不动产信托案例.ppt

不动产信托案例报告,报告人：信托部林朝明,内容大纲,一、信托介绍二、不动产土地信托租赁型出售型三、受益权转让结构四、国内实际成功案例五、本行接洽中案例大楼六、结论七、附件,信托介绍,信托意义,委托人将财产权移转或为其处分，使受托人依信托本旨，为受益人之利益或为特定之目的，管理或处分信托财产之关系(信托法第1条)。,分配信托利益,不动产土地信托,租赁型不动产(土地)信托,1签订信托契约,土地所有权人(委托人兼原始受益人),承租人,7.租赁契约,3.交付信托受益权证书,9.租金,2不动产信托移转,11.信托利益分配,金融机构,营建公司,5借款,10支付本利金,4建筑承揽契约,6支付建筑费用,管理公司,8.管理契约,12.返还剩余信托财产,信托业(受托人),出售型不动产(土地)信托业务,1签订信托契约,土地所有权人(委托人兼原始受益人),购屋人,信托业(受托人),7.让售,3.交付信托受益权证书,7.让售价金,2不动产信托移转,9.返还信托财产,金融机构,营建公司,5借款,8支付本利金,4建筑承揽契约,6支付建筑费用,信托业(受托人),受益权转让结构,不动产信托受益权转让,不动产信托受益权转让系指创始机构(即委托人)以其不动产物业信托予受托机构并以未来现金流量之收益做为基础，向特定人私募交付受益权转让凭证，以获取资金之行为。,不动产信托受益权转让制度流程图,承销机关Underwriter,7.交付价金,国内实际成功案例,开发工银府城信托受益权商品(租赁型),1.订定信托契约,2.产权信托登记,受托人(开发工银),委托人兼原始受益人东展兴业,信托专户,承租人(家乐福),投资者受益人,原租金流向,7.受益权转让后之租金流向,3.开设、管理,物业管理费信托管理费信托受益费（利息）信托受益费（本金摊还）,8.支付必要成本,5.购买受益权转让价金,9.受益权转让收益,受益权转让,租金流向,4.受益权转让,6.交付受益权转让价金,开发工银朋记建设信托受益权商品(开发型),土地银行,信托专户,营建期：建筑/土地融资利息营建成本、信托管理费完工销售后：建筑/土地融资本金、其他,委托人兼原始受益人,受托人(开发工银),投资者受益人,1.定订信托契约,2.产权信托登记*土地、起造权*合建契约、合建保证金、现金,3.土地融资,4.建筑融资,5.受益权转让,6.受益权转让价金,7.受益权转让价金,8营建监控管理预售,9.支付必要成本,10.受益权转让收益,11.信托财产剩余价值,本公司接洽中案例-大楼,信托资产介绍,委托人介绍,缘由：本案系建商与地主以都市更新条例，计划采取合建方式兴建SRC钢骨大楼建商：建设股份有限公司地主：主要地主为,基地位置图,信托资产介绍,土地座落地号：台北市区段小段，地号-、至笔地号。面积：1,811平方公尺(547.83坪)使用分区商三区，建蔽率70%，容积率560%条件分析基地格局方正、二面临主要干道、面临30米宽路，另以松山车站及未来捷运松山线运输为主位置分析临松山车站及松山小学、并近临饶河街夜市商圈,产品开发规划,工程名称：集合住宅新建工程楼层规划：地下层5层、地上17层SRC钢骨结构大楼并分为四栋建物地面12楼规划为商办用途地面317楼规划为一般住宅地下室B1B5规划为停车场及防空避难室,大楼出售后预估总收益,土地增值税系以建商分配部分计算，地主系以实物分配，无须缴纳土增税,建商与地主分配表,0,85,326,土地增值税额(仟元),870,307,870,307,2,690.02,地主,1,109,407,1,194,733,2,472.44,建商,预估净额(仟元),预估分配金额(仟元),分配后所得建物坪数(坪),资金规划,资金规划,资金来源规划建筑融资：3.5亿元受托受益权转让：2.99亿元建商合建保证金：0.1亿元资金运用计划营建费用：6亿元建筑融资利息：0.42亿元(以利率6%估计)