财产税类教学讲义

第八章财产税类,第一节财产税概述第二节房产税和城市房地产税第三节契税第四节车船使用税和车船使用牌照税第五节车辆购置税第六节城镇土地使用税第七节土地增值税,第一节财产税概述,一、财产税分类,1、按征税范围,个别财产税：对个人所有的土地、房产、资本或其他财产的分别征税。一般财产税：对纳税人所有财产的综合征税。一般很少采纳。,2、按财产权属,动态财产税：对财产产权的转移、变动进行的一次性征税。静态财产税：对财产占有者的财产定期的征税。,二、财产税的作用,1、财产税可以为地方财政提供稳定的收入来源。世界上许多国家都把财产税作为地方税。甚至视其为地方财政收入的主要来源。,2、财产税可以调节社会成员的财产收入水平。财产也是测量社会成员纳税能力的一个尺度，即有财产者就有纳税能力。不论按财产价值征税，还是按财产收益征税，都适合社会成员的纳税能力，都能体现平等负担的原则。在调节纳税人财产收入方面，财产税可以弥补所得税和流转税的不足。,3、财产税在收入上弹性小，不能随着财政的需要而筹集资金。财产税的征税范围难以普及到纳税人的全部财产，无形财产不易征税；财产税一般都是从价计征，估价工作极为困难，容易失去公平。所以财产税在世界各国都没有成为主体税，只是税制结构中的辅助税种。,第二节房产税和城市房地产税,一、概述1、概念：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。目前，我国对内对外实行不同的房产税制。,2、历史沿革1950年全国税政实施要则开征14个税种中，有房产税和地产税。1951年8月8日合并开征城市房地产税。1973年将城市房地产税合并到工商税中。,1984年税制改革将城市房地产税恢复，并分解为房产税和城镇土地使用税。1986年10月1日对内资企业和其他单位以及中国籍人员开征房产税。城市房地产税只限于对外商投资企业和外国企业以及外籍人员、华侨、港、澳、台同胞征收。,二、房产税税制的主要内容（一）纳税人房屋产权所有人1、产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；2、产权出典的，由承典人缴纳；3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房屋代管人或者使用人缴纳。,（二）征税范围（不包括农村）1、城市：国务院批准设立的市，征税范围为市区、郊区和市辖县城；2、县城：未设立建制镇的县人民政府所在地；3、建制镇：省级人民政府批准设立的建制镇，镇人民政府所在地；,4、工矿区：工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇的标准，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省级人民政府批准。,（三）计税依据1、房产余值：房产原值一次减除10%30%后的余值。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房产原值。未按照会计规定记载的要按规定进行调整，对房产原值明显不符的要重新予以评估。2、租金收入,（四）税率1、按房产余值计算缴税，税率为1.2%；2、按租金收入计算缴税，税率为12%。,（五）计算征收1、计算公式房产余值=房产原值（1原值减除率）应纳税额=房产余值或租金收入实用税率2、征收方法按年征收、分期缴纳；实行属地原则，由房屋所在地的税务部门征收。,（六）税收优惠1、个人所有非营业性房产免税。2、家机关、人民团体、军队及国家拨付事业经费的单位自用的房产免税。3、宗教寺院、名胜古迹的自用房产免税。4、适应各地情况，条例规定，纳税人确实有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。,三、城市房地产税税制的主要内容1、纳税人为产权所有人；2、征税范围由开征地区的省级人民政府确定；3、计税依据为标准房价和标准租价；4、税率实行比例税率。依据标准房价计征的，税率为1.2%，依据标准租金计征的，税率为18%；,5、应纳税额的计算：应纳税额=标准房价或标准租价税率,第三节契税,一、概述1、概念及历史沿革契税是以因出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象的一种动态财产税。,1950年4月公布契税暂行条例，沿用40多年，已不适应经济发展的要求。1997年7月7日国务院发布中华人民共和国契税暂行条例于同年10月1日开始执行。,2、契税的特点（1）一次性征收；（2）先缴税，后财产过户，保护公民的合法权益；（3）普遍适用于内外资企业和本国、外国公民，体现税收公平原则。,二、契税税制的主要内容（一）征税范围新修订的契税，征税范围有所扩大，其征税范围是转移境内土地、房屋权属而订立的契约。所谓转移境内土地、房屋权属是指下列行为：1、国有土地使用权出让；,2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换。,（二）纳税人契税的纳税人为境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人（承受人）。视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与的特殊转移方式有：1、以土地、房屋权属作价投资入股；2、以土地、房屋权属抵债的；,3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,（三）税率契税实行3%5%的幅度税率。（原税率是3%和6%的两档比例税率）。,（四）计税依据契税的计税依据为不动产的价格。具体的计税依据为：1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；2、土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据为市场价格；（由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定）；,3、土地使用权交换、房屋交换的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额；4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。