东升科技园二期项目土地一级开发实施方案

中关村东升科技园二期项目中关村东升科技园二期项目 土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案 编制单位：北京中创伟业房地产评估有限责任公司 编制时间： 二一二年七月 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 1 - 目目 录录 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况.1 一、项目区位情况.1 二、土地利用现状分析.2 三、现状地上物状况.3 四、项目规划情况.4 五、项目背景和实施内容.6 第二章第二章 编制依据编制依据.8 一、法律法规依据.8 二、项目依据.8 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析.9 一、北京市房地产市场分析.9 二、北京市土地市场分析.10 三、海淀区经济发展概况.11 四、2012 年北京市土地市场预测.12 第四章第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度.13 一、一级开发实施主要内容.13 二、项目开发进度计划.13 第五章第五章 征地实施方案征地实施方案.15 一、征地情况概述.15 二、征地补偿方案.15 第六章第六章 拆迁实施方案拆迁实施方案.17 一、现状调查.17 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 2 - 二、拆迁补偿方案.17 三、拆迁成本分析.20 四、拆迁安置方案.20 第七章第七章 市政基础设施建设方案市政基础设施建设方案.23 第八章第八章 土地供应方案土地供应方案.24 一、土地供应模式.24 二、土地供应计划.24 三、土地一级开发深度.24 四、一级开发成本及入市交易底价的确定.24 第九章第九章 项目投资方案项目投资方案.25 一、项目一级开发总投资估算.25 二、土地地价款估算.26 三、入市交易底价估算.27 四、土地销售收入估算.27 五、政府土地收益测算.28 六、项目资金平衡分析.29 七、资金筹措.29 第十章第十章 项目管理方案项目管理方案.30 一、建设计划管理.30 二、项目的进度计划管理.30 三、项目管理.31 第十一章第十一章 重点事项说明重点事项说明.32 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 1 - 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 一、项目区位情况一、项目区位情况 1 1、区域位置、区域位置 中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状 黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路） ，西至规划育新花园西路，北至 北新建材（含代征绿地） 。位置如图 1-1 所示。 图图 1-11-1： 项目位置示意图项目位置示意图 2 2、宗地自然特征、宗地自然特征 海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬 3953-4009，东经 116 03-11623；东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、 门头沟区交界，北与昌平区接壤。全区总面积 426 平方公里，南北长约 30 公里， 东西最宽处 29 公里。 项目位置项目位置 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 2 - 项目宗地位于海淀区中东部，主要自然特征如下： （1）气候 本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。季节温 差及昼夜温差大，年平均气温约为 11.5 度，最高平均气温 26 度，最低平均气 温6 度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为 580600 毫米，60%的降 雨量集中在 68 月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风 力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达 8 级。 （2）水文 海淀境内有大小河流 10 条，总长度 119.8 公里，主要水系有高粱河、清河、 万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密 引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总 数的 20%；水域面积 4 平方公里，占北京市水域面积的 41.28%，湖泊数量和水 域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积 1.94 平 方公里。 （3）地形地貌 本项目位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌类型简单，以平原为主， 海拔较低。项目区内地势平坦。 （4）地质 本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情 况推测，本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设。 3 3、区域特征与区位分析、区域特征与区位分析 项目所在地位于海淀区的中东部，隶属于东升镇，邻近奥林匹克森林公园 北园。项目紧邻黑泉路和西小口路，邻近北五环路、京藏高速公路，对外交通 较为便捷。项目位置距北三环不到 10 公里。区域交通条件较为优越，地铁八号 线在项目西侧设有西小口站，距项目不到 1000 米。项目周边有公交线路通过。 周边配套较为完善，银行、医院、学校等配套设施较为齐全。 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 3 - 二、土地利用现状分析二、土地利用现状分析 1、规划用地现状权属 本项目总占地 69.96 公顷（1049.4 亩） ，全部为集体土地。 2、规划用地现状性质 本项目用地全部为集体土地，土地性质有农村宅基地、集体企业用地、农 村道路、林地等，具体情况详见下表。 表表 1-11-1： 项目土地利用现状情况项目土地利用现状情况 单位（公顷） 集体土地 行政权属 农村宅基地集体企业道路等其他合计 东升乡23.424.921.6669.96 三、现状地上物状况三、现状地上物状况 本项目一级开发用地及拆迁范围内有现状地上物总建筑面积 40.5 万平方 米。 具体数据见下表： 表表 1-21-2： 现状地上物情况统计现状地上物情况统计表表 序号序号建筑性质建筑性质 占地面积占地面积 （万平方米）（万平方米） 建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米） 户数户数/ /个数个数人口人口 1 宅基地23.415.610152682 2 集体企业24.924.9 合计合计48.340.510152682 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 4 - 图图 1-21-2： 项目用地航拍图项目用地航拍图 四、四、项目规划情况项目规划情况 本项目控规图及规则指标（不含代征绿地）如下： 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 5 - 图图 1-31-3： 项目控规图及指标项目控规图及指标 本项目总体规划情况如下表： 表表 1-41-4：项目：项目用地规划指标表用地规划指标表 序号序号项目项目数值数值计量单位计量单位 1用地规模69.96公顷 1.1建设用地25.87公顷 1.2代征道路11.83公顷 1.3代征绿地32.26公顷 2地上总建筑面积平方米 2.1回迁安置房及配套平方米 2.2自持经营产业用房平方米 2.3入市交易部分平方米 2.4110KV 变电站1760平方米 3建筑容积率0.43.5(平均：3.21) 4建筑高度 60 米 5绿化率 30 % 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 6 - 五、项目背景和实施内容五、项目背景和实施内容 为服务中关村自主创新示范区核心区发展建设，尽快在本地区形成新的城 市经济增长点，改善本地区城市环境面貌。北京市海淀区人民政府于 2010 年 1 月 6 日下发了关于东升科技园二期项目建设有关问题的会议纪要 “海政会 20102 号” ， 会议纪要对东升科技园二期项目功能定位为：以创建世界一 流园区为目标，树立核心区东部城市新形象，同时，要按照“政府主导、农民 主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题； 在产业定位上，要按照核心区产业规划的要求，进一步研究和明确。2010 年 11 月 13 日，北京市海淀区人民政府核发了关于东升科技园冠名“中关村东升科 技园”的批复 “海政函2010249 号” 。将该项目明确定位为中关村科技园区 海淀园的二级园，重点引入符合核心区产业发展方向的高新技术企业；建为集 技术研发、产品展示、企业孵化于一体的科技园。 