一二手房税费的政策征收管理和名词解释

房子第一部分 权证基础知识一、二手房税费的政策、征收管理和名词解释（一）税费种类目前，北京市的二手商品房房交易中涉及到税费有：契税、房产税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税（包括交易印花税和房产证印花税）。其中买方缴纳的税费有印花税（包括交易印花税和房产证印花税）、契税；卖方缴纳的税费有印花税、营业税、个税、土地增值税。（二）税费判断目前，北京市的二手商品房交易税费的判断可分三步走： 首先是看房屋性质（住宅或是办公或是商业）；其次是看房产证或者契税票填发日期是否超过5年；第三看面积、总价（网签价）、容积率，看是否是普通住宅。（三）税费征收标准1、 契税：（1）名词解释：是在房地产买卖、赠与或交换订立契约时，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权人征收的一种财产税。（2）征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。（3）税率：3%，个人购买自用普通商品住房是减半征收契税，非普通住宅与办公及商业都是正常征收契税。对于首次购房，建筑面积小于90平米的普通住宅按照1%普通住宅与非普通住宅的划分：普通住宅：建筑面积低于140平米（含）容积率大于1.0（含）成交总价低于当地平均交易价格的1.2倍非普通住宅：对于上述三点只要有一点不符合即为非普通住宅平均交易价格：三环内的平均交平均交易价格易价格为：215万元三环与四环之间的交易价格为：175万元四环与五环之间的交易价格为：165万元五环以外平均交易价格为：100万元2、营业税（1）名词解释：是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。（2）征收对象：是提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。（3）税率：5%，但在具体的计算过程中是按照5.5%计算。（5%的营业税+城市维护建设税+教育费附加税）。城市维护建设税根据房产所处的地区不同，税率也不同：营业税额的7%（城八区、门头沟、燕山）、营业税额的5%（郊区县城镇）、营业税的1%（其他）教育费附加税的税率是营业税额的3%港澳台及外籍人士不征收城市维护建设税和教育费附加税。（4）征收范围：对于不满5年的普通住宅，差额征收营业税对于满5年的普通住宅，免征营业税对于不满5年的非普通住宅，全额征收营业税对于满5年的非普通住宅，差额征收营业税对于办公及商业用房，差额征收营业税（5）计算：例如，朝阳区一套总价为50万元的房产，需交营业税，那么营业税、城市维护建设税及教育费附加税共为：50*5%+50*5%*7%+50*5%*3%=50*5.5%=2.75万元3、个人所得税（1）名词解释：是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售也是应税所得之一。（2）征税对象：是财产转让所得。（3）税率：成交价的1%或差额的20%，具体如下：住宅类：提供原始购房发票的，按照差额的20%征收 不提供原始购房发票的，采取核定征收，按照全额的1%征收满5年，且家庭唯一一套住房的，在出售时免个人所得税非住宅类：只能按照差额的20%征收优惠政策：除了上述的个人转让自用5年以上的唯一生活住宅的免征个人所得税之外；对于出售自有住房并拟在现在房屋出售1年内按市场价重新购置房屋的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或者部分退还纳税保证金。（4）其它名词：差额：成交价-购房原值-转让环节缴纳的税费购房原值：指购置该房屋时实际支付的房款，以购房发票为凭证转让住房过程中缴纳的税费：指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、教育费附加、城市维护建设税、土地增值税、印花税、上次缴纳契税等4、 土地增值税（1）名词解释：是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。（2）征收对象：是转让不动产所得。