三亚市房地产区域调研报告

三亚市房地产市场区域调研报告47目录1.三亚市城市分析11.1三亚市简介11.2 三亚交通31.3 城市、区域宏观经济分析51.4城市分析结论102.三亚市房地产市场分析122.1海南房地产发展历史简介122.2房地产市场132.2.1 经济指标132.2.2 商品房市场142.2.3 土地市场172.2.4近期房地产政策及事件182.3.板块分析192.3.1 崖州板块222.3.2 三亚湾板块262.3.3 市区板块302.3.4大东海板块342.3.5亚龙湾板块362.3.6海棠湾板块382.4客户分析433.城市调研总结441.三亚市城市分析1.1三亚市简介三亚，位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，全国空气质量最好的城市，全国最长寿地区（平均寿命80岁）。位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，它拥有全海南岛最美丽的海滨风光。东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县，南临南海。陆地总面积1919.58平方公里，海域总面积6000平方公里，其中规划市区面积约37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里，常住人口为53.6万人，聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族。美丽的三亚市是中国通向世界的门户之一。三亚是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽，是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸。万宁陵水三亚市行政区：“撤镇设区”2014年年初，国务院批复同意三亚市撤镇设区的请示，同意撤销海棠湾镇、吉阳镇、凤凰镇、天涯镇、育才镇、崖城镇等六个镇，设立海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区等四个区。据悉，新设立的四个区中海棠区将管辖原海棠湾镇行政区域；吉阳区将管辖原河东管委会、吉阳镇行政区域；天涯区将管辖原河西管委会、凤凰镇、天涯镇以及育才镇行政区域；崖州区将管辖原崖城镇行政区域。三亚市“撤镇设区”新设立的四个区天涯区、海棠区、吉阳区和崖州区2015年1月2日，正式挂牌成立。1.2 三亚交通对外交通火车三亚站凤凰机场铁路：现三亚市对外开通一条火车路线，可连接海口市，可通往大陆各省市；环岛东线高铁已开通，在三亚范围内有三亚站、亚龙湾站，经高铁东站可通往陵水、万宁、琼海、文昌、海口等东线市县，去往海口约80分钟车程；环岛西线高铁现正修建中，预计2015年年底通车，开通后可通达海南西线各市县。公路：环岛高速东线、西线经过三亚市范围内，经东线高速可通达东线各市县，去往海口约2.5小时，经西线高速可通达西线各市县；经G224道路可通往海南中线城市，去往保亭、五指山、琼中等。飞机：三亚凤凰机场距离三亚市区约10公里。市内交通三亚汽车站高铁亚龙湾站高铁三亚站凤凰机场三亚市高铁站有三亚站、三亚湾站，可方便往返于东线各市县，道路方面，迎宾路为三亚市对外交通主要干线，可连通环岛高速及中线G224道路；经凤凰路可去往凤凰机场，并可去往西线各市县；榆亚路连接迎宾路及亚龙湾路，可去往亚龙湾。三亚市区道路交通网络健全，交通便利。1.3 城市、区域宏观经济分析1.3.1人口三亚市户籍人口总量保持低速增长，2013年末全市户籍人口57.69万人，比上年末增加0.44万人。按性别分，男性29.43万人，女性28.26万人。按年龄分，18岁以下13.94万人，占24.1%；18岁-35岁18.63万人，占32.3%；35岁-60岁19.49万人，占33.8%；60岁以上5.64万人，占9.8%。按民族分，汉族33.00万人，占57.2%；黎族22.93万人，占39.7%；回族0.92万人，占1.6%；苗族0.40万人，占0.7%；其他民族0.44万人，占0.8%。根据人口变动情况抽样调查数据显示，人口出生率14.62，死亡率5.52，自然增长率9.1，比上年下降0.3个千分点。年末常住人口73.20万人，比上年增加1.0万人。全市城镇人口比重提高到68.89%。 