万隆评估-国有企业价值评估说明

评估说明除标题、封面目录字体外，均采用小四号字体企业名称经济行为项目评估说明评估报告文号上海万隆资产评估有限公司二 年 月 日目 录第一部分 关于专用说明材料使用范围的声明1第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明1第三部分 资产评估说明1第四部分 长期投资-企业评估说明1 第一部分 关于专用说明材料使用范围的声明评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。上海万隆资产评估有限公司年 月 日 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方与被评估单位概况（一）委托方概况1企业名称：（简称：）住所：注册资本：法定代表人。2企业性质、企业历史沿革（包括隶属关系的演变）。3经营业务范围及主要经营业绩。（二）被评估单位概况1企业名称：（简称：）住所：注册资本：法定代表人：2企业性质、企业历史沿革（包括隶属关系的演变） 3经营业务范围及主要经营业绩。4近三年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩，已经审计的应当说明注册会计师发表的意见，以往不良资产处置情况。5主要产品品种、生产能力，近年实际生产量、销售量，主要市场及其市场占有率，本企业产品在同类产品市场的地位，主要原材料、能源供应情况，环境污染及治理情况。6形成企业主要生产能力的状况， 正在或者计划进行的投资项目简况，企业的主要资产状况。7执行的主要会计政策，生产经营是否存在国家政策、法规的限制或者优惠，生产经营的优势分析和各种因素风险。（三）委托方与被评估单位的关系1委托方与被评估单位的关系一般包括产权关系、行政隶属关系、交易关系等。2存在两家以上被评估单位（或者产权持有单位），应当分别予以介绍。3委托方与被评估单位（或者产权持有单位）为同一企业，按被评估单位要求的内容与格式编写。4存在交叉持股的，还应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系以及是否属于同一控制的情形。5存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。二、关于经济行为的说明（一）说明本次资产评估满足何种需要、所对应的经济行为类型及其经济行为获得批准的相关情况，或者其他经济行为依据。（二）获得有关部门批准的，应当载明批件名称、批准日期及文号。三、关于评估对象与评估范围的说明（一）评估对象与范围1评估对象为被评估单位股东全部权益价值2评估范围为被评估单位评估基准日全部资产与负债，具体类型与账面金额如下表： 项 目账面金额（元）流动资产长期投资固定资产无形资产其他资产资产总额流动负债长期负债负债总额评估基准日的会计报表已经会计师事务所有限公司审计，并出具无保留（或其他类型）审计报告。（二）对于经营租入资产、特许使用的资产、以及没有会计记录的无形资产应当特别说明是否纳入评估范围及其理由。（三）如在评估目的实现前有不同的产权持有单位，应当列表载明各产权持有单位待评估资产的类型、账面金额等。（四）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账。（五）本次评估前是否存在不良资产核销或者资产剥离行为等。四、关于评估基准日的说明（一）评估基准日：年月日。（二）评估基准日是由委托方与相关当事方根据评估目的协商确定的，主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。（或评估基准日受特定经济行为文件的约束）。 五、可能影响评估工作的重大事项的说明：（一）曾经进行过清产核资或者资产评估的情况，调账情况。（二）影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。（三）抵（质）押及其或有负债、或有资产的性质、金额，及其对应资产负债情况。（四）账面未记录的资产负债的类型及其估计金额。（五）（如企业无房屋建筑类资产或经营场所租赁协议，请对经营场所的来源加以说明）。（六）（如企业无在用低值易耗品，请对企业日常经营所需的基本设施来源加以说明）。（七）（是否存在纳入评估范围的资产权利证明文件中的权利人与本企业名称不符的情况，并说明原因。）（八）（如存在评估师不能直接清查核实的事项，请按实披露并说明原因）。六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测（一）资产负债清查情况1列入清查范围的资产负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点。