杭州市xxxx商业房地产抵押价值评估

房地产抵押估价报告 估价报告名称：杭州市xxxxxxxxxxx商业房地产抵押价值评估 估价委托人：xxxxxxxxxxxxxxxxxx 估价机构：xxxxx房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师：xxxxxx、xxxxx 估价报告出具日期：2010年5月25日 估价报告编号：xxxxx评（2010）字第9588号 致委托方函 xxxxx评（2010）字第9588号xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx： xxxxx房地产评估事务所有限公司接受贵方的委托要求，对委托方权属位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（建筑面积6223.85、土地面积2075.7）商业房地产抵押价值进行评估。估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2010年5月20日。 遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员早2010年5月20日至2010年5月25日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用市场法及收益法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的抵押价值为6915、94万元（单价11112元/），大写金额为人民币陆仟玖佰壹拾伍万玖仟肆佰元整。报告使用期限2010年5月25日至2010年11月24日。特函告贵方。 此致！ 备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款。 2、本次估价设定估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，且无租赁限制状况下，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为0. xxxxx房地产评估事务所有限公司 法人代表：xxxxxx 二一年五月二十五日注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、xxxxx,xxxxx于2010年5月20日已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖未暴露及难以接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得用作他途。未经本估价机构书面同意，评估报告的全部或任何一部分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得一任何形式公开发表。 8、本评估报告由xxxxx房地产估价事务所有限公司负责解释。 9、委托方提供的有关情况和资料的真实性、合法性和完整性负完全责任。若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律责任。 10参加本次估价的注册房地产估价师人员 xxxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx xxxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx估价的假设和限制条件 1、本次估价的假设前提： （1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 （2）抵押贷款期间房地产价值保持一定的稳定。 （3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。 （4）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估对象假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。 （5）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，估价人员和知悉的估价对象法定优先受偿款为零，若存在未发现的法定优先受偿权，则房地产抵押价值应作相应调查。 （6）估价报告中估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内持续。 （7）估价对象至估价基准日未对外出租，无租约等限制。 （8）估价对象在估价时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。 2、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 （1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抵抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。 （2）估价结果未考虑估价对象及其房屋所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或对市场运作失当对其价值的影响。 （3）估价对象建筑面积和土地建筑面积来源于委托人提供的房屋所有权证和和土地使用证等复印件，若与实际情况不符，应据实调整评估价值。 3、本报告使用的限制条件 （1）本次评估报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才有效，并仅供金融机构确定房地产价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非金融机构采用引起不当后果，本公司概不负责。 （2）本估价报告若须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。 （3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方通知本估价机构更正，否则误差部分无效。 （4）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 （5）本估价报告有效期为估价报告出具之日起半年内使用有效。房地产估价结果报告 一、估价委托方 名称（或姓名）：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 地 址：xxxxxxxxxxxxxx 二、估价机构 名 称：xxxxx房地产评估事务所有限公司 法人代表：xxxxxx 地 址：xx市xx路xx号xx中心xxx楼 资质等级：x级 证书编号：x房估证字（200x）xx号 电 话：xxxxxxx 三、估价目的 为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1、估价对象权属状况 估价对象为位于杭州市xxxxxxxxxxx商业房地产。