房地产调控博士考试讲座四川大学经济学博士辅导

主要内容,一、房地产宏观调控的基本理论二、我国房地产宏观调控进程及存在的问题三、改进和完善我国房地产宏观调控的思考四、与房地产宏观调控相关问题,一、房地产宏观调控的基本理论,（一）房地产宏观调控问题的提出背景1、中国国务院总理温家宝2011年11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。2、2012年3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。3、房价与房地产宏观调控连续成为多年两会的热点议题，也是近几年全国人民持续关注的重点热点问题。,（二）房地产的概念、类型和特性,1、概念：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生权利关系的总和。（1）从实物形态上说：房地产是房产和地产相结合的统一物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。,（2）从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结。（3）从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置不可移动性的特点,在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。,2、房地产的构成和类型（1）建筑地块。建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地，包括下列12类。工业用地商业用地住宅用地仓库用地道路交通用地市政建设工程用地公共绿化用地教育、文化、体育、卫生等用地港口建设用地办公用地军事用地其他用地,（2）房屋建筑物。房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类住宅用房生产用房营业用房行政用房其它专业用房,（3）配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施，包括：道路、交通设施;地下管道等“三通”设施;生活配套设施;生态环境设施。,3、房地产的经济特性（1）内涵的统一性房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、配套基础设施等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。,（2）价值的双源性。房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性。,（3）空间的固定性。房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。区位成为影响房地产价格极为重要的因素。决定了房地产商品的单一性和非匀质性。给房地产市场带来了地区性的重大特点。（4）需求的普遍性。房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，这与其它许多商品不同。（5）效用的长期性。同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长。,（三）房地产业的涵义、属性及特征1、涵义。房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。（1）房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。在生产过程中，主要是房地产投资开发。在分配过程中，主要是通过房地产市场交换。在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理。（2）由于房地产生产经营活动的特殊性，必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务。包括房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等。,2、房地产业的行业属性（1）房地产业具有第三产业的特征。房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身。房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业。房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分。（2）房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平。,3、房地产业的行业特性（1）先导性和基础性从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业。