房产新政引发的合同纠纷处理(上传)PPT课件

-,1,*集团法务内部交流讲座第19期房地产新政引发的商品房买卖合同纠纷处理,*房产法律室2011年9月22日,-,2,第一部分2010年起房地产新政简介,-,3,政府采取了一系列行政调控手段干预房地产市场.,2010年1月国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知(国十一条)2010年3月国土资源部出台19条土地调控新政2010年3月10日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010年3月各地暂停出让住房用地2010年3月国资委要求78户央企退市2010年4月缩小首购普通房契税优惠范围2010年4月国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控2010年4月加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策2010年4月二套房贷首付不低于50%2010年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国十条)2010年6月土地增值税预征率由0.5%提高到2%2010年6月按家庭成员拥有住房数认定二套房.,-,4,密集的政策调控下,最具代表性的当属2010年4月17日国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知“新国十条”,-,5,“新国十条”主要内容,（一）统一思想,提高认识.坚决遏制部分城市房价过快上涨。（二）建立考核问责机制。（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。（五）增加居住用地有效供应。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套的工作任务。（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。（九）加大交易秩序监管力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。,-,6,“新国十条”出台后相关城市调控政策落实细则一览,上海10月7日关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见深圳9月30日关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知厦门10月1日关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见浙江9月30日浙江省商品房预售资金监管暂行办法广州5月18日关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神北京4月30日北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知,-,7,厦门市关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见厦国土房2010279号-2010年9月30日,意见主要内容：1、执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策3、在本市暂时限定居民家庭购房套数。从2010年10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。4、严格商品房预售管理，加强市场监管。5、切实加快保障性住房建设和分配。,-,8,“新国十条”的发布，对全国房地产市场虽然得到了一定的调控效果,但部分地区商品住宅成交量及均价自新政出台后仍持续走高。,-,9,国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号（”新国八条“）-2011年1月26日,“新国八条”主要内容：一、进一步落实地方政府责任二、加大保障性安居工程建设力度三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求：原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导,-,10,厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见厦府办201124号,意见主要内容一、合理确定我市新建住房价格调控目标二、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行厦门中心支行可根据我市新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求：自意见发布之日起至年月日止，对已拥有套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前年内在本市累计缴纳年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前年内在本市累计缴纳年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。七、加快个人住房信息系统建设八、坚持和强化舆论引导,-,11,第二部分新政引发的几类合同纠纷案例分析,-,12,案例1新政导致首付比例提高，要求解除协议,2010年4月5日，小古经与卖方小钱签订房屋买卖合同一份，购买小钱位于苏州工业园区的一套房屋，成交价86万元。