2012马鞍山慈湖区某地块发展报告

2,报告架构,3,城市认知,安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的皖江经济重镇，经济发展水平省内名列前茅。三线资源型城市、长江中下游地区重要的现代加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市，人口规模较小。,4,南京一小时都市圈“南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又被称为“南京一小时都市圈”。通过都市圈的打造，可以达到以南京为核心，带动周边城市发展的目的。宁安高铁：未来将修建马鞍山到南京的高速铁路，带来城际间的模糊和共融宁马轻轨：将于2012年开通，南京与马鞍山距离为15分钟车程。,城市背景,长三角城市同城化趋势明显，马鞍山市逐步融入南京都市圈，未来宁安铁路与轻轨建成将进一步拉近城际距离，带动城市经济发展.,北与南京市江宁区毗连，临江近海，最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江新洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。马鞍山港是长江十大港口之一、国家一类口岸，对外全面开放，两岸直航，可停靠外国级船舶及万吨级船舶,距芜湖30公里、南京40公里距上海300公里、杭州270公里,高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京禄口机场不到40分钟车程，交通便捷，区域位置优越。,交通环境,宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化,马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响：促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区发展的引擎。加速高铁站周边的城市化进程。马鞍山抵达南京仅需15分钟（停靠：马鞍山东、当涂东）,宁安城际铁路东起南京，经马鞍山、芜湖、铜陵、池州，跨长江铁路大桥后抵达安庆。全长257公里，设计速度为每小时350公里，总投资约257亿元预计2012年建成通车。建成后，城际列车每天大约开出60对左右，实现“公交化”的高速快捷出行，对加快皖江城市带承接产业转移具有重要意义。,宁铜铁路贯穿全境，与京沪、京九、皖赣、宣杭等铁路相连。京沪高速铁路南京站距马鞍山市约30公里；正在建设的宁安城际贯穿马鞍山。正在兴建的马鞍山长江大桥与沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。,交通环境,其中市区354平方公里。境内辖1县3区、17个镇、14个乡、马鞍山市辖3个市辖区、1个县。雨山区面积130平方千米，人口24万。花山区面积123平方千米，人口25万。金家庄区面积48平方千米，人口12万当涂县面积1385平方千米，人口68万,马鞍山全市占地1686平方公里，人口129万人。地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足。,马鞍山市人口保持稳步增长，但是人口增长率呈现逐年下降趋势，外来人口比重较小，仅20万人。,行政划分,马鞍山北部已经与江宁接壤，西侧为马钢工业区，南侧当涂作为马鞍山的副城，因此城市向东、南方向发展,城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市“东扩、南进、北接、西延”。,规划定位,诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。“6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略，促进城市化建设进程。,“1255”城市发展战略：1个主城区建成100平方公里以上的主城区；2个副城区姑苏副城区和丹博副城区；5个中心镇向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇和年陡乡；5个产业功能区经济技术开发区、南部承接产业转移新区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘休闲度假区。,“6653”现代产业体系：,布局规划明确中心城区空间布局结构和规模强化、优化城镇体系空间布局规划；“主城区主要向南发展，适当向东发展；深化完善城乡综合交通和铁路交通设施规划；树立“全域马鞍山”理念，打破现有县区行政区划界线，统筹城乡规划和建设。,空间功能,10,2011年8月，合肥，芜湖，马鞍山三分巢湖，将给三地规划带来重大影响。马鞍山将与大合肥接壤。城市扩容带来人口总量的大幅度增长。,发展机遇,11,马鞍山市GDP总量快速上涨，2011年达到1144.18亿元，位于全省前列；人均GDP为省内第一，经济发展迅速。