2清查工作的组织与实施为使评估工作顺利进行，公司专门成立了清查工作小组，负责制定清查工作计划，确定清查内容和清查时点，并负责与评估机构的协调。本次评估前公司已聘请会计师事务所有限公司对评估基准日(或三年加一期)的财务报表进行审计，并对列入评估范围的具体评估对象以审计后的数据为基础，通过对资产、负债的全面清理，核实了委估资产与负债的实际状况，填写评估明细申报表。3清查所采取的措施，待处理、待报废固定资产，高、精、尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测或者鉴定的情况。4清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、变质、报废存货的数量和金额的确定情况、呆坏账损失及无需偿付负债的判断及原因分析。（二）未来经营和收益状况预测：1所在行业相关经济要素及发展前景、生产经营历史情况、面临的竞争情况及优劣势分析。2内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、无形资产、管理层构成等经营管理状况。3近年企业资产、负债、权益、盈利、利润分配、现金流量等资产财务状况。4未来主营收入、成本、费用等的预测过程和结果。5如果企业存在关联交易，应当说明关联交易性质及定价原则等。七、资料清单：1资产评估申报表；2相关经济行为的批文；3审计报告；4资产权属证明文件、产权证明文件；5重大合同、协议等；6生产经营统计资料；7其他资料。委托方：（盖章）被评估企业：（盖章）法定代表人：（签字）法定代表人：（签字）日期：第三部分 资产评估说明 一、评估对象与评估范围说明（一）评估对象与评估范围内容1评估对象为被评估企业股东全部权益价值或股东（%）权益价值。2评估范围为评估对象涉及的被评估企业的全部资产与负债，具体内容如下表：项 目账面金额（元）流动资产长期投资无形资产其他资产资产总额流动负债长期负债负债总额净资产3权属状况（1）涉及抵押的资产；（2）权属存在限制（如涉诉、查封、冻结）的资产；（3）没有权属证明或权属来源文件的资产； （4）权利人与被评估企业名称不符的情况；（5）不属于被评估企业应当承担义务的负债项目及形成原因；（6）（清查中发现的其他权属瑕疵事项）除以上事项外，清查中未发现评估范围内的资产存在权属方面的瑕疵事项和评估范围内的负债不需要由被评估企业承担的事项。（二）实物资产的分布情况及特点1. 实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。实物资产名称单位数量分布情况存放地点存货原材料项存货产成品项房屋建筑物平方米构筑物项设备机器设备台（套）在建工程项土地使用权宗2. 实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况。实物资产（或除外）均为经营性资产，均处于正常使用状态，企业对其建筑物自行（或由物业管理公司）进行日常维护和管理，近期未进行重大修缮、装修或改扩建（如进行的，请具体说明。）企业对设备类资产进行日常维护和管理，对特种设备按规定进行年检（未年检的请说明），并定期（或不定期）地进行大修理。（如有更新改造的设备请具体说明）实物资产中为非经营性资产，主要用于。实物资产中为闲置资产，闲置时间约为 ，其中已无法正常使用。（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 （四）企业申报的表外实物资产的类型、数量 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。二、资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间由资产注册评估师为项目负责人，组织评估人员根据评估计划的安排，明确各专业负责人及清查工作分工，开展对被评估企业的现场清查工作。现场清查工作自200 年 月 日至200 年 月 日结束。 （二）主要清查过程1. 被评估企业自查：评估机构派出专人指导被评估企业自查，通过对企业人员培训，提出自查及评估填表要求，由被评估企业按企业国有资产评估指南的要求，填制各类资产、负债清查评估明细申报表和收入、成本预测表，撰写关于进行资产评估有关事项的说明。2. 清查核实：评估人员通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进行调查，获取评估业务所需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。3. 汇总分析：汇总清查结果，分析资产清查的范围和深度是否符合评估的要求，是否与本次经济行为涉及的资产范围一致，能否满足评估阶段工作的要求，并撰写资产清查核实情况说明。