某地区土地产权管理与财务知识分析制度

pag.1,土地经济理论与政策石晓平,第十二章土地产权制度石晓平,pag.2,土地经济理论与政策石晓平,土地产权制度,为什么介绍本章？土地归谁所有决定了社会的基本的财产权制度土地是最重要的生产要素土地产权制度是决定土地归谁所有和使用的基本的制度因此土地产权制度是一项非常重要的和基本的制度安排,pag.3,土地经济理论与政策石晓平,本章介绍,产权的基本概念土地产权土地所有权土地使用权土地抵押权土地发展权土地产权制度改革的理论和实践城市和农村土地产权制度改革的理论与实践,pag.4,土地经济理论与政策石晓平,产权的基本概念,产权（PropertyRights）：是有关财产的各项权利的总称。是指具有物质财富的内容，直接和经济利益相联系的民事权利。属于这一类的权利有所有权、其他物权、债权、继承权、版权和专利权、商标权。产权既是权利又是规则。确定人们使用物品的规则。是人们财产关系的法律体现。,pag.5,土地经济理论与政策石晓平,产权的基本概念,德姆塞茨：产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表述。,pag.6,土地经济理论与政策石晓平,产权的基本概念,产权包括：所有权、使用权、收益权和处分权。牛津法律大辞典把产权界定为：财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全的权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其它与财产有关的权利。不要把财产权视作单一的权利，而应该视作若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的很多独立的权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。,pag.7,土地经济理论与政策石晓平,土地产权的概念,土地产权是土地制度的一个核心问题。土地产权是指存在于土地之中的排他性的完全权利。包括土地土地所有权、使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。,pag.8,土地经济理论与政策石晓平,土地产权构成,土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理土地的权利。受国家法律的保护。土地所有者可以自由使用和处理其所有的土地并有权获得收益。得到法律的确认和保护。权利受到法律的限制。,pag.9,土地经济理论与政策石晓平,土地所有权,土地所有权的基本属性土地所有权的完全性最充分的一项权利土地所有权的排他性土地所有权的恒久性不会轻易灭失土地所有权的归一性其他权利都是在所有权基础上设定的土地所有权的社会性受到一定社会规范的约束讨论：对土地所有权的限制不断增加？,pag.10,土地经济理论与政策石晓平,土地使用权,土地使用权：是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利。是土地使用制的法律表现形式。广义和狭义土地使用权的区别：广义土地使用权包含了其他的土地占有权、土地收益权和不完全处分权。狭义仅指土地使用。土地使用权的设定必须依法律而成立。一般需支付租金或者价格。中国实行的就是土地所有权和使用权分离的有偿使用的制度。,pag.11,土地经济理论与政策石晓平,土地抵押权,土地抵押权：是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。土地受押人称为土地抵押权人。,pag.12,土地经济理论与政策石晓平,土地抵押权,土地抵押权的性质：土地抵押权的优先清偿性土地抵押权是担保物权土地抵押权的附属性以债权的存在为前提土地抵押权的不可分性偿还部分债务不会改变抵押权,pag.13,土地经济理论与政策石晓平,地役权,地役权：在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务容许他人在其土地上的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地，与供役地毗邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。地役权包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等中国尚未单独设立地役权,pag.14,土地经济理论与政策石晓平,土地发展权,土地发展权是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的权利。如：农地非农使用的权利、提高建筑物密度的权利当今世界各国对农地发展权的认识不一：美国、欧洲处置不一样,pag.15,土地经济理论与政策石晓平,土地产权的作用,产权明晰，避免不确定性产权必须是排他的或者是专一的产权必须是安全的产权必须是可转让的产权必须是可执行的产权行使受到约束,pag.16,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,解放后我国农村土地产权制度的历史沿革土地改革阶段废除封建的土地产权制度，实行耕者有其田现实反思是什么？