遵照北京市人民政府的相关指示精神，2010 年 4 月 23 日，北京市住房和 城乡建设委员会主持召开了东升科技园二期项目协调会 ，明确提出将本项目 “纳入中关村国家自主创新示范区核心区整体规划” ，请市规委、市规划院“尽 快完成高压走廊改移、公交车站调整、增加容积率及预留产业用地等控规调整 工作” 2011 年 4 月，北京市规划委员会完成了该项目控规调整方案的公示，2011 年 8 月，位于二期项目西北侧的国管局经济适用房（西三旗建材西路 16 号院） 项目进行控规调整，市规委协调二期项目在 4 月份公示方案的基础上再次做出 方案调整。调整内容为：西部回迁房及托幼建设用地约 5.74 公顷，容积率 0.82.5，建筑高度 60 米，建筑面积约 13.84 万平方米；东部教育科研用地约 19.69 公顷，容积率 3.5，高度 60 米，建筑面积约 68.915 万平方米；北侧市政 用地 0.44 公顷，容积率 0.4，高度 12 米，建筑面积约 1760 平方米，总建筑面 积约 82.931 万平方米。 东升科技园二期项目拟实施内容为回迁安置房及配套建设、产业用地的征 地、拆迁和市政基础设施建设。其中： 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 7 - 1813-L03、1813-L15、1813-L16 地块进行安置房住宅及配套建设； 1813-L18、1813-L20、1813-L24、1818-L25 地块进行必要的征地、拆迁 和市政基础设施建设，其中三分之二的土地协议出让给北京市东升农工商总公 司或其控股的中关村东升科技园有限责任公司自持经营（平均分摊土地一级开 发成本） ，其余三分之一达到入市条件后入市交易。 项目规划地上总建筑面积 82.931 万平方米，其中回迁安置房及配套面积 13.84 万平方米，110KV 变电站 1760 平方米，产业用地中三分之二用于自持经 营，三分之一进行入市交易。 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 8 - 第二章第二章 编制依据编制依据 一、法律法规依据一、法律法规依据 1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号） ； 2、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540 号） ； 3、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿） 。 4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法； 5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第 148 号） ； 6、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第 124 号） ； 7、关于发布北京市房屋重置成新价评估标准的通知（京国土房管拆字 2003808 号） 8、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用 2005533 号） ； 9、北京市人民政府 2002 年 12 月下发的关于调整本市出让国有土地使用 权基准地价的通知京政发（2002）32 号； 10、北京市国有建设用地供应办法（试行） （京政发20056 号） ； 二、项目依据二、项目依据 1、项目控规指标 2、委托方提供的有关本项目的资料和文件 3、本实施方案编制人员调查收集的相关资料 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 9 - 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 一、北京市房地产市场分析一、北京市房地产市场分析 北京市房地产市场在 2011 年政策调控的作用下，1-12 月全市房地产开发 投资持续增长；房地产建设规模不断恢复；住宅销量受政策影响较大；政策性 住房建设高速增长；项目金融贷款呈下降趋势。 （一）房地产开发投资持续增长（一）房地产开发投资持续增长 2011 年，全市完成房地产开发投资 3036.3 亿元，比上年增长 10.1%（根据 国家统计局提高投资统计起点的相关规定，上年同期数据为调整后数据）。其 中，住宅完成投资 1778.3 亿元，增长 21.7%；写字楼完成投资 363.8 亿元，增 长 40.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资 296.7 亿元，下降 11.8%。 房地产开发投资中，建安工程投资完成 1235.1 亿元，比上年增长 35.6%， 占全市房地产开发投资比重为 40.7%。 （二）房地产建设规模不断恢复（二）房地产建设规模不断恢复 2011 年末，全市商品房施工面积为 12065.4 万平方米，比上年增长 17.1%。其中，住宅施工面积为 7168.1 万平方米，增长 16.1%；写字楼为 1422.7 万平方米，增长 34.9%；商业及服务业等经营性用房为 1187.5 万平方米， 下降 3.4%。 