估价对象房屋所有权证号：杭房权证拱字第号，房屋所有权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，建筑面积6223、85，套内建筑面积5431、52规划批建为商业。规划对象土地使用证号：杭拱国用（2010）第号，土地使用权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，土地使用权面积2075、7，土地使用类型为出让，地类（用途）为商服用地，终止日期为2047年8月1日。至估价时点估价对象权属清晰，无他项权利登记。 2、评估对象土地和房产状况 土地实物状况描述分析估价对象名称杭州市xxxxxxxxxxx四至范围北临萍水东路，南临规划绿地，西临塘中路，东临德泰御峰大厦土地使用权面积2075.7用 途商业服务业形 状梯形地形地势平坦土壤地基较好基础设施完备程度通水、通电、通路、通讯土地平整程度平整 建筑物实物状况描述分析估价对象名称杭州市xxxxxxxxxxx建筑面积6223.85高 度所在建筑物总高约20M层 高4.98M建筑结构钢筋混凝土结构装饰装修估价对象框架结构，北侧部分现为食堂，地面抛光地砖，墙乳胶漆，吊顶，其余均为毛胚，水泥地面，水泥抹灰墙面设施设备整栋建筑，共两组自动扶梯，三个电梯，7个楼梯建成时间2009年维护状况维护状况较好完损状况完好结构布局框架结构，北侧部分现隔断作为配套厨房使用现状用途北侧部分为配套食堂，其余空置。 3、区域状况分析交通便捷度交通便捷，位于萍水东路南侧，与及新开工建设的城西银泰东侧，周边有丰潭路及古墩路干道，东西走向有萍水路、申花路、沁园中路及文一路，周边有公交路线37、73等设有站点商铺繁华度周边为居民区，聚集度高，有万家花城、橡树园、芳满庭、政苑等，位于新城西商圈中心，配套商业银泰天地、欧尚超市、xxxxxxxxxxxxxxxx，随着周边住宅入住率的不断提高及银泰工程开工，该区域的商业氛围日渐浓郁。基础设施配套情况七通一平公建配套情况待完善 五：估价时点 依据评估委托书确定估价时点为2010年5月20日（实地查勘之日） 六、价值类型 房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。本次估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零。 七、估价依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产交易管理办法、城市房地产抵押管理办法、城市房地产产权产籍管理办法。 2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范 3、商业、办公银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号）。 4、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理关于规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号文件。 5、委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证等资料。 6、估价人员现场查勘及现行杭州市房地产市场价格等资料。 八、估价原则 房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。 1、遵循独立、客观、公正原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，球出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。 2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。 3、遵循最高最佳原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大的一种最可能的利用。 4、遵循替代原则：要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 5、遵循估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定是时间的价值。 6、遵循谨慎原则：要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师所知悉额法定优先受偿款。 九、估价方法 根据委托方提供，本次估价对象为出让、商服用地用途。估价对象所在杭州市房地产市场活跃，估价时点近期有较多的类似房地产的交易，故选用市场法进行测算，估价对象亦可出租经营是有经济收益的房地产故选用收益法进行测算；因此根据评估标的物特点，采用市场法和收益法进行评估测算： 市场法：是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 收益法：预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，采用市场法及收益法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，假设估价对象于估价时点无抵押情况、且无租赁限制状况，确定估价对象（建筑面积6223.85、土地使用权面积2075.7）的抵押价值人民币6915.94万元，大写金额为人民币陆仟玖佰壹拾伍万玖仟肆佰元整（平均单价11112元/平方米）。 备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。 2、本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，且无租凭限制状况，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零。 十一、估价人员： xxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx xxxxx 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx 十二、估价作业日期 2010年5月20日至2010年5月25日风险提示和变现能力分析1、抵押风险分析及报告使用提示 （1）本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力对房地产价值的影响，当前述条件及评估中遵循年的原则等情况发生变化时，评估结果应相应调整。 （2）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响，关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定的优先受偿权利。