房地产开发企业所得税处理办法

房地产开发经营业务企业所得税处理办法,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,2009年3月6日，国家税务总局下发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)，新31号文的出台结束了近十年来内外资房地产企业执行不同所得税管理办法的历史。今后不论是外资房地产还是内资房地产企业，在企业所得税管理上都将遵循统一的税收政策，实现了公平竞争。,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,内资房地产：关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号)外资房地产：关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(国税发2001142号)。预售收入预缴所得税、收入确认原则、成本扣除、视同销售以及预提费用等方面存在较大差异。总体外资企业较为宽松,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,新31号：以老31号为基础，充分吸收借鉴老31号的主要内容，并有机结合了国税发(2001)142号文的重点内容，制定出统一适用于内外资房地产企业的新31号，实现了收入确认原则、预缴政策、成本核算方法以及预提费用的方面的统一。新政为楼市回暖添了一把火,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,五大重要变化,1、降低计税毛利率，缓解房企资金压力2、开发产品自用不视同销售，有助盘活存量房产3、预提费用税前扣除，减轻企业税负4、扩大计税毛利率3%范围，有利保障性住房建设5、简化停车场所的税务处理，化解税企分歧6、明确计税成本对象及内容，便于实际操作,变化1：降低计税毛利率,除经济适用房外，新31号文普遍降低了房地产企业的计税毛利率，不同区域的房地产开发项目最低计税毛利率普遍下调了5个百分点。意味着企业当期销售未完工开发产品缴纳的企业所得税减少，缓解企业普遍面临的资金紧张局面。,变化1：降低计税毛利率,以一个10万平方米的开发项目而言，按老政策，常州市区内资房地产原来的计税毛利率是20%，按每平方米8000元的平均价格计算，在不考虑期间费用和流转税的情况下，降低5个百分点，等于是4000万元，按25%的所得税率计算，能少缴1000万元所得税，这对一个未完工的项目来说是一笔不小的数目。,变化2：开发产品自用不视同销售,房地产开发企业开发的产品转为自用不视同销售的政策，以前只适用于外资房地产企业，内资企业将空置房屋转作自用将被视同销售征税，给企业带来巨大的税收负担。新31号文规定开发产品转作自用的不再视同销售处理，有利于企业在房地产销售不景气的情况下通过自营、出租等方式盘活存量房产，消化空置房屋。,变化3：预提费用税前扣除,新31号考虑到房地产开发产品“周期比较长、工程结算相对滞后的“特殊性”，在坚持“实际发生”原则的前提下，对房地产企业预提的建造费、公共配套设置费、物业完善费以及一次取得土地分期开发的土地成本的预提准予税前扣除，缩小了税法与会计的差异，有效缓解了开发企业的资金压力，减轻了企业税负，符合房地产企业经营规律和发展现状。,变化4：扩大计税毛利率3%范围,新31号扩大了计税毛利率不得低于3%的适用范围，限价房、危改房与经济适用房一样可以享受3%的最低计税毛利率优惠。这一政策调整，体现了贯彻国务院加快保障性住房建设、合理调整住房结构的宏观调控精神，对从事保障性住房开发建设的房地产开发企业也是一项利好政策。,变化5：简化停车场所的税务处理方法,新31号对停车场所的处理采取了较为简单、合理的方式，即对企业单独建造的停车场所，作为成本对象单独核算；对利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入作为净收入处理，解决了税企双方的分歧。,变化六,计税成本与会计核算的“开发成本”计税成本与开发成本的区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。从金额上讲，一般后者大于前者。会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。计税成本对象与成本核算对象办法第二十六条明确了计税成本对象确认的六项原则，并规定成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,基本框架介绍,第一章总则共4条第二章收入的税务处理共6条第三章成本费用扣除的税务处理共14条第四章计税成本的核算共11条第五章特定事项的税务处理共2条第六章附则共2条,第一章总则,本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。,第二章收入的税务处理,本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。,第三章成本费用扣除的税务处理,本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。,第四章计税成本的核算,本章主要对计税成本的核算进行规范，明确了计税成本对象的确认原则、计税成本项目内容、核算程序以及间接成本、公共成本的分配方法。,第五章特定事项的税务处理,本章主要规范房地产开发企业联合其他单位合作或合资建房的税务处理。,第六章附则,本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前外资房地产企业销售的未完工产品取得的销售收入的衔接办法。,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,主要内容介绍,一、收入确认的处理二、计税成本的计算三、特殊事项的处理四、新老政策衔接,一、收入确认的处理,(一)收入确认的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。办法第五条关注：代收代缴款项的处理,收入确认的处理(续),(二)收入确认时点企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,收入确认的处理(续),4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,收入确认的处理(续),(3)采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,收入确认的处理(续),(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。办法第六条,收入确认的处理(续),(三)视同销售收入企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。,收入确认的处理(续),确认收入（或利润）的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。办法第七条关注：1、自建开发产品自用或经营不再视同销售2、不同会计制度与税法规定在视同销售差异3、计税成本与会计成本的差异,收入确认的处理(续),(四)企业销售未完工开发产品企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。办法第九条,收入确认的处理(续),1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于5。