广安项目3期住宅市场调研报告(终版)

,广安项目三期地块住宅调研报告,目录,1.3,城市定位,城市经济,城市规划,【城市定位】四川唯一川渝合作示范区,城市区位：四川地级市，于1998年成立广安市，位于四川东北部。东、南与重庆市接壤；西与遂宁市蓬溪县、达州大竹县、南充相邻；北与南充市蓬安县和达州市渠县、大竹县毗连。辖2区、3县、1县级市（广安区、前锋区、岳池、武胜、邻水县，代管华蓥市），总面积6344平方。城市人口：全市户籍人口467.4万人（邻水103万，岳池119.8万，华蓥36万，前锋区36.8万，武胜84.8万，广安市88万），常住人口324.0万人，城镇人口120.9万人，乡村人口203.8万，城镇化率37.2%。城市荣誉：全国文明城市、卫生城市、国家园林城市等殊荣。城市定位：四川省唯一的“川渝合作示范区”和距离重庆主城区最近的地级市，纳入了重庆1小时经济圈。,【城市规划】“6+4+4”14个轮子发展格局,城市模式：广安市城市整体规划建立在广安“6+4+4”14个轮子全面驱动发展格局，6个区县市，4个产业园区，4个发展建设集团；核心功能区：广安区、前锋区、岳池县、华蓥市的行政范围内,面积约1230平方公里；核心结构：一主两副都市化，十二城镇城镇化、一百个社区一体化；“一主”广安中心城区，“两副”岳池城区、华蓥城区；人口规模：2030年核心功能区人口规模达到150万人。,整体规划为五大核心功能区：1、枣山物流商贸园区（高新区）2、城南城北区（老城区）3、协兴园区4、官盛新区（东南区）5、前锋工业园区（经开区）,【城市规划】总体规划及发展策略,城市规划策略为：东跨西进南扩北控中优,东跨（前锋工业园区经开区）：跨过渠江，引导城市向东发展，将该地区培育成为城市新经济增长极和生态居住区；进一步强化广安港区建设，发展综合性现代化港口。西进（枣山物流商贸园区）：开发枣山片区，完善基础设施建设，成为服务广安市及周边区域的集仓储、市场、商业、物流集散与配送、居住等功能为一体的多功能、综合性现代化物流园区。南扩（官盛新区）：南部土地开发良好，构建具有优美人居环境、生活氛围浓厚的现代生态居住区，缓解中心区过度发展的压力，作为城市生活和服务的拓展地。北控（协兴生态园区）：依托邓小平故居纪念园进一步建设的发展契机，合理控制项目规模，充分利用区内独特的自然山水环境，将协兴打造成为集生态、旅游、观光、休闲于一体的综合性生态产业区。中优（城南城北老城区）：积极推进老城区改造，完善公共服务设施，保护原有街区肌理，彻底改善原住民的居住环境，打造文气十足、尺度宜人的滨江景观绿带。,【城市规划】总体规划及未来发展方向,【城市经济】经济总量,近五年广安市GDP水平稳中有进，人均可支配收入呈逐年上升趋势，城市经济发展水平良好。2016年全年完成地区生产总值1078.6亿元，同比增长7.9%，增速分别快于全国（6.7%）、全省（7.7%）1.2和0.2个百分点。,数据来源：政府公报数据,数据来源：政府公报数据,【城市经济】产业结构,整体产业结构呈现出“二、三、一”经济模式，第二产业主导经济增长，仍占据GDP整体的半壁江山，2016年第三产业占比达33%。,2016年,2015年,2014年,数据来源：政府公报数据,【城市经济】社会消费品总额,广安市近五年地区人均可支配收入增速稳定，2016年人均可支配收入达到28218元,数据来源：政府工作报告数据,广安市五年的城市消费品零售总额在呈上升趋势，后三年的上升幅度较为明显。自2013年政府调整产业结构，大力发展第三产业，居民可支配收入增幅明显，所呈现城市消费潜力足。,近五年广安市社零总额整体呈缓步上行趋势，势态良好。2016年社零总额达到419亿元，同比增长1.45%。,数据来源：政府工作报告数据,【城市经济】经济发展及需求改变,广安市经济发展稳步增长，人均GDP4700美元。住房市场逐渐由刚需向改善型发展过度，商业市场开始具备集中型商业发展经济条件。,融入重庆，潜力巨大：广安市地处四川省东北部，是四川省唯一的“川渝合作示范区”和距离重庆主城区最近的地级市，已纳入重庆1小时经济圈，发展潜力巨大。城市向南，发展向快：枣山商贸物流园区地处城南老区以南，汇聚动车站、客运枢纽站、市内公交总站，为广安交通心脏部位，后升级为广安市高新产业示范区，发展提速，必将拉动广安市向南发展，成为广安市未来城市发展新增长极。