（2）综合性和关联性从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。,房地产对国民经济投资和消费两方面的影响都是巨大的。我们可以从买地、建造安装施工和出售后三个阶段来看，每100元房地产需求会直接或间接带动其他行业232元的需求，再加上房地产自身的需求，会影响332元的总产出。根据2005年经验，2005年第四季度中国房地产业景气回升，工程机械、汽车、家电和建筑装饰行业景气随之回升，钢铁、有色金属、建筑安装、建筑材料等行业的经济复苏稍晚。,（3）资金密集型和高风险性从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大。包括：自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险。,（4）级差收益型和区域性从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业。由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平。即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强。,（5）权利主导型和制约性从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业。这种制约性主要体现在以下两方面：A、权利关系的复杂性所引起的外部性特点的制约；B、运作规范性的制约。,房地产企业价值链及其活动,（四）经济周期理论,1、西方经济周期理论认为，经济周期就是总体经济活动水平扩张和收缩有规律的交替过程。一般随经济增长率的变化表现为繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段。2、西方经济周期理论。在现代市场经济中，经济周期是客观存在的。经济学家致力于研究和揭示经济周期的规律，形成了很多学说。包括：基钦周期(存货周期，-年)、朱格拉周期(固定资产投资周期，9-10年)、库兹涅茨周期(建筑周期，20年)、体制释放周期（社会转型周期，30年）康德拉季耶夫周期（技术创新周期，50-60年）。3、马克思周期理论：经济周期和经济危机由社会生产关系决定，经济周期是资本主义历史暂时性和局限性的表现。,经济周期产生的原因,1、外因说：创新理论（熊彼特），政治因素理论（卡莱斯基），“实际经济冲击”周期理论（米契尔）。2、内因说：经济制度危机理论（马克思），有效需求不足理论（凯恩斯）3、混合作用说：经济周期产生的原因是多方面的，是外因和内因共同作用的结果。在国民经济循环中，消费和储蓄行为比较稳定，但投资活动的变化较大（成为经济周期的要因）。主要反映在：投资的乘数原理：投资的变化会引起国民收入数倍的变化；投资加速原理：收入的变化会引起投资数倍的变化。在实践中，经济周期是原因十分复杂，政府政策、外部干扰等都会导致经济波动。,经济周期与宏观经济政策,针对经济周期波动过程中资源浪费可能导致的经济危机，西方国家普遍采取“逆风行事”原则进行宏观调控:周期性地采取紧缩和扩张的财政和货币政策。,房地产周期与国民经济周期的关系,1、房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。2、测量指标：空置率周期（Prichett,1984)、价格周期(彭建文，张金鹗，1999）、投资回报率周期(Kaiseretal.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。3、房地产周期分类：房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期等。,房地产经济周期的影响因素,1、房地产市场同时受到许多不同循环周期因素的影响。如通货膨胀波动周期、总体经济运行周期、建设周期、抵押贷款周期、社会变革周期等等（梁桂，1996；BarrasandFerguson,1985)。2、房地产景气波动具有规律性，只有当强烈的经济成长、房地产供给短缺以及银行信用扩张等特定因素组合下方能产生投机性的景气复苏（Barras,1994)。3、宏观经济影响因素：国民经济景气、货币供给、金融政策、其他宏观政策等等。4、心理预期影响因素：个体理性与集体非理性。5、市场结构影响：短期冲击和房地产市场结构的变迁都会导致房地产经济周期，但是这两种波动具有不同的特征。,房地产经济周期与宏观经济的周期的关系,1、大量的经验研究都表明，国民经济周期与房地产经济周期紧密相关（Prichett,1984;Brown,1984;彭建文，张金鹗，1999；何国钊等，1996）。2、美国1950-1978房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑的变动表明，GNP领先房地产周期11个月达到峰值（GreblerandBurns,1982）。3、对美国写字楼市场的研究表明，写字楼租金周期约为12年，小于国民经济周期。（Wheaton,1987;Greladier,1995)。