万科财务分析总结报告

报告摘要报告摘要 万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发 布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。 本文针对万科集团 2012 年到 2013 年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营 实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存 在的问题。为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。 关键字：万科；房地产；财务分析 目录 1 公司简介及行业分析公司简介及行业分析.0 1.1 公司简介.0 1.2 行业分析.0 2 资产负债表分析资产负债表分析.0 2.1 资产负债表水平分析.0 2.2 资产负债表垂直分析.0 2.3 资产结构分析.0 3.利润表分析利润表分析.0 3.1 利润表水平分析.0 3.2 利润表垂直分析.0 3.3 项目分析.0 4 现金流量表现金流量表.0 4.1 现金流量表水平分析.0 4.2 现金流量表垂直分析.0 4.3 现金流量投资水平分析.0 4.4 现金流量表筹资活动分析.0 4.5 项目分析.0 5 所有者权益变动表所有者权益变动表.0 5.1 所有者权益变动表水平分析.0 5.2 所有者权益变动表垂直分析.0 6 财务效率分析财务效率分析.0 6.1 偿债能力分析.0 6.1.1短期偿债能力指标分析.0 6.1.2短期偿债能力行业分析.0 6.1.3长期偿债能力分析.0 6.2 盈利能力分析.0 6.3 营运能力分析.0 6.4 企业成长能力分析.0 6.4.1成长能力指标分析.0 6.4.2成长能力行业分析.0 7.财务分析总结财务分析总结.0 7.1 基本财务状况及问题分析.0 7.2 改善建议.0 7.3 万科未来发展.0 7.4 房地产未来发展.0 1 公司简介及行业分析公司简介及行业分析 1.1 公公司司简简介介 万科企业股份有限公司（股票代码：），简称万科，成立于 1984 年 5 月，是中国目前最大的 房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国 20 多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、 以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要 集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为 1,099,521.02 万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股 161,909.48 万股，持股比例为 14.73%。 1.2 行行业业分分析析 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010 年品牌价值已经达到 635.65 亿元，在房地产行业排名第一位，在中国 500 强企业中排第 19 名。2010 年的主营业务收入 为 507 亿元，在行业内是第一位。 万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、 咨询等。王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系， 公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。万科 1991 年成为 深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投 资者的广泛认可。公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务，截 止 2003 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍 山、大连、中山和广州 15 个城市进行住宅开发，2004 年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州 四个城市，目前万科业务已经扩展到 19 个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤 海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神 及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标， 旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景 花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一 家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 2 资产负债表分析资产负债表分析 2.1 资资产产负负债债表表水水平平分分析析 表 2-1 万科地产资产负债表水平分析表 金额单位：万元 变动情况 项目2013 年2012 年 变动额变动（%） 对总额的 影响（%） 流动资产： 货币资金 -15.16-2.09 应收账款 63.210.31 预付账款 -14.14-1.25 其他应收款 73.573.9 存货 29.7720.06 流动资产合计 21.8520.93 非流动资产： 