2012湖南岳阳县商业调研报告

岳阳县商业调研报告,2012-6-18,报告纲要,岳阳县宏观环境概述市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈经营业态分析周边竞争对手的市场表现本项目机会判断,岳阳县宏观环境概述,岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊区”，处于“长三角”、“泛珠三角”两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。,地理位置,岳阳县宏观环境概述,岳阳县总面积2716平方公里，辖20个乡（镇）共68万人口，其中城区人口约8万。岳阳县2011年完成地方生产总值159.6亿元，同比增长14.5%,完成财政总收入50.6亿元，同比增长20%。,基本概况,岳阳县宏观环境概述,房地产市场属初级阶段，整体开发水平不高目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（1030亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。,对现有房地产项目市场分析,岳阳县宏观环境概述,市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。,对现有房地产项目市场分析,岳阳县宏观环境概述,产品品质的提升，促进了房地产价格的成长随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在今年突破3000元/大关。,对现有房地产项目市场分析,岳阳县宏观环境概述,商业项目将面临更加严峻的考验目前，岳阳县每个在开发的产品中，基本都规划有23层的底商，特别是城西片区，新开发项目较多，结合目前县城现有商业分布状况（详见商业市场分析部分），明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。,对现有房地产项目市场分析,市场现有商圈地理位置透析,天鹅南路,农村合作社,建材市场,步步高超市、通程电器、白马服饰广场,市场现有商圈地理位置透析,现有商业圈市场分布状况：,简析：从上图可以看出：目前岳阳县商业圈主要分成以兴荣东路、文艺东路为主的老商业圈及以东方路和天鹅南路交汇处为主的新商业圈，那么目前整个岳阳县的商圈分布情况出现为：,两分天下、雌雄争霸！,市场现有商圈经营业态状况分析,商圈规划分析：以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。商圈经营业态分析：该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。,兴荣路与文艺路老商业圈,市场现有商圈经营业态状况分析,致富步行街业态状况：小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性；商业门面面积分布30-80/不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼（可住人）；营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上8点至晚上9点；租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等（靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高）；经营状况：比较良好（空置及待转让门面少）。,兴荣路与文艺路老商业圈,市场现有商圈经营业态状况分析,荷花路及富源商业街业态状况：以零售服装为主，经营业态无统一性；商业门面面积分布50-100/不等；门面开间4-8米；门面一般在二楼或三楼带有住宅；营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上9点至晚上9点；租金情况：小门面2万-5万/年、大门面5万-10万/年不等；经营状况：由于荷花路商业街进深较长，又紧靠致富步行街（拥有部分共有消费群体），相比富源商业街经营状况要好。,兴荣路与文艺路老商业圈,市场现有商圈经营业态状况分析,商圈规划分析：以大型综合商业配以周边临街商业门面形成规划布局。商圈经营业态分析：该商圈均以大型超市、酒店、餐饮、金融、电器、服饰主力店为主，消费配套完善，人气集中，消费群体以中高档人群为主。,东方路与天鹅南路新商业圈,市场现有商圈经营业态状况分析,东方路商圈业态状况：高档酒店、大型主力店配以临街商业业态为主；高档酒店：富雅大酒店；大型主力店：通程电器、步步高超市、白马服饰广场、金利来专卖店等；营业时间相对规范：一般为上午9点至晚上9点；租金情况：不明经营状况：由于其品牌效应加之商圈各大商家的相互配套，人气较旺，经营状况良好。,东方路与天鹅南路新商业圈,市场现有商圈经营业态状况分析,天鹅南路商圈业态状况：大型银行金融业、大型超市、中型电影院配以临街商业业态为主；金融银行：农行、工行、建行均集中此地；大型超市：心连心超市、和田购物中心、天鹅电影院等；营业时间相对规范：一般为上午9点至晚上9点；租金情况：不明经营状况：心连心超市周边相比和田购物中心人气较旺，经营状况也较之要好。,东方路与天鹅南路新商业圈,市场现有商圈经营业态状况分析,老商圈VS新商圈,市场现有商圈经营业态状况分析,老商圈临街商铺主要以兴荣路与文艺路交汇处临街门面的经营状况最为理想，主要原因是该商圈存在发展时间长远，其知名度及影响力支撑了附近门面的良性经营；老商圈的主要消费群体以工薪阶层、教师、学生、企业单位员工为主；老商圈门面的经营档次以中低档为主，经营业种以服装、休闲为主，高档次经营业种缺乏；新商圈主要以东方路和天鹅南路交汇处的商业经营状况最为理想，主要原因在于该商圈的大中型品牌主力店居多，配以周边商家的互动，吸引了大量中高端消费人群；新商圈的主要消费群体以个体老板、金融白领、企业单位管理人员为主。,商业调查总结,周边竞争对手的市场表现,小高层项目,周边竞争对手的市场表现,小高层项目,周边竞争对手的市场表现,小高层项目,周边竞争对手的市场表现,从以上表格数据可以看出，岳阳县在售竞争楼盘不多，其中浔阳花园（在售）；鹏瑞珑庭处于内部登记阶段；总体市场供应放量不大；这两个项目所处地段较偏僻，交通不便，对外宣传力度偏小，主要以自然销售为主；销售手段单一，以自然销售为主，推货策略为商业、住宅同时推出的方法；产品规划定位单一，户型布局简单，均以130-140布局为主；住宅销售均价为3000元/，客户群体为改善型居住群体为主。商业体量不大，没有商业定位，均为二层商业，首层以临街门面为主；二层规划为大型门面，以销售为主：首层商业均价为8000元/，二层商业均价为3800元/，客户群体均为投资型群体为主。,综合分析,本项目机会判断(SWOT),优势(Strength),毗邻一中高校及各大相关企事业单位,存在大量的显性消费者和隐性消费者，有利于未来市场的蓬勃,项目位于岳阳县新城中心，交通便利，配套完善,毗邻兴荣路老商圈和东方路新商圈,项目周边铺面杂而乱,周边高消费人群及高收入人群多,升值空间大，投资价值高,两大商圈辐射，提高商业气氛,有利于规划统一和谐的社区商业,投资人群集中，消费能力大,本项目机会判断(SWOT),劣势（Weakness）,人流量不足,重点突出项目未来优势，强势宣传,商业氛围不浓,以主力店为主，配以卖场定位进行宣传,本项目机会判断(SWOT),机遇（Opportunity）,以市政为中心的经济发展迅速,刺激更多投资者前来投资,位于两大商圈中央,项目周边商铺不多，分布零散,辐射效应，商业氛围越来越浓,立足地标商圈发展，推陈出新,本项目机会判断(SWOT),威胁（Threats）,新开发项目日益增多,存在很大竞争，必须形成差异化优势,两大商业圈的直接威胁,流动人口不大,周边项目增多，社区经济发展迅速,影响部分投资者投资心理,打造特色商业中心吸引人气,刺激更多投资者,本项目机会判断,项目所处地段商业气氛不浓，缺乏做大型购