1950年6月28日中华人民共和国土地改革法实行土地的农民所有制，解放生产力、发展农业生产3亿多农民得到了0.47亿公顷土地请参阅更多的历史文献了解在解放区进行的土地改革等活动,pag.17,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,解放后我国农村土地产权制度的历史沿革农业合作化阶段土地改革完成后，建立农村土地的农民个人私有制但存在农民个人分散经营存在的困难，提高农业生产加快实现工业化的目标、国家控制主要的商品粮食生产及其他工业原料国家主张将农民组织起来前一阶段包括：农业互助组和初级社阶段（土地所有权仍归农民所有）后一阶段包括：高级合作社（土地归集体所有）第三阶段包括：人民公社阶段（一大二公三拉平），实现了政社合一，成为农业生产和组织的基本单位1960年前后调整形成“三级所有、对为基础”的经营管理体制,pag.18,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,解放后我国农村土地产权制度的历史沿革“三级所有，队为基础”（1962-1978）纠正人民公社运动错误基础上进行的土地产权制度的调整：重点是：土地所有权归公社、大队和生产队三级所有土地的所有权和使用权主要归生产队,pag.19,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对改革开放之前的农村土地产权制度的简单的评价单个的集体成员缺乏劳动的积极性、无法提供激励消极怠工、破坏生产工具等发生家庭联产承包责任制阶段由安徽开始、全国展开,pag.20,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革中国现行农村土地使用制度的特征基本特征：“家庭承包经营制”，在集体土地所有制下，按照“人人有份、户户种田”的原则承包集体土地。农民取得承包经营权基于：1）土地的集体所有制（社区成员权）2）农民在取得承包经营权的同时，必须承担国家的税收以及对集体缴纳租金的义务。承包经营权的性质：1）承包经营权属于使用权2）属于所有权（所有权、承包权和经营权的分离）,pag.21,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对家庭联产承包责任制的简单评价林毅夫等人：验证家庭联产承包责任制对农业增长的贡献1979-1984年中国农业总产出增长42.23%，其中45.79%来源于投入的增加，制度变化贡献了46.89%，大致相当于收入增加的总效应,pag.22,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对家庭联产承包责任制的简单评价对土地承包经营权稳定与交易的绩效分析（绿肥种植）土地产权的稳定性和可交易性对绿肥种植面积有显著的影响,pag.23,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用权的局限性承包经营权的内涵不明确、不充分如村集体在早些时候对土地的随意的调整（机动田）反租倒包等形式的流转土地承包期的不稳定“三年一小调、五年一大调”相关的法律在逐步的完善农村土地承包法物权法等相关的证书发放（承包经营权证和合同）,pag.24,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性1）“大稳定、小调整”模式农民希望土地的小调整以适应人口和家庭就业的变化农业生产比较效益的变化也非常的重要是农民成员权的要求,pag.25,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性2）两田制的模式20世纪山东平度的两田制的模式1995年31.5%的生产队实行了“两田制”耕地分为口粮田和责任田，口粮田人均到户，只承担农业税；责任田实行招租的形式承包经营，不仅承担农业税，而且承担粮食定购任务和缴纳土地承包费简单评价：兼顾公平和效率，但实施需具备一定的基础条件（外出人员较多等），后来在一些地方的推广有变异的情况,pag.26,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性3）苏南模式土地的规模经营、乡镇企业的大发展，在社区成员同意的背景下，实行以规模经营为特征的土地使用制度改革基本做法：农户间的转让形成“种粮大户”，采取“反承包”、“倒租赁”、“异地承包”等形成规模经营，或通过“土地使用权入股“等形式，集中土地招租基本评价：土地有效集中在种田大户的手中，可能集中化的机械操作不是很符合中国的特色,pag.27,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性4）温州模式私营经济的大发展、土地流转大多通过市场进行基本做法：温州土地租赁市场异常的活跃基本评价：当地的经济发展是促进土地流转主要的因素，农民对土地使用权较少的关注,pag.28,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性5）”生不增地、死不减地“的模式贵州湄潭，1984年调整外，15年土地没有调整过，在贵州省推广，以地方法规的形式规定耕地承包期50年，非耕地承包期60年基本做法：延