数据来源：2013年三亚市国民经济和社会发展统计公报三亚市2010-2013人口统计图1.3.2 GDP及人均GDP三亚市全年全市实现生产总值（GDP）373.49亿元（含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长10.1%，增速分别高于全年预期目标、全省增长水平0.1、0.2个百分点，比上年同期提高0.8个百分点，增速位列海南省第一位，但GDP总量较少。数据来源：2013年三亚市国民经济和社会发展统计公报三亚市2009-2013年GDP统计图GDP增速与房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滞 萎缩 发展 快速发展三亚市经济处于快速发展期，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展。（目前三亚市为10.10%）1.3.3人均可支配收入及消费支出、收入水平2013年全年城镇居民人均可支配收入25460元，增长9.3%；城镇居民人均生活消费支出18494元，增长8.9%。全市农民人均纯收入9795元，增长11.0%。 20092013年城镇居民人均可支配收入数据来源：2013年三亚市国民经济和社会发展统计公报数据显示三亚人均可支配收入以每年10.3%的增速上涨，居民收入水平稳步提升，但人均可支配收入量仍较少，难以形成较大刚需需求。1.3.4产业特点产业结构：2013年三亚市第一产业增加值49.82亿元，比上年增长6.4%；第二产业增加值73.80亿元，比上年增长9.2%；第三产业增加值249.87亿元，比上年增长11.1%。全市不断加大对新兴产业的扶持力度，大力扶持总部经济和金融业发展，积极引进机构总部和区域总部落户。中铁子悦薹城市综合体建成，远洋地产等知名企业相继入驻，南航三亚总部基地项目加快建设。阳光人寿保险股份有限公司总部平稳发展，国家开发银行三亚分行、民生银行三亚分行相继成立并营业、三亚农商银行顺利完成改制，泰康人寿保险总部落户三亚进入前期筹建阶段。海棠湾度假中心、创意产业园区、动漫基地基础建设稳步推进。传统重点产业加快转型升级。随着千古情景区开业迎宾，文化与旅游融合程度进一步提升，邮轮、游艇、低空飞行加快发展，旅游产品更加丰富，休闲、养生、产权式酒店等投资力度加大，促使房地产转型升级加快。全年经济在结构调整，转型升级方面取得显著成效。2013年三次产业增加值占GDP比重由2012年的14.1:20.6:65.3调整为13.3:19.8:66.9，第三产业占GDP的比重比上年提高1.6个百分点，对经济增长的贡献达到72.3%，贡献率比上年提高4.2个百分点。投资结构极不均衡，当地经济主要靠房地产和旅游拉动，故第三产业投资比重占据66.9%左右。根据三亚市城市总体规划(2008-2020)发展定位，未来三亚将以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以创新创意产业、商贸业、文化产业、房地产业、现代农业、海洋产业等为支撑，鼓励和培育与旅游相关的其他各类产业，构建符合三亚市发展需要的现代产业体系。旅游业全年实现旅游总收入233.33亿元，增长21.4%，收入增速比接待过夜游客人数增速高出9.9个百分点，旅游发展转型升级取得显著成效。旅游总收入占GDP的62.5%，为三亚市的龙头产业。全市接待过夜游客1228.40万人次，增长11.5%，比上年增长3.5个百分点。从客源情况看，国内游客1180.21万人次，增长12.0%；入境游客48.19万人次，增长0.1%。随着国际旅游岛战略确定并执行，三亚市旅游业得到了快速增长，2013年旅游收入增长率达到了21.4%。全市共有5A景区2处，4A景区6处。三亚市旅游资源分布图1.4城市分析结论1、经济发展呈现为低总量、高增速的发展态势由于三亚人口规模较小，经济缺乏工业支撑，农业经济占据比重较大，导致地方经济总量整体偏低。同时由于近年三亚市以旅游产业、房地产业为主体，旅游及相关服务产业、房地产业发展迅速，从而经济发展增速明显。2、本地居民收入水平有限，外来旅游人口构成当地消费市场主体三亚市城镇居民人均可支配收入低于全国平均水平，本地人生活水平并不富裕，当地主要消费市场主要依赖岛外人口，如旅游、酒店、餐饮、房地产等主要产业均依赖来三亚度假休闲的岛外人士。3、以旅游为龙头、建设国际滨海旅游城市的发展目标依托独有的地理位置、旅游资源优势，海南及三亚确定了以旅游产业为主体可持续发展的道路。地方固定资产投资、基础设施配套建设等重大投资项目均围绕旅游产业展开，为实现国际性旅游城市的奠定基础。4、“撤镇设区”，城市整体规划管理带来发展契机经国务院批准，三亚市“撤镇设区”新设立的四个区天涯区、海棠区、吉阳区和崖州区2015年1月2日，正式挂牌成立。标志着今后三亚将作为一个整体的城市来规划建设和管理。