第七章房地产租赁制度PPT课件

-,1,房地产租赁法律制度,山西大学商务学院法律学系刘恒科,-,2,本章所涉法律规范,城市房地产管理法合同法物权法城市房屋租赁管理办法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,-,3,本章知识要点:,1.房屋租赁合同2.房屋租赁中出租人和承租人的权利义务关系3.房屋租赁常见纠纷的处理4.建设用地使用权的租赁,-,4,第一节、房屋租赁,一、房屋租赁的概念和特征（一）定义（二）特征1.标的物为房屋；2.只是转移对房屋一定期限内的占有、使用、收益权3.诺成、双务、有偿民事合同4.继续性,-,5,第一节、房屋租赁,二、房屋租赁的分类（一）住宅用房租赁和非住宅用房租赁（二）公房租赁和私房租赁（三）定期和不定期的房屋租赁,-,6,第一节、房屋租赁,三、房屋租赁的标的物城市房屋租赁管理办法第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（八）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。,-,7,第一节、房屋租赁,四、房屋租赁合同（一）合同的主要内容和形式1.房屋租赁合同的主要内容2.房屋租赁合同为不要式合同。,-,8,第一节、房屋租赁,（二）房屋租赁合同的效力1.出租人的主要义务（1）适租义务（2）维修租赁物；（3）瑕疵担保义务，物的瑕疵担保和权利瑕疵担保义务（4）负担税费和费用返还义务。,-,9,第一节、房屋租赁,2.承租人的主要义务（1）按照约定或法定支付租金（2）依照约定方法或者房屋的性质使用房屋；（3）妥善保管房屋；（4）返还租赁的房屋,-,10,第一节、房屋租赁,（三）房屋租赁合同的终止1.租赁期限届满；2.房屋灭失；3.当事人解除合同（1）约定解除（2）法定解除,-,11,第一节、房屋租赁,第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。,-,12,第一节、房屋租赁,五、房屋转租（一）定义（二）房屋转租的限制性规定（三）房屋转租法律关系（四）擅自转租属于效力待定的行为（五）房屋转租与房屋租赁权转让的区别,-,13,第一节、房屋租赁,六、房屋租赁的特殊效力（一）买卖不破租赁；抵押不破租赁（二）优先购买权1.定义2.行使3.优先购买权被侵害的法律救济,-,14,第一节、房屋租赁,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,-,15,第一节、房屋租赁,（三）房屋承租人的共同居住人的继续租赁权租赁权是与承租人人身有关的专属性权利。非承租人不能租赁。但为保护共同居住人的利益，合同法234条规定，“承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”,-,16,第一节、房屋租赁,七、房屋租赁登记（一）登记程序城市房屋租赁管理办法14条（二）租赁登记的效力非生效要件,-,17,第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题,（一）租赁合同相关问题1.合同的主要内容城市房屋租赁管理办法第九条房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款；（一）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮责任；（七）转租的约定；（八）变更和解除合同的条件；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。,-,18,第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题,2.一房数租的行为怎样处理？解释第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。,-,19,第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题,（二）租期内擅自变动房屋结构的？解释第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失,-,20,第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题,（三）租期内对房屋进行装修装饰的？合同法223条解释913条,-,21,第一节、房屋租赁八、房屋租赁中若干实务问题,（四）转租问题（五）优先购买权被侵害问题（六）拖欠租金问题,-,22,第二节、建设用地使用权租赁,一、建设用地使用权租赁的概念和特点（一）定义（二）特征1.标的物是建设用地使用权2.不发生建设用地使用权的主体变更3.受原建设用地使用权出让合同的制约4.诺成、有偿、双务、要式民事行为,-,23,第二节、建设用地使用权租赁,二、建设用地使用权租赁的条件（一）出让建设用地使用权租赁的条件（二）划拨建设用地使用权租赁的条件,-,24,第二节、建设用地使用权租赁,三、建设用地使用权租赁的效力（一）买卖不破租赁（二）承租人具有优先购买权（三）房随地走（四）抵押不破租赁（五）承租人可以获得所合法建造的建筑物的所有权,-,25,第二节、建设用地使用权租赁,四、建设用地使用权租赁的登记不以登记为生效要件，而是对抗要件。,-,26,第二节