（二）影响资产核实的事项及处理方法。1一般包括资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全的限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家秘密，以及评估基准日时正在进行的大修理、改扩建情况等。2对于不能采用现场调查方式直接核实的资产，应当说明原因、涉及范围及处理方法。 如无，则：不存在影响资产清查核实的事项。（三）核实结论 本次评估前，由会计师事务所有限公司对被评估企业评估基准日的会计报告进行了审计，被评估企业也已按审计报告审定的财务数据进行资产评估明细表的申报。根据被评估企业申报的资产评估明细表，评估人员在被评估企业相关部门人员的配合下，按评估规范的要求进行清查，清查结果与申报的资产评估明细表基本相符，未发现与账面记录存在差异的事项（如有说明），账外资产（核实结论）均属企业实际拥有或控制，评估范围内的资产除第一条（一）第3款内容中说明的权属瑕疵事项外产权清晰，符合评估规范的要求。三、资产基础法评估技术说明1. 货币资金货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。1.1. 现金 现金账面金额 元，现金存放于企业财务部地点不是一处，应分别说明存放地点，分别为人民币、美元（港元、美元、日元或欧元）如无外币，请表述为：均为人民币现金。库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同现金日记账和总账现金账户余额核对，以核实后的账面值确认评估值。现金倒推法计算公式为：基准日现金评估值=盘点日库存现金数+基准日到盘点日前现金支出金额-基准日到盘点日前现金收入金额。人民币现金按核实后的账面值评估，外币现金按国家外汇管理局公布的评估基准日人民币汇率中间价折算后确定评估值。1.2. 银行存款银行存款账面金额 元，企业共有个银行存款账户，其中M个人民币存款账户，N个外币存款账户，分别为美元、欧元、港元或日元。如无外币，请表述为：均为人民币账户对银行存款清查采取同银行对账单余额核对的方法，必要时发函证询证确认。如有未达账项则编制银行存款余额调节表，金额平衡相符后，必要时抽查日后发生的凭证或检查基准日后对账单，验证未达账项的真实性，确定未达账项的性质，没有发现影响净资产事宜。如有影响净资产未达账项，应予说明原因，并说明如何确定评估值人民币账户按核实后的账面值评估，外币账户按国家外汇管理局公布评估基准日外币人民币汇率中间价折算。（选择一项外币银行存款账户举例）举例：评估明细表2-1序号2 中国工商银行上海分行外汇存款一般户，原币帐面值5000美元，评估基准日美元人民币汇率中间价为：100美元=650元人民币。 该银行存款评估值=5000美元650= 元1.3. 其他货币资金其他货币资金账面金额 元，其他货币资金有项，主要为银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款或外埠存款等。评估人员通过核查相关原始凭证，确认其他货币资金的性质，存在形式和形成的原因，必要时发函证询证确认。其他货币资金中的定期存款按面值加上持有期利息确定评估值，、按清查核实后的账面值确认评估值。1.4. 货币资金评估结果货币资金账面值评估值与账面值差异现金银行存款其他货币资金合计2. 交易性金融资产交易性金融资产包括股票、债券和委托贷款。2.1. 交易性金融资产股票账面金额元，经过清查核实，为企业所持有的N只流通股股票，持有的数量经与证券公司营业部所提供的对账单上评估基准日的核对一致。对公开挂牌交易的股票按评估基准日的收盘价乘以持股数量确定评估值。2.2. 交易性金融资产-债券账面金额元，系公司购入的*、*等种债券，经过清查核实，企业所持有的债券数量与证券公司营业部提供的对账单或债券凭证上记载的数量金额一致。公开挂牌交易的债券按评估基准日的收盘价乘以债券数量确定评估值，不能公开交易的债券按本金加持有期利息计算评估值。2.3. 交易性金融资产-基金账面金额元，系公司购入的*、*等基金，经过清查，企业所持有的基金数量与证券公司营业部提供的对账单或基金凭证上记载的数量金额一致。上市交易的基金按评估基准日收盘价乘以持有数量确定评估值，非上市交易的基金按基金管理公司公布的单位净值乘以持有数量确定评估值。2.4. 交易性金融资产评估结果交易性金融资产账面值评估值与账面值差异股票债券基金合计3. 应收票据应收票据主要为商业承兑汇票或银行承兑汇票。应收票据账面金额 元，主要为因业务形成的票据，通过审核票据的正本、银行回单、进账通知单等原始资料，应收票据均为无（或带）息票据，（其中*元票据评估基准日后已贴现）。