撤镇设区之后，三亚将在城乡一体化、公路设施配置、农村改造新农村建设方面有机会。随着三亚市城市的统一规划管理，城市升级在即，或将给房地产行业带来另一个发展契机。2.三亚市房地产市场分析2.1海南房地产发展历史简介海南独特的旅游资源，使得海南房地产市场具有全国独有的特殊性，房地产需求90%来自岛外客户，同时受政策影响比较明显。1988年随着海南建省，海南经济特区优惠政策带来影响，大量房企进入海南淘金，海南房地产一片繁荣。随着过快的发展使得海南房地产陷入不良性发展，土地、项目进入“击鼓传花”炒买开发模式，炒地皮现象严重。1993年房地产调控政策实施，全面收紧银根，海南房地产泡沫破裂，海南房地产市场进入长期低迷时期。经过长达12年的积压房地产处置，海南房地产走出泡沫破裂带了的影响，开始新一轮的发展。2010年海南国际旅游岛政策公布，给海南房地产带来了新的发展契机，给海南房地产市场带了强劲的一支强力针，海南房地产迅速发展。2011年全国限购的调控政策全面实行，海口、三亚相继实施限购政策，成交量开始放缓，进入平稳发展阶段。2014年随着绿地、保利强势进入海口、三亚市场，海南房地产市场成为品牌房企聚集地。2.2房地产市场2.2.1 经济指标近三年固定资产投资及房地产投资房地产投资占GDP和固定资产投资比率见下表：异常基本正常正常运行基本正常异常2013年房地产开发投资/GDP0.050.050.10.10.140.140.20.20.81反映房地产投资规模的基础指标，投资规模基本在正常范围内。合理指标0.1-0.2房地产开发投资/固定资产投资15%15%22%22%30%30%37%37%57.85%目前三亚市房地产投资处于高位发展，发达国家的比例为20%-25%三亚市房地产投资额及增长率见下表：数据来源：各年三亚市国民经济和社会发展统计公报根据数据分析，近年来三亚市房地产投资增长率在逐年上升，房地产投资规模和结构处于高位发展的范围，三亚市房地产开发投资较热。2.2.2 商品房市场商品房供求分析1）、三亚市商品房近三年供应量分析2010201120122013供应面积（万）26115136125数据显示，三亚市2013年商品房供应面积125万，同比减少8.09%。2）、三亚市商品房近三年成交量分析20102011201220132014成交面积（万）279383141154数据来源：克尔瑞数据统计根据数据统计，三亚2011年受国际旅游岛政策影响，商品房销售面积增长速度较快，达到了93万平米，同比增长率达到了244.44%，2012年全出现了下滑，2013年三亚商品市场回暖，销售面积为141万平米，同比增长率为69.88%，2014年市场回归冷淡，成交增长放缓，成交面积154万，增长率为9.22%。3）、三亚市商品房近三年价格走势2010201120122013成交均价（元/）21957258142674923854数据来源：克尔瑞数据统计根据数据统计，三亚市2012年-2013年商品房销成交均价增幅放缓，经过2011年大幅度上涨后，2013年销售均价为23854元/，同比下降10.82%。 2.2.3 土地市场土地供求分析1）、三亚市土地市场近三年供应量分析2010201120122013土地供应面积（万）143587232232供应建筑面积（万）109345182258根据数据显示，三亚市2013年土地供应面积为232万，与2012年基本持平，供应总建筑面积为258万，同比增长42.76%，土地供应面积持平，但供应建筑增长较多。2）、三亚市土地市场近三年成交量分析2010201120122013成交面积（万）113236221162成交建筑面积（万）113214173189 据数据显示，三亚市2013年土地成交占地面积为162万，同比下降26.7%，成交建筑面积189万，同比增长9.24%，三亚市土地成交自2011年开始连续减少，说明开发商看对三亚市场保持保守态度。3）、三亚市土地近三年价格走势2010201120122013成交楼面均价（元/）4301.922997.144430.593383.94据数据显示，三亚市2013年土成交楼面价均价为3383.94元/，同比下降23.62%，整体溢价达到了158.14%，说明虽然价格有所下降，但开发商对三亚市公开市场出让的具有优势地块比较看好， 土地公开转让市场竞争较激烈。2.2.4近期房地产政策及事件事件内容撤镇设区20142月9日，国务院批复三亚撤六镇设四区。这一行政区划调整贯穿全年,2015年1月2日四区正式挂牌成立，标志着今后三亚将作为一个整体的城市来规划建设和管理。随着“撤镇设区”的推出，属地管理的强化，城市建设的规范化，都将助推三亚城镇化建设，有利于三亚房地产的发展。