（3）税率：减除法定扣除项目金额后，按四级率累进税率征收，具体计算方式如下：土地增值税的四级累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%增值额超过扣除项目金额50%，但是未超过扣除项目金额100%的部分，税率是40%增值额超过扣除项目金额100%，但是未超过扣除项目金额200%的部分，税率是50%增值额超过扣除项目金额200%，税率是60%目前，2010年的住宅类的土地增值税免征，办公及商业用房需要征收土地增值税。5、 印花税（1）名词解释：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证所征收的一种税，这里特指交易印花税。（2）征收对象：有经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征收的其他凭证；纳税人是买卖双方。（3）税率：成交价的0.05%2010年，住宅类免征印花税，办公及商业用房征收买卖双方各成交价的0.05%房产证印花税：每个房产证是5元，贷款客户的他项权利证印花也是5元（4）征收范围：所有二手房交易。（四）个人缴税时，所需提供的材料1、 买方：大陆提供身份证（目前，朝阳区必须是二代身份证）香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证或旅行证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证如买方不能到场，需委托书及委托人身份证复印件、受托人身份证原件及复印件一份；港澳台集外籍人士需要办理委托公证。2、卖方：大陆提供身份证（目前，朝阳区必须是二代身份证）香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞或旅行证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证及房产证原件（土地证原件）、购房发票原件、契发票原件如卖方不能到场，需提供公证书、卖方身份证件复印件、受托人的身份证件原件及复印件一份3、 网签材料中的纳税信息表及代开发票申请表以上资料使用A4纸复印件时，必须为100%复印，不得缩印或扩印，也不得在其上添加任何字迹。（五）单位缴税时，所需提供的材料1、卖方为单位的：须提供企业法人营业执照（副本）（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）或社会团体登记证（副本）、事业单位法人证书（副本）、地税税务登记证（副本）、组织机构代码证（副本）2、购买方为单位的：须提供企业法人营业执照（副本）（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）或社会团体登记证（副本）、事业单位法人证书（副本）、地税税务登记证（副本）、组织机构代码证（副本）3、购买方为个人的：须提供个人合法性身份证件4、买卖双方法人代表身份证明及授权委托书（原件存档）5、法定代表人个人合法性身份证件6、原始购房合同、原始购房全款发票、原始购房契税完税证明7、房屋入住证明8、本次转让存量房屋买卖合同（网签）及信息表（纳税）9、法院判决（裁定）书、民事调解书、拍卖成交确认书、协助执行通知书、法院委托拍卖合同、法院案款收据等相关资料10、原产权单位工商、税务登记注销证明及清算组出具报告原件等相关资料11、出售方土地增值税涉税证明（主管税务机关开具）12、税务机关代开统一发票（主管税务机关开具）13、房屋所有权证、国有土地使用证14、情况特殊的，按税务机关要求提供其他证明资料注意：A出售方为非本市单位，未办理市税务登记的：需先到我所补缴历年度房产税（城市房地产税）、土地使用税、税款滞纳金或提供其完税证明，然后办理土地增值税和代开统一发票手续。B出售方单位地税税务登记在朝阳区的，先到我所办理土地增值税手续，再到主管税务所办理代开统一发票手续。C出售方单位地税税务登记在外区县的，到外区县主管税务机关办理土地增值税和代开统一发票手续。D购买方为外地企业的，除上述资料外，应先回税务登记主管机关所在地开具外出经营活动税收管理请，办好后持外出经营活动税收管理请在我局主管税务所办理报验登记，再办理契税申报手续。E购买方为外国企业（境外机构）的，除上述资料外，必须提供该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书，再办理契税申报手续。F买卖双方需提供已缴纳的各税种税收缴款书复印件一份存档。