2011上海徐家汇上影商业项目初步沟通整体定位建议-64p

上影厂项目整体定位方案汇报,致观咨询（上海）2011/09/07,一、项目初步整体定位构思,二、规划设计建议,三、操作个案列举,目录,市场分析,客户需求,定位因素,经济收益,区域商业市场现状分析市场存在竞争情况市场竞争细分，如何差异化避免过度竞争,我们的目标消费群体如何界定目标客户群体有哪些独特需求我们应该选择何种商家进驻，以最大化增加项目的品牌价值,项目商业如何同周边整体规划互相配合，达到互相支撑的效果。商业同周边商圈之间如何呼应，不同商业功能如何互补衔接。准确寻找符合项目整体档次的品牌，确实保证价值延续化,项目销售价格体系如何制定，价格是否需要分阶梯计划。租金或者售价应该如何制定，对于回报收益应该如何制定。,市场勘探竞争对手分析,商业定位未来发展方向,消费者需求商家开拓需求,价值策略商业回报预测,项目思路,项目整体操作思路,地块基本信息,地块位于漕溪北路影业路上；项目总体量约为12万平方米，其中商业为4万平方米，办公为6万平方米；项目地块形态较为方正，区位较好，利于商业物业开发。,项目基本信息,1,2,3,项目交通,项目周边交通配套,项目四至及道路情况,项目道路条件较好，配套较全面，辐射性广；从交通配套现状来看，更有利于公共线路及轨道交通，车行动线之于本案略显弱化。,市场环境,本案周边主要甲级办公楼租金情况列表,市场环境,本案周边主要商业结构列表,本案周边主要商业租金列表,本案周边商业业态繁杂丰富，从低端到高端一应俱全，商圈格局已经形成，未来本案可更多依托于商圈自身的辐射力度，同时根据本案特有文化底蕴突出亮点；目前最为集中的租金段为1520元/天左右，社区配套类商业及中小型餐饮租金承受能力相对较高,市场环境,项目优劣势,本案所处区域为徐家汇商圈辐射区域，距离市政府较近，周边享有成熟商圈所带来的利好条件，具备地段价值优势，且区域客群质数较高；本案所处区域无论办公或商业均已经形成了一定的固定模式，其市场格局明确。从飞洲国际广场及汇智大厦两栋前“烂尾楼”改建项目的成功来看，本案的办公部分去化将受到较小的阻碍，有鉴于本案总体量中办公产品占据较大比例，本案存在产品结构优势；本案前身为上影厂集团用地，开发商的自身文化性质为本案带来一定的宣传主题优势，益于错位概念，为本案提供与众不同的附加值。,优势,本案虽然具备良好的地段价值优势，但其所处的地理位置受到诸多交通现状的制约，这些制约之于商业项目较为严重，动线上的不通畅将影响未来商业的顺利成长；本案基地现状临街面较少，除基地南端单栋物业有少量临街面外，其余物业均退缩于地块纵深，按照商业常规而言，将使较多业态无法进驻本案；本案所处位置位于徐家汇商圈边缘地带，由于目前原有的徐家汇地下商店街已经拆迁一空，其人流辐射将受到一定制约；商业方面，由于徐家汇商圈发展至今已经十数年，其各类商业形态繁杂丰富，本案入市时机较晚，商业方面未来将更多依托于商圈本身的辐射。,劣势,小结,从现状来看，本案的优势集中于其地段价值，而其劣势则集中于因实际的地理位置对商业部分的制约。换言之，在本案的打造过程中，其地段价值与地理位置价值必须区别对待。有鉴于目前办公市场较为企稳的态势，以及本案所在区域较为明朗的市场格局，可以预见的是其办公部分将受到较小的影响。商业方面，基地南端2号楼14F商业由于位置较佳，且直接面对漕溪北路影业路交界处，动线较好，而其北段商业，则建议以目的性消费较强、较为安静的的业态，稳定较弱位置的租金，并保证单户商家较强的面积承受能力。并通过纵深的目的性消费，激活基地商业环线。,商业定位方向,项目定位几大市场依据参考因素,区域商业竞争激烈,区域商业非常成熟，走向品质化、多元化,1,2,3,4,中高端娱乐消费市场呈现巨大发展潜力,文娱艺术商业氛围是本案的亮点,定位依据,利用保留建筑特有的韵味，突出创意性和延展性；造就时尚艺术的娱乐天地，体现国际化与创意性；以商务及商务餐饮功能为主，强调氛围及品质化；以新形态的商业空间及形式入市，突出特色化及休闲化；,时尚娱乐吸引带动人流,餐饮留住人流,消费带来利润,以时尚娱乐休闲，艺术展示空间、各类餐饮会务为主，潮流生活商业形态同步跟进，形成现代文化商业中心的区域“上尚汇”,功能定位,增加消费的可能性,目的性消费商业,全方位体验品质商业,娱乐休闲,服务型商业,休闲空间,日常性消费商业,餐饮会晤,业态定位与主题定位的联系,文化形象展示,时尚文化经营商业,主要目标客群年龄段：25-45岁,价格,10,40,30,50,20,主力消费群年龄交通环境较好，紧邻城市及区域干道，步行至地铁12号线顾戴路站（预计2012年底建成）10分钟。,项目2002年开盘，目前二期已基本售罄，销售均价在25000元/平方米；南侧商业地块目前为售楼处状态,等待拆除;北侧商业地块目前为广告围板，稍后启动。,项目概况,南侧商业建面约3万平方米,北侧商业建面约6万平方米,南侧商业现为售楼处,小区实景图,北侧商业,功能齐全、品牌多样、创建一个多元化高尚生活精品商业中心，营造舒适愉悦的商业休闲环境。,打造一个硬件设施高标准，面向大众消费群的服务式精品酒店,追求高品质，高品位，时尚优雅的氛围,南侧商业,北侧酒店,操作案例分析-上海皇都花园,总体定位思路,联动发展关系,操作案例分析-上海皇都花园,南侧项目功能分区演示,A区：以大型餐饮，KTV，影院业态为主。,A,B区：以日韩料理，商务简餐，酒吧业态为主。,B,C,C区：以快餐，美容保健业态为主，底层部分零售为辅。,D,D区：以生活配套，特色餐饮、培