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。办法第八条关注：1、预计计税毛利率普降5个百分点2、扩大保障性住房范围，除经适房外，增加限价房和危改房3、授权省、自治区、直辖市国、地税局确定。,收入确认的处理(续),(五)预售转销售的处理。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。办法第九条关注：1、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。2、申报表的填报,收入确认的处理(续),除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。办法第三条关注：会计与税收确认时点的差异。,收入确认的处理(续),(六)预租收入确认时点企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。办法第十条关注：与条例第十九条规定,二、计税成本的计算,1、计税成本：指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。办法第二十五条2、成本对象：指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。办法第二十五条,计税成本的计算(续),3、计税成本的计算(五步骤法)(1)确定成本对象(2)归集开发成本(3)分配共同成本(4)分配完工产品成本(5)后续二次调整,确定成本对象,六项原则确定成本对象(区分对象费用和期间费用)：(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。,确定成本对象(续),(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。办法第二十六条,确定成本对象(续),关注：1、成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。2、计税成本对象与成本核算对象的差异，建议从计税成本对象的确认，避免调整风险。,归集开发成本,六方面内容构成开发成本项目（直接成本、间接成本、公共成本）(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,归集开发成本(续),(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。办法二十七条,归集开发成本(续),（一）以开发产品交换土地使用权（换入土地方土地成本的确认）：1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。办法第三十一条一项一款关注：需要二次调整。,归集开发成本(续),2、换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。办法第三十一条一项二款关注：不需要二次调整。,归集开发成本(续),换出土地一方土地转让所得的确认：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。办法第三十七条关注：计税收入与会计收入的差异,归集开发成本(续),（二）以股权交换土地使用权（换入土地方土地成本的确认）：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。办法第三十一条二项关注：不需要二次调整。,分配共同成本,用四种方法分配共同成本共同成本：指应由一个以上成本对象共同负担的成本费用(包括不能分清负担对象的间接成本)。分配原则：按受益原则和配比原则在已完工成本对象、未完工成本对象和未建成本对象间进行分配(包括固定资产，不包括过渡成本对象),分配共同成本(续),(一)土地成本的分摊：1、土地成本的内容2、适用方法：按占地面积法分摊。(1)一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。计算公式：某一成本对象应分摊的土地成本=(某一成本对象占地面积全部成本对象占地面积)总土地成本,分配共同成本(续),(2)分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。计算公式：某一成本对象应分摊的土地成本=(某一成本对象占地面积本期占地面积)本期土地成本本期土地成本=(某期成本对象占地面积开发用地总面积)全部土地成本,分配共同成本(续),关注：1、土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。2、属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整(实际发生原则例外)。,分配共同成本(续),(二)公共配套设施成本的分摊1、公共配套设施：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。2、分摊方法：按建筑面积法进行分配。,分配共同成本(续),公建配套设施，大体上分为三类:1、公共配套设施2、开发产品3、固定资产,分配共同成本(续),3、先归集后分配：先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象(包括固定资产)。办法第二十六条一款,借款费用的分摊,(三)借款费用的分摊1、分摊内容：属于不同成本对象共同负担的应计入开发产品成本的借款费用。2、分摊方法：按直接成本法或按预算造价法进行分配。,借款费用的分摊（续）,3、借款费用的扣除（条例38条）(1)向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；(2)向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。,借款费用的分摊（续）,(3)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。办法第二十一条第二款,借款费用的分摊（续）,相关政策1、企业所得税法第四十六条企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。2、债权投资:是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。(包括背对背贷款、关联方以各种形式提供担保的债权性投资)3、权益性投资:是指企业接受的不需要偿还本金和支付利息，投资人对企业净资产拥有所有权的投资。,借款费用的分摊（续）,4、债资标准比例：金融企业为5：1；其他企业为2：1财税（2008）121号5、债资比例的计算：企业从其关联方接受的债权性投资与企业接受的权益性投资的比例年度各月平均关联债权投资之和(X1+X2+X12)/年度各月平均权益投资之和(Y1+Y2+Y12)其中：各月平均关联债权投资Xn（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2；各月平均权益投资Yn（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2。特别纳税调整办法第八十六条,借款费用的分摊（续）,6、权益投资的取数：企业资产负债表所列示的所有者权益金额。如果所有者权益小于实收资本（股本）与资本公积之和，则权益投资为实收资本（股本）与资本公积之和；如果实收资本（股本）与资本公积之和小于实收资本（股本）金额，则权益投资为实收资本（股本）金额。