可供出售金融资产 47651,671.470.65 长期股权投资 51.090.95 投资性房地产 393.032.46 固定资产 5175132.10.14 在建工程 91367-13745-13.08-0.04 无形资产 43007426853230.760 商誉 2016920169000 长期待摊费用 63514232211950.080.01 递延所得税资产 4704015.40.12 其他非流动资产 218492,225.311.28 非流动资产合计： 131.845.58 资产总计 26.5126.51 流动负债： 短期借款 -48.63-1.28 交易性金融负债 11692576-1407-54.630 应付票据 197.042.59 应付账款 42.575.04 预收款项 18.696.47 应付职工薪酬 2739312.580.07 应交税费 62621.390.02 应付利息 2912464969-35844-55.17-0.09 其他应付款 51.774.93 一年内到期的非流 动负债 7.40.5 流动负债合计 26.5918.24 非流动负债： 长期借款 647061.80.17 应付债券 01.95 预计负债 468844292585.840 其他非流动负债 2961568-1272-81.150 递延所得税负债 6727273381-6110-8.33-0.02 非流动负债合计 21.762.12 负债合计 25.9920.35 所有者权益： 股本 19420.180.01 资本公积 -15164-1.75-0.04 盈余公积 18.320.82 未分配利润 37.542.64 外币报表折算差额 5064944099655014.850.02 归属于母公司所有 者权益 20.483.45 少数股东权益 55.872.7 所有者权益合计 28.376.15 负债及所有者权益 总计 26.5126.51 分析如下： 该公司总资产本期增加万元，增长幅度为 26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度 的增长。进一步分析可以发现： 2.1.1 资产角度分析 流动资产本期增加了万元，增幅为 21.85%，使总资产增加 了 20.93%，非流动资产相比上期增 加了万元，增幅 131.84%，使得总资产规模增加了 5.58%，两者合计使得总资产增加了万元，增长 幅度为 26.51%。 本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产 的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面： 一、存货的大幅度增长。存货净值增加了万元，增长幅度为 29.77%，总资产的影响为 20.06%。根 据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未 来盈利的增加。原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款增加了 万元，变动幅度为 73.57%对总资产的影响为 3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其 他应收款的增加。三、货本期的货币资金比上期减少了万元，减少了 15.16%，对总额的影响为- 2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金 的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。 非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产的增加。投 资性房地产本期增加万元，增长幅度为 393.03%，对总资产的影响为 2.46%。是由于经营规模巨大 扩增。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加万元，增长幅度为 2225.31%，对总 资产的影响为 1.28%。 2.1.2 负债角度分析 由表 3-1 可知，该公司权益总额较之上年同期增长万元，增加幅度为 26.51%，说明万科地产 2013 年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现： 负债本期增加了万元，增长幅度为 25.99%，对权益总额增长了 20.35%；所有者权益本期增加 了万元，增长幅度为 28.37%，对权益总额的影响为 6.15%，两者合计使权益总额本期增加了万元， 增长幅度为 26.51%。 本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增 长万元，增长幅度为 26.59%，对权益总额的影响为 18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加 大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本 期增加万元，增加幅度为 18.64%，对权益总额的影响为 6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二 是应付款项的增加。应付账款本期增加了万元，应付票据本期增加了万元，其增长幅度分别为 42.57%和 197.04%，对权益总额的影响合计为 7.63%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付 款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良 影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了万元，增长幅度为 51.77%，对权益总额影 响为 4.39%，公司因此会面临较大的偿债压力。