G卖方涉及税种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税（城市房地产税）土地使用税、印花税。H买方涉及税种：契税、印花税。以上资料均审核原件，并提供A4复印件一份存档，全部加盖单位行政公章，并注明“此复印件与原件核对无误”及“核对人姓名、日期”等字样。（六）单位缴纳房产税（城房税）、土地使用税是，所需提供的材料1、营业执照（副本）原件及复印件（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）2、地税税务登记证（副本）原件及复印件3、组织机构代码证（副本）原件及复印件4、法人身份证明书原件5、授权委托书原件6、被委托人证件原件及复印件7、房产证原件及复印件8、土地证原件及复印件9、购房合同原件及复印件10、购房发票原件及复印件11、结算单原件及复印件12、自开发商处取得须提供入住通知书原件及复印件注意：A目前所征收房产税、土地税主要针对在本市无税务登记的外地外资企业。B购买一手商品房的：自入住通知、结算单开具之日起次月开始计算缴纳。C购买二手存量房的：自取得房产证之日起次月开始计算缴纳。D对外资企业：城房税最多追征5年税款、土地使用税自2007年起开始征收。E对内资企业：房产税、土地使用税均最多追征5年税款。F以外币结算的房产：按每年申报征期最后一个工作日当天汇率折算人民币进行税款计算房产税（城市房地产税）、土地使用税、申报征期为每年4月1日-4月15日和10月1日-10月23日两次。（七）其它注意事项1、发票地址与房本地址是否一致，不一致需要开发商或者物业开局发票地址与房本地址为同一套房屋的证明；2、契税票、发票等票据是否齐全，契税票可以去相应的房屋管理局调档加盖档案查询章，效用等同契税票原件；房屋原为一手房的，可以去开发商调档加盖财务章，效用等同发票原件；3、公寓立项的房屋产权年限的确定，可以提供原始购房合同或者土地证来证明房屋是70年产权或者是50年产权；如果没有这类证明，可以到相应的房管局调此房屋的原始购房合同或者开具证明。4、缴税时，只能使用带有“银联”标志的银行卡。二、二手房过户知识（一）个人二手房过户所需材料1、 房产证过户材料（1）买方：大陆提供身份证、外地人另需提供暂住证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证；外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证新缴纳的契税票原件（2）卖方：大陆提供身份证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证；外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证房产证原件及房产证的登记表及测绘图复印件一式两份（3）网签材料：包括转移登记申请书、资金自行划转声明及网签合同一份买方若不能到场，需要委托书及委托人身份证和受托人身份证原件及复印件一份；港澳台集外籍人士需要办理委托公证。卖方若不能到场，需要提供公证书、卖方方身份证件复印件、受托人的身份证件原件及复印件一份2、土地证过户材料（1）买方：大陆提供身份证、外地人另需提供暂住证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证新的房本原件（2）卖方：大陆提供身份证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证土地证原件及土地的宗地表及测绘图复印件一式两份（3）网签材料：包括网签合同一份及土地登记申请书买方若不能到场，需要委托书及委托人身份证和受托人身份证原件及复印件一份；港澳台集外籍人士需要办理委托公证。卖方若不能到场，需要提供公证书、卖方方身份证件复印件、受托人的身份证件原件及复印件一份（二） 注意事项1、房屋是否需要重新测绘，部分房产测绘地址混乱，需要重新测绘，如建外SOHO、新城国际。2、 业主当时买房与现在卖房所使用的身份证件类型及号码是否一致，若不一致，需要有权机关开具证明，证明这两个证件上的为同一个人。3、公证书的具体规定，香港的公证书须经中国法律服务公司的转递、国外的公证书需要经中国驻该国大使馆的认证、台湾的公证书应由中国公证协会或者北京市公证员协会确认。4、未满18周岁的未成年人购房需要监护人公证（户口所在地出具的公证书）及由监护人代为办理房产手续。