,1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免税；2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免税；,（五）、税收优惠,3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的由省级人民政府确定是否减免；5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产，免征契税。,（六）应纳税额的计算与征收1、契税应纳税额的计算应纳税额=计税依据税率2、税款征收纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间；,纳税人应当在纳税义务发生后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，在规定的期限内缴税，索取完税凭证；纳税人出具完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。,第四节车船使用税和车船使用牌照税,一、概述车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。1951年9月20日依据车船使用牌照税开征。1973年合并到工商税里。,1984年恢复，1986年10月1日依据中华人民共和国车船使用税暂行条例开征。目前，我国对内、对外实行不同的车船使用税制。,二、税制的主要内容（一）纳税人车船使用税的纳税人是在我国境内拥有并使用车船的单位和个人。1、纳税人既是车船的使用人，又是车船的拥有人。在通常的情况下，拥有并使用的车船的单位和个人同属一人。,2、不使用的车船不征税，原则上应由使用人为纳税人。3、有租赁关系的，应由租赁双方协商何方为纳税人，租赁双方未协商的，由使用人纳税。,（二）征税范围凡是在我国境内行使的车船，除另有规定者外，都属于征税范围。具体分为：1、车辆：包括机动车和非机动车2、船舶：包括机动船和非机动船,（三）计税依据1、车辆中的载货汽车、机动船，以净吨位每吨为计税依据；2、车辆中除载货汽车以外的其他车辆，以每辆为计税依据；3、非机动船，以载重吨位每吨为计税依据。,（四）税率车船使用税采用定额税率。对车辆实行分类幅度税额；对船舶实行分类分级固定税额。（见税率表P235236）,（五）税收优惠1、国家机关、人民团体、军队以及由国家财政拨付事业经费的单位自用的车船免税；2、有专门用途的车船免税，如消防、救护、垃圾、洒水、防疫、警车、囚车等车船以及工程船、浮桥船等，载重不超过一吨的渔船也免税；,3、按有关规定缴纳船舶吨税的船免税；4、纳税人确有困难的，可由省级人民政府确定，定期减税、免税。,另具关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定：1、企业内部行驶的车辆，不领取行驶执照，也不上公路行驶的，可免税；2、机动车挂车，按机动载货汽车的七折计算征税；,3、拖拉机主要用于农业生产的免税，主要从事运输的以挂车的净吨位为标准，按机动载货汽车的五折计算征税；4、客货两用汽车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车征税；具体办法由省级政府规定；5、为便利残疾人行动而特制的车辆免税。,（六）应纳税额的计算与征管1、应纳税额的计算（1）除载重汽车以外的机动车和非机动车：应纳税额=使用车辆数量单位税额（2）载货汽车和机动船：应纳税额=车船的净吨位数量单位税额,（3）非机动船：应纳税额=非机动船的载重吨位数量单位税额,2、征收办法按年征收，分期预缴。实行属地原则，由纳税人所在地税务机关征收。,三、车船使用牌照税的主要内容,（一）纳税人为应税车船的使用人。（二）征税范围为开征地区行驶的车船。具体种类同车船使用税基本相同。（三）计税依据与车船使用税相同。,（四）税额车辆的适用税额，由省级人民政府在车船使用牌照税所附的车辆使用牌照税税额表规定的范围内确定。船舶的适用税额依照车船使用牌照税所附的船舶使用牌照税税额表计算。,四、船舶吨税,（一）概念船舶吨税是对进出中国港口的外籍船舶、外商租用中国籍船舶，以及中外合营企业使用的中外籍船舶注册的净吨位征收的一种税。该税是为了保证公用港口和助航设备的维护、建设而征收的，专款专用，由交通部门管理，海关代征。,（二）船舶吨税税制的主要内容,1、纳税人船舶吨税的纳税人是拥有并使用国际航行船舶的公司、企业、单位或个人。在中国港口行驶的外籍船舶；外商租用的中国籍船舶；外资企业自有或租用的船舶；我国租用的外国籍船舶,征税范围,2、计税依据船舶吨税按船舶净吨位，以吨为单位规定固定税额。按机动船和非机动船分别确定税额，设有普通税额和优惠税额两种形式。,3、税率机动船（轮船、汽船、拖船）分为11级税额：50吨以下0.3元/吨（最低）5001吨以上1.8元/吨（最高）机动船501吨以上有普通税率和优惠税率的差别:普通税率优惠税率5011000吨0.6元/吨0.55元/吨5001吨以上1.8元/吨1.1元/吨非机动船（人力驳船、驳船、帆船）分为5级税额：10吨以下0.12元/吨（最低）301吨以上0.35元/吨（最高）,4、船舶吨税的税额计算船舶吨税应纳税额计算公式为：应纳税额=净吨位适用税额,5、船舶吨税的税收优惠（1）外国驻华使馆、领事馆、公使馆使用的船舶；（2）避难、修理、停驶或拆毁并不上下客货的船舶；（3）专供上下客货及存货的泊定趸船、浮桥趸船及浮船；,（4）进港24小时或停泊港外48小时内离港，且未上下客货；（5）中央或地方人民政府征用或租用的船舶；（6）我国造船厂代外国承造的船舶，而且在驶往外国时不上下客货的空船。,第五节车辆购置税,一、车辆购置税概述1、概念车辆购置税是在我国境内购置应税辆的单位和个人征收的一种税。2000年10月22日颁发由国务院常务委员会通过的中华人民共和国车辆购置税暂行条例自2001年1月1日起施行。,2、作用（1）征收车辆购置税是我国实行费改税的内容之一，它有利于完善税收制度，规范财政收入。（2）车辆购置税专款专用，主要用于交通、道路的维护和建设。