非流动负债本期增加万元，增长幅度为 21.76%，对 权益总额影响为 2.12%。主要表现在长期负债的增长，长期借款增加 64700 万元 ，增长幅度为 1.8%， 应付债券增加万元，二者共同对权益总额影响为 2.12%。对比去年同期应付债券为零的数额，我们 可以推断万科公司的负债筹资政策有所变动，是因为公司发行债券。 2.1.3 所有者权益角度分析 股东权益本期增加了万元，增长幅度为 28.37%，对权益总额的影响仅为 6.15%。本期盈利是股 东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了万元，未分配利润增加了 万元，两者合计对权益 总额的影响为 3.46%。 2.2 资资产产负负债债表表垂垂直直分分析析 表 2-2 万科地产资产负债表垂直分析表 金额单元：万元 项目2013 年2012 年2013 年(%) 2012 年(%) 变动情况 (%) 流动资产： 货币资金 9.2613.8-4.55 应收账款 0.640.50.14 预付账款 5.988.81-2.83 其他应收款 7.275.31.97 存货 69.167.361.74 流动资产合计 92.2595.77-3.52 非流动资产： 可供出售金融资产 4760.5100.51 长期股权投资 2.221.860.36 投资性房地产 2.440.631.82 固定资产 0.440.430.02 在建工程 913670.190.28-0.09 无形资产 43007426850.090.11-0.02 商誉 20169201690.040.05-0.01 长期待摊费用 635142320.010.010 递延所得税资产 0.740.81-0.07 其他非流动资产 218491.060.061 非流动资产合计： 7.754.233.52 资产总计 1001000 流动负债： 短期借款 1.062.62-1.56 交易性金融负债 1169257600.010 应付票据 3.091.311.77 应付账款 13.3511.841.5 预收款项 32.4534.59-2.14 应付职工薪酬 0.510.57-0.06 应交税费 0.961.19-0.24 应付利息 29124649690.060.17-0.11 其他应付款 11.429.521.9 一年内到期的非流动负 债 5.746.76-1.02 流动负债合计 68.6468.590.05 非流动负债： 长期借款 7.659.51-1.86 应付债券 01.5401.54 预计负债 468844290.010.010 其他非流动负债 2961568000 递延所得税负债 67272733810.140.19-0.05 非流动负债合计 9.369.72-0.36 负债合计 7878.32-0.32 所有者者益： 股本 2.32.9-0.6 资本公积 1.782.29-0.51 盈余公积 4.24.49-0.29 未分配利润 7.667.050.61 外币报表折算差额 50649440990.110.12-0.01 归属于母公司所有者权 益 16.0516.85-0.8 少数股东权益 5.964.831.12 所有者权益合计 2221.680.32 负债及所有者权益总计 1001000 2.3 资资产产结结构构分分析析 1.静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达 92.25%，非流动资产比重仅为 7.75%。根据该 公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。 2.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了 3.52%，而非流动资产上升了 3.52%，结 合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了 4.55%和预付账款下降了 2.83%外， 其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。 3.从资本结构看，该公司股东权益比重为 22%，负债比重为 78%，资产负债率还是挺高的，但 由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司 的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了 0.32%，负 债比重下降了 0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。 3.利润表分析利润表分析 表 3-1 万科地产利润表 金额单元：万元 报告日期 2012/12/312013/12/31 增减额增减（%) 营业总收入 31.33 主营业务收入 .98.45.4731.06 营业总成本 35.1 营业税金及附加 628705.76 销售费用 8083326.45 管理费用 222538 财务费用 76476891721269616.6 资产减值损失 83826015-2367-28.24 公允价值变动收益 -872-57815 投资收益 9286976508.24 对联营企业和合营企业的投资收益 88979999401096112.32 营业利润 15.46 营业外收入 1446511897-2568-17.75 营业外支出 875089301802.06 非流动资产处置损失 6076827512.36 利润总额 15.29 所得税费用 5858610.83 净利润 16.82 归属于母公司所有者的净利润 20.46 少数股东损益 67592.17 基本每股收益 1.141.370.2320.18 稀释每股收益 1.141.370.2320.18 3.1 利利润润表表水水平平分分析析 1、水平分析 万科公司 2013 年营业利润比上年度增长 15.46%，增长幅度较大。 