5、卖方为共有房屋需要所有业主当场，否则提供委托公证书；买方为共有房屋需要约定共有方式是共同所有还是按份所有（标明共有比例）。（三）单位产权的二手房过户所需资料1、卖方为单位(1)须提供企业法人营业执照（副本）（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）或社会团体登记证（副本）、事业单位法人证书（副本）、组织机构代码证（副本）（2）卖方法人代表身份证明及授权委托书（原件存档）（3）法定代表人个人合法性身份证件（4）房屋所有权证（5）公章2、买方为单位（1）须提供企业法人营业执照（副本）（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）或社会团体登记证（副本）、事业单位法人证书（副本）、组织机构代码证（副本）（2）卖方法人代表身份证明及授权委托书（原件存档）（3）法定代表人个人合法性身份证件（4）公章3、网签材料（四）港澳台及外籍人士买房的特殊要求1、涉外批单港澳台及外籍人士在北京购房须到北京市涉外安全办公室办理外批单，办理外批单需要资料 ：业主身份证、房产证复印件；购买人护照复印件；办理地点：西城区西环广场T2-17C9；时间：5个工作日2、外国个人在境内拘留状况证明港澳台及外籍人士在北京购房须到北京市公安局出入境管理处出具外国个人在境内拘留状况证明。办理此证明的材料：身份证明、居留证明（派出所出具）、就业证或者专家证或者学生证等、2张2寸蓝底照片；办理地点：北京市公安局出入境管理处；办理时间：10个工作日。3、在京购房为自住第二部分 银行按揭基础知识一、二手房银行按揭的基本知识1、个人征信记录由中国人民银行组织全国商业银行建立的个人信用信息基础数据库（以下简称个人征信系统）自2006年1月正式建成并全国联网运行，现在个人可通过该系统查询到自己的信用报告。个人信用报告展示的内容 个人基本信息：包括个人身份信息、居住信息、职业信息等。 信用交易信息：包括个人信用卡、贷款以及为他人担保信息。 异议标注信息 本人声明信息。本人声明是客户对本人信用报告中某些无法核实的异议所做的说明，征信中心不对本人声明的真实性负责。 查询记录 北京分中心是中国人民银行营业管理部，地址：北京市西城区月坛北街26号恒华国际大厦A座8层810室，电话685596712、客户资质 银行在审理二手房按揭贷款时主要审核客户的资质，客户的资质与以下因素相关：1） 征信记录客户在人民银行的征信系统中，有过哪些贷款、有没有逾期现象、逾期的严重程度等都与客户的新贷款相关。2） 年龄银行要求客户的年龄必须是年满18周岁，上限女性是60岁左右，男性是65岁左右。银行偏好于有一定的工作年限，年龄又不偏大的客户。3） 婚姻状况未婚、已婚、离异是常见的婚姻状况。4） 学历学历在一定程度上与个人能力、收入相关联，学历高，有助于提升个、客户的资质，其中国外的学历证明需要得到中国权力机关的认可。5）工作单位及收入水平银行倾向于收入稳定的客户，能还得起银行的本息但也不要一次性可以还清银行贷款。6）资产股票、基金、房产、车等有价物品均可以提升客户的资质。3、还款方式等额本金还款法，每个月还款的本金是等额的，利息递减，所以月供是递减的。特点首月还款额最高，逐渐递减。 等额本息还款法，每个月还款的本金和利息的总额是等额的。4、提前还款 北京市的银行按揭提前还款都需要预约，各家银行提前预约的时间不等，须联系具体银行；还款之后，须由贷款银行出具解押材料，当房屋所在区域的房屋管理局办理解押手续；之后方可过户。二、二手房按揭的注意事项1、卖方1）婚姻状况未婚需提供未婚声明，已婚需要配偶出面并提供同意出售声明，离异需要提供离婚证及者离婚协议书（标明房产归属）或者另一方的放弃此房屋产权的公证书。2）有关产权清晰的其他问题有共有人的需要所有产权人出面否则提供委托公证书，此房屋涉及到继承的需要提供继承公证等3）卖方有委托他人出售此房屋的公证书首先确定此公证书的内容是否与贷款相关，其次确定委托人与受托人的关系是朋友关系还是亲属关系。2、 房屋状况房屋的设计用途：住宅、公寓、写字楼、商业房屋的实际用途：自用居住、自用办公、出租办公、出租居住房屋的抵押状况：未抵押、已抵押、预抵押三、北京市二手房按揭政策（一）二手房商业贷款1、贷款要素（1）贷款成数（参考评估价）个人住房按揭贷款：首次140平米以下为七成40平米以； 二次根据银行不同，成数均不相同个人非住房按揭贷款：无论面积大小均5成（2）贷款年限个人住房按揭贷款: 最长30