论房屋优先购买权及对物权变动的影响

1/5论房屋优先购买权及对物权变动的影响论文摘要随着物权法的颁布实施，房屋优先购买权纠纷的案件越来越多，依法保护当事人的优先购买权，稳定现实生活中的物权转移，对于物尽其用，更好发挥物的利用效率有重大的现实意义和法律意义。本文着重从三个方面进行阐述，一是结合法律规定和审判实践阐述了房屋优先购买权的法律本质；二是阐明了承租人或房屋共有人行使房屋优先购买权的法律要求；三是结合司法实践论述了优先购买权对物权变动产生的影响。以下正文房屋的优先购买权，是指房屋所有人出卖其房屋时，房屋的共有人、承租人或法定的其他人在同等条件下，有优先于其他购买人购买房屋的权利，主要包括承租人的优先购买权和共有人的优先购买权。我国法律有关房屋优先购买权的相关规定主要有国务院1983年颁布的城市私2/5有房屋管理条例第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，承租人有优先购买权。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第118条有相同的司法解释。合同法第二百三十条也规定了房屋承租人对出租的房屋有优先购买的权利。这是承租人优先购买权的法律依据。民法通则第78条第3款和最高人民法院关于贯彻执行民法通则的司法解释第92条规定了共有人优先购买权，适用于按份共有，对于共同共有，只有在共同共有财产分割后，且财产属于一个整体事配套使用时，共有人出售财产时，其他共有人才有优先购买权。这是因为，共同共有关系存续期间，共同共有人不能在共有财产中确定自己的份额，不能转让自己的权利，因此也就不存在优先购买权。近年来，由于物权的观念深入人心，国家对物权的保护及对物权的变动更加规范化和法制化，因此物权法也在第101条规定按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。尽管多部法律都有关于优先购买权的规定，但规定的很原则笼统，在物权法实施前，人们对房屋的优先购买权的认识很抽象，有的甚至无视该项权利的存在。由于法3/5律规定有漏洞，权利人行使该项权利时也感觉底气不足，法院在审理相关案件时更是由于对优先购买权的理解、适用不统一，而仁者见仁，智者见智。本文笔者想从优先购买权的法律本质出发，探究优先购买权的法律特征，认识优先购买权的法律效力，发现优先购买权对物权变动的影响，寻找对优先购买权的保护途径，体会在目前的经济社会发展的大环境下，优先购买权所具有的现实意义和社会意义，保护当事人的权利，维护社会经济的交易安全，保障物权变动的合法稳定。以此运用到审判实践，从而在审理该类案件时达到司法效果与社会效果的统一。一、房屋优先购买权的法律本质想要准确把握优先购买权法律性质和效力，应从规范意旨角度来考虑。法律规定按份共有人优先购买权主要是为了稳定共有关系；保护共有财产的完整与安全；减少共有人数量，增强物的利用效率。规定房屋承租人优先购买权主要目的，一是与“买卖不破租赁”规则目的一致，是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁房屋产权转让仓猝间无房可住；二是为了促进物的利用效率，减少承租人对该房屋投入的浪费，而且房屋所有人和使用人同一，也增强房屋利用效率。可见，按份共有人优先购买权和房屋4/5承租人优先购买权都是为了保障权利人优先取得物的所有权。无论从社会一般人角度，还是从规范意旨角度看，优先购买权都应该具有三项主要法律效力，首先要能成立买卖合同，否则“购买”便是无稽之谈；第二合同权利要能优先实现，这是“优先”应有之义；第三要能实际取得物权，这是权利所蕴利益的最直接体现。这三项主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。形成效力，即权利人可依单方意思表示使法律关系发生、变更和消灭，并产生各种权利及请求权，而相对人则受到拘束，必须容忍和接受此法律效果。优先购买权的形成效力表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时，权利人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系，并产生债权请求权。优先效力，一般认为，是指物权优先于债权的效力，债权之间不具优先效力。但按优先购买权法律规定，按份共有人、房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同关系具有的债权，与第三人对出卖人的合同债权相比，却具有优先实现的效力。基于优先效力，优先购买权人可以排在第三人前面，要求出卖人向其转移所有权，以实现其债权。追及效力主要体现是，如果出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移了所有权，优先购买权5/5人可主张出卖人与第三人间物权变动行为无效，