80新政2014年4月3日，三亚城乡规划委员会2014年第二次会议上通过了加强三亚市商品房户型管理的决定，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80(含公摊)以上。未经规委会审议项目，将不再批准报建80平米以下小户型，市域范围不仅包括河东、河西等中心城区，也包含未来撤镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。继续实行限购三亚住建局2014年10月7日明确表示：目前，三亚仍按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策，还没有考虑取消房地产限购政策。闲置土地处理自2013年4月三亚市开展土地资源利用管理突出问题专项治理工作以来，共处置闲置土地30宗、225.75公顷，面积占已供土地总面积的7%，追缴土地出让金逾8亿元，带动项目建设投资约13亿元，2014年对闲置土地的处理进入全面执行阶段。25度以上坡地禁建经营项目三亚市规划局消息，25度以上的坡地只能建设保护性生态景区，不得用于建设酒店、开发房地产或其他带有住宿功能的经营性项目。经营性用地不接受变性、调容2014年11月根据三亚市规划局消息，除因公共利益需要或城乡规划调整占用土地权益人部分经营性建设用地，政府可以按法定程序对规划条件进行调整外，经营性建设用地一经出让，不再受理土地权益人的用地性质和容积率变更申请。2.3.板块分析三亚城市发展结构三亚城市发展结构现呈“凤凰展翅”之势，展现三亚的空间结构布局特地，其中：“头”三亚城市主城区，是“凤凰之头”；“翼”三亚东部以休闲度假旅游为主的旅游区、西部以文化体验观光为主的旅游区，是“凤凰之翼”。其中东部包含三亚湾、天涯、崖城，西部包括大东海、亚龙湾、海棠湾等，其中三亚湾、大东海、亚龙湾已发展成熟，城市配套成熟，房地产市场已成熟，可出让地块较少；天涯、崖城、海棠湾出于发展阶段。“1脊”生态文化景观轴。以环岛高速、G224为脊梁。海棠湾板块亚龙湾板块崖州板块大东海板块三亚湾板块市区板块根据三亚市房地产发展现状，将三亚市场划分为六大板块，分别为崖州板块板块、三亚湾板块、市区板块、大东海板块、亚龙湾板块、海棠湾板块。各板块在售楼盘崖州板块12盘海棠湾板块10盘亚龙湾板块8盘大东海板块20盘市区板块67盘三亚湾板块26盘2.3.1 崖州板块崖州板块范围崖州板块包括原崖城镇、天涯镇两镇区，涵盖了南山文化旅游区、崖城创意新城片区、红塘湾旅游度假区。创意新城片区红塘湾旅游度假区南山文化旅游区板块发展现状崖州板块位于三亚市区西部，中心距离三亚市区约30公里，最远的崖城镇距离市区约40公里，由于距离三亚市区相对较远，崖州板块发展相对滞后，城市基础配套相对落后，但随着南山文化旅游区的旅游升温，一定程度上带动了该板块的发展，同时随着三亚创意新城片区落户崖城镇，红塘湾旅游度假区规划建设的起步，该片区由起步进入发展阶段。三亚创意新城：2008年获批，位于三亚市西南部崖洲湾，距三亚市区约40公里，距三亚凤凰国际机场约26公里，定位于以创意产业、高新技术产业为主导，集会展培训、研发生产、港口物流、旅游、居住于一体，生态和谐、经济发达、文化繁荣、配套完善、管理先进的世界一流的大型生态办公区(EDO)，高端产业、高端人群集聚的智慧湾，现代产业基地和城市文化、风貌展示区。市政府与中兴公司、海云天网络、丰华科技、北大科技、核工业建设、蜗牛游戏等六家项目业主签订了投资协议。该片区土地已完成平整工作，具有较多土地储备。现该片区基础设施、道路已建成，但片区发展速度缓慢，大部分地块仍为空地，企业入驻基地建设工程缓慢甚至停滞。南山文化旅游区：位于三亚市南山，距市区40公里，是全国文明风景旅游区示范点，于2007年5月8日，正式获批为国家5A级旅游景区，随着国际旅游岛的带动，南山文化旅游区游客越来越多，给该片区房地产带来了一定的发展机会，但现周边在售楼盘较少，整体去化相对较慢。红塘湾旅游度假区：距三亚市中心区15公里，距凤凰国际机场约8公里，是大三亚湾西部旅游组团的核心片区，依托天涯文化发展主题社区，依托国际游艇港和滨海高尔夫等积极延伸发展离岸度假休闲功能。该片区处于发展起步阶段，周边配套仍待完善，较多土地尚未完成一级开发。片区具有较多土地储备，已有部分地产公司进驻。