购买时按其时贷款政策可贷到总房价的80%，只需首付20%即17万余元即可。合同签订时，小古向小钱交付定金5万元。但小古在办理贷款手续时，发现由于房地产市场宏观调控导致银行信贷政策调整，对于象小古这样外地户籍且不在苏州居住生活的购房者，已经无法取得80%的贷款，最多只能贷款50%。为此，小古需要多交30%的首付款近26万元。小古多方筹钱不得，于2010年6月8日，以房贷政策发生重大变化为由主张无力购买此房，要求撤销合同并返还定金，但小钱予以拒绝。于是，小古向法院提起诉讼，请求法院判令解除合同并要求小钱返还定金5万元并支付相应利息。(合同中有如下约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担违约责任),-,13,问题1：小古能以政策规定提高首付比例属于不可抗力为由，请求解除合同吗？,-,14,法院判决观点,本案中的政策变化只是降低了可贷款比例，而不是完全不能贷款，更不是禁止本案的买方购房，不属于“不可抗力”，并不能因此产生合同不能“全面履行”的后果，且双方未约定买方取得80%的贷款为履约的必要条件，因银行信贷政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险，所以认定买方不能以贷款政策变化为由主张免责，但考虑到贷款政策变化导致履约困难并非买方本人主观过错所致，且本案中双方当事人约定的定金数额较高，过分高于给卖方造成的实际损失，所以酌定卖方退还部分定金2万元。,-,15,问题2：假设其合同中双方免责条款约定更改为：“因不可抗力或国家政策改变等因素导致本合同无法履行，双方免责”，则小古能以该约定为由，请求解除合同吗？,-,16,法院判决观点,此约定为福州仓山法院审理的另一起案例情形，法院审理认为，依据最高院关于适用若干问题的解释(二)第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同”。当事人在办理房贷时遭遇房贷首付比例提高，其无法履行合同是因为国家政策调整，不能认定为违约行为，应认定为情势变更，即使合同不能履行，也不能追究违约责任。,-,17,上述两个案例导致不同的判决，你认为是法官对新政性质的理解认定不同，还是与案例中关于双方免责条款具体约定有些许不同导致的？,-,18,问题3：假设本案中小古尚未签订商品房买卖合同，仅签订了商品房认购协议，协议中未明确小古房款支付方式，小古是否可以新政提高首付比例为由，要求解除协议并退还定金？,-,19,有一种观点认为，类似该种情况，如认购协议中有明确约定首付款金额，余款办理银行按揭的，买方在因新政提高首付比例时，有权请求解除协议并返还定金；如未在认购协议中明确约定只采用按揭方式的，买方不得以新政为由要求退房。,-,20,案例2因新政导致无法办理按揭贷款，要求解除合同并返还已付房款；,2010年3月14日，来自浙江的王女士向厦门某开发商购买了位于集美新城的商品房，房产面积95平，每平方单价10680元，房产总价1014600元。双方签订商品房买卖合同时，王女士支付了首付款20.46万元，并约定余款81万余元以办理银行按揭贷款的方式于合同签订之日起60日内支付给开发商。但是，此后王女士一直没有支付剩余房款。2010年10月29日，王女士向开发商发出律师函，表示因国家政策改变，她购买的“二套房”无法办理银行按揭，并且她是退休职工，配偶是残疾人，没有能力支付购房款，因此要求解除合同。2010年12月，该开发商向法院提起诉讼，请求确认王女士提出的解除合同的行为无效，同时，王女士应支付尚欠购房款81万余元及其逾期付款违约金。,-,21,问题1：王女士能以何种理由，请求解除合同？是否适用“情势变更原则”？,-,22,问题2：如在合同中有约定“无论任何原因，如买受人未能在合同签订后50天内取得银行的按揭贷款并支付给出卖人的，或按揭银行批准贷款金额低于合同约定的按揭金额，买受人应在出卖人书面通知后七日内自行向出卖人一次性付清全部房款，并承担逾期付款的违约责任。”王女士解除合同的主张，是否应当获得支持？获得支持的理由？,-,23,法院判决观点,审理法院认为：王女士与开发商约定了两种付款方式：一是以银行按揭贷款方式支付房款;二是在王女士无法办理银行按揭贷款的情况下，则由被告一次性付清全部房款。本案的当事人双方恰恰是预见到被告可能由于各种影响而出现“意外”的情况下，补充约定了继续履行合同的一次性付款方式，不符合不可抗力原则的前提要件。因此，王女士要求解除合同依据不足，法院不予支持。,-,24,案例3因新政导致购房者为限购对象，不符合购房要求，要求返还已付定金；,吴先生夫妻两人都70多岁了，上海户口，他们退休后，在厦门买了一套房子。因原来的房子楼层过高，又没有电梯，老两口有了在厦门买一套电梯房的想法。得到子女的支持后，老两口看中了位于集美区的一个在售楼盘的房子。2010年12月20日向某开发商认购房产一套，并开发商签订了一份认购协议。约定认购房产一套，总价为110万元，并于当日支付50万元订金，购房余款于2011年3月10日前付清，到时再签正式的购房合同。2011年1月27日上午，吴先生夫妻俩一大早就听到了国家出台了新的“国八条”，心想，自己户口又不在厦门，已经买了一套，按照这个政策，肯定不能买第二套了。但是，该楼盘的售楼小姐就给老两口打了电话，要他们1月29日就带着户口本和结婚证去签合同，赶在政策开始落实前办了。但老两口有着不同的想法，老两口都一把年纪了，只想安享晚年，不想做违背国家政策的事，既然国家规定已经不能买了，何必去钻空子，于是向开发商提出解除认购协议，退房，推定金。