其他费用：0.13亿元,建筑融资,额度：本行提供建筑融资3.5亿元担保品区段小段-等19笔土地，计1,811平方公尺(547.83坪)设置抵押权总营建坪：7,070.91坪融资计算：7,070.91坪X70,000元X70%3.5亿元,建筑融资保障说明,土地估价：547.83坪X1,200仟元=6.57亿元(中华徵信所初估)合建完成预计销售收益：19.8亿元(建商分配部分预计销售收益：11.1亿元)偿还融资销售率：17.68%(建商分配部分偿还融资销售率：31.53%),受益权转让条件,名称：大楼信托受益权凭证期限：二年面额：3.3亿元售价：299,320仟元(折价率90.7%)本金持分：每单位面额100万元还本方式：到期一次还本年内部报酬率：5%,受益权转让说明,转让金额：面额3.3亿元(折价率90.7%)转让基础：以合建协议建商分配部分之受益权转让期间收益：到期一次配息，年内部报酬率为5%受偿约定：信托终了进行信托财产清算后，以信托专户资金清偿建筑融资，支付各项税赋、费用及信托财产之负债后，其剩余金额优先由受益人获偿票载面额之金额，不足时依持有凭证面额比例分配之。,信托现金流量预估(单位：仟元),本案本行利基分析,信用加强机制,信用加强机制(一),续建履约保证：建筑经理公司于建筑期间负责控管建筑及拨款进度，并保证于建商无法完工时，由建经公司负完工责任。土地产权担保：由地主和建商将其拥有之土地设置抵押，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。,信用加强机制(二),建物产权担保：于建筑完工取得建物执照办理总登记后，将建物设置抵押于本行，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。合建保证金：由建商提拨合建保证金，以加强本信托资产之信用。,各关系人权利、义务、风险及利基,委托人,委托人权利,受托人对于信托财产管理方式不符受益人利益时，委托人得声请法院变更之；若有损失，得要求赔偿(信托法16、23条)。委托人得请求阅览、抄录或影印受托人定期作成之信托财产目录、收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情形(信托法31、32条)。信托利益由委托人享有者，委托人或其继承人得随时终止其信托；若非由委托人全部享有，则委托人及受益人得随时共同终止信托(信托法第63、64条)。,委托人义务,委托人需将信托契约所记载之信托财产移转予受托人(信托法第4条)。委托人应支付信托契约上载明给予受托人之酬佣(双方合意)。,委托人利基,地主方面地主将土地信托予受托机关，受托机关可负起监督管理之责任，杜绝过去建商因营建过程中无法完成建物而造成烂头屋的情况。建商方面建商因信托目的之特定而取得于信托财产(本案为土地)兴建集合住宅大楼之权利，避免过去地主同意合建后又反悔造成合建破局之情况。,受托机关权利,依信托契约之约定，收取信托规划费、信托管理费等各项费用依信托契约之约定，管理、使用、处分信托财产,受托机关,受托机关义务,依信托本旨，以善良管理人之注意义务处理信托财产(信托法第22条)造具帐簿及信托财产目录，载明各信托事务处理状况(信托法第31条)。以信托财产制发受益权凭证时，依据信托契约与发行章程规定，以信托财产之收益，定期给付投资人受益费。不得对委托人或受益人有虚伪、诈欺或其他足致他人误信之行为。,受托机关利基,开发新结构型融资(StructuredFinance)商品，创造银行竞争优势。增加商品多样性，降低运行风险及增加银行收入。做为资金需求与供给者之导管角色，以提高资金运用效率。,受托机关风险分析,担任受托人，如有故意或过失导致信托财产有损害之事由发生时，委托人、受益人或其他受托人请求以金钱赔偿信托财产所受损害或回复原状并得请求减免报酬(信托法第23条)。