原因：营业收入大幅度增长，的主要原因销售金额同比增长 21.0%。投资收益的增加，主要 是 2013 年权益法核算的长期股权投资收益的增加。资产减值损失减少了，主要是由于坏账损失的 减少。公允价值变动收益增加而增长率有所下降营业成本，销售费用和财务费用的增长率较大，导 致营业利润的增长幅度只有 15.46%。 3.2 利利润润表表垂垂直直分分析析 表 3-2 万科地产利润表垂直分析 2012/12/31 占营业收入比 2013/12/31 占营业收入比 营业总收入 营业利润 20.38%17.92% 利润总额 20.43%17.94% 净利润 15.19%13.51% 从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为 17.92%， 比上年下降了 2.46%；本年度利润总额的构成为 17.94%，比上年度的下降了 2.49%；本年净利润构 成为 13.51%，比上年度下降了 1.68%;可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力有下 降。 3.3 项项目目分分析析 3.3.1 营业收入与成本的品种构成 2012 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 房地产.6998.51%.7598.70% 物业管理85932.290.83%72480.051.11% 合计.9899.34%.899.80% 2013 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 房地产 .5198.06%.8998.63% 物业管理 .951.09%.781.25% 合计 .4599.14%.6799.89% 从表中可以看出： 1.以房地产为主 2.主营收入与主营成本都有所增加，营业收入增加主要是结算收入的增加物业管理的主营收入 与主营成本所占比例稍有上升。 3.3.2 营业收入与成本的的地区构成 2012 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 北京区域 .632.65%.1733.70% 广深区域 .5228.24%.2326.42% 上海区域 .2921.36%.1221.88% 成都区域 .5717.09%.2817.81% 合计 .9899.34%.899.80% 2013 年 主营收入收入比例主营成本成本比例 北京区域 .3625.40%.8327.56% 广深区域 .4333.25%.0131.02% 上海区域 .5620.95%.1521.68% 成都区域 .119.55%.6819.63% 合计 .4599.14%.6799.89% 从表中可以看出： 1.万科集团营业收入来源于国内 2.在主营收入与主营成本中，2013 年广深区域所占比例最高，而 2012 年却是北京区域所占比 例最高。同时也可以看出主营收入与主营成本都有所增加 3.3.3 销售费用分析 1.水平分析： 项目2013 年2012 年增减额增减率 品牌宣传推广费用 35.04% 销售代理费用及佣金 34.39% 其他 13.29% 合计 26.45% 从销售费用分析表可以看出，企业销售费用比上年提高了 26.45%。 销售费用变动的主要原因：是品牌宣传推广费用与销售代理费用及佣金都有较大增长。这是因 为，2013 年房地产宏观环境虽较 2012 年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择 继续加大宣传推广并且加强销售的战略。 2.垂直分析： 项目2013 年2012 年2013 年2012 年差异 品牌宣传推广费用 40.40%37.83%2.57% 销售代理费用及佣金 24.84%23.37%1.47% 其他 34.76%38.80%-4.04% 合计 从表中可以看出，2013 年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大，另外，其他 费用占的比重也很大。 从动态上看，2013 年品牌宣传推广费用比重较去年上升 2.57%，销售代理费用及佣金上升 1.47%， 而其他费用有所下降，下降比例为 4.04%。 3.3.4 管理费用分析 1.水平分析 项目2013 年2012 年变动额变动率 人工与行政费用 187138.08% 财产费用 447414370110402.38% 其他 51822682250093.21% 合计 222538.00% 管理费用较上年同期增长 8%，管理费用变动的主要原因是人工与行政费用的增加，涨幅为 8.08%。其他管理费用虽然有巨大的增幅，但是其占管理费用的比重很小，对管理费用总额影响不 大。 2.垂直分析 结构 项目2013 年2012 年 2013 年2012 年 差异 人工与行政费 用 83.37%83.32%0.06% 财产费用 447414370114.90%15.72%-0.82% 其他 518226821.73%0.96%0.76% 合计 从上表可以看出，管理费用结构中人工与行政费用比重最大，高达 83.32%几乎占据所有管理 费用。管理费用结构非常稳定，各个项目的增减都非常小。 