对具有较强的变现能力和较高的信用程度的应收票据按核实后的账面值确定评估值。对可能坏账的应收票据说明原因及评估值的确定。（对已坏账的应收票据说明原因及获取的证据。)应收票据评估结果应收票据账面值评估值与账面值差异银行承兑汇票商业承兑汇票合计4. 应收款项应收款项包括应收账款、应收股利、应收利息、其他应收款等。评估人员通过对企业提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生时间、金额、业务内容，对照总账、明细账、会计凭证、经营合同和有关文件资料进行清查核实，了解企业对应收款项的管理制度和执行情况，确定其真实性和可靠性，对金额较大或时间较长款项进行逐项核验或发函询证。4.1应收账款应收账款账面金额 元，主要为企业因销售商品、产品、提供劳务等应收的结算款。经清查，企业应收账款户数及账龄分布情况如下表所示：账龄户数金额比例一年以内一至三年三至五年五年以上合计1）对于能够收回，没有坏账风险的欠款按账面值确定评估值。2）对可能形成坏账的应收账款的判断依据、原因及评估值的确定过程。3）应收账款坏账准备评估为零。4.2 应收股利应收股利账面金额 元，应收股利主要为企业因投资*、*而形成的，评估人员通过审核相关投资合同、协议、会议记录或被投资单位关于股利分配的董事会决议等资料进行清查。（1）被投资企业信誉良好，没有发现被投资企业破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，对应收股利款按账面值确定评估值。（2）对可能坏账的应收股利说明原因、依据及评估值的确定过程。4.3 应收利息应收利息账面金额 元，应收利息主要为因而形成的，发生时间为年月。评估人员在审核相关合同、协议、利息结算单或利息计算单等资料的基础上，对欠息单位发函询证，通过对回函情况和清查过程中了解到的情况进行分析。1）对于能够收回，没有坏账风险的款项按账面值确定评估值。2）对可能坏账的应收利息说明依据、原因及评估值的确定过程。4.4 预付账款预付账款账面金额元，预付账款主要为企业因采购商品、产品、提供劳务等预付的款项，评估人员在审核相关采购合同、依据及账簿的基础上，对大额款项或账龄较长的收款单位发函询证，通过对回函情况和清查过程中了解到的情况进行分析，经清查，预付账款账龄在一年以内的占总金额的 %。1）对于能够收回相应货物或劳务的预付账款，按相应货物或劳务形成资产或权利的价值确定评估值。2）对一年以上和可能坏账的预付账款说明原因、依据及评估值的确定过程。4.5 其他应收款其他应收款账面金额 元，其他应收款共有明细户笔。主要为（主要业务内容列示）等。评估人员通过对企业提供的其他应收款明细表上的户名、发生时间、金额、业务内容对照记账凭证、有关文件资料进行清查。其他应收款中有应收股东欠款情况：其他应收款账龄情况如下表所示：账龄一年以内一至三年三至五年五年以上 1）对于能够收回，没有坏账风险的欠款按账面值确定评估值。2）对可能坏账的其他应收款说明原因、依据及评估值的确定过程。3）坏账准备*元，按规定评估为零。应收款项评估结果项 目账面值评估值差异应收账款 应收账款坏账准备应收股利应收利息预付账款其他应收款其他应收款坏账准备5. 存货*存货包括原材料、材料采购、在库低值易耗品、包装物、委托加工材料、产成品、在产品、分期收款发出商品、在用低值易耗品等。（一般企业适用）*存货包括开发产品、开发成本、在用低值易耗品等。（房地产企业适用）*评估人员在企业有关人员的配合下对存货进行了清查盘点，了解企业存货内部控制度，以存货明细账中数量与库存实际数量进行抽查核对，并填制了存货盘点表。评估核查了付款凭证、入库单、出库单、销售定单和发货单等必要的原始单据，以追朔待查存货，并核对填报的评估申报表。(一般企业适用)*评估人员对通过对开发项目的现场勘察，了解开发项目所处的地理位置、开发项目类型、开发程度等以及周边房地产市场情况，同时核查了与开发项目权属资料、开发成本明细项目及相关合同和结算资料、预（销）售合同等及相关资料，并抽查了相关原始凭证。（房地产企业适用）5.1原材料、在库低值易耗品、包装物（1）正常使用的原材料、在库低值易耗品、包装物，主要为用于企业日常生产经营用的原材料或修理用的备品、备件。对于正常使用的原材料、在库低值易耗品、包装物，由于周转速度较快，购置时间短，账面值接近基准日市价，因此以账面值确认评估值；对于购置时间较长，价格变化较大的原材料，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项原材料的评估值。（2）失效、变质、残损、报废、无用的原材料、在库低值易耗品、包装物*积压的原材料账面值*元，共有*项，主要为 ，形成原因为 。*失效的原材料账面值 元，共有 项，主要为 ，形成原因为 。*变质的原材料账面值 元，共有 项，主要为 ，形成原因为 。