,二、车辆购置税税制的主要内容,（一）、纳税人车辆购置税的纳税人为在我国境内购置应税车辆的单位和个人。购置包括：购买、进口、自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用应税车辆的行为。,单位包括：国有企业、集体企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位。个人包括：个体工商户以及其他个人。,（二）征税范围车辆购置税的征税范围包括各类汽车、摩托车（轻便摩托车、二轮摩托车、三轮摩托车）、电车（无轨电车、有轨电车）、挂车（全挂车、半挂车）、农用运输车（三轮农用运输车、四轮农用运输车）。,（三）计税依据1、纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。2、纳税人进口自用的应税车辆的计税价格的计算公式：计税价格=关税完税价格+关税+消费税,3、纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用的应税车辆的计税价格由国家税务局参照应税车辆市场平均交易价格，规定不同类型应税车辆的最低计税价格。纳税人自买或进口自用应税车辆，申报的计税价格抵于同类型应税车辆的最低计税价格，又无正当理由的，按照最低计税价格征收车辆购置税。,（四）税率车辆购置税实行从价定率的办法计算应纳税额。税率为10%。应纳税额=计税价格税率,（五）税收优惠,1、外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用的车辆，免税；2、中国人民解放军和中国人民武装警察部队列入军队武器装备订货计划的车辆，免税；3、设有固定装置的非运输车，免税；,4、有国务院规定予以免税或者减税的其他情形的，按照规定免税或者减税。免税、减税车辆因转让、改变用途等原因不再属于免税、减税范围的，应当在办理车辆过户手续或者办理变更车辆注册手续前缴纳车辆购置税。,（六）税收征管制度,1、纳税时间（1）车辆购置税实行一次征收制度。税款一次缴清。购置已征车辆购置税的车辆，不再征收车辆购置税。,（2）纳税人购买自用应税车辆的，应当自购买之日起60日内申报纳税；进口自用应税车辆的，应当自进口之日起60日内申报纳税；自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用应税车辆的，应当自取得之日起60内申报纳税。,2、纳税地点纳税人购置应税车辆，应当向车辆登记注册地的主管税务机关申报纳税，购置不需要办理车辆登记注册手续的应税车辆，应当向纳税人所在地的主管税务机关申报纳税。,3、纳税人应当在向公安机关车辆管理机构办理车辆登记注册前，缴纳车辆购置税。,纳税人应当持主管税务机关出具的完税证明或者免税证明，向公安机关车辆管理机构办理车辆登记注册手续；没有完税证明或者免税证明的；公安机关车辆管理机构不得办理车辆登记注册手续。未按税法规定缴纳车辆购置税的，税务机关可以通知公安机关车辆管理机构暂扣纳税人的车辆牌照。,第六节城镇土地使用税,一、概述1、概念及历史沿革城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1950年全国税政实施要则决定在全国统一开征的14个税种中，包括地产税。,1951年地产税与房产税合并开征城市房地产税。1973年合并到工商税中。1984年恢复城市房地产税，并分解为房产税和城镇土地使用税。1988年11月1日开征城镇土地使用税。,2、征收城镇土地使用税的作用（1）合理利用城镇土地；（2）调节土地的级差收入；（3）提高土地的利用效益；（4）加强土地管理。,二、税制主要内容（一）征税范围城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区内开征。,（二）纳税人在征税范围内使用土地的单位和个人。1、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，代管人或实际使用人纳税；2、土地使用权未确定或权属发生纠纷未解决的，由实际使用人纳税；3、土地使用权共有的，由双方按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算纳税。,（三）计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。（四）税率土地使用税实行定额税率。按大中小城市规定幅度差别税额。每平方米税额为：,1、大城市（市区及郊区非农业人口总计在50万以上的）0.510元；2、中等城市（市区及郊区非农业人口总计在2050万的）0.48元；3、小城市（市区及郊区非农业人口总计在20万以下的）0.36元；4、县城、建制镇、工矿区0.24元。,（五）税收优惠1、国家机关、社会团体、军队自用的土地免税；2、由国家财政拨付事业经费的单位自用的土地免税；3、宗教、公园、名胜古迹自用的土地免税；4、市政街道、广场、绿化地带等公用土地免税；,5、直接用于农、牧、渔业的生产用地免税；6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免征土地使用税510年；7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地；,8、对纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难需要定期减免的，由省级税务机关审核后，报国家税务局批准。但年减免税额在10万元以上（含）的，要报财政部、国家税务局批准。,（六）应纳税额的计算与征收1、应纳税额的计算应纳税额=计税土地面积适用税额,2、征收办法（1）按年计算，分期预缴。（2）由土地所在地的税务机关征收。纳税人使用土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，纳税人跨地区使用土地，如何确定纳税地点，由省级税务机关确定。,（3）新征用的耕地，自批准之日起满一年时开始缴纳土地使用税；新征用的非耕地，自批准之日起缴纳土地使用税。,第七节土地增值税,一、土地增值税概述1、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。