某项目前期物业管理公司投标书.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除某项目前期物业管理 投 标 文 件项目名称： 前期物业管理 投 标 人： 法定代表人或委托代理人（签字或盖章）： 日期： 年 月 日精品文档某项目前期物业管理投标文件 物业管理有限责任公司目 录投标人承诺书1投 标 函2法定代表人身份证明书3授权委托书4投标保证金证明5物业管理项目业绩表6项目部人员配备情况7本项目物业管理设施设备情况表8物业管理费用测算表11人员工资及费用构成明细表12企业资信材料13企 业 简 介14物业管理有限公司章程15部门职责及管理制度23第一章 各级岗位职责23第一节 经理岗位职责23第二节 办公室职责23第三节 财务部职责24第四节 管理部职责25第五节 保安部主要工作职责27第六节 保洁班长岗位职责29第二章 管理制度30考勤管理制度30监控系统规章制度31财务管理制度32车辆管理方案32安全管理制度34特种作业管理制度35物业管理实施方案38第一章 保安管理38第二章 设备管理方案41第三章 清洁服务方案54第四章 园林绿化管理55第五章 公共秩序维护服务方案56第六章 装修管理办法58第七章档案资料管理方案62第一节 档案管理规定62第二节 档案目编制方法64第八章 前期物业服务介入工作计划及前期投入计划66第九章 社区文化活动67社区文化活动管理规定67社区文化工作岗位职责：67活动计划与效果：68物业管理应急预案68消防应急预案68电梯困人应急预案73停水应急预案74突发停电应急预案74天燃气泄漏应急预案76盗窃和破坏事件应急预案77意外伤亡应急预案78暴力事件的紧急处理预案79传染病及疫情的防控预案80业主临时公约82投标人承诺书本投标人声明，已充分了解 公司招标文件所提出的所有要求。投标人愿意在以上条件下接受竞争投标，如果中标，投标人承诺在签订合同时出具所投标书中所提及的相关文件资料、物资等证明。 投 标 人： 授 权 代 表：（签字或盖章） 日 期： 年 月 日投 标 函致： 1、根据你方 “某项目 ”项目的招标文件，遵照国务院物业管理条例、建设部前期物业管理招投标管理暂行办法和平昌县有关前期物业管理招投标的若干规定等，经踏勘项目现场和研究上述招标文件后，我方投标报价如下:1、高层电梯物业管理服务费我方愿以人民币￥ 1.56 元/平方米.月为我方最终报价；2、商业物业管理服务费我方愿以人民币￥ 2 元/平方米.月为我方最终报价； 3、我方已详细审核全部招标文件及有关附件；4、一旦我方中标，我方将严格按照投标文件承诺的物业管理服务费及前期物业预售服务管理费的标准收取费用；5、除非另外达成协议并生效，本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。 投 标 人： （盖章）单位地址： 法定代表人或其委托代理人： （签字或盖章）电 话： 传 真： 日 期： 年 月 日法定代表人身份证明书单位名称： 单位性质： 地 址： 成立时间： 年 月 日经营期限： 年 月 日至 年 月 日 姓 名： 性 别： 年 龄： 职 务： 系 的法定代表人。特此证明。 投标人： 日 期： 年 月 日 授权委托书 本授权书委托书声明：我 系 的法定代表人，现授权委托 的 为我公司签署本项目的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本项目的投标文件的内容。 代理人无转委托权，特此委托。 此处贴代理人身份证复印件 注：本委托书一式肆份，叁份装入投标文件，一份由代理人持有，并在开标会议时出示，证明其出席。代理人（签字）： 性别： 年龄： 身份证号码： 职务： 投标人： （盖章）法定代表人： （签字或盖章）授权委托时间： 年 月 日投标保证金证明致： 公司 我单位参加 “某项目”前期物业管理 的投标，根据招标文件的要求，我单位现递交投标保证金￥ 元（大写： 万元整）。附：此处粘贴收据复印件投 标 人： 法定代表人（或其委托代理人）： 日 期： 年 月 日物业管理项目业绩表序号项目名称项目业主工程规模备 注 附：业绩合同复印件项目部人员配备情况职务数量备 注经 理1人从事物业管理3年以上，大专文化，具有丰富的管理经验，持有物业管理上岗资格证书，懂维修，绿化，保洁，财务，消防治安，知识全面。管理员2人从事物业管理1年以上，大专文化，熟悉物业管理操作流程及相关法律法规，具有丰富的物业管理经验，持有物业管理上岗资格证书。工程部3人2年以上物业管理从业经验，具有熟练操作技术，从公司现有人员中调配。绿化部2人具有熟练操作技术，从公司现有人员中调配。 保洁员8人抽调公司现有老员工和招聘新员工培训上岗。 保安员18人其中保安队长1名，抽调公司现有老员工和招聘新员工培训上岗。 注：队长1人，抽调老员工。 合 计34人 投 标 人： 法定代表人（或其委托代理人）： 日 期： 年 月 日 本项目物业管理设施设备情况表一、行政部设备序号设施设备名称数 量备 注1办公桌椅3套2会议桌1套3电脑设备3台4打印机1台5传真机1台6复印机1台7办公用品1套8空 调3台9保险柜1个10档案柜1个11电 话3部12饮水机1台13工作服68套每人两套14音 响1套社区活动用15VCD1台社区活动用16电视机1台社区活动用二、工程部维修工具及清洁工具序号设施设备名称单 位数 量备 注1.手电钻个12.冲击钻个13.电焊机台14.台 钳台15.梯 子把16.万用表台27.测试仪表套28.电流表块29.电工工具套410.木工工具套111.高空作业工具套112.潜水泵台113.常用材料备件批114.扫 帚把815.墩 布把816.高 凳个317.擦玻璃器个818.塑料水桶个819.地铲刀个820.玻璃铲刀个821.胶皮手套副822.胶皮鞋双823.抹 布条1624.大垃圾袋个三、治安、交通、消防装备序号设施设备名称单 位数 量备 注1.无线对讲机台62.警 棍根63.