板块土地市场地块时间土地用途土地面积（平方米）容积率建筑规模（平米）成交价（万元）成交楼面（元/）竞得单位红塘湾旅游度假区控规C-05地块2014/8/16其他普通商品住房用地92702.10 1.0597337.21 54323.435580.95 北京城建（海南）地产有限公司红塘湾旅游度假区控规C-06、C-07和D-01地块2014/8/12其他普通商品住房用地.58 1.05.86 84479.065371.43 三亚悦晟开发建设有限公司红塘湾旅游度假区控规D-07地块和D-08地块2013/11/27商务金融用地41588.00 141588.00 42419.7510200.00 海南德璟正邦房地产开发有限责任公司红塘湾旅游度假区控规E-12、E-15、E-16、E-19、E-23、E-24、E-26、E-27号地块2012/11/29其他普通商品住房用地.78 -93700275万/亩海南三亚湾新城开发有限公司红塘湾旅游度假区控规E-01、E-02、E-03、E-05、E-09号地块2012/11/28其他普通商品住房用地.82 -319万/亩北京城建投资发展股份有限公司三亚市创意产业园CY03-09-01地块2014/1/28商务金融用地78830.90 1.5.35 297882519.15 三亚北大科技园实业开发有限公司创意产业园CY02-09-02(2)地块2014/1/16其他普通商品住房用地15267.69 230535.38 58601919.09 三亚嘉鹏科技发展有限公司创意产业园CY01-06-01地块2013/12/6住宿餐饮用地82423.11 182423.11 258803139.90 创科投资有限公司创意产业园A33-4/2地块2013/4/7其他普通商品住房用地44011.31 288022.62 151801724.56 三亚易视芯置业有限公司 崖州板块土地成交较热的区域分别为红塘湾、创意产业园，红塘湾于2012年土地完成土地收储出让，住宅用地出让楼面地价约5500元/，商务金融用地出让楼面地价约10000元/，红塘湾仍有较多土地储备，预计未来仍有较多土地推入市场；三亚创意产业园规划于2007年通过，工业、文教、科研用地基本于2008-2012完成大部分出让，但实际开发进度缓慢，大部分处于开发停滞阶段，住宅、商务金融用地于2012年开始大量推入市场，出让楼面地价约1700-3200元/，该片区已完成市政配套建设，现尚有部分土地储备。板块商品房市场崖城板块现在售、待售楼盘共约12个，其中主要集中在崖城镇，南山文化旅游区周边约2个，红塘湾旅游景区1个楼盘，现选取其中五楼盘进行汇总，具体数据如下：北京城建海云家园高福小镇南山六和悦城航天云海台鑫苑崖州湾壹号项目名称航天云海台鑫苑崖州湾壹号南山六和悦城中交绿城高福小镇北京城建海云家园位置崖城崖州湾创意新城崖城崖州湾创意新城崖城镇政府斜对面天涯塔岭管区红塘高速路口兰花世界旅游区西侧红塘湾国家旅游度假区开发商 三亚中兴置地有限公司三亚市北大科技园实业开发有限公司 三亚广兴实业开发有限公司中交、绿城合资北京城建（海南）地产有限公司开盘时间 2013-1-14 2014/11/202014/11/182015/1/18认筹中建筑类别住宅住宅、公寓、别墅住宅住宅、别墅住宅、豪华住宅建筑形式塔楼 高层独栋别墅 高层板塔结合 高层板塔结合 小高层板塔结合 高层装修状况毛坯精装精装修精装修精装修容积率21.53.150.691.2占地面积79335.87建筑面积.71户型 二居(76) 一居(63) 二居(78) 一房（51）、两房（68）、三房（91）83-87二居别墅126-180，公寓80-95 三居(86) 三居(97) 三居(82) 价格（元/）一期均价10800元/；二期均价15000元/均价14500元/平米均价9888元/（含精装）别墅毛坯458万/套起，公寓17000元/（精装3000元/）公寓均价21000元/，别墅起价62500元/优惠全款86折暂无全款92折，分期和、揭95折暂无暂无去化率当期户数1368户，已售1142套，去化83%，月均45套当期可售1066套，去化39套尚未预售证，现场了解认筹约4成在售别墅170套，去化34套，公寓244套，去化15套认筹中项目特点该项目为创意新城代表项目，为该片区第一个起售项目。创意新城一线海景楼盘。崖城镇主打养老代表楼盘，一期4栋为崖城政府团购。绿城、中交合资，南山景区旁度假大盘，一期为40年产权。该公司12年竞得红塘湾24万地块，现为红塘湾第一个预售楼盘，定位价格较高，引人关注。崖洲板块现阶段在售新楼盘主要集中在创意新城片区，该片区楼盘主要定位为中高档住宅、公寓产品，由于该片区未来有较多高新企业进驻，有一定的高新企业员工客户需求，楼盘售价约15000元/；崖城镇区域楼盘以中低端住宅楼盘居多，定位为养老产品，其中六合悦城销售展区营造养老概念相对成功，售楼部展示医疗设施、娱乐配套、组织社区活动等，受到部分养老客户关注，售价约9000-10000元/；红塘湾区域楼盘陆续将推出市场，其中北京城建海云家园将为该片区第一出售产品，定位高档住宅楼盘，预计售价21000元/，别墅62000元/，但由于红塘湾旅游区尚处于开发起步阶段，配套尚未完善，销售将存在较大压力。