2011年江苏南京商业综合体东城汇项目分析及项目定位

南京东城汇项目定位方案,2011年2月,项目分析,项目地块信息,四至范围：北至文苑路、西至学思路，东至仙林医院，南临规划路；占地面积：32,841.5平方米+东侧绿地8,868平方米；建筑面积：总共89,629平方米，其中地上52,579平方米，地下37,050平方米；建筑密度：34.5%；容积率：1.6；绿化率：30.16%；停车位：613辆，其中地上8辆，地下605辆；,本案,项目分析,周边交通情况道路设施,三条城市主干道：宁镇公路（即312国道）、沪宁高速、绕城公路多条区域主干道：文苑路、仙林大仙、仙隐北路尧新大道、仙境路因此，本案周边道路设施完善，为商业发展提供交通基础条件。,项目分析,周边交通情况公共交通,轨道2号线：2号线连接仙林、马群以及市中心区域，2010年5月份开通以来极大地提升仙林区域的可达性，住宅人口和流动人口急剧增加；本案距离2号线亚东站不到1公里。公交线路：本案周边共有9条公交线路，并且站点多集中在本案北侧文苑路上（150米内有三处公交站点），是目前公交人流的汇集点。,因此，从公共交通情况来看，本案未来轨道和公交的可达性都很便捷，有利于商业消费客流的导入。,项目分析,消费客群来源居民,左图为仙林区域目前主要住宅楼盘的统计分布图；大多住宅项目分布于本案周边3公里范围内，少数楼盘在35公里范围内考虑到未来仙林商圈的辐射影响力，亦将这些楼盘统计在内；目前住宅楼盘大多已建成，在建或规划中住宅项目也集中分布在本案周边；受交通制约目前仙林区域住宅整体入住率不高，但项目位于仙林区域西区，周边社区成熟度高，而且2号线开通后，仙林区域整体住宅入住率已有大幅提升。,住宅楼盘分布情况,项目分析,项目分析,消费客群来源居民,住宅楼盘容量统计,此处统计为住宅容量统计，即按照入住率100%计算；统计住宅人口时按照目前南京市平均每户家庭人口数2.7人；根据左表计算，本案周边5公里范围内住宅户数约28,361户，根据2.7人/户计算，住宅容量约76,575人；,根据以上统计，未来两三年内本案周边5公里范围内居民人口预计达到7.6万人以上，这部分客群多为新南京人或从市区搬迁的人群，以年轻家庭居多。,项目分析,消费客群来源学生&教师,学生人口统计范围包括大、专院校以及中小学，目前共有超过12万人的在校学生人数；根据仙林大学城的统计，目前仙林区域教师人数约3万人；另外值得关注的是该区域内外国学生也占有一定比例，主要是仙林周边外资企业中外籍员工的子女。,根据以上统计，目前本案周边在校学生人数超过12万人，教师人数约3万人；此外，外国学生及其家庭成员消费能力高，这部分客群的消费需求也值得关注。,项目分析,消费客群来源企业/政府人员,南京经济技术开发区原名南京新港工业区，成立于1992年，位于南京市东北郊，毗邻仙林大学城，距市区5公里，规划面积13.37平方公里。区内设有工业、保税仓储、金融贸易和综合服务4个功能区。开发区所依托的栖霞区面积340平方公里，拥有沿江岸线84公里，是南京重要的石化、汽车、电子、建材工业区和企业、资金、人才、技术密集区。截止2008年底，已有来自20多个国家和地区的400多家外资企业入区，累计实际利用外资23亿美元。韩国LG、日本夏普、德国博世西门子、美国邦基等世界500强在区内投资企业36家。高新产业区仙林大学城的远期发展地区。规划引进国际知名工科大学和著名科研机构以及信息、生物医药等高新技术企业。栖霞区政府未来栖霞区政府以及部分局机关将迁至仙林大学城内，规划所在地距本案不到3公里。,企业/政府人员尽管数量并不多，但消费能力较强，且对于大型餐饮业态消费较多，这部分人群需求应在定位中有所体现。,项目品质,组团型开放式购物中心，属于南京较为新颖的体验式购物场所,项目品质文苑路学、思路口主入口,家庭型消费,我们来到这里感受家庭的和谐,孩子在主题乐园玩耍,妈妈购物、SPA、享受生活爸爸看书、逛最新数码产品，休闲下午父母：吃饭、聊天喝下午茶,项目定位,项目主题定位,时尚精致的生活体验，主题化家庭消费乐趣,什么是家庭型消费？,项目定位,项目主题定位,主题元素提炼,零售,餐饮,娱乐,生活形态及配套,运动休闲时尚零售小商品零售休闲食品零售专业零售等等,餐饮会所休闲轻餐咖啡面包特色餐饮等等,网吧桌游吧电玩城儿童主题乐园等等,儿童相关服务教育培训美容美发书店数码店银行等等,打造区域内商户及业态的唯一性及独特性，体现项目家庭主题及休闲消费特性。,项目定位,项目主题定位,区域建筑编号,文苑路,学思路,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,平面业态落位B1,业态平面落位,零售小店（时尚服装、配饰、礼品、化妆品、美容美甲、摄影等）,项目定位,16,平面业态落位1F,业态平面落位,项目定位,D:休闲餐饮,F:咖啡、面包等休闲餐饮,A:品牌零售,C1:品牌快餐,C2:运动服饰,SOHO入口,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,生活配套（药店、便利店、单车店、自助银行、花店）,E:品牌零售,B1:品牌快餐,B2:银行,平面品牌落位1F,业态平面落位,项目定位,18,项目定位,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,平面业态落位2F,业态平面落位,D:休闲餐饮、西式简餐,C2:运动服饰,C1:品牌快餐,A:品牌零售,E：品牌零售,B1:品牌快餐,B2:零售,平面品牌落位2F,业态平面落位,项目定位,20,项目定位,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,平面业态落位3F,业态平面落位,A:儿童主题乐园或儿童游艺中心（局部挑空至4F）,SOHO,B2:儿童教育,B1:儿童相关服务（摄影、玩具、儿童书籍等）,C1:KTV,儿童教育,B3:瑜伽/SPA/美容美发,C2:儿童用品专卖,平面品牌落位3F,业态平面落位,项目定位,22,项目定位,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,平面业态落位4F,业态平面落位,SOHO,B2:特色餐饮,TE,A:儿童主题乐园,挑空区域,B1:特色餐饮,C3:桌游吧,C1:新华书店,C2:餐饮,平