房地产估价程序及估价案例分析房地产估价估价程序及案例分析PPT课件

.,1,第10章房地产估价程序及估价案例,浙江财经大学东方学院,.,2,1,房地产估价的程序,3,2,主要内容,估价报告的编写,商业类房地产估价及案例分析,.,3,一、房地产估价的程序,房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后次序。,.,4,1.获取估价业务,2.受理估价委托，明确估价基本事项,3.拟定估价作业方案,4.搜集估价资料,5.实地查勘估价对象,6.计算评估,7.确定估价结果,8.撰写估价报告,9.交付估价报告,10.估价资料归档,房地产估价流程图,.,5,一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。,（一）获取估价业务,.,6,（二）受理估价委托、明确估价基本事项受理估价委托就是1.明确估价基本事项和其他事项；2.起草估价委托书和估价委托合同；3.接受估价委托书及签订估价委托合同。,一、房地产估价的程序,.,7,四、拟定估价作业方案1、拟采用的技术路线和方法在明确估价目的和估价对象等基础上，便可以确定拟采用的技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。为以后的调查、资料收集等工作提供方便。多途径、多方法进行估价（两种以上）。根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。,一、房地产估价的程序,.,8,四、拟定估价作业方案一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。,一、房地产估价的程序,.,9,四、拟定估价作业方案2、调查搜集的资料及其来源渠道初步确定所需的资料、资料来源及渠道、调查方法等。3、预计所需的时间、人力、经费根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期以及估价技术路线、所用估价方法、资料收集等，来初步确定所需的时间、人力、经费等。并对估价人员或队伍进行合理组织。,一、房地产估价的程序,.,10,七、求取估价对象价值1.分析估价对象价值。市场背景分析、估价对象最高最佳利用分析、估价对象变现能力分析等2.测算估价对象价值3.判断估价对象价值,一、房地产估价的程序,.,11,3.判断估价对象价值不同的方法估价出的结果一般不同。当差异较大时，应寻找出现差异大的原因并加以排除。在寻找出现差异大的原因并加以排除后，对各种估价结果进行综合。综合方法主要有算术平均、加权平均、中位数、众数等。最后，再通过其他影响因素的定性分析、听取有关人员意见等，来确定最后的估价结果。,一、房地产估价的程序,.,12,八、撰写估价报告应按照有关要求和标准格式，撰写估价报告九、交付估价报告估价报告完成后，要及时将估价报告交付给委托人。必要时还应做口头说明或汇报。,一、房地产估价的程序,.,13,（一）估价报告的概念估价报告是房地产估价的成果反映和研究报告，是估价人员或估价机构提供给委托人的“产品”。反映估价报告的质量；估价中所做工作的质量；估价报告的表述、格式；印刷质量,二、房地产估价报告的编写,.,14,二、估价报告的种类口头报告和书面报告；书面报告又分为表格式报告、叙述式报告基本要求都是相同的。三、对估价报告的总要求全面、公正、客观、准确1、全面性2、公正性和客观性3、准确性4、概括性5、可读性,二、房地产估价报告的编写,.,15,四、估价报告的组成和内容一份完整的估价报告一般由八部分组成：(一)封面1、标题2、估价项目名称3、委托人4、估价机构5、估价作业期6、估价报告编号,二、房地产估价报告的编写,.,16,(二)目录(三)致委托人的函是给委托人的一种信件，是正式地将估价报告呈送给委托人的信件。1、致函对象2、致函正文3、致函落款4、致函日期,二、房地产估价报告的编写,.,17,(四)估价师声明1、真实、完整2、公正3、与估价对象及有关人员没有任何利害关系4、评估依据5、实地查勘6、是否得到他人重要帮助7、其他,二、房地产估价报告的编写,.,18,(五)估价的假设和限制条件未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。一方面保护估价人员利益；另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。,二、房地产估价报告的编写,.,19,(六)估价结果报告1、委托人2、估价机构3、估价人员4、估价目的5、估价时点6、估价对象,二、房地产估价报告的编写,7、价值定义8、估价依据9、估价原则10、估价方法11、估价结果12、估价作业期13、估价报告有效期14、其他说明,.,20,(七)估价技术报告1、详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况2、详细分析影响估价对象价值的各种因素3、详细说明估价的思路、采用的方法及其理由4、详细说明估价的测算过程、参数选取等5、详细说明估价结果及其确定的理由,二、房地产估价报告的编写,.,21,(八)附件主要是一些重要基础资料，包括：估价对象的位置图、四至和周围