该项目的正常建设期为2年,建设费用

,某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万，用途为写字楼。土地面积2万，取得于2007年3月1日。该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。,项目三成本法,教学目的,本项目主要介绍成本估价法的基本原理和操作要点。通过学习，应掌握成本法的基本原理、适用范围、操作步骤和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、间接成本、减价修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和减价修正额的评估方法，了解租赁房地产的收益和成本，掌握评估租金的成本法积算法。,任务1认识成本法,一、成本法的概念1.成本的含义：是指价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。,成本-价格,完全性,现时性,客观性,（1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。,2.成本法,（costapproach），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。P86,3.两个成本,重建成本-（reproductioncost）：是指根据目前的人工与材料价格，重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物，如文物性建筑物、纪念性建筑物待。,重置成本-（replacementcost）：是指根据日前的人工与材料价格，利用日前的材料标准与设计，建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物，估价人员在实际工作中更多地使用。,二、理论依据,需求方（买方）：替代原理供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论,三、成本法的适用范围,1.适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产；2.对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他损害赔偿；4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。,四、成本法运用的基本步骤,1.将待估房地产的土地视为空地，评估其价格2.估算建筑的重新建造成本；3.估算建筑的减价修正额（折旧）；4.建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；5.待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。,五、基本公式,P=L+C-DP待估房地产在估价时点的价格L待估房地产在估价时点的土地价格C建筑在估价时点的重新建造成本D建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧,在不同情况下表示不同：1、旧有房地产估价的基本公式旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧建筑物折旧:(1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。,(2)折旧原因：,物理因素（物质折旧）：包括自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等。,(3)自然寿命与经济寿命自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。经济寿命：从建筑物竣工至建筑队物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。（4）残值率=S/CS经济寿命终结时的残值C建筑物重新建造完全价值，即重置价,2、新建房地产估价的基本公式,新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税土地费用有包括：1）征地费2）拆迁补偿费和拆迁安置费3）地价款及有关费用土地取得成本的构成（根据房地产开发取得土地的途径）分为：（1）征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等；（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等；（3）通过市场“购买”取得，包括地价款和税费。,3、新开发土地估价的基本公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税,1、周围环境发生的一些不利于待估建筑物的本质性改变，属于折旧原因中的_。A.物理因素B.自然因素C.功能因素D.经济因素2、王某于1998年花了17万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某于2003年底将该住房以14万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）。A.物理因素B.区位因素C.功能因素D.经济因素3、运用成本法评估所得价格，通常称作_。4、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑运用成本法评估时，宜采用（）。A.重置成本B.完全成本C.重建成本D.实际成本,1.运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的（）A.减损B.摊销C.回收D.分配2.砖混结构房屋的残值率为_。3.某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为：A.2%B.0C.4%D.-4%4.某办公楼1995年建成，2005年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为40年。建筑物的经济寿命还剩下45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为_年。,新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,任务2运用成本法,一、重新构建价格的求取(一)土地重新价格的求取-假设开发法、基准地价修正法例：某地块，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地所得，土地使用年限50年。当时取得费用8000元/m2，现时取得该类土地50年使用权需要20000元/m2。求取本地块的价格。（假定本地块年收益率为10%）,(二)建筑物重新购建价格的求取:1.直接法(1)数量调查法工料测算法(概预算)(2)面积比较法(分部分项法)2.间接法(1)指数法(2)单位比较法：单位面积法、单位体积法,如某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则该建筑物的重新购建价格可估计为3001200=36(万元)。,二、折旧的计算方法（一）耐用年限法1.定额法(直线法)每年折旧额相等又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。,基本公式如下：D=（CS）/N=C（1-R）/ND减价修正额，每年折旧额C重置价，建筑物的重新购建价格S残值=CRN耐用年限现值V=CDtC1-（1-R）t/Nt-已使用年数例1：P100例4.3,设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有Ntn，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：V=C（CS）t/NV=C（CS）tC（CS）NntnN=（CS）SNV=（CS）SV=（CS）NSN,或VC1-（1-R）t/NC1-（1-R）tt+nV=C1-（1-R）N-n=C（1-R）n+RNNV=C(1-R)n+R=C(1-R)N-t+Rt+nN,2、定率法：余额递减法。3、罗斯法建筑物价值的减损在整个耐用年限内并不是平均的，而是逐年增加。先根据直线折旧法计算出年折旧额，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折旧额为定额法下年折旧额的比率分别为：第一期：3/5第二期：4/5第三期：5/5第四期：6/5第五期：7/5,（二）实际观察法估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。P102表4.4完好房：十、九、八成新；基本完好房；七、六成新一般损坏房：五、四成新；严重损坏房及危险房：三成新以下。,（三）成新法不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地观察，判定建筑物的成新折扣度。V=Cq（q的计算仍用年限法）,-对建筑物的物质折旧、功能折旧及经济折旧分别分析来求得建筑物折旧的方法。物质折旧：建筑物损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗（修理或更换），预计修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。,（四）分解法,某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。求现值。,其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额2(万元)装修的折旧额301/5318(万元)设备的折旧额601/151040(万元)长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)1/501017.6(万元)该建筑物的折旧总额2+18+40+17.677.6(万元)该建筑物现值=180-77.6=102.4(万元),某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?,参考答案：,还应将重置价格减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。,选择题1.成本估价法可作为以下对象估价的首选方法_.A.写字楼B.商场C.经济适用住房D.学校用房2.房屋的完损等级是根据房屋的_等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。A.主体B.装修C.室内设施D.设备E.结构3.房屋直线折旧的折旧基数为_.A.CB.C-SC.1-RD.C(1-R)4.某房地产1993年5月建成2003年5月俗评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若殘值率为零，按直线法确定其成新率为_。A.20%B.30%C.50%D.80%,判断题1.运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。2、某开发商使用贷款80万元和自有资金60万元，投资某一项目。扣除偿还银行贷款本息，自有资金及其他各项费用支出，尚有30万元剩余，则其自有资金利润率为50%。3.建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。4.现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本增减必定影响房地产价格的增减。5.耐用年限为建筑物的经济寿命。6.某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。7.从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪能种计算基数与其对应的利润率来计算，所得的结果都是相同的。,三、成本法运用例1.现有一幢政府办公楼，土地总面积为350m2，建筑总面积为140m2，建筑物建于1985年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元/m2，建筑物的重置成本为1120元/m2。试用定额法评估出该房地产今年的市价。分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物需要折旧，而土地则不需要折旧。,解：1、定额法查国家有关规定，钢筋混凝土结构的耐用年限为60年，残值为零。该房地产耐用年限为60年。设C1为建筑物的重置价，C2为土地的成本C1=1120140=156800元C2=2184350=764400元E=（C1S）/NT=15680024/60=6.27(万元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01=85.84(万元),2、罗斯法该房地产的耐用年限为60年，把它平分为五期，每期