修订版棚改专题研究报告医学课件

2017年10月,棚改专题研究,1,PPT学习交流,目录,Part1棚改的发展简述,Part2棚改的利好及难点,Part3棚改的具体操作及案例,2,PPT学习交流,Part1棚改的发展简述,我国棚户区改造发展历史政策性资金支持棚改的目前完成情况及未来规划,3,PPT学习交流,棚改的由来由于历史的原因，各城市积累了较多的棚户区，改造需求也不断增加，其中城市棚户区是五类棚户区中改造的重点,Part1|棚改发展,由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了大量的棚户区，这些棚户区内的住房结构简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全,棚户区的形成,棚户区的改造需求及分类,其形成主要有以下几个方面的原因：,上世纪五、六十年代的自建住房，由于当时没有政策限制，居民通过在原住房周围搭建了很多房屋解决住宿问题，随着时间的推移形成了棚户区在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍，随着企、事业单位的改制，部分企、事业单位发生了关、停、并、转等情况，集体宿舍所隶属的单位受效益不好影响，缺少维修资金，长年累月逐渐沦落为棚户区城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋，随着城市规模不断扩大，农民在农业用地被征用后转为城镇居民，部分原村民出于出租房屋的目的，在利益驱动下违章建筑房屋，久而久之形成大片棚户区,棚户区大致分为五类：,城市棚户区（成片城市棚户区、城中村、城市危房改造）国有工矿棚户区（铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区）国有林区棚户区国有垦区棚户区中央下放地方煤矿棚户区,在五类棚户区中，城市棚户区占比最高，是改造的重中之重,棚户区改造的需求：,棚户区生活条件差：大部分棚户区居民的生活非常困难。棚户区房屋建筑面积小、标准低，居住人口密度大，卫生条件差，几乎全是危房城市发展所需：随着城市不断发展，棚户区导致城市二元结构突出，不利于社会和谐发展，同时棚户区导致众多存量土地得不到有效利用,4,PPT学习交流,棚改发展历史棚户区改造开始于2004年辽宁，经过四年探索，中央正式启动棚改工作，从2013年至今，棚改力度不断加大,Part1|棚改发展,图：我国棚户区改造发展历史,探索阶段,启动阶段,推进阶段,5,PPT学习交流,政策性资金支持同时政府在推动棚改进度的同时，也为其不断开通融资渠道，目前政府主要通过以下五种方式解决棚改资金的来源,Part1|棚改发展,政府主要资金支持方式,一、抵押补充贷款PSL,二、开发性金融机构（主力）,三、农业发展银行支持涉农棚改,PSL是央行为开放性金融支持棚改，特别设立的信贷支持手段PSL的特点是期限长、利率低，适合为棚改这种周期长、社会意义大于经济意义的项目2015年10月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行,2014年7月，国家开发银行住宅金融事业部获批开业，机构定格为副部级，专门为棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金,图：开发银行历年贷款金额,2015年10月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行中国农业发展银行资金主要用于支持涉农棚户区改造，2015年提供资金占比仅2%,四、政府持续的财政投入,各级政府加大对棚户区改造和基础设施建设投入，2008年到2014年，中央累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元。