云 梯架14.训练器材套1雨 衣件18 棉大衣件18 5.消防工具套16.消防斧头、专用扳手、消防靴等套67.物品搬运便民服务车辆1物业管理费用测算表序号费用名称（元）/月备 注1工资总额74934.8详见人员工资及福利构成表2办公费用51003保安部费用20004公共设施设备维护费用52000含13部电梯及路灯等费5清洁部费用47006绿化部费用43007固定资产折旧费36008不可预见费用4399（1+7）*3%小计151033.88利 润15103.4按10%提取9税 金9137.5按5.5%提取总价175274.7管理费（每平方/元）1.56元本小区物业管理计费面积为112303.44m2投标人（法人公章）授权代表（签字或盖章）：日期： 年 月 日人员工资及费用构成明细表序号部 门人数工资总额员工福利费（按14%计提）保险费月费用总计1.管理处370009802366103462.工程部3750010502535110853.财务部25000700169073904.安保部182160030247301319255.清洁部8720010082433.610641.66.绿化部22400336811.23547.2总价3450700709817136.874934.8注：1、员工社保费及医疗保险包括：养老保险、生育保险、工伤保险、失业保险。 2、员工费用包括：福利费、工会经费、教育经费。 投标人（法人公章）： 授权代表（签字或盖章）：日期： 年 月 日企业资信材料（1） 企业简介（2） 公司章程（3） 营业执照复印件（4） 税务登记证复印件（5） 组织机构代码证复印件（6） 资质证书复印件（7） 法定代表人身份证复印件（8） 企业业绩证明（物业管理项目业绩表）企 业 简 介成立于2008年3月24日，注册地址： ，注册资本 万元，是具有独立法人资格和独立核算、自负盈亏的三级资质物业管理企业。现有职工总人数27人，其中具有中级职称5人，初级职称8人，取得物业管理上岗培训有上岗证的7人，是一个专业化、综合性较强的物业管理公司。集物业管理、保洁服务、房屋租赁与销售代理、五金建材销售为一体的物业管理企业。 公司本着“优质管理、优质服务”的服务宗旨，坚持“以人为本”的管理理念，以诚信为立业之本、发展之基，严格管理于服务之中。坚持把诚信经营作为公司发展的基础，确立了“敬业奉献、和谐高效、以诚求成”的企业精神和“塑造精品、追求卓越”的企业宗旨。在经营发展中，一是建立和完善了一套良好的诚信经营机制，将诚信经营列入重要工作日程，作为考核经营业绩的否决性指标，用机制保证工作与诚信建设同步进行。二是建立了诚信经营工作领导目标责任制，成立了由领导任组长的工作领导小组，明确工作机构和工作制度，形成了“一把手”负总责、分管领导具体管，各负其责的领导机制。在实际工作中，公司坚持依法管理，制度公开，宣传法律法规，明确业主和物业公司的权利与义务。我们本着“诚信、务实、创新”的经营宗旨，以“辛苦我一人，幸福千万家”的企业精神，全心全意为业主提供管理服务，提高企业的工作效率和服务质量，努力为业主提供优质服务，推动诚信经营，尽力提高物业运作素质、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之发展商、业主及使用者的各种服务需求，精心打造特色物业管理品牌。物业管理有限公司章程 第一章 总 则 第一条 依据中华人民共和国公司法和中华人民共和国公司登记管理条例的规定，制定本公司章程。第二条 公司名称：第三条 公司住所： 第四条 法定代表人： 第二章 公司的注册资本和经营范围 第五条 公司的注册资本为人民币 万元。 第六条 公司经营范围：物业管理服务、保洁服务、房屋租赁与销售代理、五金建材销售。第七条 公司宗旨：依法管理，业主至上，服务第一。 公司依法登记注册，具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产，依法自主经营，自负盈亏。 公司一切活动遵守国家法律法规规定，在登记的经营范围内从事活动。公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。 第三章 股东姓名、出资额和出资方式股 东姓 名出资额（万元）出资方式出资比例（%）身份证号码合 计第五章 股东的权利和义务 第十条 股东享有下列权利： （一）享有选举和被选举权； （二）按出资比例领取红利。公司新增资本时，原股东可以优先认缴出资； （三）按规定转让和抵押所持有的股份； （四）对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督，提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。 （五）在公司办理清算完毕后时，按所出资比例分享剩余资产。 第十一条 股东履行下列义务： （一）足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额； （二）在公司办理清算时，以认缴的出资额对公司承担债务； （三）公司一经工商登记注册，不得抽回出资； （四）遵守公司章程，保守公司秘密； （五）支持公司的经营管理，提出合理化建议，促进公司业务发展；（六）不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的，应承担违约责任。第六章 股东转让出资和条件 第十二条股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的，必须经全体股东同意)；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等的条件下，其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。 第十三条 受让人必须遵守公司章程和有关规定。 