3.3.5 资产减值损失分析 项目2013 年2012 年增减额 坏账损失 67208382-1662 存货跌价损失（转回） -705-705 合计 60158382-2367 从上表可以看出，资产减值损失减少了，主要是 2013 年度公司资产减值损失各项目都有所减 少所致。 其中坏账损失减少了 1662 万元；同时，2013 年存货跌价损失（转回）705 万元，两者综合作 用，导致资产减值损失在 2013 年的时候有所减少。 3.3.6 营业外收入分析 项目本期发生额上期发生额 计入当期非经常性 损益的金额 差异 非流动资产处置利 得合计 23514023595 其中：固定资产处 置利得 23514023595 罚款收入 361429823614632 没收订金及违约金 收入 245638332456-1377 其他 559275095592-1917 合计 118971446411897-2567 2013 年营业外收入减少，主要是由于没收定金及违约金收入和其他项目比上年减少了；尽管 固定资产处置利得和罚款收入有所增加，是营业外收入的有利因素。然而，各项目综合作用后，导 致营业外收入减少了 2568 万元。 3.3.7 营业外支出分析 项目本期发生额 上期发生额计入当期非经常性损益的金额差异 非流动资产处置损失合计 68260768275 其中：固定资产处置损失 68260768275 对外捐赠 100948911009-3882 其他 7239325272393987 合计 893087508930180 2013 年万科集团营业外支出增加了 180 万元，主要是由于固定资产处置损失和其他项目增加； 虽然对外捐赠减少了 3882 万元，综合作用，导致营业外支出增加了。 3.3.8 利润变动情况 从图中可以看出：2013 年的营业利润、利润总额与净利润均比 2012 年的有所提高，所以说明 万科的利润质量较高。 4 现金流量表现金流量表 4.1 现现金金流流量量表表水水平平分分析析 表 4-1 万科地产现金流量表水平分析 金额单元：万元 项目2013 年2012 年增减额增减幅度 销售商品、提供劳务收到的现金 32.15% 收到的其他与经营活动有关的现 金 305.79% 经营活动现金流入小计44.48% 购买商品、接受劳务支付的现金47.33% 支付给职工以及为职工支付的现 金 5638219.38% 支付的各项税费17.32% 支付的其他与经营活动有关的现 金 113.72% 经营活动现金流出小计47.42% 经营活动产生的现金流量净额-48.37% 分析如下： 万科公司 2013 年经营活动产生的净现金流量为万元较上年减少万元，减幅为 48.37%。但是其 经营活动现金流入增长非常迅速，涨幅有 44.48%。其中销售商品、提供劳务收到的现金增长了万 元，涨幅为 32.15%，收到的其他与经营活动有关的现金 2013 年大幅增加了万元，上涨 305.79%的 原因是万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度实现经营利润 3,523 万元，家居家装代购服务年度实现经营利润 2,636 万元等。 但由于购买商品、接受劳务支 付的现金增加了 41.33 亿元，增幅为 47.33%，以及其他各项支出费用的增加导致经营活动现金流出 量的增长快于流入量的增长，致使经营活动现金流量有明显减少。 但是企业在经营活动中创造现金的能力还是大大增强了,经营活动现金流入作为企业最主要的 资金來源,增强了企业自身“造血”功能,使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力,大大增强了风 险抵抗能力,有利于企业稳定和可持续发展。 4.2 现现金金流流量量表表垂垂直直分分析析 表 4-2 万科地产现金流量表垂直分析 金额单元：万元 项目2013 年结构比2012 年结构比 销售商品、提供劳务收到的现金87.34%95.49% 收到的其他与经营活动有关的现 金 12.66%4.51% 经营活动现金流入小计100%100% 购买商品、接受劳务支付的现金74.05%74.09% 支付给职工以及为职工支付的现 金 2.00%2.47% 支付的各项税费12.21%15.34% 支付的其他与经营活动有关的现 金 11.75%8.10% 经营活动现金流出小计100%100% 分析如下： 根据经营活动的垂直分析可以看出，2013 年企业销售商品和购买商品的现金流入、流出占经 营活动现金流入流出总体的 87.34%、74.05%。虽和 2012 年企业的 95.49%、94.09%相比略有下降， 但还是可以看出企业的现金流入量和现金流出量主要都是由经营活动产生的。 4.3 现现金金流流量量投投资资水水平平分分析析 表 4-3 万科现金流量表投资活动的水平分析表 金额单位：万元 项目20132012增减额增减幅度 收回投资所收到的现金74,644.101,200.0073,444.106120.34% 取得投资收益所收到的现金73,452.2016,717.6056,734.60339.37% 处置固定资产、无形资产和其 他长期资产所收回的现金净额 179.99153.3526.6417.37% 处置子公司及其他营业单位收 到的现金净额 19,009.60 收到的其他与投资活动有关的 现金 60,492.7099,880.00-39,387.30-39.43% 减少质押和定期存款所收到的 现金 投资活动现金流入小计227,779.00117,951.00109,828.0093.11% 购建固定资产、无形资产和其 他长期资产所支付的现金 243,939.0015,066.80228,872.201519.05% 投资所支付的现金655,419.0050,045.00605,374.001209.66% 