2011 年，全市商品房新开工面积为 4246.1 万平方米，比上年增长 42.8%。 其中，住宅新开工面积为 2596.4 万平方米，增长 25.8%；写字楼为 489.4 万平 方米，增长 1.4 倍；商业及服务业等经营性用房为 306.4 万平方米，增长 26.4%。 2011 年，全市商品房竣工面积为 2245.2 万平方米，比上年下降 5.9%。其 中，住宅竣工面积为 1316.1 万平方米，下降 12.2%；写字楼为 245.2 万平方米， 增长 23.6%；商业及服务业等经营性用房为 232.4 万平方米，下降 14.5%。 （三）住宅销售受政策影响较大（三）住宅销售受政策影响较大 2011 年，全市商品房销售面积为 1440 万平方米，比上年下降 12.2%。其中， 住宅销售面积为 1035 万平方米，下降 13.9%；写字楼为 211.4 万平方米，增长 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 10 - 1.6%；商业及服务业等经营性用房为 108.7 万平方米，下降 23.5%。 分功能区看，2011 年，功能核心区和功能拓展区商品房面积分别为 71.2 万平方米和 631.5 万平方米，分别比上年下降 42.2%和 19.8%，发展新区和生态 涵养区分别销售 645.9 万平方米和 91.4 万平方米，分别比上年增长 0.9%和 2.9%。 （四）政策性住房建设高速增长（四）政策性住房建设高速增长 2011 年，全市政策性住房完成投资 746.1 亿元，比上年增长 94.9%，其中 住宅完成投资 589.5 亿元，增长 87.9%。 12 月末，全市政策性住房施工面积为 4084.4 万平方米，比上年增长 46.3%，其中住宅施工面积为 3273.4 万平方米，增长 43.1%。 2011 年，全市政策性住房新开工面积为 1726.8 万平方米，比上年增长 59.7%，其中住宅新开工面积为 1388.7 万平方米，增长 49.7%。 （五）项目金融贷款呈下降趋势（五）项目金融贷款呈下降趋势 2011 年，全市房地产开发项目本年到位资金为 5358.1 亿元，比上年下降 4.8%。其中，金融贷款为 1168 亿元，下降 11.3%；自筹资金为 1746.2 亿元， 下降 0.1%；定金及预收款为 1518.1 亿元，下降 5.8%。 二、北京市土地市场分析二、北京市土地市场分析 根据北京市 2011 年度国有建设用地供应计划，2011 年全年计划完成 供地总量 6500 公顷，其中经营性用地 3100 公顷，包括住宅用地 2550 公顷、商 服用地 550 公顷。而住宅用地中，安排了保障性住房用地 1330 公顷。 2011 年北京实际土地供应总量为 5970 公顷，完成全年 6500 公顷供应计划 的 92%，这是近 3 年来北京首次没有完成年度供地计划。据市场研究院的数据 统计，截至 2011 年 12 月 15 日，今年北京市共成交经营性用地 914.7 公顷，正 在挂牌交易的经营性用地共计 213.9 公顷，因此目前仅完成全年非保障房经营 性用地供地计划 1770 公顷的 64.8%。今年北京市共成交住宅用地 50 宗，规划 建筑面积总计 765.2 万平米，不仅较去年大幅下降 47.3%，更创近 5 年来新低。 此外，今年成交住宅平均楼面地价为 4869 元/平米，较去年下降 33.5%，也不 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 11 - 及 2009 年，且平均溢价率仅为 11.3%，为近 5 年来最低。 从 2011 年各月的成交情况看，土地市场供应可以分为以下两个阶段： 第一阶段，1-5 月份，政府推地节奏较慢，摸索保障房用地落实方法；开 发企业在新政下谨慎拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供应 19 宗，成交 13 宗，成交面积仅占全年成交量的 20.9%。 第二阶段，6-12 月份，政府为完成全年供地计划，提高推地节奏，部分开 发企业谋划弱市低价拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供地 54 宗，成交 37 宗，成交面积占全年的 79.1%。 从区域分布上看，2011 年住宅用地成交中，生态涵养区的比重显著上升， 达 23.3%，较 2010 年高出 19.9 个百分点，特别是怀柔区、门头沟区等远郊区 域，土地成交活跃，将成为未来商品房供应的重要区域。 2011 年 12 月中旬，中央经济会议对明年房地产调控确定了基调，一方面， 抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，另一方面，坚持房地产调控 政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促 进房地产市场健康发展。 