经济良好，稳中有进：近五年广安市GDP增速平稳全年经济稳中有进。2016年全年完成地区生产总值1078.6亿元，同比增长7.9%，增速分别快于全国（6.7%）、全省（7.7%）1.2和0.2个百分点。,【城市发展】小结,城市向南新城向快,区位分析,交通分析,周边配套,地块四至,土地市场,商品房市场,枣山商品房市场,典型个案分析,【土地市场】供销分析,2015年至2016年土地新增供应量保持稳定，成交量上涨47.08%，土地市场呈稳步上行趋势。从2017年上半年的供销情况来看，需求旺盛，成交大于供应，去库存，势态良好。,数据来源：国土局备案数据,数据来源：国土局局备案数据,【土地市场】区域供销分析,2017年上半年各区域土地市场均呈现供需两旺态势，除乡镇及协兴园区外，其他区域批售比均为100%左右。经开区供应及成交量排名第一，占总量60.60%，但是从成交金额来看，高新区以41448.19万元排名第一，区域价值明显。,数据来源：国土局备案数据,【土地市场】居住用地成交均价,2017年上半年住宅土拍成交均价中，高新区以223.09万元/亩排名第一，区域价值明显。,数据来源：国土局备案数据,2016年广安枣山园区全年成交商服、住宅用地53.26万方同比上涨70.11%；拍卖成交4块，挂牌出让10块。卖地总收入约7亿元同比上涨51.52%。优质地块少，竞争激烈，对房企要求更高。,【土地市场】区域详情-枣山高新区,协兴片区全年土地成交52.25万方与枣山园区成交量相当，拍卖成交7块，挂牌出让3块；土地性质以住宅用地为主，土地容积率较低，区域楼市发展方向别墅洋房为主。,【土地市场】区域详情协兴园区,关键词：供需两旺区域价值凸显竞争激烈2016年广安全年成交商业、住宅用地183.65万方，较2015年同期上涨98.7%，市场活跃；2017年上半年成交大于供应，去库存，势态良好；2017年上半年高新区土地成交总价位及住宅土拍成交均价均居第一，区域价值明显，同时市场竞争激烈，对房企要求更高；土地市场整体呈现供需平衡，房企拿地积极性高涨，溢价率、楼面价均创历史新高。,【土地市场】小结,【商品房市场】整体供销分析,数据来源：房管局备案数据,2016年上半年至今，广安区商品房供应市场相对稳定，商品房去化虽在2016年下半年有明显下滑，但由于2017年上半年一二线城市政策收紧利好广安楼市，2017年上半年逐步回暖，商品房总成交量达9795套，同比增长23.08%，环比增长132.05%。成交均价略微下降，整体趋于稳定。,【商品房市场】月度供销走势,数据来源：房管局备案数据,从近13个月数据来看，整个时期供销平衡，并未出现进入6月后成交量急降的惯性趋势。1月集中供应，争夺返乡客户。,2017年上半年高新区(枣山片区)供应量共计6047套，477043.74，占广安市总供应的近45%，因此，目前枣山片区房地产市场在广安市场上最为活跃；其次东南片区供应量共计2860套，304486.23，是目前广安第二大房源区域。,【商品房市场】区域供应分析,数据来源：房管局备案数据,数据来源：房管局备案数据,【商品房市场】区域产品分析,首改进军市场，刚需仍是广安市场主流；枣山整体市场的需求量明显大于广安其余片区，且100以下的刚需市场相较于其余片区需求更甚；东南片区作为广安第二大商品房供应市场，其市场需求亦仅次于枣山片区，100左右的刚需及首改需求占据大多数市场需求。,枣山片区作为广安第一刚需及投资市场，2017年片区均价统一提升200-300元/，达到4000元/的成交均价；协兴园区为广安洋房集中区，为改需产品的主战场，均价5000元/；城北片区为广安老城，配套相对落后，除碧桂园均价5200元/的精装高层外，其它项目均价均在4000元/左右；城南的东南片区主要还是由锦绣山河、承平承世住宅大盘，成交均保持在4300元/。,【商品房市场】区域价格分析,广安市（包括前锋）总存量约为6000多套（不含下阶段主要楼盘推盘量1740套及枣山园区1100套），随着后半年多个新盘入市和老盘的适时放量，住宅市场存量将会大幅度提高。,【商品房市场】区域存量情况分析,数据来源：市调数据,数据来源：市调数据,【商品房市场】小结,关键词：供需两旺价格居稳刚需为主一二线城市政策缩紧，利好广安楼市，未来前景看好；放盘量增大，市场竞争白刃化，价格的波动性较大；品质盘扛大梁，刚需盘为主流，产品同质化严重；各板块区域性价格相差较大，推盘量与销售比率相差较大；各板块区域客户区域性界定较强，置业需求差别性较大。