2015年中央安排棚改及配套基础设施建设补助1494亿元,五、鼓励社会资本参与,政府依靠补贴企业、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券等多层面的政策，对社会资本参与棚改予以鼓励,6,PPT学习交流,目前棚改完成情况及规划在政府强有力的推动下，每年棚改目标均顺利完成，同时于2017年制定了未来三年1500万套的目标,Part1|棚改发展,表：历年棚户区改造完成及未来规划情况,完成情况：整体看，棚户区改造每年的完成情况很好，每年任务均顺利完成，背后也得益于政府的强有力的执行力未来规划：未来三年规划完成1500万套，相比2015-2017年的1800万套稍有降低，但是量仍然很大，未来棚改仍是重点,7,PPT学习交流,Part2棚改的利好及难点,棚改的利好棚改的难点,8,PPT学习交流,2.1棚改的利好目前，棚改不仅可以改善居民生活环境，促进城市和谐发展，同时还可以拉动投资和消费，促进经济发展,9,PPT学习交流,改善居民生活棚户区改造的直接影响是提升棚户区居民的居住环境质量,Part2|棚改的利好,改造前：使用功能不完善基础设施不配套安全隐患多,改造后：道路、供水、供电、供热等市政基础设施配套改善居住，学校、医院、市场等生活设施配套完善,图：望台棚改前,图：望台棚改后,2009至今，中国已累计使多万住房困难群众“出棚进楼”，相当于一个欧洲大国的人口国务院总理李克强在年政府工作报告中提出，今年再完成棚户区住房改造万套，这意味着近万人将“出棚进楼”,10,PPT学习交流,促进城市发展棚改能够有效改善棚户区的居住条件，优化配置土地资源，提升和完善城市功能，从而促进城市发展,Part2|棚改的利好,棚户区租住环境差：棚户区内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。棚改可以改善居住条件：通过棚改，城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，有效改善城了镇居民居住条件，实现住有所居，而且可以加快改变城市二元结构，促进社会和谐。,加快改变城市二元结构,利于城市的规划发展,棚改可以优化配置土地资源：棚改不仅可以盘活土地资源存量，最大限度提高出让收益、显化土地价值，而且还可以较好地解决资金投入问题，使稀缺的土地资源得以再生和利用，从而使得棚户区土地资源得到最大限度的开发利用。提升和完善城市功能：棚改能解决棚户区脏乱差面貌和基础设施落后的现状，通过改造，统筹考虑服务配套和基础条件的改善，特别是改造项目的实施采取招商引资的办法，既节约了财政资金的投入，又可以加快城市基础设施建设步伐，改变城市基础设施条件，完善城市功能，提升城市品位。,例：住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。,11,PPT学习交流,拉动投资棚改对于投资的拉动效果显著，通过棚改，可以刺激安置房、商品房的投资建设，进一步拉动基础配套及上下游产业的投资，进分拆及测算，2017年-2021年期间，棚改可拉动各类投资共12.8万亿元,Part2|棚改的利好,表：棚改拉动投资测算总表,数据来源：住建部、方正证券,12,PPT学习交流,拉动销售棚改的货币化安置会产生购房需求，进而拉动销售，经过货币化安置比例进行测算，2014-2020年预计消化库存共14.7亿平,Part2|棚改的利好,棚改安置房安置部分不拉动商品房销售，房地产销售是通过货币化安置拉动,按照棚改货币化比例估算，2014-2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平,表：棚改拉动销售测算总表,数据来源：住建部、亿翰研究,13,PPT学习交流,2.2棚改的难点从操作角度看，棚改主要困难在于庞大的资金需求以及执行过程中的拆迁安置工作,14,PPT学习交流,拆迁安置难棚改的最大难点即是拆迁与安置，由于涉及到利益分配以及生活环境的改变，在协调居民各类诉求等方面难点较多,Part2|棚改的难点,拆迁难,安置难,棚户区改造工作的核心，是利益分配的调整影响群众棚改利益的环节较多，涉及价值评估、补偿标准、补偿方式等多个环节，从而使得群众对改造工作的态度产生分歧，形成拆迁难的问题,对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重在实际工作过程中，由于安置人口的标准难以界定，同时还需协调拆迁户利益，就地安置的要保障棚改后的教育、医疗、交通等条件，造成执行过程中，问题频发,15,PPT学习交流,棚改涉及资金量大，大量安置房、市政实施建设使项目资金很难平衡；如果全部通过普通借贷融资，实施主体的负债和财务成本压力会很大,项目层面资金投入较大,棚户区种