三、海淀区经济发展概况三、海淀区经济发展概况 2011 年，海淀区经济运行基本稳定。财政收入实现较快增长, 工业生产增 速持续走低, 全社会固定资产投资稳步回升, 消费市场运行基本平稳, 对外经 济贸易增长乏力, 城乡居民收支稳定增长。 1.财政收入实现较快增长 2011 年，海淀区累计实现区域财政收入 1309.30 亿元，同比增长 26.8%； 累计实现区级财政收入 241.76 亿元，增长 26.6%。与生产经营相关的主体税种 完成情况良好，其中营业税实现 102.84 亿元，增长 23.3%；企业所得税实现 42.79 亿元，增长 17.2%；增值税实现 21.99 亿元，增长 24.8%。 2.工业生产增速持续走低 2011 年，海淀区规模以上工业企业累计实现工业总产值 1304.9 亿元，同 比增长 2.1%，累计增速为年内最低。在规模以上工业总产值中，高技术产业实 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 12 - 现产值 623.9 亿元，同比增长 8.4%。从销售情况看，2011 年累计实现工业销售 产值 1304.8 亿元，同比增长 3.7%，其中累计实现出口交货值 79.4 亿元，同比 增长 1.1%。 3.全社会固定资产投资稳步回升 2011 年，海淀区完成全社会固定资产投资 625.3 亿元，同比增长 16.0%。 其中，城镇固定资产投资完成 339.3 亿元，增速回升至 12.3%；房地产开发投 资完成 281.1 亿元，同比增长 19.8%。城镇固定资产投资中仍以三产投资为主， 2011 年全区第三产业投资 317.1 亿元，同比增长 13.2%，第二产业投资仅为 22.2 亿元，同比增长 0.9%。 4.消费市场运行基本平稳 2011 年，海淀区实现社会消费品零售额 1383.1 亿元，同比增长 10.0%，其 中限额以上企业实现消费品零售额 1210.1 亿元，同比增长 8.9%。在限额以上 零售额中，汽车及零配件销售行业实现零售额 218.5 亿元，同比下降 17.5%。 分行业来看，限额以上零售额中批发业、零售业、住宿业和餐饮业分别增长 11.3%、7.8%、16.7%和 14.8%。 5.对外经济贸易增长乏力 2011 年，海淀区合同外资额为 16.0 亿美元，同比下降 32.2%；实际利用外 资 14.3 亿美元，同比增长 5.6%。 6.城乡居民收支稳定增长 2011 年，海淀区城镇居民人均可支配收入实现 37746.4 元，增长 13.2%； 农村居民人均纯收入实现 20015 元，增长 13.7%。2011 年，海淀区城镇居民人 均消费性支出 23999.6 元，增长 11.1%；农村居民人均生活消费支出 16498 元， 增长 10.8%。 四、四、20122012 年北京市土地市场预测年北京市土地市场预测 第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊 区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将 进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉 及成本过高，土地价格也不会有明显松动。 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 13 - 第二，出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更 为谨慎，品牌房企将延续今年的趋势，更加注重处在快速发展阶段的二三线城 市拿地。而除个别企业可能积极介入保障房开发建设外，大多数企业对此仍将 视为“鸡肋”，从而影响拿地热情。 第三，在供应小幅增长，需求继续消退的情况下，未来一段时间内北京市 土地市场仍将持续低迷，总体成交量仍将维持低位，除了个别优质地块外，很 难出现往年多轮哄抢的局面。 第四，受住宅限购等住宅价格调控政策的影响，办公及教育科研类用地将 会逐步受到市场青睐。 第四章第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度 一、一级开发实施主要内容一、一级开发实施主要内容 从授权开始至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括 三大块内容，即前期手续办理、实施征地、拆迁及市政咨询规划设计、验收入 市交易及相关后续事项。 该项目整体规划建设东升科技园二期，同时就地安置西小口村和后屯村被 拆迁农居民，解决该区域经济发展落后、现状环境脏乱差的困境，按照“政府 主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决两村城乡一体化发展， 并与核心区产业规划要求相一致。 二期项目内分三个地块分别实施回迁安置、产业自用、产业上市。 