受托人因信托行为对受益人所负担之债务，仅于信托财产限度内负履行责任。受托标的因信托无法完成其信托目的时，对受托机关之名誉风险(ReputationRisk)。,风险控管之原则,确实遵守内部控制与内部稽核制度，克尽善良管理人及忠实义务信托契约订定应清晰明确确定信托财产与自有财产分立原则,投资人,投资人权利,投资人(受益人)依信托契约所载之规定取得信托利益(信托法第17条)，本案之信托利益则以受益权凭证所记载对受益人之本金偿还及孳息分配。本案规划以委托人与投资人(受益人)共同享有信托利益，委托人与受益人得共同终止信托(信托法第64条)。信托财产之管理方法因情事变更而不符合受益人之利益时，受益人得声请法院变更之(信托法第16条)。,投资人义务,本案规划，投资人须支付投资金额，取得受益权凭证。,投资人风险分析,突发之事件风险(EventsRisk)信托财产之运行风险(OperationRisk)依信托业法第31条规定，受托人不得承诺担保信托财产之本金或最低收益率，投资机构须自负盈亏之责。信托专户的再投资风险(ReinvestmentRisk),投资人利基,信用加强机制(产权担保、建经公司履约保证.)降低投资风险(InvestmentRisk)。增加自有投资组合之多样性，降低系统风险(SystemRisk)。以证券化可转让及可分割之特性，降低流动性风险(LiquidityRisk)。以结构性融资取得不动产开发之高报酬。,作业时程计划,作业时程计划,结论,本案处理方式(一),单纯信托方式(他行融资)优点：本行可收取财务规划费、信托管理费及销售手绩费等。单纯融资方式(他行信托)优点：本行可收取融资利息收入,本案处理方式(二),3.以信托+融资方式优点：可同时取得上述1、2项之各项收入但碍于目前法规尚无明文规定，仍有下列几点有待予以分清：,不动产信托或证券化成功要件,体质较佳之受托资产(案源)-能产生固定高收益现金流量之不动产(商办大楼、饭店、卖场、百货公司)。-具有高度开发价值之不动产完善之结构型融资(StructuredFinance)规划-与相关部门之协力策划(企金部门、信托部门、业务部门等)-与外部协力机构之策略联盟(如建经公司、选任之服务机构、评等机构、信用加强机构.等)顺畅之销售渠道-通过内部各分行协助去化-与其他承销机构建立策略联盟,本行不动产信托发展与发展方向,1.将抵押品为不动产之NPL，经由不动产信托，发行受益权凭证，可解决或延续银行逾期放款之问题，甚者，得以解决银行赔价拍卖的困境。2.素地/低开发地区/合建案/都市更新案，可利用不动产信托受益权转让过程，创造各方利益最大化。,附件资产证券化介绍,资产证券化之种类,证券化的分类,金融资产证券化,不动产证券化,不动产投资信托,不动产资产信托,汽车贷款证券化,消费贷款证券化,其他,抵押担保债权证券化,公司发行股票、公司债券等流通性强的金融商品，取代传统金融机构短期融资与长期贷款,传统（企业金融）证券化,资产证券化,资产证券化种类(一),(1)MBS(Mortgage-BackedSecurities)不动产抵押贷款债权证券化，亦即以不动产抵押债权为担保或基础资(Underlyingassets)所发行的受益证券。(2)ABS(Assets-BackedSecurities)资产基础证券，系以不动产产权为基础而发行之受益证券。,资产证券化种类（二）,(3)IBS(Income-BackedSecurities)收益基础证券，系以不动产收入为基础所发行之受益证券。(4)SBS(Security-BackedSecurities)以已发行受益证券之收益为基础，再重新组群(Pooling)汇集，所发行的受益证券。,资产证券化种类（三）,(5)REITs(RealEstateInvestmentTrust)不动产投资信托基金，与投资信托受益凭证(基金)为相类似的一种金融工具，通常