,【枣山商品房市场】竞品基础数据,枣山市场多是高层产品，存在个别低密度产品或大面积复式产品，洋房、别墅产品极少，产品同质化严重；纵观产品细分，两房多在70-80，紧凑型三房面积在88-90，舒适型三房面积多在99-132之间。,【枣山商品房市场】产品分析,【枣山商品房市场】部分在售楼盘销售数据分析,近一年半枣山市场总新推售货源约8617套，实现销售9919套，库存2627套。,【枣山商品房市场】市场库存分析,截止2017年6月底，枣山市场现有库存量约为2627套，面积约为28.52万；（其中不含预计将于2018年年初开盘的东阳帛楠城、时代天骄二期未推库存。东阳国际帛楠城总计1500套，面积26.72万，时代天骄二期总计700套，面积10万）皇家府邸、中迪国际社区、东阳帛楠城、时代天骄二期为后期市场主要货源。,数据来源：市调数据,关键词：内生型市场量价稳定地缘性客群整体市场上行，未来前景看好；内生型市场，地缘性明显，辐射能力有限；整体市场容量存在明显瓶颈，产品同质化严重；区域内价格区间3900元/4200元/，整体市场波动不大，个别高品质项目价格达到4300-4400元/，但市场表现一般；区域市场户型集中供应区间为90-110平米三房，80-90平米小三房，畅销户型90-110平米。,【枣山商品房市场】小结,【典型个案】个案分布,【典型个案】交投承平盛世项目概况,【典型个案】交投承平盛世项目近况,一期2014年1月开盘住宅整体成交均价4500元/，基本清盘社区底商：一楼12000元/；二楼8000元/，硬售不包租，基本清盘二期2016年5月开盘住宅整体成交均价4700元/社区底商：一楼15500元/；二楼7900元/，硬售不包租，库存率55%三期2016年11月开盘，交5000抵3万，商业贷款96折、公积金贷款97折、一次性付款95折住宅整体成交均价4500元/加推周期为1-2个月，加推量为1-2栋商业未售（住宅接房后开始去化商业）项目三期已推出1-11#楼，剩余5栋，目前主推三期剩余楼盘，同时四期交5000元定金办卡，蓄水约1年，办卡260张，预计过年期间开盘。,碧桂园翡翠湾广安城北较为偏远位置，碧桂园.翡翠湾，是碧桂园集团投入巨资打造的“劳斯莱斯”项目，“劳斯莱斯”系列是碧桂园集团近两年最新研发的高端住宅序列，主要以南北通透的精装平层大宅和花园美墅作为主打产品，新风系统，智能化管理，国家一级资质物业，至美立体花园。目前在售三期,【典型个案】碧桂园翡翠湾项目概况,总平图,总平图,开盘现场,平层大宅118,花园美墅,钻石墅,空中别墅245,平层大宅140,平层大宅160,【典型个案】碧桂园翡翠湾产品布局图,示范区,示范区,二期货量,三期货量,一期货量,一期货量情况（占地150亩）,占地：70亩建面：7.3万货值：4.36亿,占地：62.56亩建面：20.89万货值：10.97亿,二期货量情况,三期货量情况,【典型个案】碧桂园翡翠湾项目规划图及指标,销售情况：项目一期二期基本清盘，三期剩余600套优势：工程进度快，小区品质感强；劣势：区域板块、地段差；项目活动：节假日活动，每周周末暖场活动；项目推广：【给你一个五星级的家】【一城荣耀再铸传奇】；工程进度：别墅封顶，部分高层封顶。,【典型个案】碧桂园翡翠湾项目近况,【典型个案】帝谷公园城（二期）项目概况,一期2015年2月开盘，交2万抵3万，商业贷款99折，全款97折住宅整体成交均价4050元/，基本清盘商业（5.1米层高一拖二）11500-14000元/二期2016年10月开盘，交2000抵1万，按揭97折，全款95折住宅整体成交均价4050元/，库存30%，加推周期约2个月，加推量1栋商业未售项目目前去化二期库存,帝谷二期，位于小平大道与官盛大道交汇处，规划洋房、高层产品；面积区间112-149，平层设计；组团规划5栋高层、6栋洋房、4栋公寓,赶场湾,拱桥院子,帝谷一期,赖子滩,公寓,洋房,公寓,高层,商业,【典型个案】帝谷公园城（二期）项目规划,项目位于枣山园区，迎宾大道西侧，北与在建皇家府邸相邻，南临站前大道，并与大道南侧规划公园为邻。规划云轨交通位于项目北侧，设有枣山镇站，高速公路下道口位于项目南侧。,【典型个案】东阳国际帛楠城项目概况,项目共14栋，洋房4栋，高层7栋，社商2栋，农贸市场1栋。项目