类层面资金压力,单项目层面，主要资金投入方面：,资金难棚改涉及资金量庞大，而且周期较长，通过借贷融资，成本压力很大，同时在利润更少的棚改区域，资金需求量更多,Part2|棚改的难点,拆迁,征地,安置补偿,房屋建设,市政工程,棚户区分为五类，但从改造量上看，目前大多在城区进行改造，这部分相对容易操作，而且利润较高，而其他仍较为困难,资金需求,城市的郊区：重点城市的边缘或远郊区的棚户区改造，这部分改造难度大基本面差的城市：位于中西部或者较偏的小型城市，区域改造难度大，资金压力也很大矿、林、垦区：很多城市剩下的工矿区、林区、垦区等难啃的“骨头”,按照目前棚改的进程，以下三种为棚改难点及资金重点投入部分：,16,PPT学习交流,Part3棚改的具体操作及案例,棚改的具体操作典型棚改案例分析深圳新规的解读&其他城市概览,17,PPT学习交流,3.1棚改的具体操作,棚改的一般流程政企合作的主流模式棚改的融资模式棚改的安置分类及货币化安置运作,18,PPT学习交流,棚改流程房企经过投标参与棚改项目，后续大致有三个阶段，主要围绕项目的具体实施,Part3|棚改的具体操作,棚户区改造的大体开发模式主要是政府委托开发商来进行开发，政府提供土地，并为开发商项目贷款提供担保，这种模式为开发商与政府合作打开了极大的空间,2.建设安置阶段：项目公司与设计、施工、供应商签订相应合同，完成土地一级开发和棚改居民补偿安置,以棚户区改造与商品房一体化开发模式为例，棚改主体流程一般分为三个主体阶段：,1.筹备阶段：政府以土地招拍挂的方式将土地出让给开发商，并通过政府担保安排，支持项目公司向银行申请贷款,3.回迁销售阶段：二级开发完成后，棚改居民回购回迁房，公众购买商品房,棚改具体实施的三阶段,19,PPT学习交流,主流合作模式从具体政府与开发商合作方式上看，棚改主要分为一级开发委托、土地出让金折扣、一二级捆绑招标及土地作价入股四种模式,Part3|棚改的具体操作,四种方式下开发商的收益模式逐步扩大，但对于开发商的资金量需求也在逐步加大,合作模式,模式说明,企业利润来源,对政府吸引力,企业面临风险,20,PPT学习交流,融资模式为进一步支持棚改，政府加大了多元化融资模式的支持力度，但当前仍以政策性银行贷款为绝对主导,Part3|棚改的具体操作,融资方式比较：贷款模式审批便捷、应用最广：贷款模式只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节股权融资门槛较高：融资规模大、企业无还本付息压力，但要求严格，盈利性较小的棚改项目基本不具备资本市场融资条件债务融资受政策限制较多：棚改项目盈利较小，融资项目的资本金约束及可覆盖债务本息的项目现金流问题尤其突出非传统融资方式风险较大：存在融资透明度和规范性问题，只适合经营性、收益比较高的棚改项目，不具备大规模推广条件,当前资金来源以政策性银行贷款占绝对主导,政策支持棚改多元化融资方式,数据来源：Wind，国开行，农发行,已投放棚改资金主要来源于三方面：公共财政支出：公共财政棚改资金占比从2014年之前的20%左右降至11%，但资金总量呈不断上升，且未来中央补助&地方财政资金量仍有上升趋势政策性银行贷款：棚改对政策性银行贷款资金依赖性快速上升，占比从2014年前的40%左右升至80%企业债券融资：债券融资受不同时期各项政策限制影响，波动较大,1722,11727,1611,21,PPT学习交流,安置分类棚改安置按补偿标的类型分为实物安置和货币安置，鉴于优势明显，货币化安置得到政府大力推行，比例逐年提升,Part3|棚改的具体操作,2015年以来货币化安置比例逐年提升，由29.9%快速升至2016年的48.5%，今年或达60%以上,货币化安置比例逐年提升,棚改安置方式,安置方式比较：实物安置：实物安置主要指政府统建安置房，负责安置房规划、建设、分配、管理等全过程优点：能够充分发挥政府组织协调优势，行动迅速，且按进度支付，资金压力较小缺点：建设周期较长，质量难以控制，集中大量安置存在社会风险，且可对房地产形成冲击等系统性风险较大货币安置：政府为安置居民购买商品房或安置居民自主选择购买方式和商品房类型，适合市中心棚改地块优点：资金周转迅速，安置周期短，且安置房品质较高缺点：购买价格合理性存在风险，即资金压力较大,数据来源：Wind，住建部,表：全国各省市棚改货币化安置比例,22,PPT学习交流,货币化安置运作货币化安置方式操作灵活，资金需求量大，但央行创设优惠政策，为其提供了充足的资金保障,Part3|棚改的具体操作,居民自主购买：政府在市场中组织房源并确定指导价格，供待安置居民自主选择购买政府购买安置：政府与棚户区居民签订征收补偿协议，统一购买存量商品房作为安置房货币直接补偿：政府对没有安置需求的棚户区居民给予一次性货币补偿目前，多个省份棚改货币化安置方式不外乎以上三种。