1994年1月1日开始实行中华人民共和国土地增值税暂行条例。,2、土地增值税的作用,（1）有效地抑制炒卖房地产的投机活动，促进房地产市场健康发展；（2）维护国家权益，防止国家土地增值收入流失，增加财政收入；（3）保护从事正常房地产开发者的合法权益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。,二、土地增值税税制主要内容（一）征税范围土地增值税对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入征税。对征税范围的理解：1、以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为；,2、国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地；3、地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地之上的不能移动，一经移动即损害的物品。4、收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入，包括货币收入、实物收入、和其他收入。,（二）纳税人土地增值税的纳税人为转让房地产并取得收入的单位和个人。单位包括：各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、其他组织；个人包括个体经营者。,（三）计税依据土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。公式如下：土地增值额=出售房地产的总收入扣除项目金额,扣除项目金额的具体规定：1、取得土地使用权所支付的金额。包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。2、开发土地和新建房屋及配套设施的成本。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。,3、开发土地和新建房屋及配套设施的费用。包括：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,财务费用中的利息支出：（1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除。即：房地产开发费用=贷款利息+（第1项+第2项）5%,（2）凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的10%以内计算扣除。即：房地产开发费用=（第1项+第2项）10%,4、旧房及建筑物的评估价格。如转让已使用的房屋及建筑物，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置价格乘以成新度折扣率后的价格。5、与转让房地产有关的税金。包括：转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育附加费。,6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，两项规定计算的金额之和，加计20%扣除。即：加计扣除=（第1项+第2项）20%,扣除项目金额计算例题某房地产开发公司销售写字楼一幢，取得销售收入2000万元，开发该写字楼支付土地使用权价款为200万元，建筑物成本600万元，贷款利息30万元。请计算计征土地增值税的扣除项目金额。,1、支付土地使用权地价款200万元2、土地开发成本（建筑物成本）600万元3、土地开发费用30+（200+600）5%=70（万元）4、销售房地产有关的税金20005%=100（万元）1007%=7（城建税）1003%=3（教育附加）20000.3=0.6（印花税）税金合计100+7+3+0.6=110.6（万元）5、加计扣除（200+600）20%=160（万元）扣除项目金额200+600+70+110.6+160=1140.6（万元）,1未超过50%的部分30%0250%100%的部分40%5%3100%200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%,（四）税率土地增值税实行超率累进税率。,税率,级次,增值额占扣除项目金额的比率,速算扣除率,30%,40%,50%,60%,K50%,K100%,K200%,速算扣除率的计算,第一级0第二级K50%（40%30%）=K5%第三级K100%（50%40%）+K5%=K15%第四级K200%（60%50%）+K15%=K35%,增值额,税率,（五）税收优惠1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税；2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税；3、个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税；,4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报审核，居住不满3年的，按规定征税；居住满3年未满5年的，减半征税；居住满5年或5年以上的，免税。,5、1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，无论其房地产在何时转让，均免税。1994年1月1日以前签订的房地产开发合同或已立项（以有偿受让土地合同签订之日为准），并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产免税。对个别由政府批准同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，经所在地财政、税务部门审核，报财政部、国家税务局核准，可以适当延长免税期限。,6、以房地产进行投资、联营；合作建房按比例分房自用的；被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的暂免征土地增值税。,（六）应纳税额的计算与征