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支 付的现金净额 123,862.00286,084.00-162,222.00-56.70% 支付的其他与投资活动有关的 现金 12,100.00 增加质押和定期存款所支付的 现金 投资活动现金流出小计1,023,220.00363,296.00659,924.00181.65% 投资活动产生的现金流量净额-795,442.00-245,345.00-550,097.00224.21% 分析如下： 2013 年投资活动现金流出量的增减变动幅度明显大于投资活动现金流入量增减变动幅度，投 资活动的现金流入的增加了万元，较去年上涨 93.11%，投资活动的现金流出量增加了万元，较去 年上涨了 181.65%，说明企业呈扩张趋势，并且扩张态势在不断加剧，大规模投资和购建投资性房 地产等长期资产增强了企业的市场参与程度，增加企业的未来生产能力，提高企业的“造血”功能。 从总体来看，万科集团用于投资活动的现金流量主要用于投资和购建固定资产、无形资产和其 它长期资产，较去年多投入.2 万元，上涨多达 1519.05% 4.4 现现金金流流量量表表筹筹资资活活动动分分析析 表 4-4 万科现金流量表筹资活动的水平分析表 金额单位：万元 项目20132012增减额增减幅度 吸收投资收到的现金318,354.00299,112.0019,242.006.43% 其中：子公司吸收少数股 东投资收到的现金 318,354.00299,112.0019,242.006.43% 取得借款收到的现金4,446,780.004,747,730.00-300,950.00-6.34% 发行债券收到的现金747,679.00747,679.00 收到其他与筹资活动有关 的现金 筹资活动现金流入小计5,512,810.005,046,850.00465,960.009.23% 偿还债务支付的现金4,843,030.002,686,440.002,156,590.0080.28% 分配股利、利润或偿付利 息所支付的现金 875,549.00731,853.00143,696.0019.63% 65,534.20156,892.00-91,357.80-58.23% 支付其他与筹资活动有关 的现金 筹资活动现金流出小计5,718,570.003,418,290.002,300,280.0067.29% 筹资活动产生的现金流量 净额 -205,765.001,628,550.00-1,834,315.00-112.63% 上表 4-4 可以得出，筹资活动的现金流入只增加了万元，涨幅为 9.23，而其现金流出却增加了 万元，涨幅高达 67.29%。以致筹资活动产生的现金流量净额为-万余，下降 112.63%。其现金流出 量大于现金流入量的主要原因是 2013 年万科集团偿还债务的现金增加了万元，相比 2012 年上涨高 达 80.28%，从而使得大量现金流出企业。 4.5 项项目目分分析析 单位：万元 项目2013 年2012 年 营业收入 销售商品、提供劳务 收到的现金 项目2013 年 2012 年 应收账款 预收款项 销售商品、提供劳务收到的现金大于营业收入。应收账款数额较小，预收款项数额较大。对现 金流量影响较大。说明万科公司收现能力强。 单位：万元 项目20132012 购买商 品、接受劳 务支付的现 金 营业成 本 项目20132012 应付账 款 预付款 项 购买商品、接受劳务支付的现金大于营业成本。应付账款与预付款项在现金流入承受范围内。 说明万科公司资金不紧张，商业信用好。 单位：万元 项目20132012增减额增减幅度 支付的其 他与经营活动 有关的现金 113.72% 项目20132012 其他应收款 支付的其他与经营活动有关的现金主要支付各种保证金，押金和联营企业的各款项。其他应收 款数目较大。说明万科公司应加强此项现金管理。 单位：万元 项目20132012增减额增减幅度 取得投资收益所收到的现金73,452.2016,717.6056,734.60339.37% 项目20132012增减额增减幅度 投资收益100,519.0092,868.807,650.208.24% 其中:对联营企业和合营企业 的投资收益 99,939.8088,978.8010,961.0012.32% 本期处置公司及联营公司项目结算增加。反应万科公司投资回报率好而且质量好。 5 所有者权益变动表所有者权益变动表 5.1 所所有有者者权权益益变变动动表表水水平平分分析析 项目2013 年2012 年变动额变动率（%） 一、上年年末余额21.09 二、本年增减变动金额62.88 (一) 本年净利润16.82 (二) 其他综合收益4859-1321618075-136.77 上述(一)和(二)小计18.13 (三) 股东投入和减少资 本 328.10 1、股东投入资本185.06 2、股份支付计入股东权 益的金额 -3378754-9091-103.85 3、股东减少资本-96734-31940-24.82 4、其他-31797-22309-948842.53 (四) 利润分配-164015.19 1、提取盈余公积 2、对股东的分配-164015.19 三、本年年末余额28.37 分析如下： 万科 13 年的所有者权益比 12 年增加万元，增长幅度为 28.37%；从影响的主要项目看， 最主要的原因是所有者投入资本增加万元，增长幅度为 185.06%;另一个主要原因是 13 年的净利润 为万元，比 12 年增长万元，增长幅度为 16.82%。可见净利润的增加是经营资本增加的源泉，也是 所有者权益增长的重要途径。本年度万科未提取盈余公积，13 年对股东分配金额为万元，比 12 年 增加 16