,城市经济,城市经济,2011年全市生产总值呈现突破性增长,全年固定资产投资1311.00亿元,比上年增长77.08%，投资总额居全省第3位，增幅居全省第1位。皖江最具竞争力城市之一其中，房地产开发投资132.83亿元，比上年增长29.2%。,2011年全社会固定资产投资为1311亿元，比上年增长77.08%。固定资产投资保持上涨趋势。其中房地产开发投资132.83亿元，比上年增长35.5%，占10.13%，较2010年基本保持平稳。2011年在延续2010年政策影响后，市场逐渐回暖。,城市经济,社会消费品零售总额持续增长，居民消费结构发生可喜变化。文化娱乐用品及服务消费支出增长67%、消费活跃。,全年实现社会消费品零售总额为226.09亿元，比上年增长52.97%。全年城市和农村市场零售额分别比上年分别增长17.8%和17.2%。分行业看，批发零售业实现零售额196.25亿元，比上年增长17.8%；全年城市居民人均消费性支出15815元，比上年增长11.5%。其中，交通和通信消费支出增长24.1%，教育文化娱乐服务类消费支出增长21.8%，衣着消费支出增长21.9%。,城市经济,全市农民人均纯收入为9505元，居全省首位，比上年增长18.5%2006年以来农民人均收入水平年均增幅保持在9.8%以上，增长水平位列前列。,城乡居民收入水平持续提高。全市城市居民人均可支配收入27329元，居全省首位，比上年增长18%2006年以来居民收入呈逐年上涨趋势发展,城镇居民与农民人均可支配收入持续上涨，持续稳定位居全省首位。,东扩南进，西接北延的城市发展趋势，6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略，促进城市化建设进程。城市建设的不断扩张将使城区各板块获得新的发展。,人口规模较小，市容市貌整洁良好。经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前。第三产业消费活跃,宁安城际、长江大桥2012年的相继建成，为马鞍山市的城市建设再添活力。,城市发展总结,土地市场活跃，2010年达到供应和成交的巅峰，后期潜在供应较大。土地市场在2011年初受政策影响成交遇冷，但随着市场对政策的消化，进入4，5月份，土地市场逐渐回暖。,16,土地市场,土地供应主要集中在雨山区，住宅用地供应较多，受政府规划的影响，未来住宅类产品将出现大幅供应。,17,土地市场,住宅性质用地为成交主力，占比42%；其次是商住用地，占比33%；工业用地占比22%；纯商业性质用地占2%；办公性质用地占1%。花山区占成交总量的近一半比重，占比48%；金家庄区占比31%；雨山区占比17%；当涂县占比4%。,整体市场,马鞍山商品房市场经历2009年的火爆后，2010年成交大幅回落，2011年延续2010年政策影响，虽然年度成交有所上升，但依旧市场低迷。2012年1-5月成交3295套，每月成交量保持上升。,19,整体市场,由于马鞍山不在限购之列，整体成交走势相对稳定。受人口因素影响，成交量约南京的15-20%。,20,市场处于房地产成长阶段，受城市人口规模的限制，市场消化量与南京、合肥相比较小。商品房市场以住宅为主。人均GDP较高，具有较好的产业支撑，消费热情较高。南京城市群、大合肥城市的规划落实，城市具备外延性发展的契机，城市处于扩容阶段,市场认知,具有城市扩容、城市地位提升带来的发展机遇，科学的开发战略和严密的营销策略是制胜的关键,限购、限价，对于一二线城市的住宅市场造成了一定影响，马鞍山肯定也会受到波及，但影响有限。,21,流动性过剩导致资产价格上涨，通货预期致使投资非理性，楼市上涨疯狂，政府公信力面临挑战，违背市场发展规律的限购是无奈之举，旨在抑制流动性过剩，稳定楼市价格。限购为暂时性行政干预政策，对楼市的持续影响力有限限购的不给力导致部分重点城市的限价举措，但影响有限，对首改类、刚需、类客户造成短暂的观望情绪，对享受型别墅类产品而言，限购、限价无实质性影响,全国政策,限购限价,金融危机下，四万亿救市计划导致流动性过剩，资产价格高涨通胀预期导致投资非理性，09年以来，房价爆炸式增长国家对多项调控政策对楼市如“隔靴挠痒”，政府公信力下降,南京主城区成交量较去年跌幅明显，但价格并无实质性松动，降价仅限城郊偏远的珠江镇、江宁九龙湖。一二线城市的价格坚挺也直接导致了调控政策的持续。,年内6次上调存款准备金率，银根收紧；IPO国内融资举步维艰,房企海外融资受限；预售款专户管理；开发商资金链面临空前挑战,22,21.5%,2011年央行6次上调存款准备金率，大型机构上调至21.5%的历史高位，开发企业贷款压力较大；2011年虽然名义上重启放弃ipo的大门，但A股上市房企资金负债率超70%，信托、海外基金等融资渠道受到较大管制，融资难度加大;加强预售款监控，进行预售款专户管理，开发资金要求加大;,“现金才是王道”,金融,23,存款准备金率的调整、信贷余额的减少使银行的放贷规模降低，其放款速度更慢；受调控政策的影响，银行对放贷的审核、监管更加严格，“惜贷”现象明显，开发商回款速度慢，资金回笼面临挑战；,以前商贷30天左右就能到账，现在至少需要2个月，甚至是无限期的拖延，贷款审批非常难，开发商回现的速度很慢,某项目负责人,银行信贷,基于贷款规模和风险预控的双重考虑，房贷审批更加严格，放款速度更慢，开发商资金回笼面临新挑战,24,政策市场解读行政干预政策无实质影响，金融政策考验开发实力，资金才是王道,1.,大中型城市限购共52个城市出台限购政策，导致全国性的观望情绪存在。