4、住宅市场周期比写字楼市场周期更接近国民经济周期(GreblerandBurns,1982;Wheaton,1994)。5、国民经济总体景气领先于房地产景气，以往认为房地产业是火车头工业的说法是不正确的（林秋瑾等，1996）（应该说是在比较成熟的市场经济条件下）。6、台湾的经验证据表明，总体经济的复苏大约领先房地产景气一至三年的时间，但总体经济景气下滑时，房地产景气亦随之下滑，两者时间落差相当短，此也意味房地产景气是总体经济景气的落后指标（彭建文，张金鹗，1999）。,图1：经济景气与房地产景气波动趋势图资料来源：彭建文，张金鹗，2001,房地产经济周期的特征,1、景气衰退至谷底阶段（E1E2）。投资和消费性购屋需求都下降，空屋增加，价格下降，预期悲观。2、景气谷底至复苏阶段（E2E3）。物价水准、贷款余额与利率开始升高。空屋消化，房地产投资和市场交易渐趋活跃，新建面积增加，预期渐趋乐观。3、景气复苏至高峰阶段(E3E4)。房地产景气持续上升，不但引发强烈的投资性需求，自住型的购屋者亦纷纷提前购屋，市场空屋数量大幅减少，促使房价大幅上扬，房地产开发商普遍感受到景气复苏的讯息，供给意愿大增，施工面积将大量增加。当房地产景气达到高峰的同时，房价与施工面积亦达到高峰，房地产空置率则处于相对的低水准。不过此时政府为避免经济景气过热而引发通货膨胀，大幅紧缩货币供给，造成经济活动削减，陆续完成的新建筑出现闲置，经济景气明显由高峰开始向下滑动。,房地产经济周期的特征,4、景气高峰至衰退阶段(E4E1)。经济萧条，失业率增加，银行开始紧缩信用，贷款利率不断上升。原先房价上涨趋势呈现停滞。然而由于短期调整不易，施工面积仍持续增加中。投资性需求大幅减少，房价开始下跌。房地产景气阶段所兴建的住宅却于此时陆续完成，竣工面积可能于此时达到高峰，住宅空置率明显增加，萧条期间的长短将视超额供给何时被消化而定。,中国大陆房地产周期与经济周期的关系,LM：宏观经济周期；LS：房地产经济周期资料来源：何国钊，曹振良，李晟（1996）,结论：房地产周期与经济周期紧密相关。1、总体经济景气领先于房地产景气指标（但差异不大）。2、在中国，政策因素是影响房地产周期和宏观经济周期非常重要的因素，又被称为政策周期。3、由于1998年以来中国房地产市场发生了结构性的变化，房地产周期也在变化过程之中。,29,（五）宏观调控的基本理论概述,30,凯恩斯的有效需求不足理论,1、需求不足理论：有效需求不足论由凯恩斯提出。凯恩斯认为资本主义经济危机的原因在于有效需求不足，包括投资需求不足和消费需求不足。2、有效需求不足的原因：而有效需求不足是由于存在三个基本心理规律决定的。（）边际消费倾向递减。他认为由于人们天生就有爱好储蓄的心理倾向，而消费在短期内是相对稳定的，因此，边际消费倾向随着收入增加有递减的趋势，这就必然引起对消费需求的不足。,31,（2）资本边际效率递减。所谓资本边际效率实质是预期的利润率。它取决于资本供给价格与资本预期收益，与前者成反比与后者成正比。在凯恩斯看来，随资本的增加，资本预期的收益从长期看有下降的趋势。因此，资本边际效率递减从而抑制资本家投资的积极性。（3）流动偏好。流动偏好又称灵活偏好，是指人们总想保存一定量的、方便使用的现钱，以便应付日常开支、意外开支和投机活动的需要。,所以，凯恩斯在通论中号召家庭妇女上街采购，为经济复苏做贡献。他甚至提出，政府可以把黄金埋在废弃的矿井里，然后让企业投资开采。,1、宏观调控的含义：指政府为实现社会总需求与社会总供给之间的平衡，保证国民经济持续、稳定、协调增长，而运用经济、法律和行政手段对社会经济运行的调节与控制。应从以下三个方面来理解宏观调控：第一，主导方：政府。第二，基本目标：总供给与总需求的均衡。第三，调控手段：综合性。,宏观调控的内涵及对象,2、宏观调控的调整对象及特征（1）调整对象：是国家对国民经济和社会发展运行进行规划、调节和控制过程中发生的经济关系。主要包括计划调控关系、财税调控关系、金融调控关系、产业调控关系、储备调控关系、涉外调控关系等七大类宏观调控关系，它们也可以合并为计划、财税、金融三大类调控关系。（2）特征：都属于经济关系范畴、都体现国家干预经济生活的特征、在各类宏观调控关系中调控主体与受控主体之间存在着命令与服从的关系，有时也存在着调整、合作的关系。,1、宏观调控的原则（1）总量平衡与结构优化原则：即社会总供给与社会总需求的价值总量平衡，国民经济各组成要素相互作用的方式达到最优化。（2）法定原则：即政府的宏观调控应控制在法律允许的范围之内。基本要求（三个“法定”）：调控主体资格法定、宏观调控权力法定、政府调控方式与程序法定。,宏观调控的原则和方法,（3）政府调控适度原则。三层含义：不得冲击和削弱市场机制作用的发挥，应当促进和保护市场调节功能的充分发挥。必须尊重客观经济规律，依法进行干预。政府调控一般不得直接干预经济组织的具体生产经营活动。（4）注重调控效益原则即宏观调控通过调整宏观调控关系，目的就是要激励、促进和保护宏观经济利益的提高。,2、宏观调控的方法（1）财政政策调控方法：一般有税收政策(减税)、补贴政策、转移支付等;（2）货币政策调控方法：包括：再贴现率政策；）存款准备金政策；公开市场业务政策。