2.3.2 三亚湾板块板块范围三亚湾板块主要以三亚湾为中心，沿三亚湾路北面区域，包括部分凤凰镇区域。三亚湾板块板块发展现状三亚湾平民海湾，紧挨三亚凤凰机场，绵延22公里，属于三亚四大湾区之一，是三亚发展较早的湾区，由于海滩、海水受到一定的污染，加上一线海岸地全部规划为酒店用地且开发已基本结束，因此板块现正开发的多为二线用地，产品以中档次的住宅和投资性公寓项目为主。酒店数量不多且档次相对较低，是家庭旅馆集中地，消费水平相对便宜。板块土地市场地块时间土地用途土地面积（平方米）容积率建筑规模（平米）成交价（万元）成交楼面（元/）竞得单位海坡控规HPC-04-02地块2014/3/1其他普通商品住房用地13221.04 1.519831.56 37811906.56 海南中港诚实业有限公司 三亚市海坡二线玉海国际公寓西侧2008/7/15居住用地13333.00 1.823999.40 40001666.71 三亚国光投资置业有限公司三亚湾发展时间较早，现一线、二线海岸线已无土地可出让，剩余少量二线以外小宗地块零星入市，出让楼面地价约1900元/。板块商品房市场圣煜海岸花间鲁能三亚湾地中海湾海居国际度假屋铂爵公馆项目名称铂爵公馆海居国际度假屋地中海湾鲁能三亚湾圣煜海岸花间位置三亚湾路220号三亚湾路158号三亚湾海坡度假区 三亚湾海坡二线地机场路与海渝路交叉口开发商海南海航恒实房地产开发有限公司三亚林海房地产开发有限公司三亚益乐嘉房地产开发有限公司 海南三亚湾新城开发有限公司海南原水房地产开发经营有限公司 开盘时间2008/10/202010/1/122013/9/242008/10/12014/10/22建筑类别住宅、别墅住宅、产权式酒店住宅住宅、别墅、公寓住宅、公寓建筑形式板楼 板塔结合 小高层板楼 小高层 高层板楼 高层塔楼 多层 小高层 高层板楼 高层装修状况精装修精装精装修精装修精装修容积率1.091.22.50.41.8占地面积2800050044142196504建筑面积40080611994594316806户型一居(72) 二居（120） 三居(152)120、170 二居(86) 二居(87) 二居(87) 公寓6895别墅160-220住宅118-142 二居(71) 一居(35) 三居(76) 价格（元/） 均价65000 元/平方米均价50000元/平自8月均价35000元/下降至均价25000元/公寓均价21000元/洋房均价19000元/别墅均价25000元/均价13000元/优惠全款93折全款85折全款95折全款93折全款97折去化率当期户数242，剩余约10套可售137套，签约67套总户数413套，已售33套去化约3000套总户数176户，去化26套项目特点三亚湾一线海景项目目整体由一个铂尔曼酒店，4栋双拼别墅和2栋15至17层板式小高层公寓建筑组成三亚湾二线海景楼盘3800亩综合性大盘，位居三亚湾二线三亚湾二线以内小型楼盘三亚湾一线几乎开发完毕，产品以高档一线海景住宅、别墅、产权为主，现剩余部分尾盘在售，售价约50000-65000元/，但近年三亚湾收到部分污染，且为开放式的平民海湾，同时受大东海、海棠湾、亚龙湾的竞争影响，板块一线高档吵存货有价无市，去化缓慢；二线以鲁能三亚湾为主，部分小型楼盘在售，售价约20000-30000元/。2.3.3 市区板块板块范围包括三亚河东区、河西区、吉阳镇等区域。板块土地市场块时间土地用途土地面积（平方米）容积率建筑规模（平米）成交价（万元）成交楼面（元/）竞得单位迎宾路西段控规（荔枝沟片区）LZG5-2-2和LZG5-2-8地块内2014/8/8商务金融用地4913.56 2.210809.83 37503469.06 窗体顶端三亚富斯实业有限公司窗体底端迎宾路中段控规B-05-05和B-06-06地块2013/5/13其他普通商品住房用地31922.79 2.579806.98 221562776.20 三亚润德置业投资有限公司三亚市迎宾大道田独A片区A-10R2-1地块2011/10/14其他普通商品住房用地53436.00 2.5.00 20840.861560.06 三亚城投置业有限公司三亚市迎宾路北侧，荔枝沟加油站东侧2011/8/23其他普通商品住房用地.00 3.5.00 600001142.45 三亚不夜城置业有限公司红沙棕榈滩控规G3-1、H4-1、H1-11和H1-12号 2014/2/13其他普通商品住房用地.74 2.48 .07758125.00 