第七章 公司的机构及其产生办法、职权、议事规则第十四条 公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的最高权力机构。第十五条 股东会行使下列职权： （一）决定公司的经营方针和投资计划； （二）选举和更换执行董事，决定有关执行董事的报酬事项； （三）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；（四）审议批准执行董事的报告； （五）审议批准监事的报告； （六）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； （七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； （八）对公司增加或者减少注册资本作出决议； （九）对股东向股东以外的人转让出资作出决议； （十）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；（十一）修改公司章程。 第十六条 股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。 股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。 股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。 第十七条 股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。 股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持，执行董事或者监事，可以提议召开临时会议。 第十八条 召开股东会议，应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。 第十九条 公司不设立董事会，设执行董事一人。 第二十条 执行董事为公司的法定代表人，其产生程序是由股东会选举产生。 第二十一条 执行董事对股东会负责，行使下列职权： （一）负责召集股东会，并向股东会报告工作； （二）执行股东会的决议； （三）决定公司的经营计划和投资方案； （四）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； （五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； （六）制订公司的增加或减少注册资本的方案； （七）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案； （八）决定公司内部管理机构的设置； （九）聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项； （十）制定公司的基本管理制度。 第二十二条 执行董事任期年。任期届满，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。 第二十三条 公司设经理，由执行董事聘任。经理对股东会负责，行使下列职权： （一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会决议； （二）组织实施公司年度经营计划和投资方案； （三）拟订公司内部管理机构设置方案； （四）拟订公司的基本管理制度； （五）制定公司的具体规章； （六）公司章程和股东会授予的其他职权。 第二十四条 执行董事、经理、监事行使职权时，必须遵守下列规定。（一）董事、经理、监事应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。 董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。 （二）董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。 董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。 董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。 （三）董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动。从事上述营业或者活动的，所得收入应当归公司所有。 董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同者进行交易。 （四）执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外，不得泄露公司秘密。 （五）执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。 第二十五条 公司设监事一人，由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。 第二十六条监事行使下列职权： （一）检查公司财务； （二）对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督； （三）当执行董事、经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事、经理予以纠正； （四）提议召开临时股东会； 第八章 公司财务、会计 第二十七条 公司应建立、健全如下财务、会计制度： （一）公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告，并依法经审查验证，并在每年的月日至月15日送交各股东审阅。 