此外，西安等城市还通过“房票补贴”等措施鼓励居民自主购房,货币化安置资金需求量大，来源充足,各省市棚改货币化安置主要包括三种方式,图：棚改货币化安置示意图,PSL（抵押补充贷款）是棚改货币化安置最主要的资金来源，对三线及以下城市实行定向货币宽松：央行自2014年4月创设PSL，向国开行等政策性银行发放，再由其向地方政府提供专项贷款以支付货币化安置费用，待土地拍卖后进行偿还2016年棚改投资1.48万亿，国开行专项贷款9725亿（66%），农发行专项贷款3000亿（20%），PSL占比达86%，是棚改货币化安置的最主要支撑,图：2016年棚改货币化安置资金来源,23,PPT学习交流,3.2典型棚改案例分析北京望坛棚改项目：采用多元化补偿方案以及人性化的手段，顺利破解棚改顽疾,24,PPT学习交流,棚改难题望坛棚户区改造由于多方面因素限制，成为棚改“时代难题”,望坛地区棚改项目,区域占地大：桃杨路和琉璃井社区的全部，以及民主北街、李村和杨家园社区的局部,居民多：共有居民产籍约5700户、2万多人口，还有70多家单位,产权关系复杂：一些家庭存在着老人与子女、兄弟姐妹、妯娌之间等各种各样的矛盾，有的想签也签不了，有的宁可遭受损失也不签,环境脏乱难治：地上建筑物一共30万平方米，22万平方米是住宅，其中还混杂着8万平方米1958年之后建起来的工厂,治安隐患突出：原本宽敞的胡同被过多的人口和私搭乱建，挤压成迷宫一般逼仄昏暗的过道,困难群众多：人均居住面积仅为6平方米左右,Part3|棚改的案例分析,25,PPT学习交流,运作模式北京望坛棚改通过坚持满足拆迁户多元化需求，采取灵活资金手段，最终克服了拆迁难、安置难、资金难等突出问题,Part3|棚改的案例分析,截至目前，望坛项目推进顺利：项目难点已彻底解决：2016年5月中标、7月底开启征收程序、8月对接异地安置房项目，2017年3月确定最终补偿方案、4月启动征收预签协议，目前预签协议已经生效、安置房选房工作也基本完成，拆迁已经有序开展计划三年内完成：2017年有望完成99%拆迁工作，3年内有望完成整个项目（快于招标方案的5年）,北京城建于2016年5月19日通过一次性招标获得望坛项目，2017年4月18日正征收预签协议比例达到75%，预签协议生效。该项目集中攻破了典型难点，是极具代表性的棚改运作：,26,PPT学习交流,房源奖励回迁政策与优质房源助力破解“时代难题”,表：房源奖励政策,方式一：回迁,方式二：外迁,表：平房、非成套楼认购标准,表：成套楼认购标准,表：平房、非成套楼认购标准,表：成套楼认购标准,Part3|棚改的案例分析,27,PPT学习交流,货币奖励多元化的货币补贴加速棚改方案快速落地,住宅综合困难补贴,表：平房、非成套楼综合补贴,表：成套楼综合补贴,住宅配套一次性专项补贴,小面积住房困难补助（小于10平米）,表：小面积住房困难补贴,私房平房补助,房屋性质：为私房且为平房补贴奖励：按征收房屋建筑面积每平米可奖励10000元,Part3|棚改的案例分析,28,PPT学习交流,3.3深圳新规解读&其他城市概览深圳新规有利于加快对棚户区改造，同时新规也限制了民企的进入，国企具备优势其他重点城市棚改内容相差不大，由于没有对企业及重建物业进行限制，房企有较大盈利空间,29,PPT学习交流,Part3|深圳新规解读,棚改新规针对城市更新痛点多的问题，出台新规，针对性政策应运而生,深圳出台棚改新规,新规出炉：深圳国土局一份关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）出炉，目前正在征求意见,意见稿的4点重点内容,1,2,3,4,城市更新痛点多,痛点一：开发商为竞争城市更新项目，竞争激烈，造成业主可随意抬价的现象痛点二：旧改项目政府不会轻易强拆，造成一些业主未达预期而频频拒签，“钉子户”成为城市更新常态痛点三：一些投资客专购有旧改预期的老旧住宅，从而在其中获取暴利，