（3）产业政策调控方法：包括一系列对产业结构、产业组织结构、产业区域布局结构的宏观调控政策体系。（4）收入分配与福利政策；（5）汇率政策,二、我国房地产市场宏观调控特点及存在问题,（一）房地产市场宏观调控特点19982012.3，中央政府对房地产市场的宏观调控经历了如下几个阶段：在此期间，宏观调控的目标是呈现多元化特征，只是在不同阶段的侧重点略有不同。1、发展+规范（19982003）：重在发展和规范；2、逐步紧缩(2004.12008.9)；2004年重在防范金融风险和控制土地供给总量；20052008.9，重在抑制房价过快上涨，控制土地供给，强调保障性住房建设；,3、放松(2008.102009.12)；2008年10月以后，由于汶川大地震和美国次贷危机对我国宏观经济的影响，我国房地产市场发生逆转，房价增速下降，因此2009年宏观调控目标是继续加强保障性住房建设的同时，各地方政府相继出台了一系列发展房地产的优惠措施，中央也为了防止房地产市场大起大落，从宏观经济层面制定了相应的保障宏观经济增长的措施；进入2009年下半年，前期各项旨在刺激房地产市场发展的各项政策效果开始显现，各地房市快速反弹，甚至出现房价飙升势头。4、再度紧缩(2010.1至今)。从2010年1月，特别是从4月开始中央政府再度将调控重心放在遏制房价快速上涨，加快保障性住房建设上。,调控手段、对象和环节等特点,1、调控手段：1998年2003年，主要是利用市场手段并进行规范，当然也有少量的行政手段；2004年2007年市场手段和行政手段并举；2008年以后行政手段的使用频率迅速升高，至2010年至今已经成为主要的调控手段；2、调控对象：2009年以前主要是开发商，进入2009年，购房者和地方政府逐渐成为调控重点，中央政府进一步加大了对投机和投资性购房需求的打击力度，同时强化了地方政府在稳定房价和住房保障上的行政责任；3、调控环节：开发环节和交易环节的调控频率最大，而供地环节的调控相对稳定，基本延续了总量控制，结构优化的紧缩性政策，缺乏针对房地产保有环节的宏观调控（2011年1月开始进行房产税试点）。5、综合来看，1998年以来我国房地产市场宏观调控的变迁呈现出以下特征：调控目标多元化；调控手段逐渐由以经济手段为主，行政手段为辅演化为两者并重，行政手段为主进行调控的趋势；调控对象的重心由开发商逐渐转至地方政府和购房者；调控环节重开发、交易，缺乏对保有环节进行实质性的调控。,（二）存在问题,1、行政手段调控比重过大，削弱了市场机制配置房地产资源的基础性作用。（1）经济手段失灵是过多依赖行政手段的重要原因。经济手段失灵主要表现在金融政策与税收政策不协调，对市场供求矛盾的调控乏力，多年来的信贷紧缩政策抬高了房地产行业准入门槛，约束供给效果明显，而为抑制投机，投资性需求的税收政策效果却很微弱，因为流转环节的税负成本被转嫁出去，而保有环节缺少税收调控，投机性需求不能得到有效抑制，因而减弱了稳定房价的政策效果。在此情况下，政府只能通过行政手段直接干预市场供求，以平抑房价。,（2）房地产立法不健全也是过多依赖行政手段的重要原因。房地产立法不健全也是行政手段使用频繁的重要原因。目前，我国房地产立法领域已经形成了以物权法、合同法、城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法为基础的法律体系基本框架。但是随着房地产市场不同主体间的利益关系日趋复杂，实践中出现了一些法律空白，例如关于住房保障问题从未被纳入相关的立法，使得中央政府对地方政府的约束不得不依靠行政命令，而在房地产保有环节缺少税收立法，也使得保有环节调控缺失，投机性需求难以得到有效抑制，各地政府纷纷出台强制性限购、限贷甚至限涨令。（3）现行政府治理制度是地方政府调控积极性不高的制度根源。由于地方政府在执行中央宏观调控政策时积极性不高，逐渐成为重要的被监管对象，原因何在?关键在于现行的政府治理制度：目前“财权上移，事权下移”的财税体制局面使地方政府的财政刚性缺口需要土地收益来补充，而政绩考核又以GDP增长速度为主，房地产投资是拉动经济增长的重要动力。因此从经济利益和政治利益上地方政府都不希望地价、房价降下来，也就导致了房地产宏观调控始终处于“上有政策，下有对策”的局面。,2、房地产市场未明确划分，导致多元化调控目标相互含混矛盾。由于我国房地产市场并未明确划分为公共住房市场和私人住房市场，宏观调控政策无法有针对性的细分，就会导致多元化目标之间的含混与矛盾。集中表现在稳定房价与保障中低收入人群住房目标相含混，稳定房价与保经济增长目标相矛盾。在2008年复杂的国内外因素影响中，我国房价的增速开始下降，这本是历年调控努力要达的目标，却由于同时宏观经济也开始陷入低迷，中央政府在2008年第四季度的宏观经济目标转为保增长，作为拉动内需重要工具的房地产受到扶持，2009年下半年以后房价涨幅平均飙升24%，部分城市甚至达到100%。可以看出中央政府在房价调控目标上的矛盾性，既试图通过降低房价以解决中低收入阶层的住房问题，但同时又不愿因为房价下跌而影响地方经济的发展。,3、现行土地供给制度约束使