,2.,二三线城市限购8月份住建部提出要求，目前全国仅有少许特别城市出台限购细则，正在筹备实施，马鞍山尚未进入限购之列。,3.,长期政策调控长期政策调控协调民生与经济的矛盾，开发商与政府将长期博弈，对普通商品房会有一定影响，高端享受型产品无实质影响。,4.,金融调控存款准备金率；限制房企IPO；预售资金监管，金融是对开发企业最大的影响，开发商资金链面临挑战，现金是保证安全的王道。,远看政策很多，近看其实就是“资金”保证充足现金流才是制胜关键,25,政策总结,金融政策出台时间表,2012年,2010年,已从适度宽松转到平衡，现阶段进入“加息通道”,26,报告架构,27,板块研究,慈湖经济开发区位于马鞍山市北部，总规划面积为11.2平方公里，北起苏皖省界，与南京江宁经济开发区接壤，南与城市建成区融为一体，西濒长江岸线，东傍205国道，是马鞍山的老工业基地。地理位置优越、交通便捷：南京禄口国际机场距开发区40分钟车程；宁铜铁路紧贴开发区东侧，与京沪、皖赣线接轨；205国道有3公里穿区而过，宁马高速与京沪高速相连，在开发区有出入口；马鞍山港年吞吐量1000万吨，与开发区零距离，正在规划建设4*5000吨级公共码头。,慈湖经济开发区与南京江宁经济开发区接壤，位置优越，交通便利，是马鞍山老工业基地，市“1225”重点发展区域，马鞍山的经济“引擎”。,金家庄区,板块研究,慈湖经济开发区经济快速发展，经济水平不断提高。固定资产投资保持上升趋势。,慈湖经济开发区财政收入历年来保持上涨趋势，每一年的增幅保持在30%以上，2010年更是达到历史最高峰的61.8%的增幅，较往年呈翻倍增长。慈湖开发区的不断发展使该区域的经济得到快速增长。,慈湖经济开发区的固定资产投资从2009年开始，增幅快速加大，较2008年翻一倍。进入2010年固定资产投资呈现稳步合理的上升趋势。,板块研究,慈湖经济开发区的居民收入水平稳步提高，购买力增强，生活水平不断提升。这也预示着提高生活条件的要求加剧。,慈湖经济开发区人均可支配收入从2007年开始不断提高，每一年都保持在10%以上的增幅速度。2010年的增幅明显开始扩大。,慈湖经济开发区的农民纯收入保持逐年递增的态势，增幅保持在10%以上。但增幅不够稳定，波动明显。,金家庄区的商品房去化相对马鞍山市其他两区较慢。楼盘销售普遍受到环境及配套的影响。,板块研究,存量大，去化慢，未来对我项目造成不利竟争,金家庄区商品房2011年月度成交量波动大，从9月开始走下坡路。11月跌入谷底，进入2012年虽然成交呈上升趋势但还是萎靡不振。无法达到10年水平。,板块研究,金家庄区现在售楼盘7个，集中在金家庄区和花山区交界处，地理位置较本案优越。本案位于金家庄工业园内，不能以区内楼盘作为对比案例。,板块研究,东方明珠海上御园开发商：马鞍山市金申置业发展有限公司投资商：上海地产有限公司建筑类别：框架代理公司：普润地产占地面积：171475总建筑面积：347721.08M2绿化率：37%容积率：1.74公摊：高层20%多层:12%设计单位：上海天华建筑设计公司施工单位：上海天华建筑设计公司目前在售高层面积90-118均价5400元/平米。多层90-156均价6200元/平米。商业街，30-300,均价12000元/左右,江东印象开发商：安徽新都建设管理发展有限公司投资商：浙江百歌房地产有限公司代理公司：马鞍山新慧房地产营销策划有限公司占地面积：38758.86总建筑面积：125359M2设计单位：浙江城建园林设计院公摊：15%施工单位：恒定置业公司绿化率：32.3%容积率：2.8外墙：涂料+瓷砖目前在售一期高层房源，面积为86，94，121130，均价为5700元/，预计在2012年年底交房，主力户型涵盖：二房二厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫。,板块研究,梧桐雅苑开发商：马鞍山市百成置业有限公司投资商：马鞍山市百成置业有限公司代理公司：江苏新大都房产顾问有限公司施工单位：马鞍山市皖东建安有限公司设计单位：南京和韵规划投资资讯有限公司占地面积：147000总建筑面积：187940M2公摊：12%绿化率：35%容积率：1.6目前在售3面积90、100、118。均价3750元/。,绿洲茗苑开发商：马鞍山和兴置业投资商：马鞍山和兴置业代理公司：智达房产营销施工单位：芜湖山江公司苏州五件公司占地面积：100050总建筑面积：150000设计单位：上海城启公摊：10%绿化率：45%容积率：1.4目前在售一期多层房源，面积在93120，均价在5400元/，预计在2012年年底前交房,目前在售14#底商，面积为30150平米，均价是17000元/平米。,龙灿绿洲花园开发商：浙江龙灿投资有限公司投资商：马鞍山龙灿置业有限公司设计单位：杭州彼岸景观园林设计有限公司施工单位：浙江中南建设集团占地面积：106165.9总建筑面积：300000公摊：10%绿