用益物权PPT课件

.,1,第十四章用益物权,本章主要介绍了用益物权的含义与特征，以及土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权的含义、特点、效力等内容。,.,2,第一节用益物权的概念与特征,.,3,一、用益物权的概念,用益物权是指非所有权人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。物权法规定了四种用益物权：（一）土地承包经营权（二）建设用地使用权（三）宅基地使用权（四）地役权,.,4,二、用益物权的特征,1.用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提。2.用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。3.用益物权是不动产物权。4.用益物权主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的。,.,5,第二节土地承包经营权,.,6,一、土地承包经营权的概念与特征,（一）概念土地承包经营权是指自然人、法人或者非法人组织对农村用于农业的土地，通过农业生产的方式加以利用的用益物权。,.,7,一、土地承包经营权的概念与特征,（二）特征1.土地承包经营权是存在于农民集体所有或者国家所有但用于农业生产的耕地、林地、草地等的权利。2.土地承包经营权是承包使用、收益集体或国有土地的权利3.土地承包经营权是为种植业、林业、畜牧业或者其他生产经营项目而承包使用、收益集体或国有土地的权利。4.土地承包经营权是有一定期限的权利。耕地：30年；草地：30-50年；林地：30-70年,.,8,二、土地承包经营权的取得与内容,（一）土地承包经营权的取得1.农村集体经济内部：以家庭承包方式取得土地承包经营权2.农村集体经济组织以外的单位或个人：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地3.以转让、互换等方式继受取得土地承包经营权4.以继承的方式取得土地承包经营权,.,9,二、土地承包经营权的取得与内容,（二）土地承包经营权的内容1.承包方的权利（1）占有、使用、收益的权利（2）依法流转权2.承包方的义务（1）维持土地的农业用途，不得用于非农业建设（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害,.,10,二、土地承包经营权的取得与内容,（二）土地承包经营权的内容3.发包方的权利（1）发包本集体所有的或者国家所有但依法由本集体使用的农村土地（2）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地（3）制止承包方损害承包地和农业资源的行为,.,11,二、土地承包经营权的取得与内容,4.发包方的义务（1）维护发包方的土地承包经营权，非因特定情形，承包期内不得调整或收回承包地。（2）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动。（3）依照承包合同约定，为承包方提供生产、技术、信息等服务。（4）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。,.,12,三、土地承包经营权的消灭,（一）承包期满而未续期（二）依照法定程序进行调整（三）依法收回（四）承包经营的土地被依法征收,.,13,第三节建设用地使用权,.,14,一、建设用地使用权的概念与特征,（一）概念建设用地使用权是指自然人、法人或非法人组织依法享有的，利用国家或集体所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。,.,15,一、建设用地使用权的概念与特征,（二）特征1.建设用地使用权的客体既可以是国有土地，也可以是集体所有的土地2.建设用地使用权的内容是利用土地从事建设3.建设用地使用权既可以在地表设立，也可以在地上、地下设立4.建设用地使用权具有高度的流转性,.,16,二、建设用地使用权的产生和期限,（一）建设用地使用权的产生1.划拨经县级人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。2.出让国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请设立登记，自登记时起建设用地使用权设立。,.,17,二、建设用地使用权的产生和期限,（二）建设用地使用权的期限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或者其他用地：50年,.,18,三、建设用地使用权的内容,（一）建设用地使用权人的权利1.利用土地进行建设2.享有其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权3.处分建设用地使用权（1）以转让、互换、出资或者赠与等方式流转建设用地使用权（2）抵押建设用地使用权（3）出租建设用地使用权,.,19,三、建设用地使用权的内容,（二）建设用地使用权人的义务1.支付建设用地使用权费用的义务2.土地的使用和保护义务,.,20,四、建设用地使用权与房屋所有权的关系,我国法律要求建设用地使用权和房屋所有权一并处分。也就是说，房屋和建设用地使用权必须共同作为交易的标的，而不能分别处分，即建设用地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移、抵押或出租，必须同时发生变动。这就是“房随地走”、“地随房走”的规则。,.,21,五、建设用地使用权的消灭,（一）使用期限届满而未续期（二）被依法收回（三）土地灭失,.,22,第四节宅基地使用权,.,23,一、宅基地使用权的概念与特征,（一）概念宅基地使用权是指农村居民在集体所有的土地上建造住宅及附属设施的用益物权。,.,24,一、宅基地使用权的概念与特征,（二）特征1.权利主体的特定性：农村集体经济组织成员2.权利客体的特定性：集体所有的土地3.土地用途的特定性：建设住宅及其附属设施4.取得上的无偿性：宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由农村集体经济组织的成员无偿取得、无偿使用，用于解决农民的基本住房问题,.,25,一、宅基地使用权的概念与特征,以事例理解宅基地使用权的特征：北京城郊的农民甲将自建住宅卖给了城市居民乙，双方签订了房屋买卖合同。问题：乙能否取得该房屋的所有权，为什么？,.,26,二、宅基地使用权的取得,1.集体经济组织依法无偿授予在村民有实际居住需求的情况下，农村集体经济组织应向农民提供宅基地使用权。2.我国虽然不允许宅基使用权的单独流转，但是农村村民私有房屋的流转并不为法律所禁止。宅基地使用权可以通过房屋转让而一并取得。3.我国法律承认私有房屋为继承的标的，宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。,.,27,三、宅基地使用权的内容,（一）宅基地使用权人的权利1.在宅基地上建造房屋及其他附属物2.有权处分宅基地使用权（1）我国法律不允许宅基地使用权处分后用于非农业建设；（2）经处分后，宅基地使用权人不能再申请宅基地使用权；（3）宅基地使用权的受让主体受到限制，不能出售给城镇居民。,.,28,三、宅基地使用权的内容,（二）宅基地使用权人的义务1.权利人不得非法转让宅基地使用权2.接受政府统一规划3.正当使用宅基地,.,29,四、宅基地使用权的消灭,（一）宅基地的收回与调整土地所有权人根据城镇或农村的发展规划，可以收回或调整宅基地使用权。（二）宅基地的征收国家为了公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿。（三）宅基地使用权的抛弃权利人自愿交回宅基地的，权利消灭。,.,30,第五节地役权,.,31,一、地役权的概念与特征,（一）概念地役权是指不动产所有人或使用人为了自己不动产利用的便利，而利用他人不动产的用益物权。其中，为自己不动产的便利而使用他人的不动产的一方称为地役权人，又称需役地人；将自己的不动产供他人使用的一方称为供役地人；因使用他人不动产而获便利的不动产为需役地；为他人不动产的便利而供使用的不动产为供役地。,.,32,一、地役权的概念与特征,（二）特征1.地役权是使用他人土地的权利。2.地役权是为自己土地的便利的权利。3.地役权具有从属性和不可分性。,.,33,一、地役权的概念与特征,以事例认识地役权的从属性：甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区景观的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造20米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋30米高的厂房。问题：1.小区业主是否有权要求乙公司拆除超过20米的建筑？2.甲公司是否有权要求乙公司拆除超过20米的建筑？,.,34,二、地役权的取得,（一）通过签订地役权合同的方式取得（二）因继承取得,.,35,三、地役权的内容,（一）地役权人的权利1.利用供役地地役权存在的目的在于以供役地供需役地的便利之用。所以，地役权人当然享有使用供役地的权利。2.从事必要的附随行为、设置并保有必要的附属设施地役权人有权从事必要的附随行为，即为达到地役权的目的