财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表： 资产负债表； 损益表； 财务状况变动表； 财务情况说明书； 利润分配表； （二）公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。（三）公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金，并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可不再提取。公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前，应当先用当年利润弥补亏损。 公司在从税后利润中提取法定公积金后，经股东会决议，可以提取任意公积金。 公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后，所余利润，公司可按照股东的出资比例分配。 股东会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的，必须将违反规定分配的利润退还公司。 （四）公司的公积金用于弥补公司的亏损，扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。 （五）公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。 （六）公司除法定的会计账册外，不得另立会计账册。 对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。 第九章 公司的合并、分立第二十八条 公司合并或者分立，由公司股东会作出决议。 （一）公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。 本公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保，不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得合并。 公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。 （二）公司分立，其财产作相应的分割。 公司分立时，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得分立。 公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。 第二十九条公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。 当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。 公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。 第十章 公司解散与清算 第三十条公司有下列情形之一的，可以解散： （一）公司章程规定的营业期限届满； （二）股东会决议解散； （三）因公司合并或者分立需要解散； （四）遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。 第三十一条公司解散，应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组，进行清算。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。 清算组在清算期间行使下列职权： （一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单，同时制定清算方案并报股东会确认； （二）通知或者公告债权人，应在清算组成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上至少公告三次； （三）处理与清算有关的公司未了结的业务； （四）清理所欠税款； （五）清理债权、债务，处理公司清偿债务后的剩余财产； （六）代表公司参与民事诉讼活动。 第三十二条公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。 公司财产按前款规定清偿后剩余财产，公司按照股东出资比例分配。第三十三条 公司清算结束后，应当制作清算报告报股东会或者有关主管机关确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。部门职责及管理制度第一章 各级岗位职责第一节 经理岗位职责1. 认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排；2. 充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平；3. 负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展；4. 贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康；5. 加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益；6. 抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干；7. 认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性；8. 以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。第二节 办公室职责1. 认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实；2. 