房地产快速变现价值可能低于房地产市场价值，金融机构在确定贷款额度时须在评估抵押价值基础上确定合理的抵押率。 （3）使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 （4）估价对象可能因经营权、商誉、客户基础、经营团队的变化引起抵押价值变化。 2、变现能力分析 变现能力是指界定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。通用性估价对象商业用房，其建筑物形式、结构布局合理，通用性较强独立使用性估价对象其使用受周边房地产的影响较小，独立使用性较强可分割转让性根据合法用途和产权状况，估价对象按原有产权不可再做分割转让 快速变现价值假设在估价时点强制处分估价对象，因卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损，在估价时点期间内进行快速变现时，可实现快速变现价值约为评估价值的60%-65%，快速变现时间为1年。变现能力在当前市场条件下，估价对象体量较大类似物业成交量少，变现能力较差。 清偿顺序在变现过程中，变现成本较高，要支付诉讼费用（按财产价值分段最高为4%）、执行费用（一般为0.1-0.5%）、估价费用（分段累计，最高为0.42%）、拍卖费用（最高5%）、营业税及附加（5.6%）、印花税（0、05%）、以及交易手续费等其他税费，本次评估结果价值中尚未扣除。附件附录一、土地使用证复印件附录二、房屋所有权证复印件附录三、股价委托书复印件附录四、承诺书复印件附录五、估价对象内外部及周围环境照片附录六、估价对象地理位置图附录七、评估人员资格证明复印件附录八、评估机构营业执照复印件附录九、评估机构资格证书复印件估价技术报告 （一）估价对象实物状况描述与分析 1、土地实物状况描述与分析 估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx,土地使用面积2075.7。北临萍水东路，南临规划绿地，西临塘中路，东临德泰御峰大厦。土地用途为商服用地，土地形状梯形，地址状况良好，地基承载性较好，土地平整，地势平坦，基础设施完备程度较高。 2、建筑物实物状况描述与分析 估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx,共计建筑面积6223.85，估价对象所在xxxxxxxxxxxxxxxxxx共五层（包括地下一层），估价对象位于三层整楼，层高4.98M，所在建筑物总高约20M，估价对象为市场格局，框架结构，市场正处于内部提升改造阶段，现状为中庭式。估价对象框架结构，北侧部分现为食堂，地面抛光地砖，墙乳胶漆，吊顶，其余均为毛胚，水泥地面，水泥抹灰墙面。建造年代为2009年，估价对象现状用途除北面部分为配套食堂外其余现空置，估价对象维护状况较好，估价对象完损程度为完好。详见附件照片。 （二）估价对象权益状况描述与分析 估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx商业房地产。估价对象房屋权证号：杭房权证拱移字第号，房屋所有权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 建筑面积6223.85，套内建筑面积为5431.52平方米，规划批建为商业。估价对象土地使用证号：杭拱国用（2010）第号，土地使用权人为xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，土地使用权面积2075.7平方米，土地使用权类型为出让，地类（用途）为商服用地，终止日期为2047年8月1日。至估价时点估价对象权属清晰，无他项权利登记。估价对象目前仅北侧部分为市场配套食堂，现空置未出租。 （三）估价对象区位状况描述与分析 估价对象位于杭州市xxxxxxxxxxxxxxxxxx（共计建筑面积6259.27、共计土地面积2087.9平方米）房地产。北临萍水东路，南临规划绿地，西临塘中路，东临德泰御峰大厦。所在建筑物共5层（包括地下一层），估价对象位于三层。建筑物整体南北朝向，沿唐中路与萍水东路交叉口，估价对象交通便捷，位于萍水东路南侧，与及新开工建设的城西银泰东侧，周边有丰潭路及古墩路干道，东西走向有萍水路、申花路、沁园中路及文一路，周边有公交路线37、73等设有站点。无交通管制限制。周边为居民区，聚集度高，有万家花城、橡树园、芳满庭、政苑等，位于新城西商圈中心，配套商业银泰天地、欧尚超市、xxxxxxxxxxxxxxxx，随着周边住宅入住率的不断提高及银泰工程开工，该区域的商业氛围日渐浓郁。 （四）市场背景描述与分析 （五）估价对象最高最佳利用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价。本估价对象法定用途为出让、商服用地用途，本报告中的实用功能为最该最佳利用。 最高最佳利用必须同时满足法律上允许、技术上可能、经济上可行，价值最大化经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 根据或有土地使用证、房屋所有权证记载，估价对象土地用途为商服用地，规划批建为商业，现状用途亦为商业，估价对象现做商业用途是在合法前提下的最高最佳利用满足法律上允许，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场勘察以及对周边环境和房地产市场的调查和预期分析，根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，估价对象作为商业物业亦可出租收益，并可通过市场法和收益法评估其价值，故其最高最佳利用用途为商业、办公，并以此估价前提。 （六）估价方法适用性分析 根据委托方提供，本次估价对象为出让、商服用途。估价对象所在杭州市房地产活跃，估价时点近期有较多的类似房地产的交易故选用市场法进行测算，估价对象亦可出租经营是有经济收益的房地产故选用收益法进行测算：因此根据评估标的物特点，采用市场法和收益法进行评估测算； 市场法：是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 收益法：预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象的方法。 （七）估价测算过程 （八）估价结果确定 根据估价目的，遵循估价原则，采用市场法和收益法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，进过测算并集合估价经验，确定估价对象（共计建筑面积6223.85，土地面积2075.7）在估价时点2010年6月20日时的抵押价值为6915.94万元（平均单价11112元/平方米），大写金额为人民币陆仟玖佰壹拾伍万玖仟肆佰元整。 备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。 2、本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为0。报告点评 该项目是一处位于第3层