特别纳税调整办法第八十六条,借款费用的分摊（续）,7、不得扣除的利息支出年度实际支付的全部关联方利息X（1标准比例/关联债资比例）不得扣除的利息支出应在各关联企业间分配（1）其中支付给不低于本企业实际税负的境内企业，准予扣除（2）支付给境外企业的，提供同期资料证明关联借贷符合独立交易原则（3）支付给境外关联方的利息视同分配的股息征收预提所得税特别纳税调整办法第八十五条,借款费用的分摊（续）,证明关联债权投资金额、利率、期限、融资条件以及债资比例符合独立交易原则：1、企业偿债能力和举债能力分析；2、企业集团举债能力及融资结构情况分析；3、企业注册资本等权益投资的变动情况说明；4、关联债权投资的性质、目的及取得时的市场状况；5、关联债权投资的货币种类、金额、利率、期限及融资条件；6、企业提供的抵押品情况及条件；7、担保人状况及担保条件；8、同期同类贷款的利率情况及融资条件；9、可转换公司债券的转换条件；10、其他能够证明符合独立交易原则的资料。,借款费用的分摊（续）,实务中的证明材料：1、资金借入方与借出方的投资关系；2、向金融机构借款的合同协议；3、分摊本企业使用的借款金额及其利率;4、债资比例的说明；5、境内关联方企业的实际税负（税率）；6、同期资料。关注：利率不高于银行借款利率的，可按规定扣除；高于的，视同从事资金融通业务，应凭合法票据税前扣除。,其他成本项目的分配,(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定1、前期工程费的分配2、基础设施费的分配3、开发间接费用的分配,分配完工产品成本(续),完成了计税成本在“完工成本对象、在建成本对象、未建成本对象”间的分配。对“在建成本对象、未建成本对象”应当负担的成本，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。对“完工成本对象”再行分配，以确认本期可扣除的计税成本。,分配完工产品成本(续),1、对本期已完工成本对象的计税成本应在开发产品和固定资产间进行分配（按建筑面积），其中属于固定资产的计税成本应计入固定资产计价价值。2、属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。,分配完工产品成本(续),已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,后续二次调整(续),土地增值税清算的税款、以开发产品换入的土地成本、实际发生的公共配套设施费大于预提的部分等应由各成本对象负担的成本费用。,后续二次调整(续),对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。办法第十八条三款,特殊事项的处理,企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,特殊事项的处理,(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理(销售未完工产品)。办法第三十六条第一款,特殊事项的处理,(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。办法第三十六条第二款,特殊事项的处理,乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住开发项目民，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：1、项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。2、乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。,特殊事项的处理,方案1分析：乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲公司开发该项目的税后利润，由于居民企业之间的股息、红利不征收企业所得税，故乙单位净利润为1000万元。甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成。甲公司可实现净利润1500(1-25%)-1000=125万元。,特殊事项的处理,方案2分析：乙单位所享有的40套住宅计税成本为1800万元，正常销售价格为3000万元。乙单位以2000万元购入了40套价值为1800万元的房产，销售价值为3000万元的商品住宅。假设40套房产已销售完毕，不考虑其他因素，其净利润为1000(1-25%)=750万元；甲公司的项目利润仍为1500万元，除去乙单位分成部分，可保留利润为1500-(3000-1800)=300万元。将分配给乙单位开发产品的计税成本与其投资额之间的差额为2000-1800=200万元调整增加应纳税所得。当期应纳税所得额为300+200=500万元，甲公司净利润为(300+2000-1800)(1-25%)=375万元。,新老政策衔接,从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。办法第三十八条本通知自2008年1月1日起执行。办法第三十九条,新老政策衔接,1、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函2008299号文件规定的预计利润率已预缴的，年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按通知第八条规定的计税毛利率执行，具体由各省辖市国、地税局规定。,新老政策衔接,2、外资房地产企业根据国税发2001142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。,新老政策衔接,3、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。,房地产开发经营业务企业所得税处理办法,几个具体问题的处理,1、房地产开发企业能否核定征收企业所得税？对企业不能事先核定征收，只有在管理或检查中发现有征管法第三十五条规定情形的，可对其已缴或应缴所得税按核定征收方式重新核定。办法第四条对计税成本可当期核定。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。办法第三十五条,几个具体问题的处理,1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。征管法第三十五条,几个具体问题的处理,2、销售未完工产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税能否扣除？准予在当期扣除。,几个具体问题的处理,3、销售未完工开发产品取得的收入能否作为计提三项费用的基数?房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。,几个具体问题的处理,4、合资建设有偿移交的公建配套设施如何处理？企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。办法第十八条,几个具体问题的处理,5、开发企业为购买方提供的按揭保证金如何处理？企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。办法第十九条,几个具体问题的处理,6、委托销售开发产品支付的销售费用的处理企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。办法第二十条关注：1、委托境内机构销售支付的含佣金或手续费