负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放；3. 负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核；4. 做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“账账相符、账物相投”，物品存放及保管安全妥善；5. 组织召开会议，撰写相关材料，做好会议记录；6. 拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核；7. 保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作；8. 负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。办公室主任岗位职责1. 负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档；2. 督促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩效考核的兑现；3. 负责监督检查考勤制度的实施及员工上下班签到；4. 负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用规定；5. 组织召开工作会议，撰写相关材料并做好会议记录；6. 加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛听取员工的合理化建议；7. 负责起草工作计划和内部各项管理制度的拟订以及日常业务办理及文件的打印工作；8. 负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动；9. 负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务。第三节 财务部职责1. 负责对管辖小区住户的各种费用的收取工作，统计交费情况，并上报有关部门及领导；2. 负责管理处财务活动的资金运作、成本核算及各种财务结算工作；3. 负责管理处固定资产与低值易耗品管理及清查工作；4. 为公司的筹资决策和投资决策提供真实可靠的会计信息；5. 负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的联络、沟通；6. 完成上级安排的其他工作。第四节 管理部职责1. 在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作；2. 负责小区物业的接管验收工作；3. 负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录；4. 负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修；5. 负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行；6. 负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费；7. 负责业主钥匙的管理；8. 完成公司交给的其它工作任务。物业管理员岗位职责1. 管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务；2. 熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况；3. 主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系；4. 处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜；5. 业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改；6. 负责小区钥匙的管理和使用。水电工岗位职责1. 熟悉供电系统、设备性能，保证安全用电，积极搞好业主用电的充电工作；2. 对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报；3. 严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再低压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电；4. 坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全；5. 节约用电，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电；6. 保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。工程部工作职责工程部的工作职责：主要负责小区的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养，保证供水、供电、供冷，确保小区设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。1. 工程部主管职责（1）协助部长开展各项具体工作，工作直接对部长负责；（2）参与制定各系统运行方案，研究改进措施，使各系统及设备在保证安全运行的前提下，力求降耗节能；（3）参与制定月度、季度、年度的维修保养计划，并督促员工认真落实执行；（4）认真督促落实各岗位责任制，要求员工严格遵守员工守则及操作规程，坚持各类设备的定期维修保养制度，按“三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：实用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好”的标准严格检查落实；（5）督促员工做好设备维修、故障处理、零件更换记录，每月整理分类；（6）合理编排值班日常维修计划，做到维修及时迅速，保质保量。