绿地控股集团有限公司河西片区旧城改造城市设计暨控制性详细规划HX6-3-1地块内2014/2/12住宿餐饮用地1606.03 4.26745.33 11471700.44 三亚碧城房地产开发有限公司半岭温泉旅游度假区控规BL-02-06地块2014/1/10住宿餐饮用地58248.65 0.423299.46 212929138.41 三亚沈煤森诺房地产开发有限公司半岭温泉旅游度假区控规BL-02-07地块2014/1/10住宿餐饮用地55616.05 0.422246.42 203309138.55 沈煤森诺房地产开发有限公司月川片区控规YC4-18-5地块2013/12/23商务金融用地17111.39 4.577001.26 28490.373699.99 三亚中铁置业有限公司月川控规YC3-6-3地块内2013/11/29其他普通商品住房用地14667.15 2.8641948.05 51301222.94 三亚海航凤凰投资开发有限公司三亚市临春桥头东侧2009/5/19混合住宅用地57114.00 157114.00 458008019.05 三亚华创美丽之冠投资有限公司三亚市金鸡岭路西北侧2008/1/25城镇混合住宅34195.00 1.7258815.40 2872.8488.44 三亚凤凰水城开发有限公司临春控规E-5、E-6、B-3号地块内2012/8/13其他普通商品住房用地19313.30 -28189.00 112293983.47 三亚（首都机场）投资开发有限公司月川控规YC4-6-8地块2012/3/29其他普通商品住房用地14422.50 457690.00 160252777.78 三亚中铁置业有限公司吉阳镇榆亚大道东侧H2-1、G1-1号地块2011/12/29其他普通商品住房用地.33 2.66 715002725.15 三亚盈湾旅业有限公司三亚市田独高新技术产业园B15-1号地块2011/11/25其他普通商品住房用地77282.00 3.00 315881362.46 三亚和泓房地产开发有限公司三亚市区内现已无大宗土地可出让，现迎宾路至吉阳镇两侧土地成交较多，由于该道路为三亚通往东线高速的主要干道，随着市区土地的完成开发，该路段两边得到一定发展机遇，现该片区土地已完成大部分出让，同时土地转让项目较活跃，土地出让楼面地价约2200-3700元/不等，越靠近市区价格越高；2014上半年，绿地强势进入红沙棕榈滩片区，宣布该区域进入快速发展阶段，片区土地成交楼面地价约8100元/。板块商品房市场君和君泰君和君泰卓达东方巴哈马中铁子悦台双大国际公馆保利凤凰公馆香醍25度鸿洲天玺项目名称鸿洲天玺保利凤凰公馆双大国际公馆香醍25度中铁子悦台卓达东方巴哈马君和君泰瑞都水郡位置解放一路鸿洲广场河东路347号三亚市河西路河东育新路9号河东迎宾路165号河东迎宾大道与 河东荔枝沟出口路迎宾路与龙坡路交汇开发商海南鸿洲置业集团股份有限公三亚铭远房地产开发有限公司海南双大集团嘉鹏置业有限公司 中铁置业有限公司三亚卓达房地产开发有限公司三亚椰林书苑海垦地产有限责任公司三亚金晖投资发展有限公司 开盘时间2014/12/272014/1/12014/1/12013/1/1一期2011年9月；二期2014年2月2008年2013/12/292014/1/18建筑类别住宅、商业酒店式公寓酒店式公寓住宅、公寓洋房、产权式酒店住宅、公寓住宅住宅建筑形式高层板楼 高层高层板楼 高层高层板塔结合 多层 小高层板塔结合 高层板楼 高层装修状况精装精装毛坯全装精装精装精装修精装修容积率2.872.55.82.72.31.52.52占地面积8616.4750003752748800建筑面积3550237000户型106三房，80两房，55一房59-95平米公寓57-59平米二居(60) 三居(72) 单间32-34，一房53-55，两房51-7768-130 二居(62) 二居(80) 一居(42) 二居(78) 二居(72) 三居(83)价格（元/）均价38000元/，含5000元/装修均价27000元/平米均价24000元/，含4500元/精装均价20000元/均价24000元/均价13100元/均价16000元/公寓均价15000元/，住宅含（3500元精装修），住宅毛坯均价13000元/优惠暂无全款95折全款94折，按揭97折全款89折，按揭92折全款96折全款96折全款92折，按揭95折全款92折，按揭95折去化率总942户，暂无签约数据总250套，签约94套总232套，签约41套总1064户，签约626。