二、项目开发进度计划二、项目开发进度计划 根据项目用地的整体规划和现状情况，考虑办理各种手续的顺序、时间与 可能性，项目计划实施周期为 18 个月。本项目开发进度安排如下图所示： 图图 4-14-1：土地一级开发进度图：土地一级开发进度图 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 14 - 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 15 - 第五章第五章 征地实施方案征地实施方案 一、征地情况概述一、征地情况概述 东升科技园二期项目用地位于海淀区东升镇西小口村，地处海淀、朝阳、 昌平三区交界。 项目东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路） ，西至规划育 新花园西路，北至北新建材（不含代征绿地） 。 1、规划用地现状权属 本项目总占地 69.96 公顷，全部为集体土地。 2、规划用地现状性质 本项目集体土地性质有农民宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等， 具体情况详见下表。 表表 5-15-1： 项目集体土地利用现状情况项目集体土地利用现状情况 单位（公顷） 集体土地 行政权属 农村宅基地集体企业道路等其他合计 东升乡23.424.921.6669.96 3、征地数量 本项目需征收中关村东升科技园二期用地 69.96 公顷，其中项目建设用地 25.87 公顷，代征道路 11.83 公顷，代征绿地 32.26 公顷。项目建设用地中安 置房住宅用地 7.03 公顷，采用空转形式征收，不计算征地补偿费和劳动力安置 费；其余计算征地补偿的土地面积 62.93 公顷；征地税费仍按 69.96 公顷计算。 二、征地补偿方案二、征地补偿方案 1 1、征地补偿内容及标准、征地补偿内容及标准 依据北京市建设征地补偿安置办法 （北京市人民政府令第 148 号）： （1）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着 物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 16 - （2）征地补偿费不低于北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由 市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、 土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公 布执行。 （3）征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农 村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。 2 2、劳动力安置方案、劳动力安置方案 根据北京市人民政府第 148 号令，本项目征收农民集体所有的土地后，相 应的农村村民转为非农业户口，应妥善解决转工劳动力就业安置问题。 劳动力安置就业:本项目按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业” 的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题劳动力，规划的产业用地留有 2/3 由东升集体经济组织自持经营，协议出让，分摊土地一级成本。劳动力安 置就业问题由东升集体经济组织结合整体产业发展布局，统筹考虑，不再单独 计算安置费用。 3 3、征地补偿方案、征地补偿方案 本项目征地采用留地安置结合货币补偿方式。 本项目征地范围土地用途为宅基地、集体企业用地和林地，不涉及青苗和 其他土地附着物。 根据北京市建设征地补偿安置办法 （北京市人民政府令第 148 号）等有 关规定，结合海淀区东升镇征地补偿标准及本项目实际情况，本项目征地费用 包括土地补偿费、人员安置补助费、转居手续费、青苗补偿费，包干价拟定为 200 万元/亩，征地面积为 62.93 公顷（943.95 亩） ，项目征地费用共计万元， 征地税费为防洪费，按 69.96 公顷计算，为 1399 万元。 征地不可预见费不再单计。 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 17 - 第六章第六章 拆迁实施方案拆迁实施方案 一、现状调查一、现状调查 本项目范围内地上物情况如下： 1、住宅 项目范围内现有住户 1015 户，人口 2682 人。农民宅基地面积 23.4 万平方 米，建筑面积为 15.6 万平方米。 2、非住宅 集体土地非住宅建筑面积 24.9 万平方米。 二、拆迁补偿方案二、拆迁补偿方案 本项目拆迁采用货币补偿方式。 （一）（一）住宅拆迁补偿方案住宅拆迁补偿方案 1 1、补偿依据、补偿依据 根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第 124 号 以及海淀区拆迁政策相关规定、文件，确定集体土地住宅拆迁补偿费用。 2 2、补偿测算、补偿测算 拆迁补偿费主要包括农、居民拆迁补偿费，集体企业拆迁补偿费。 拆迁费用包括拆迁评估补偿及奖励费及相关服务费用等构成。 【1】农、居民拆迁补偿及奖励费 经初步调查，项目用地位于东升镇西小口村，总居住人数 2682 人，总户数 1015 户，宅基地面积平方米，建筑面积平方米。 根据京政函2001109 号、京房管拆字2003808 号、京房地评字 （1999）656 号等据实际情况确定。 区位补偿价 依据北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第 124 号）和 周类项目的拆迁区位价格执行情况，本项目宅基地区位补偿价确定为 5625 元/ 平方米。 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 18 - 重置成新价 用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为： 房屋重置成新价=屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+ 门窗分数）柱高差率标准间数（成新折余率+使用年限折余率）2 +装修分数成新折余率+设备分数成新折余率+附属物分数成新折余率 227 元/分 根据评估人员的现场调查，结合估价经验，确定住宅房屋的重置成新价为 1000 元/平方米，设备、装修及附属物按照 300 元/平方米，合计 1300 元/平 方米。 工程配合奖 按被拆迁房屋 25 万元/户估算。 提前搬家奖：每户 5 万元。 家电迁移补助费：每户 1650 元。 搬家补助费：按 20 元/平方米计算。 周转补助费 选择房屋安置方式的，在周转期间，拆迁人按照被拆迁人实际安置房屋情 况给予周转补助费，1200 元/人月，周转期为 36 个月。 一次性停产停业综合补助费 以被拆迁房屋面积的 70%为基数进行补偿，补偿标准为 2000 元/平方米 以上合计万元，具体见下表： 表表 5- 1 项目农、居民拆迁补偿费用汇总表项目农、居民拆迁补偿费用汇总表 序序 号号 工程项目工程项目 计费计费 基数基数 单价单价 费用合计费用合计 （万元）（万元） 备注备注 1 农、居民住宅拆农、居民住宅拆 迁补偿迁补偿 1.1土地区位补偿价 5625 元/平 方米 平方米 参照周边项目宅基地区位补偿 价格确定。 1.2 房屋腾退重置成 新补偿费 1600 元/平 方米 平方米24960 按全部建筑面积 1600 元/平方 米计算 1.3工程配合奖25 万元/户1015 户25375 按全部建筑面积 1015 户 1.4提前搬家奖5 万元/户1015 户5075 按 1015 户，补偿标准 5 万元/ 户计算 1.5家电迁移补助1650 元/户1015 户167 按 1015 户，补偿标准 1650 元 /户计算 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 19 - 序序 号号 工程项目工程项目 计费计费 基数基数 单价单价 费用合计费用合计 （万元）（万元） 备注备注 1.6搬家补助费 20 元/平方 米 平方米312 按全部建筑面积 20 元/平方米 进行补偿 1.7周转补助费 1200 元/ 人月 2682 人11586 1200 元/人月，共 2682 人， 周转期 36 个月 1.8 一次性停产停业 综合补助费 2000 元/平 方米 平方米21840 按拆迁面积的 70%，补偿标准 2000 元/平方米估算 【2】企业拆迁补偿费 根据调查，目前项目用地范围内总建筑面积平方米。根据市政府 87 号令、 京政函2001109 号、京房管拆字2003808 号、京房地评字（1999）656 号 等据实际情况，项目集体企业拆迁补偿价按 3500 元/平方米计算，共计 87150 万元。 【3】其他费用 拆迁服务费：按照拆迁费用的 1.5计取。 拆迁评估费 根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的 通知(京价（房）1997第 398 号)，参照本市房屋拆迁评估要求，按照拆迁 评估补偿费用的 1.5计取。 拆除费 参照本市拆迁方案编制要求，取 40 元/平方米。拆除总面积为平方米。 