设备发生故障时，及时有效地组织力量检修，确保物业之各类设备正常运行；（7）提出设备管理计划，报部长审核，并负责审批后的计划实施；（8）做好设备的维修、运行技术档案，每月上交部长审阅。2. 维修技工职责1. 负责小区所有电力系统设备及小区外围照明、发电机设备、给排水设备、电梯、空调、消防系统等设备设施的维修保养工作。同时负责房屋建筑本体养护及楼宇装饰、门窗及地面等的零修、小修工作。2. 负责小区内楼宇自动控制系统、高低压配电、中央空调、热水系统、电梯、发电机、水泵设备的运行值班、确保小区正常供电、供水及供冷。并努力做好设备动力层所有设备的日常及定期维护保养工作。3. 负责小区内公共场所门窗、装修装饰等的小项维修、零修、小区公共场所、门窗、通道、地面及管理责任范围之楼宇养护的土建零修、小修工程。第五节 保安部主要工作职责1. 负责安全保卫工作，做好“防火、防盗、防破环、防骗、防抢、防治安灾害事故”等工作；2. 对小区实施全方位公共秩序维护、安全监督和巡查工作；3. 制定、执行、落实各项安全保卫措施；4. 协助公安机关对辖区内发生的重大政治、刑事及严重事故的查处工作；5. 负责辖区内消防系统，贯彻落实；“预防为主、防消结合”的消防八字方针；制订消防设施、设备安全检查制度和开展消防知识的宣传工作；6. 负责区域范围之配套设施和车场等监控管理工作；7. 抓好保安队伍的建设和业务培训。保安部队长工作职责1. 执行管理处指令，全面负责保安部的工作；2. 准确传达管理处的工作安排，制定本部门工作计划，并负责检查落实；3. 负责拟定保安培训计划，并具体组织实施；4. 跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件（包括各种治安案件）；5. 负责消防系统、制定消防设施、器材的安全检查制度，并负责检查落实；6. 制定消防知识宣传计划,定期对义务消防员进行业务培训；7. 发生突发事件时迅速赶到现场，沉着指挥，并负责与公安部门联系，做好现场保护和善后工作；8. 定期向管理处汇报工作，提出有关安全保卫工作的建议；9. 负责审核本部门员工的排班和考勤，在权限范围内审批本部门员工的请假和调班；10. 定期检查小区内消防器材和设施，定期组织员工更换灭火器材，保证消防器材安全可靠。保安员工作职责1. 对上级的指令绝对服从，严格遵守纪律，注重仪表仪容和礼貌；2. 熟悉各保安岗位的任务和要求，严格按照各岗位的要求工作，并坚守岗位，未经许可不得离岗，积极完成当值任务；3. 熟悉小区内消防器材的位置和使用方法；4. 熟悉小区内的业主公约，主动为小区业主服务，遇到违规事件，必须有礼地予以制止并耐心地解释；5. 遇到突发事件（火警、抢劫、盗窃、破坏等）敢于挺身而出，保护国家财产和物业的安全；6. 为小区内业主提供优质服务，小区保安员必须做到严格操练、文明值勤、乐于助人；7. 对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入；8. 进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。第六节 保洁班长岗位职责1. 以身作责，带领员工保质保量完成各项工作任务；2. 合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务；3. 负责部门内的绿化培植、养护管理的技术培训并检查督促好工作的实施；4. 每日检查岗位的班次交接，工作质量效率、员工行为规范，发现问题现场纠正，并做好当日检查记录；5. 教育员工爱护公物，厉行节约；6. 认真学习业务技术知识，提高管理水平。保洁员岗位职责1. 准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次；2. 垃圾随时清理，倒置垃圾中转站；3. 熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决；4. 热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累；5. 维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象及时劝阻和制止；7. 负责健身器材等活动设施的维护和保养；8. 维护活动场所秩序，娱乐场所的卫生，及时处理突发事件； 9. 定期对花园树木、池边喷洒药物，以确保花园四周卫生整洁；10. 完成公司交办的其它临时性工作。 绿化员岗位职责1. 负责规划所管辖区的环境绿化、美化及景点、小品的设置、保养；2. 负责辖区绿化的养护、修整工作；3. 负责园林花场苗木的培育工作；4. 负责园林、绿化的病虫害防治工作；5. 完成上级安排的其他工作。第二章 管理制度考勤管理制度签到制度严格实行上下班签到制，上班前10分钟、下班后10分钟为签到时间，超出或提前均视为迟到和早退，迟到、早退5分钟以内处罚5元，5分钟以上30分钟以内处罚10元，30分钟以上或不到者按旷工一天进行处理。托人签到、签退或弄虚作假报考勤者，每发现一次处罚当事人50元罚款。请销假制度1. 上班期间有事需请假，除公休一天外，其余时间均视为事假，事假期间无工资；2. 请假人必须写请假条，得到主管领导批准后，将假条拿到办公室备案，领导不予批准或擅自离开或逾假不归者均按旷工处理。3. 请假审批规定如下：（1）各部门员工一日以内由部门主管审批，一日以上报公司经理批准；（2）假满上班时必须到审批处进行销假报到；（3）负责考勤人员要严格考勤不徇情看面，秉公办事；监控系统规章制度1. 监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务； 2. 