*残损的原材料账面值 元，共有 项，主要为 ，形成原因为 。*报废的原材料账面值 元，共有 项，主要为 ，形成原因为 。*无用的原材料账面值 元，共有 项，主要为 ，形成原因为 。对失效、变质、残损、报废、无用的原材料，需根据现场勘察的结果、有关凭证和说明等，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。5.2材料采购材料采购（在途物资），为企业采购的尚未入库的 等，经对有关采购合同、运单、发票等资料进行清查。由于采购的材料购置时间短，账面值接近基准日市价，因此以账面值确认评估值。5.3产成品（库存商品）产成品（库存商品）账面值为 元，主要包括 等。其中：*正常销售产成品（库存商品）账面值为 元，主要企业完工后用于出售或企业购入用于出售的产品。（对各类产品的销售情况进行具体说明，如周转情况、是否定向销售等情况进行描述）*滞销的产成品（库存商品）账面值 元，主要为 ，形成原因为 。*积压的产成品（库存商品）账面值 元，主要为 ，形成原因为 。*降价的产成品（库存商品）账面值 元，主要为 ，形成原因为 。*报废的产成品（库存商品）账面值 元，主要为 ，形成原因为 。（1）正常销售的产品*根据市场销售情况，按其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后利润确定评估值，其中： 畅销产品的评估值=不含税出厂销售价-销售费用-全部税金=不含税出厂销售单价（1-销售费用率-销售税金及附加费率-销售利润率所得税率）*数量 一般销售产品的评估值=不含税出厂销售价-销售费用-全部税金-适当税后净利润=不含税出厂销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-（销售利润率所得税率）-销售利润率（1-所得税率）净利润折减率数量 勉强销售产品的评估值=不含税出厂销售价-销售费用-全部税金-税后净利润=不含税出厂销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-（销售利润率所得税税率）-销售利润率（1-所得税率）数量*以产成品完全成本为基础，根据该产品市场销售情况加上适当的利润确定评估值。评估举例1评估明细表3-10-10 序号6 I. 概况名称:规格型号帐面值帐面单价实际数量销售情况II. 评估测算过程该产品不含税销售单价为393.00元，经测算公司前三年的销售费用、税金及附加、利润总额及产品销售情况后得出：加权平均销售费用率为1.28%，加权平均税金及附加率为0.46%，加权平均销售利润率为17.75%，所得税率为4.8%，因该产成品系根据定单生产的畅销产品，故净利润折减率取0%。评估值=销售单价（1-平均销售费用率-平均税金及附加率-平均销售利润率所得税率-平均销售利润率（1-所得税率）净利润折减率）实际数量=3931-1.28%-0.46%-17.75%4.8%-17.75%（1-4.8%）0%13=382.8013=4,976.40元（2）对于滞销、积压、降价销售产品和报废产品根据其可收回净收益确定评估值。举例：5.4在产品（自制半成品）在产品账面值为*元，主要为全部为正在制作（或生产）中的*。账面成本为在制作的上述产品发生的费用，主要为材料、人工或制造费用。（按实际核实的情况列示在产品成本内涵，评估方法随产成品或按成本+适当利润确定评估值）。举例：5.5开发产品（房地产企业适用）评估说明详见范例5.6 开发成本（房地产企业适用）评估说明详见范例5.7在用低值易耗品在用低值易耗品账面值为元，主要为办公用品、生产周转材料、用品等，企业采用五五摊销（或一次摊销）法进行核算。评估中由企业的有关人员陪同评估人员一起对企业内在用的低值易耗品进行了抽查盘点清查。评估人员在核实在用低值易耗品的数量和成新状况后，采用重置成本法进行评估。在用低值易耗品评估值=重置单价数量成新率重置单价通过市场询价或被评估企业近期的采购价格确定，成新率依据评估人员现场察看并结合实际已使用年限、新旧程度等因素确定。评估明细表3-10-9序号1I. 概况名称规格型号帐面值帐面单价实际数量II. 评估测算过程采用重置成本评估评估值=重置单价成新率实际数量经向上海虹森家具商场询价，该类办公桌市场价单价为240.00元，并负责送货。取240.00元为该办公桌的重置单价。经现场勘察, 该办公桌基层为密度板，面层为防火贴面材料，办公桌外观比较完好,个别地方有轻微磨损,确定其成新率为90%。评估值= =240.0014390%=30,888.00元。6. 可供出售金融资产可供出售金融资产账面值为元，主要为投资的*、*等股票，经与证券结算中心对账单核实，企业拥有的N只股票数量与账面申报数量一致。公开挂牌交易的股票按评估基准日的收盘价计算评估值。