房地产基础知识培训

房地产基础知识培训,向建,课程大纲,一、房地产二、房地产市场三、房屋分类四、房地产专业名词,一、房地产,（一）房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。注：房地产物权除所有权以外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。,一、房地产,（二）地产的概念与分类即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产的类型：居住用地70年产权（国有土地使用权出让年限）商业旅游娱乐用地40年产权工业用地教科文卫设施用地50年产权综合或其他用地50年产权,一、房地产,（三）土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可以分为：国有土地(国家所有）集体土地（农村）,二、房地产市场,（一）房地产市场的概念：狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：（1）土地的出让、转让、开发（2）房地产买卖租赁、转让、互换、抵押（3）一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。,二、房地产市场,（二）房地产市场的分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场,二、房地产市场,房地产一级市场房地产的一级市场是指土地交易市场。是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有。,二、房地产市场,房地产二级市场房地产的二级市场是增量房交易市场。主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋。,二、房地产市场,房地产三级市场：即存量房交易市场（二手房市场）。是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有前再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,三、房屋分类,住宅的种类繁多（1）按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。（2）按楼体结构形式分类：主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。,三、房屋分类,（4）按房屋型分类：主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。（5）按房屋政策属性分类：主要分为廉租房（公租房）、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。,三、房屋分类,多层住宅(1-6层）多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。楼房中，多层楼有：“金三银四”的说法，即三层最佳，四层次之。与高层住宅相比，其具有的优势：（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。,三、房屋分类,但多层住宅也有不足之处，主要表现在：（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。,三、房屋分类,小高层住宅（7层以上，12层及12层以下）一般而言，小高层住宅主要指7层-12层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。,三、房屋分类,（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。,三、房屋分类,高层住宅（12层以上，33层及33层以下）高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。高层住宅的优点：1、高层住宅土地使用率高2、有较大的室外公共空间和设施，3、眺望性好4、建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。,三、房屋分类,高层住宅的缺点：1、很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。2、建筑成本高。建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，3、物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用。,三、房屋分类,超高层住宅（33层以上或楼高在100m以上）超高层住宅多为33层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为1、随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。2、超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。,三、房屋分类,二、按楼体结构形式分类主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。特点：（1）层数较低，一般在3层以下。（2）1949年以前建造的城镇居民住宅，（3）20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。,三、房屋分类,19世纪法国教堂,明代中期砖木结构楼房,崇教宝塔俗名方塔。始建于南宋建炎四年(1130年),三、房屋分类,砖混结构：是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋。1999年之前，开发建设的多层住宅，一般均采用砖混结构；砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉，但由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。特点：（1）建造层数一般在6层以下，造价较低（2）抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。,三、房屋分类,哈尔滨巴洛克建筑,普通平房,三、房屋分类,钢混结构（钢筋混凝土结构）：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：（1）一般出现在中高层中；（2）结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长；（3）厅和居间的墙可以打开(但公共空间不得随意拆改)；,三、房屋分类,仓库,住宅内部,住宅外部,三、房屋分类,钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的。特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。,三、房屋分类,超高层建筑,厂房,三、房屋分类,三、按房屋类型分类主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅等。,三、房屋分类,1、单元式住宅又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有：（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2-4户，大进深的每层可服务于己5-8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。,三、房屋分类,2、花园式住宅花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。,三、房屋分类,三、房屋分类,3、复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。,三、房屋分类,不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。,三、房屋分类,4、错层式住宅错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。,三、房屋分类,错层和复式房屋的区别：尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开.,三、房屋分类,5、跃层式住宅跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内都独用小楼梯连接。优点是：（1）每户都有较大的采光面，通风较好；（2）户内居住面积和辅助面积较大；（3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,三、房屋分类,跃层式住宅与复式住宅的区别：复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层。跃层住宅上下有两个楼面，用户可以分层布置功能区。,三、房屋分类,6、塔式住宅与板式住宅塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼。塔楼一般是指高层建筑,板楼一般建筑层数不会超过12层。高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。,三、房屋分类,如何区分塔楼和板楼？可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，第一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长,三、房屋分类,塔楼的四大优势：1.节约土地资源，房价较低2.空间结构灵活，宜于改造3.结构强度高，抗震性好4.居高望远，视野开阔塔楼的两项缺点：1.均好性差，居住密度高2.使用率不高，存在灰色空间,三、房屋分类,板楼的四大优点：1.南北通透，便于采光通风2.板楼均好性强3.管理成本不高4.住户使用率很高板楼的两项缺点：1.建筑密度低，房价高2.户型格局不宜改造,三、房屋分类,三、房屋分类,7、商住住宅商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。,三、房屋分类,8、酒店式公寓酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。,三、房屋分类,四、按房型分类：（1）一室（2）两室（3）三室（一厅、两厅）（4）其他（多室、别墅、平房、老楼、错层、跃层）,房地产专业术语,什么是权属变更？答：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。什么是按揭？答：按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。,房地产专业术语,问：什么是住房公积金？答：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。（3）按专项使用的原则运用住房公积金。,房地产专业术语,期房答：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房答：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,房地产专业术语,外飘窗答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。,四、房地产专业名词,土地类：1、土地用途种类农用地、建设用地、未利用地农用地时指直接用于农业生产得土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物得土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,四、房地产专业名词,2、土地来源及性质对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解。对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同中了解。3、集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。集体土地是我国土地所有制的一种形式。我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。,四、房地产专业名词,4、土地使用权出让（招标、拍卖、协议、挂牌）国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,四、房地产专业名词,商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。,四、房地产专业名词,集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。,四、房地产专业名词,什么是承重墙和非承重墙？承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。,四、房地产专业名词,住宅的进深：住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准(GBI110-87)规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米,四、房地产专业名词,什么是预置板与现浇板？预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。,四、房地产专业名词,日照间距：是指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。国家规定是在“冬至”这天，从上午9时到下午4时，楼房一层满窗日照应该达到两小时，满足这样的日照要求的间距就是合乎规定的间距。“冬至”是一年中太阳最低的日子，如果这天能够保证2小时的日照，则其他日子的日照就不会低于每天2小时。这个标准后来改为在“大寒”这天满窗日照达到两小时。由于“大寒”那天太阳已经回归，所以“大寒”标准比“冬至”标准要低一些。所谓满窗日照，就是整个窗户都能被太阳照射到。,四、房地产专业名词,朝向（以客厅的窗户或是主卧室的窗户所对应的方向为准）多层楼的朝向通常为南北朝向或是东西朝向小高层，高层板楼与多层楼的朝向相似高层塔楼多为四角，其朝向多为东南，西南，东北，西北以及单面朝向或是多面采光。,四、房地产专业名词,房地产中介服务房地产中介服务：是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产纪经等活动的总称。房地产中介服务机构：是指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。房地产经纪：是指委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。经纪总收入：是指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构。,四、房地产专业名词,名词解释房地产交易房地产交易：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向