买卖业务风险控制相关资料

买卖业务风险控制,正确认识交易履行方案的个性化,基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，存在无限种可能。只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按照个人意愿选择履行方案。适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、减少交易双方的成本支出，起到事半功倍的效果。只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到更好的解决方案。以时间换空间,提纲,根据业务进程进行风险分类根据风险的成因确定防范措施流程控制风险,1、根据业务进程进行风险分类,合同订立风险：1、法律关系2、签约注意事项合同履行风险：1、权属风险2、交易资金风险合同后风险：担保责任的承担,1.1合同订立风险：签约注意事项,相关法律基础知识签约时要注意的几个要素（冯总单独讲授）,1.1.1相关法律基础知识,法律关系民事权利能力、民事行为能力（婚姻与继承、未成年人）委托代理、授权、公证居间和担保,1.1.1.1法律关系：权利义务,民事法律关系：法无明文禁止即可为刑事法律关系：法无明文规定不为罪行政法律关系：法无授权即为禁止行业管理规定：特殊要求合同：以书面形式确定双方权利义务合同的要素：当事人、标的,1.1.1.2.1民事权利能力：谁有资格做这件事,拟出售房产的产权人获得产权人有效授权的委托代理人未成年人的法定代理人限制民事行为能力、无民事行为能力人的合法监护人,1.1.1.2.2民事行为能力：什么条件下可以做这件事,完全民事行为能力，即18周岁以上及16周岁以上不满18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的(视同)限制民事行为能力，即10周岁以上未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人救济途径：法定代理人代理或征得法定代理人同意无民事行为能力，即不满10周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人救济途径：法定代理人代理,1.1.1.2.3婚姻与继承,婚姻关系存续期间房产的出售配偶同意出售证明离婚后房产的出售根据离婚协议/裁决进行析产，析产后产权人正常出售继承房产的出售遗赠扶养协议/遗赠遗嘱继承法定继承，必须办理继承公证,1.1.1.2.4未成年人售房,不得损害被监护人的利益为原则监护人代理并作监护公证,1.1.1.3委托代理、授权与公证,利害关系人的委托效力如何认定代理人的身份、权利应如何认定什么情况下需要办理公证,1.1.1.3.1利害关系人的委托效力认定,有效授权须保证委托真实、合法、有效受托人应当在授权范围内行使代理权超越代理权、无代理权或代理权终止以后以委托人之名义所签署的合同，合同效力待定。委托人追认的，合同生效；委托人拒绝追认的，合同无效。,1.1.1.3.2代理人身份、权利认定,代理人的代理权来源于委托人的授权，是委托人的权利执行人委托人可基于个人意愿撤销委托代理人为恶意代理行为承担法律责任代理人的代理行为所产生的权利、义务由委托人承受没有代理权、超越代理权或代理权终止以后以委托人的名义订立的合同，合同效力待定，被代理人未追认的，合同无效，由此产生的后果由行为人承担,1.1.1.3.3什么情况下需要办理公证,买卖双方或一方不能亲自办理的,可以办理委托公证买受方为二人以上的，可以办理份额公证，夫妻关系也可以不办理未成年人、限制民事行为能力人及无民事行为能力人的，可以办理监护公证继承房产出售的，可以办理继承公证,1.1.1.4居间和担保,居间方的权利义务担保人承担的义务,1.1.1.4.1居间方的权利义务,向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务如实向委托人报告交易信息的义务按照约定收取居间报酬未促成交易的，无权要求支付报酬，但有权要求委托人支付提供居间所发生的必要费用居间服务的结点买卖双方签署买卖合同,1.1.1.4.2担保人承担的义务,担保方式：一般担保与连带保证责任担保担保范围：担保权项下的全部债务，包括但不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用债务人（被担保人）不履行或不能履行义务时，担保人依照担保合同承担担保责任，保证债权人实现债权担保人履行了担保义务，即取得债权人地位，在担保范围内享有追偿权,1.2合同履行的风险,权属风险交易资金风险,1.2.1合同履行风险：权属风险,房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审-确认权利-制作产权证-核发产权证现实情况：时滞性意外：核发前被查封解决方案：加急出本见新本付清购房款,1.2.2合同履行风险:交易资金风险,动产：物的转移代表权利转移传统交易模式：一手交钱一手交货不动产：登记为所有权生效要件交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证,1.3合同后风险,居间合同后,担保合同中担保责任的解除,1.3.1居间合同后，担保合同中,为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反担保为客户代业主垫资提前还款提供全程担保个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程担保,1.3.2担保责任的解除,客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫资还款至提交过户登记,2、根据风险成因确定防范措施,合同订立的风险：签约前的审查内容合同履行的风险：确定交易履行方案相关流程的先后顺序单笔买卖业务的终止符：物业交验/核发产权证/卖方收取房款涉贷业务的终止符：他项权利证,2.1合同订立的风险：签约前的审查内容,契约当事人信息核查拟出售房屋权属状况,2.1.1契约当事人信息核查,产权人本人证件核实合法受托人委托书及/或委托公证书当事人的权利能力和行为能力产权证、身份证件及通过沟通的初步判断共有权人的处分意见共有权人信息核实、能够出具同意出售证