【重庆区域】大足区市场调研报告(201803,碧桂园)

【重庆区域】大足区市场专项研究,2018年3月,目录,CONTENTS,1,城市概况,2,房地产市场分析,3,典型项目分析,4,市场小结,资产包地块踏勘,5,1,城市概况,1.1城市基本概述,大足区位于重庆市西部，距主城区约95公里，以工业和旅游产业为主导产业，同时距已进驻的永川区（离该区最近的区县）车行距离65公里，车行时间60分钟。,大足区行政区划图,主城区,1.2城市宏观经济数据,数据来源：统计年鉴,1、近三年大足城区常住人口保持稳定，城区常住人口略大于城区户籍人口，属于人口外溢型城市。2、大足经济增长稳定，GDP年均增速在11%左右，从三产结构（11.5:57.3:31.2）看，二三产业比重大，城镇化进程中造就一了批富人，当地有一定比例的居民具备购买实力。3、城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄存款/人均逐年稳定增长，当地居民具备一定的购买力；4、在校小学生人数稳定增长，催生未来市场需求。5、近两年商品房市场成交整体呈现量涨价跌，以价换量，成交价格波动性较大。,1.3城市发展规划,大足规划形成“一带双核”的总体空间结构，其中龙岗、海棠新区作为城市发展核和发展中心，拓展方向朝南，目前开发建设区域集中在都市生活中心区，老城区拆迁地块耗时长、成本高，目前已无土地供应。,资料来源：大足区城乡总规（2013）,旅游区,商贸物流区,都市生活中心区,老城区,区政府,1.4主要交通道路情况,对内交通：以一环路、二环路、三环路、五星大道、龙棠大道、佛都大道、圣迹路为主，将老城区、新城区、以及高速路相连接；对外交通：公路：渝蓉高速、S309,1.5其他配套情况,龙岗一小：始建于1903年，是大足县教委直属小学，现有教学班35个，在校学生2263名，寄宿学生200余人。说明：当地人对教育重视程度一般，城区内无知名学校，在所有学校当中，龙岗一小创办时间相对较长，当地人较为熟知。,未来窗,2,房地产市场分析,2.1在跟土地罗列,目前我司在区内跟进地块共8宗，其中海棠新城组团7宗，老城组团1宗。,8,7,6,4,5,2,1,2/1,2/2,2/3,2/4,2/1.国兴海棠国际一期一组团占地面积：46亩；容积率：1.5成交时间：2014年11月17日成交单价：200万元/亩楼面价：2000元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司,1.金科中央公园城占地面积：292亩；容积率：3.2成交时间：2012年10月/2013年6月成交单价：150万元/亩楼面价：703元/使用权人：重庆市金科集团股份有限公司,1,3,2/1.国兴海棠国际一期一组团占地面积：46亩；容积率：1.5成交时间：2014年11月17日成交单价：200万元/亩楼面价：2000元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司,2/2.国兴海棠国际一期二组团占地面积：106亩；容积率：2.0成交时间：2014年12月12日成交单价：160万元/亩楼面价：1200元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司,2/3.国兴海棠国际二、三期占地面积：136亩；容积率：2.0成交时间：2016年5月19日成交单价：160万元/亩楼面价：1200元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司,2/4.国兴海棠国际四期占地面积：98亩；容积率：2.0成交时间：2016年5月19日成交单价：160万元/亩楼面价：1200元/平米使用权人：重庆国兴常城置业有限公司,2.2房地产板块特征,区政府,老城区：大足城市最成熟区域，建筑老旧、街道脏乱，市容市貌较差。在售楼盘较少，且大部分进入尾盘期，主要为旧城改造项目，高层业态为主，且大部分体量较小（13栋高层），品质较差，去化较慢；高层毛坯主力建面单价：35003800元/。可供应土地较少，后续项目较少。