的争夺越演越烈,客户总结分析,普通客户，多为首次置业。目前市场状况下，刚性需求客户占据镇江整体客户更大部分，多购买普通公寓类产品,属于改善型客户，但购买力有限，同时对高端生活品质和别墅生活缺少概念，不愿意居住在偏远的区域。会选择60-80万之间的复式类产品,镇江塔尖人群，多在国外或一线城市从事贸易工作，购买力充足。接受国外高质量的生活方式和生活理念。这部分人对于镇江市总价较高的别墅物业有足够的购买力,经济水平以及生活品质均较高，很多人都有一套甚至更多住房，向往别墅生活，但是面对总价很高的别墅产品仍会迟疑，更趋