监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作；3. 非工作人员未经许可不得进入监控室；公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入；4. 禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁；5. 公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合；6. 必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容；7. 监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索；8. 监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记； 9. 对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。财务管理制度1. 认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，准确核算、反映、监督和控制，提高公司的经济效益财务管理作用；2. 加强财务核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为领导决策提供真实的会计核算资料和可靠的数字依据；3. 认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、气费及物业管理费，合理使用资金。加强现金管理，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益；4. 搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况；5. 加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错；6. 小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理；7. 所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。车辆管理方案总体要求1. 所有进入小区的车辆，一律需遵守相关交通法规及本小区车辆管理办法；2. 出入车库时，车辆按照规定的进出口出入并要出示停车证，严禁逆向出入；3. 进入小区的所有车辆一律按车辆指定的位置停放，严禁在小区的车库通道、地面通道、大门口、消防通道、楼道口等地方停放；4. 对不按规定停放的车辆物业服务公司有权进行拍照曝光；5. 小区内车辆禁止鸣喇叭；6. 车辆在小区行驶限速5公里/时，禁止开远观灯；7. 严禁携带易燃、易爆、危险化学品、放射性物品等危险物品的车辆进入小区；8. 严禁在小区内学车、试驾、洗车、超速和逆向行驶；9. 出租车、教练车原则上不准驶入本小区，个别接送老弱病残人员和业主随车运货品的出租车，登记后可以驶入，但下客后或卸货后必须立即驶出，不得停留。车辆出入管理1. 出入本小区的车，一律出示停车卡进出车库；2. 若车主在更换车辆后使用原来的停车卡，物业公司需立即登记，并核对是否正确、车辆是否停放在本人的车位；3. 出入本小区的摩托车和自行车凭号牌进出大门；4. 业主装修拉运材料、搬家、运送货物的车辆，经登记并核实后，由物业人员指定临时停放位置，装卸完成后立即驶出本小区；5. 公、检、法、消防、急救、城管、供电、通讯等特种和专用车辆进入小区执行公务或办理业务时，出示相关证件或登记后由保安引导进入，并按指定位置停放；紧急情况下，消防、急救、公安车辆可酌情就近停放；6. 参加婚庆的车队在出入小区须事先向物业服务中心告知，由物业服务中心统一安排进出小区和停放位置；除特殊情况外，葬礼车辆不得进入小区。车辆停放管理1. 小区内除现有的地下车位，其他地面区域一律不准长时间停放车辆；2. 车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除，停放车辆必须关窗上锁，车内不存放现金和贵重物品；3. 摩托车和自行车应放于业主的车房，摩托车、自行车严禁在车库通道、地面通道、大门口、消防通道、楼道口、人行便道、绿地等地方停放；4. 外来服务人员摩托车、自行车须停放物业管理部门统一指定的位置停放，不得随意停放。安全管理制度为加强作业安全，防止发生伤亡事故，保障员工的人身安全，促进公司经营服务的顺利进行。根据中华人民共和国劳动法及安全生产监察管理规定等有关规定，结合本公司实际，制定以下具体管理办法：1. 本公司安全检查作业必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，严格执行国家有关劳动安全和劳动卫生的规定标准，采取有效措施，加强安全生产管理，经营活动的安全；2. 本公司安全作业以“管生产必须管安全”为原则，明确各级安全生产责任人。全面负责本公司、本区域的安全作业工作，履行相关的安全生产职责；3. 根据公司经营服务的实际情况，在公司成立安全生产领导小组，办公室设置兼职安全生产管理人员，负责全公司的劳动安全和劳动卫生工作的计划、管理、检查等。业务上接受市劳动局及上级安全生产部门的指导和监督；4. 制定和完善公司各项安全生产的规章制度，使我司的安全生产工作有法可依，有规可循，照章操作，依法作业和管理，使公司的劳动安全生产工作制度化；5. 建立安全作业教育制度，协助有关职能部门对公司领导、特殊工种作业人员及全体员工进行劳动卫生法制教育和安全作业知识、技能培训，并经考核合格，持证上岗；6. 建立和坚持安全生产检查，实行月度检查、季度检查；7. 执行上级有关员工安全劳动保护用品，对特殊工种作业人员的定