总1622套，去化954套总户数2987户签约1548套当期户数2159户，签约330套总1261户，签约144套市区板块以河西、河东为中心，向东北面延伸，售价也逐级递减，其中河西由于靠近海岸线及三亚商业中心，售价最高，25000-38000元/不等，河东售价约20000-25000元/，迎宾路至吉阳镇方向价格区分较大，离市区距离越远，售价越低，迎宾路中段至北段售价约10000-15000元/不等。2.3.4大东海板块板块发展现状大东海是三亚市最南面的板块，是三亚水上活动旅游景点较集中的区域之一。板块内以中高档次的四、五星级酒店为主，已进入开发成熟阶段，高档项目集中在鹿回头半岛上，中低档项目位于榆亚路沿线，这是离市区最近的正在开发的海滨“宝地”。规划将建成六星级大规模、多业态、独立完整的高档滨海新区。其中鹿回头半岛与榆亚路沿线具有较大区别，半岛片区优越的观海景观优势，位置比榆亚路沿线具有较大优势。板块土地市场地块时间土地用途土地面积（平方米）容积率建筑规模（平米）成交价（万元）成交楼面（元/）竞得单位南边海控规NBH01-01-2地块2013/11/15住宿餐饮用地72686.70 1.3698853.91 40329.74079.74 小洲岛酒店投资管理有限公司南边海片区控规NBH03-03-03号地2012/7/3其他普通商品住房用地14381.00 3.550333.50 130022583.17 三亚博大精益房地产开发有限公司三亚市榆亚大道西侧2009/5/19居住用地19107.00 1.3525794.45 3467.861344.42 三亚山海观置业有限公司三亚市河东区鹿回头半岛西海岸2008/7/16旅游度假、居住、商业服务业用地.00 -54913.857万/亩三亚爱地房地产开发有限公司大东海已进入开发成熟阶段，该片区已无土地可出让。板块商品房市场三亚金棕榈大東海半山壹號万宝威尼斯蓝湾中信半岛云邸半山半岛项目名称半山半岛万宝威尼斯蓝湾中信半岛云邸大東海半山壹號三亚金棕榈位置大东海鹿岭路27号鹿回头公园半山腰大东海鹿回头高尔夫球会旁大东海鹿回头度假区鹿岭路河东区红沙榆亚路20号开发商 三亚鹿回头旅游区开发有限公司 三亚万宝房地产开发有限公司 海南三亚中信投资公司海南中力实业公司三亚嘉宸房地产开发有限公司 开盘时间2011/10/12007/10/172012/12/92011/1/12014年3月底建筑类别住宅、一线海景公寓、别墅住宅住宅、公寓、别墅住宅、花园式洋房住宅、公寓建筑形式 板楼 低层 高层 板楼 小高层板塔结合 多层 高层板楼 低层塔楼 高层装修状况装修精装精装精装精装容积率1.731.21.6911.4占地面积25041613336666639000建筑面积301008000070000户型 三居(172) 二居(107) 三居(172) 三居(112) 一居(64) 二居(89) 三居(208) 三居(208) 二居(159)两居96-130平米和三居141-159平米 一居(40) 二居(69) 二居(66)价格（元/）五期公寓均价36000元/；七期均价45000元/均价 25000 元/平方米，含2500元/平精装修公寓45000元/平，大别墅1.2-1.5亿/栋，小户型均价5500万/栋均价36000元/平，含5000元/平的装修均价为19000元/优惠全款95折全款98折全款97折全款92折全款93折，分期95折去化率签约1927套总463户，签约236套总533户数，已签约207套总户数358，签约317套总810户 ，签约361套项目特点三亚鹿回头旅游区超大型综合房地产项目，集酒店、高尔夫、别墅等，已开发至7期。17栋多层退台式电梯山海城堡、1栋私家会所及1栋五星级酒店围合而成7栋16层公寓组成，位于大东海二线区域大东海板块已完成开发，但鹿回头半岛与榆亚路区域区别较明显，半岛片区均以开发高档住宅为主，售价约25000-45000不等，榆亚路沿线以开发中档住宅为主，售价约20000元/。鹿回头半岛区域以半山半岛项目最具代表性，半山半岛项目占地约137万，为区域超大型综合房地产项目，售价最高，均价达36000-45000元/；榆亚路沿线以半岛蓝湾、三亚金棕榈为代表，售价约20000元/。2.3.5亚龙湾板块板块发展现状亚龙湾最美海湾，位于三亚东面，经十多年发展是中国最佳度假酒店的最集中地区，引进国内外10多个风格各异的高品位度假酒店，已成中国在国际度假酒店的一个兵团。已建成具有休闲度假、特色观光、文体娱乐及会议展览等多功能、全方位的综合性旅游胜地。亚龙湾一线海岸线已完成开发，已无可开发用地。板块土地市场地块时间土地用途土地面积（平方米）容积率建筑规模（平米）成交价（万元）成交楼面（元/）竞得单位三亚湾新城控规HPB-03-05-a和HPB-03-05-b地块2013/4/3其他商服用