项目拆迁成本具体构成见下表： 表表 5- 2 项目拆迁补偿费估算表项目拆迁补偿费估算表 序号序号项目项目补偿标准补偿标准数量数量金额（万元）金额（万元） 1农、居民住宅拆迁补偿农、居民住宅拆迁补偿 1.1拆迁补偿费5625 元/平方米平方米 1.2房屋腾退重置成新补偿费1600 元/平方米平方米24960 1.3工程配合奖25 万元/户1015 户25375 1.4提前搬家奖5 万元/户1015 户5075 1.5家电迁移补助1650 元/户1015 户167 1.6搬家补助费20 元/平方米平方米312 1.7周转补助费（36 个月）1200 元/人月2682 人11586 1.8一次性停产停业综合补助费2000 元/平方米平方米21840 2集体企业拆迁补偿费集体企业拆迁补偿费3500 元元/平方米平方米平方米平方米87150 3高压线入地费用高压线入地费用25000 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 20 - 序号序号项目项目补偿标准补偿标准数量数量金额（万元）金额（万元） 4其他费用其他费用 9897 4.1拆迁服务费1.50% 4621 4.2拆迁评估费1.50% 3656 4.3拆除及渣土清运费40 元/平方米平方米1620 5拆迁不可预见费用拆迁不可预见费用10%1,2,4 项之和项之和31799 6拆迁费用合计拆迁费用合计 三、拆迁成本分析三、拆迁成本分析 本项目土地一级开发共涉及拆迁住宅建筑面积 15.6 万平方米，1015 户， 2682 人，每户平均约 2.64 人，经测算，户均补偿约 218 万元，人均补偿约 82 万元。 与同类区域拆迁项目情况相比，拆迁具有可行性。 四、四、拆迁安置方案拆迁安置方案 结合重点村改造的相关政策，初步确定本项目拆迁以货币补偿为主，房屋 安置、产业安置为辅的方式进行。 依据拆迁安置方案，东升科技园二期项目共需安置房屋及配套总建筑面积 共计万平方米，其中，安置房住宅平方米，配套公建 3310 平方米，配套幼儿园 2400 平方米。产权性质按照经济适用房管理。 1、前期费用 前期费用主要包括立项可研及实施方案编制费、市政规划方案咨询及综合 费、用地普测及拨地钉桩费、环境影响评价编制费、土地地价评估费、地质灾 害评估费、成本审计费、工程勘察费等费用支出。 表表 5-45-4：回迁安置房前期费用估算表：回迁安置房前期费用估算表 序号序号项目名称项目名称基数基数单位单位方案指标方案指标 经审核方经审核方 案投资额案投资额 ( (万元）万元） 备注备注 一一前期费用前期费用13.41 112 1551【1.1】【1.1】至至【1.15】【1.15】 1.1 立项可研及实施 方案编制费 75 以估算投资额为基数，按 “计价格19991283 号”并 结合市场行情计算 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 21 - 序号序号项目名称项目名称基数基数单位单位方案指标方案指标 经审核方经审核方 案投资额案投资额 ( (万元）万元） 备注备注 1.2 用地普测及拨地 定桩费 1.4 元/平方 米 14 以建设用地面积为基数，按 1.4 元/平方米（用地普测 0.4、勘测定界 0.2、拨地定 桩费 0.8）计算 1.3环境影响评价费 20 计价格【2002】125 号、发 改价格【2011】534 号 1.4地质灾害评估费 20 按照市场收费一般水平确定 1.5工程勘察费 10 元/平方 米 10 暂按照 10 元/平方米，规发 （2000）630 号 1.6工程设计费39198万元 800 市场、市规发（2000）630 号 1.7工程监理费39198 314 京价（收）字（1996）第 43 号，暂按照建安造价的 0.8% 计算 1.8招标代理费 50 计价20021980 号,包括 勘察、设计、监理、施工、 设备等招标 1.9造价咨询费 50 京价(收)字2002第 480 号 1.10 施工图设计文件 审查费 2 元/平方米28 发改价格【2011】534 号 1.11竣工图编制费 50 1.12工程保险费39198万元0.20%78 北京市建设工程费用（北 京市城乡建设委员会 1997 年） 并结合保险公司报价 1.13检测费 3 元/平方米42 室内空气污染、电检、消检、 土壤氡气检测 2、土地取得费用 （1）土地征收费用 征地空转，回迁房地块不计算征地成本。 （2）地上物拆迁补偿费用 安置地块的拆迁费用统一纳入一级开发成本，不单独计算。 3、政府土地收益及相关税费 经济适用房用地按划拨供地，不计算政府土地收益及相关税费。 4、房屋建造成本估算 根据设计单位提供的设计方案，结合现行工程造价标准和建筑市场价格情 况，本项目回迁房屋建造成本包含房屋建安费用、市政费用、室外工程、室内 装饰等，地上按 2200 元/平方米，地下按 2500 元/平方米进行估算。 其中地上部分按安置用房面积 13.84 万平方米计入安置房成本；地下部分 中关村东升科技园二期项目土地一级开发实施方案 - 22 - 人防、设备用房等面积 1.92 万平方米及地下车库 41600 平方米（车位配比为 1 户 1 个车位）的部分面积 15800 平方米（1：0.2 的部分如系利用人防面积可全 部计入，1：0.3 的部分可计入 60%，其他部分不能计入回迁成本） ，合计为 3.5 万平方米计入安置房成本，另有 2.58 万平方米的