双方几次协商未果，无奈之下，老两口将开发商告上法庭，请求解除已签订的认购协议，并要求开发商退还50万元。,-,25,问题1：本案买受人能以新政限购为由退房吗？,-,26,退房观点：根据楼市调控政策规定“拥有一套及以上住房非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭暂停在本行政区域内向其售房”。老人户口不在厦门，已经买了一套，属于限制销售对象，应当解除商品房认购协议。不退房观点：商品房认购协议书是双方真实意思的表示，合同内容并无违反国家法律，双方均应当遵守履行。而且，新国八条及厦八条并无溯及既往的效力。双方当事人于2010年12月20日签订商品房认购协议书，该合同于当日生效，而新国八条于2011年1月26日出台，厦八条于2011年2月20日出台，两者均未对之前的合同作出具有溯及力的规定。认为，只要吴老先生两口子积极地去实现合同目的，对其履行合同义务不产生影响，对其合同权利也不构成影响。“限购令”实质上不影响双方买卖合同权利义务的实现。不应当解除认购协议。,-,27,法院判决观点,该案为厦八条房产新政后的首期纠纷案件，对于这个案件，法院很慎重，还为此征求了房管部门的意见。房管部门答复认为：“根据我市房地产市场调控工作实施意见，本案件中的购房人不符合我市住房限购规定，不能办理房屋交易合同备案手续。”因此，法官认为，本案两原告均非厦门市户籍，且在厦门市已有一套住房，同时两原告均已超过70岁，不能提供社会保险缴纳证明，按照该规定，应暂停在厦门市范围内向其售房。由于商品房买卖程序复杂，合同目的实现过程漫长，面对国家和地方相继出台的调控政策，吴老夫妇作为普通购房者，缺乏判断和存在不安实属正常。将商品房认购协议书目的不能实现之风险强加于吴老夫妇，缺乏正当性依据。依中华人民共和国合同法第九十四条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。,-,28,问题2：如按合同约定签订商品房买卖合同在新政出台前(如约定2011年1月20日签订正式合同)，但由于买受人原因未及时签约，后由于新政出台导致买受人因限购无法签约，买受人应承担什么责任？如买受人延迟签约已征得出卖人同意，买受人是否还需要承担责任？,-,29,第三部分新政的性质探讨和各地法院审理指导意见简介,-,30,(一)新政的性质探讨-不可抗力、情势变更、商业风险？,-,31,1、新政是否属于不可抗力,第一种观点认为房产新政是不可抗力，退房无需承担违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。房产新政是普通人不能预见、不能克服的客观情况。根据合同法第九十四条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”而判断是否属于不可抗力，的依据就是是否能预见，是否能避免，是否能克服。比如说国家关于第三套房屋停贷的政策出台前，如果购房者在与开发商的合同明确约定：在出现银行不批准贷款的情况下，购房者应一次性支付剩余款项，这种情况下，房产新政是可以预见并有可能克服的情况，不属于“不可抗力”。但如果新的政策是属于“不能预见、不能避免并不能克服的”，比如说第三个案件中国家政策中关于暂停购房及不能办理房屋交易合同备案手续的规定，即属于当事人“不能预见、不能避免并不能克服的”，因为购房者无法以自己的能力强制要求房屋管理部分办理备案手续，无法备案就意味着购房者的“合同目的落空”。,-,32,2、新政是否适用情势变更？,第二种观点认为房产新政是情势变更，退房无需承担违约责任。情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。根据最高人民法院的合同法解释（二）第26条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”?房产新政是买卖合同双方订立合同时无法预见的重大变化，对买房人明显不公平或者不能实现购房目的，买房人请求变更或者解除合同无需承担违约责任。,-,33,3、新政仅为商业风险？,第三种观点认为房产新政是商业风险，解除合同要承担违约责任。商业风险是指当事人订立合同时应该预见的风险。比如价格可能涨跌，履行合同可能会导致盈利减少或亏损的风险。按照合同法规定的合同履行原则，在房屋买卖合同中，买方有义务在约定的付款期限内付清房款，逾期即算违约。如何付清是买方要解决的事情，卖方可以不管。因此，政策改变应该由买方想办法去克服，而不是给买方终止交易的借口。,-,34,4、不可抗力与情势变更区别,-,35,5、情势变更与商业风险的区别,-,36,个人观点：将房产新政认定为情势变更，比较符合法律规定，更能体现当事人的利益均衡，也符合当前的房产调控目标。但依据情势变更提出解除合同或变更合同的一方是否要承担违约责任，要具体案件具体分析。,-,37,(二)各地法院观点简介,一、浙江省浙江省高级人民法院民一庭出台了首个关于房地产新政案件审理指导意见-关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行），主要相关内容如下：,-,38,一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定；只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于解释第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。,-,39,五、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