海棠新城：位于老城区南部，到老城区车程10分钟左右，以圣迹湖公园（市政公园）周边区域为起点，向南部推进。大足房地产开发集中区域，有集中式商业、高层、洋房；其中金科中央公园城项目和国兴海棠国际为大足市场知名度最高的项目，两个项目均规划有T6和T7高层、多层板式洋房。高层毛坯主力建面单价：42004300元/；多层洋房毛坯主力建面单价：标准层5700-5800元/；跃层6000-6800元/。,海棠新城（最高水平）高层毛坯主力建面单价（金科）：42004300元/多层洋房毛坯主力建面单价（金科）：标准层5700-5800元/，跃层：6000-6800元/,车程10分钟左右,圣迹湖公园,老城区（最高水平）高层毛坯主力建面单价:35003800元/,据调研，2017年城区和主力乡镇在售项目12个，成交体量82.75万方，成交金额约38.06亿元，建面均价4600元/，按成交金额计算，城区与区县比例为13.5:1,2.3房地产市场概况,2.4已知项目分布（含在售、待售、潜在）,城市已知项目共9个，主要分布在海棠新城组团。金科中央公园城项目、国兴海棠国际项目为市场知名度最高项目。其中金科中央公园城项目高层在售均价为4200-4300元/，洋房售罄，国兴海棠国际洋房在售均价为5800-5900元/，价格属市场标杆。城区内已知的项目已推未售量约55.2万方，去化周期约8月，未推未售量约98.2万方，去化周期约15月；,2.5在售项目销售情况,城区已知项目中，2017年共计去化75.2万方，成交金额35.42亿元，成交均价约4710元/（含商业）；住宅成交均价4164元/；其中泽京香溪樾项目成交体量约15.9万方，属城区体量第一（价格低），国兴海棠国际项目成交金额约7.89亿元，属城区金额第一；城区各业态标杆价为：金科中央公园城项目高层在售均价达4300元/，国兴海棠国际项目洋房在售均价达5800-5900元/，城区各业态主力价格为：高层4000-4300元/，洋房5200-5900元/。,城市典型项目罗列，注明各项目各业态规划量，便于后期分业态统计。,2.6市场占有率分析,销售前三项目占全市场比例如下：,3,典型项目分析,3.1典型项目个案分析国兴海棠国际（销冠项目）,一期已经交付入住，三期洋房售罄，三期在售高层，二期在售洋房；11#、12#洋房靠近公园，售价较高，5800-5900元/，不靠近公园的楼座5400-5500元/。三期高层在售均价4000元/。,1,未售,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,洋房售罄,3.1典型项目个案分析国兴海棠国际（销冠项目）,高层/洋房：1、2017年1月首推高层产品，目前高层销售7.9万方，年均成交7.9万方；已推未售量0.9万方，总存量11.1万方；洋房目前销售14万方，年均成交5.6万方，总存量17万方；2、高层2T6户，33层，主力建面78-112，价格3900-4100元/；洋房1T2户，主力建面110-134，平层主力价格5800-5900元/（靠近公园）；不靠公园洋房平层价格5400-5500元/；,4,区县市场小结,4.1市场小结,1、大足经济增长稳定，GDP年均增速在11%左右，从三产结构（11.5:57.3:31.2）看，二三产业比重大，城镇化进程中造就一了批富人，当地有一定比例的居民具备购买实力；2、城市板块分为老城区和海棠新城板块。老城区建筑老旧，街道脏乱，可供土地少，在售楼盘较少，高层主力建面单价3500-3800元/，后续项目较少。新城区是目前城市重点发展方向，属于房地产开发集中区域，客户认可度高，可重点进入。3、目前新城板块高层主力单价4200-4300元/，多层主力单价：标准层5700-5800元/，跃层6000-6800元/；,5,资产包地块踏勘,5.1珠溪镇概况,032乡道,032乡道,010乡道,珠南街,滨河街,学,目标地块,镇区常驻人口5000人左右，街道面貌老旧，人口稀少。到大足区车行30分钟左右，镇上办公的公务员都是选择在大足城区置业，开车上下班，镇上目前无商品房在售。目标地块指标：划拨类仓储面积13952.47，仓房