举例： 可供出售的金融资产评估值为元。7. 持有至到期投资持有至到期投资账面值为元，主要为*，*等债券，经清查企业所持有债券凭证（或证券公司提供的对账单），核实有关的债券名称、面值、利率、期限等情况。不公开挂牌交易的债券按评估基准日本金加持有期利息确定评估值。公开挂牌交易的债券按评估基准日收盘价计算评估值。举例：8. 长期股权投资长期股权投资账面金额为元，被投资企业共N户。评估人员核实了被投资企业的营业执照、验资报告、相关凭证等资料。具体情况如下：金额单位：万元被投资单位名称股权比例投资金额账面金额是否控制核算方法根据被投资企业的不同情况分别用不同评估方法：8.1 对于被投资企业实施控制(或有重大影响的)，分别进行单独整体评估；列入单独整体评估的被企业有N家，最终以被投资产企业股东全部权益价值（或净资产非公司制企业适用）评估值乘以股权比例确定评估值。列入单独整体评估的被投资企业评估说明另见附后的说明。8.2 对于被投资企业没有实施控制的（或没有重大影响的），或投资时间不足一年的被投资企业，按评估基准日（经审计）的财务报表净资产乘以股权比例确定评估值。8.3 对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期股权投资（或虽没有实质性控制但有较为稳定的投资回报），按约定或预测的收益折为现值，再加上到期资产的回收价值，确定评估值。对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或间接利益的，测算相应的经济收益，折现计算评估值；或根据剩余的权利或利益所对应的重置价值确定评估值。8.4 对于投资比例较小（一般小于5%）且无法取得被投资单位评估必需的相关资料，按实际投资成本确定评估值。（如涉及金额较大，应在重大事项的瑕疵事中进行披露） 9. 投资性房地产(参照固定资产房屋建筑物评估说明)10. 固定资产建筑物类建筑物类资产账面原值*元，账面净值*元。其中：资产名称账面原值账面净值备注房屋建筑物构筑物管道和沟槽合 计10.1概况：工业类委估的房屋建筑物类资产为企业的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽。其中申报的房屋建筑物共计*项，构筑物及其他辅助设施共计*项管道和沟槽共计*项。委估房屋主要结构有*和*结构几种，主要为*生产、辅助生产、办公等用房，基本于*年建成，构筑物主要有*等，主要用于 。列入评估范围的房屋建筑物、构筑物和管道沟漕主要分布在*等地，对企业委估的房屋建筑物、构筑物现场逐一清查、核对，核对委估资产的面积，记录房屋建筑物的现状，测评资产新旧程度，并在有关人员陪同下，分基础、承重结构、非承重结构、屋面、地面、内外装修、门窗、配套设施（水、暖、电）等项目，逐项进行查勘鉴别，了解房屋的使用、维护等情况。评估人员对房屋建筑物的帐，权证，实物核对清查如下：*企业帐面记载的房屋建筑物都存在，并且面积与权证相符。*房产权证中第，等幢房屋，有实物但企业帐面无价值反映，纳入评估范围；*房产权证中第，共幢房屋，已经拆除，也无帐面价值的不列入评估范围；*房产权证中第，等幢房屋，权证记载建筑面积为*平方米，企业在产证办理后，陆续进行了改扩建，实际建筑面积为*平方米，本次评估按企业申报且经评估人员核实后的实际建筑进行评估。*企业申报的N幢建筑物未办理房产权证，已办理的了建设工程规划许可证（或也未办理建筑工程规划许可证），评估时按建设工程规划许可证、建设图纸或实际勘察丈量的面积进行评估。经清查，委估房屋总建筑面积*平方米，构筑物*项，管道与沟漕*项，维护保养情况一般（良好，较好或较差），均能正常使用。一般类建筑物坐落在，东临路，南至路，西临，北临路。该大楼为地上层，地下层的钢混结构建筑物，建于年。本次委估的房地产位于该大楼的主楼楼、楼室，建筑面积合计平方米。大楼外墙为，内墙，顶棚为，吊顶为，地坪为，内墙涂料粉刷, 部电梯,中央（或分体）空调,自动消防喷淋。地下层为停车库及设备库房。目前委估房地产作为办公房对外出租或自用。10.2权利状况工业类根据企业提供的房地产权证、房屋所有权证、建设工程规划许可证等权属资料。评估人员在房屋建筑物清查过程中发现有幢房屋建筑物，是新建房屋，有建设工程规划许可证等权源文件；有幢房屋建筑物未办理产权证明或其他权源文件；有幢房屋系通过方式取得，未办理过户手续。权属有瑕疵的情况如下表:物业名称地址权属性质建筑面积（平方米）权属瑕疵情况及原因他项权利状况：*未发现有抵押，担保等事项记载。*委估建筑物于 年 月 日抵押给工商银行浦东分行周家渡支行，债权金额 元，期限自2002年12月5日至2003年11月。 一般类根据地方房屋所有权证或房地产权证权证编号，委估房屋建筑物的权利人为*，具体登记情况如下：土地的使用权来源为出让，用途为商业，地号为，土地面积平方米，使用期限为 年 月 日。房屋建筑面积为平方米。他项权利状况：10.3评估方法本次评估所涉及的房屋建筑物主要用途为*、*、*等用房，依据资产用途、当地房地产市场的特点和评估人员收集的资料，对*类房屋建筑物的评估采用市场比较法，对*类房屋建筑物的评估采用收益法，对*类房屋建筑物的评估采用成本法。（1）市场比较法： 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法计算公式为：评估对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数（2）收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的基本公式如下： 式中 V 收益价格； Ai 未来第i年的净收益； R 资本化率（）； n 未来可获收益的年限（年）。（3）成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除各项贬值，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的基本公式如下：重置成本法公式：评估价值=重置全价成新率重置全价的确定重置全价，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用（和相关税费、正常开发利润）之和。*根据委估对象的特点和评估人员收集到的资料，采用类比法，根据*市工程造价信息、*市发布的有关房屋建筑物的建筑安装造价指标，或评估实例的建筑安装造价指标，经修正后加计有关专业费用、管理费用和资金成本（相关税费、正常开发利润），确定重置单价，乘以建筑面积确定重置全价。*对于预决算和工程结算资料较为齐全的建筑物或构筑物，采用预决算调整法，即利用项目决算资料提供的工程量，以现行单价、费用项目及费用标准加以确定重置建安造价，并加计有关专业费用、管理费用和资金成本（相关税费、正常开发利润），确定重置全价。*对于工程档案资料较为齐全或工程量计算较为容易的建筑物或构筑物，采用重编预算法，即按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算重置成本。根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图，按照编制工程预决算的方法，工程量按现行工程预算价格和费率编制工程预算书，再加计有关专业费用、管理费用和资金成本（相关税费、正常开发利润），确定重置全价。计算公式如下：建筑物重置建安造价 = (实际工程量*现行单价)*(1+现行费率)材料差价+ 按现行标准计算的各项间接成本*对于单位价值小、结构简单及运用其他方法有困难的建筑物，采用价格指数调整法，即根据房屋建筑物的账面成本，运用建筑工程造价指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的方法，确定重置价值。建筑面积的确定：*建筑面积根据房屋权证的记载确定。*如未办理房屋权证则依据建筑工程规划许可证、工程竣工图、销（预）售合同、房地产转让合同或资产占有方申报并经评估人员现场核实的建筑面积确定。*其他建筑面积的确定方式：成新率的确定：*采用年限法成新率与打分法成新率加权平均后得到委估房屋建筑物的综合成新率。*对于使用、维护、保养情况正常、价值量小或无法直接现场勘察（如隐蔽工程等）的建筑物或构筑物采用年限法成新率。年限法成新率：计算公式：成新率=（经济使用年限-已使用年限）规定使用年限100%已使用年限：根据房屋建造日期，计算得出已使用年限。规定使用年限：按有关部门关于建筑物规定经济使用年限标准，确定经济使用年限。打分法成新率：依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考指标、评分标准，根据现场勘查打分确定。计算公式：成新率 =（结构打分评分修正系数 + 装修打分评分修正系数+ 设备打分评分修正系数）100100%综合成新率的确定：综合成新率采用加权平均法，一般年限法权数取0.5，打分法权数取0.5。则综合成新率公式为：成新率 = (年限法成新率0.5 + 打分法成新率0.5)对尚可使用且年限法成新率低于30%的，按打分法确定（或按30%确定成新率）。评估值的确定按重置全价与成新率相乘，得出评估值。10.4 评估举例一、 1.5 举例二、 1.5.1市场比较法评估实例黄兴路2001号(皇朝新城耀辉阁)25楼、26楼A座。（固定资产-房屋建筑物清查明细表第*张/总第*张第*项。）I. 建筑物概况房屋账面原值947,587.41元，账面净值777,021.81元，据了解，账面中包含了购房款、购房契税、交易手续费、装修费等杂费。黄兴路2001号位于杨浦区中心地带,处黄兴路西侧、国顺路北侧,北距五角场约1公里,属上海市基准地价划定的五级住宅用地。皇朝新城西毗62万平方米黄兴公园,周边有宾馆（蓝天宾馆）、学校（同济大学、复旦大学、二军大、少云中学等）、大卖场（大润发、百安居、数码广场等）、银行（建行、工行、浦发银行等）、电影院（蓝天剧场、翔殷电影院）、商厦（华联商厦等）、医院（长海医院、二军大医院等）、快餐（肯德基、必胜客、麦当劳）等等，数条公交线路途径这里，为成熟的住宅区。皇朝新城耀辉阁（原为外销房）为剪力墙结构，半地下室车库，总高28层，6户/梯，二部韩国电梯，现浇楼板，外墙面砖，门厅正立面为浮法玻璃外墙，厅内为大理石墙面，花岗岩面层及门套，走道为地爬壁砖，花岗岩面层，顶部为乳胶漆，防盗门，铝合金窗。委估对象25A、26A为二房二厅二卫一阳台，建成后至今，一直有人居住，建筑面积均为125.96平方米，为西北向，室内卧室、厅为枫木企口地板，内墙涂料；厨房为中档墙地砖，一般吊地柜带脱排油烟机及炉灶，10L“Rinnai”热水器；卫生间为中档墙地砖，三件套洁具。建成于1997年6月。大楼保养稍好。II. 评估测算过程（1）比较实例的选择实例A大运盛城处于中山北二路南侧、黄兴路西侧，框架房屋，外墙涂料，地下一层车库，地上18层，英式住宅，上海三菱电梯，铝合金窗，防盗钢门，装修房，17楼，二房二厅二卫二阳台，南向，得房率81，绿化率61，现房，公开售价为5300元/平方米。实例B风六新苑处于中山北二路、江浦路口，框架房屋，外墙涂料，地下一层车库，地上14层，上海三菱电梯，铝合金窗，防盗钢门，毛坯房，13楼，三房二厅二卫二阳台，南向，得房率80，绿化率32，现房，公开售价为4400元/平方米。实例C皇朝新城耀辉阁耀辉阁2大楼A座，二房二厅二卫，西北向，装修房（97年装修），公开售价为4250元/平方米。（2）比较因素选择因素条件说明表（区域因素、个别因素可按地区设定项目）案例项目实例A实例B实例C委估对象交易时间目前目前目前交易情况公开公开公开区域因素配套设施好好好好交通条件距公交线路较多距公交线路较少距公交线路较多距公交线路较多规划完好度多层为主多层为主多层为主多层为主生态环境黄兴公园黄兴公园黄兴公园黄兴公园购物便利度较便利稍不便利便利便利个别因素景观好好好好外观豪华一般一般一般设备于建材上海三菱上海三菱上海三菱韩国电梯物业管理较好一般好好功能与房型二房二厅二卫二阳台，地下车库，朝南，得房率81三房二厅二卫二阳台，地下车库，朝南，得房率80二房二厅二卫，地下车库，朝西北得房率70二房二厅二卫，地下车库，朝东北，得房率70装修程度新装修毛坯97年装修97年装修层次17层14次层24次层25次层小区环境绿化率61，好绿化率32，环境一般绿化极少，环境一般绿化极少，环境一般结构小高层小高层高层高层新旧程度2002年2002年房龄3.5年房龄3.5年（3）因素比较修正表 根据委估对象与比较实例的差异，以委估对象各项因素条件为基础，确定比较各因素的相应指数，列表如下：案例项目权重实例A实例B实例C区域因素配套设施20100.00100.00100.00交通条件20101.0095.00100.00规划完好度15100.00100.00100.00生态环境20100.00100.00100.00购物便利度2595.0090.00100.00小 计10098.9596.50100.00个别因素景观10100.00100.00100.00外观10110.00100.00100.00设备于建材1095.0095.00100.00物业管理10100.0095.00100.00功能与房型20120.00120.00100.00装修程度10115.0085.00100.00层次595.0090.00100.00小区环境10115.00105.00100.00结构598.0098.00100.00新旧程度10105.00105.00100.00小 计100107.65101.90100.00因素比较修正系数表（区域因素、个别因素可按地区设定项目）（4）实例修正后的价格测算 单位：元/平方米项目实例A实例B实例C实例价格5,250.004,400.004,200.00交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素修正100/98.95100/96.5100/100个别因素修正100/107.65100/101.90100/100修正价格*采用简单算术平均法求取委估对象的单价。即：单价(* + * + *)3*（元/平方米）委估对象评估价值*（元）三、 1.5.2 收益法评估实例广场联合楼(清查评估明细表第9项)I. 建筑物概况该房屋建筑物位于天山区健康路7号,建成于1982年,结构为砖混,总层数为地上六层,地下一层。委