长土地承包期、明确农村集体土地所有权代表、继续实行生不增地、死不减地政策等基本评价：有效保障土地使用权的稳定，以便给农户一个稳定的预期，增强农户对土地进行投资的信心,pag.29,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性6）”土地股份合作制“的模式广东南海地处珠江三角洲，人多地少，非农产业发达，土地无人耕种，但又不愿意放弃承包权基本做法：不同地区采取折价的方法，把土地和固定资产折股量化后给农民，农民获得承包权后，再把土地的使用权交给集体，纳入股份合作组织统一使用，实行农民股权”生不增死不减制度“，对新增人口实行配售股基本评价：拥有股份，但不对应地块，这种股份化的程度更加的彻底，但改革不完善，股份仍然存在无法继承、买卖、转让等限制。对是否设集体股也存在争议，涉及农民利益和集体利益如何合理划分的问题。,pag.30,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性总体评价：必须适应当地的环境、因地制宜外部经济社会环境非常的主要,pag.31,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的进一步的完善明确承包经营权的性质完善承包经营权的权能结构土地承包期的长期化承包经营权的物权化农村社会保障制度建设,pag.32,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,征地制度改革与农村集体建设用地产权制度改革征地制度改革农地非农化的过程包括一部分集体建设用地农村集体建设用地产权制度改革乡镇企业用地农村居民点用地,pag.33,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,征地制度改革与农村集体土地产权制度改革渐进改革核心办法是提高征地补偿标准，拓宽被征地农民的安置途径，建立征地仲裁制度，以保证征地工作的公平、公正、公开和高效。,pag.34,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,激进改革征地制度改革的关键问题是如何保护农民集体土地的财产权。区分农民集体土地所有权与国有土地所有权，无法保障对农民权利的保护。让两种产权处于平等的地位农地直接入市或者是提高补偿的标准,pag.35,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,两个大的方面第一：提高农民的组织化的程度(渐进改革)实现土地征用中农民与政府的直接对话被征地农民将增强组织能力现实中乡村精英并不是农民利益的真实地代表加强农村社区性合作经济组织、专业合作性合作经济组织、股份合作制家具组织等合作组织的建设,pag.36,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,第二个方面打破政府土地征用垄断坚冰，容许集体非农建设用地入市（激进改革）江苏苏州（最早）浙江湖州、河南安阳等安徽芜湖的经验广东南海的经验广东顺德等的经验,pag.37,土地经济理论与政策石晓平,农村集体土地产权制度的历史沿革和创新,农民集体所有建设用地使用权流转在90年代中期就开始了1995年江苏省苏州市开始试点陆续有浙江湖州、河南安阳、福建古田开始试点国土资源部2000年2月28日批准芜湖市“农民集体所有建设用地使用权流转试点方案”,pag.38,土地经济理论与政策石晓平,案例芜湖,芜湖试点主要涉及集体建设用地所谓“农民集体所有建设用地使用权流转”指乡镇土地利用总体规划确定的集镇建设用地范围内的农民集体所有建设用地，所有权发生转移，包括进行转让、租赁、作价出资（入股）、联营联建、抵押等。,pag.39,土地经济理论与政策石晓平,案例芜湖,芜湖试点的主要内容,pag.40,土地经济理论与政策石晓平,案例芜湖,pag.41,土地经济理论与政策石晓平,案例芜湖,政府,承包者或原土地使用者,新的土地使用者,直接洽谈交易,向上级政府缴纳一定的流转收益,2002年芜湖确定的县（区）、乡（镇）、集体经济组织三级队土地流转收益和土地增值收益的分成比例：1：4：5,pag.42,土地经济理论与政策石晓平,案例芜湖,集中在集体建设用地（没有突破农地转用的界限）实现了“工业向园区集中、土地向规模经营者集中、居民向小城镇集中”提出了对失地农民进行补偿和生活保障的多种途径,pag.43,土地经济理论与政策石晓平,案例南海,以土地为中心的农村股份合作制（土地股份合作制）案例南海介绍：位于广州佛山之间是珠三角最早开发的地区之一，具有得天独厚的地缘优势1990年随着工业化的推进，农民开始租用村边地、宅基地办厂设铺外地企业租用土地或租用土地上盖好的厂房和商铺,pag.44,土地经济理论与政策石晓平,案例南海,案例介绍：当时征地已经非常的困难（补偿太低）1992年开始土地股份合作制的试点：确保农地的集体土地所有权不变，把农民的集体土地承包权量化为股权，由集体经济组织经营，并保证在土地进行非农用途时农民获得相应的收益,pag.45,土地经济理论与政策石晓平,案例南海,案例介绍：制度上保障了土地非农化收益，集体组织成员对土地增值收益的分红权1993年全面推广2003年全市建立农村股份合作社1870个，其中以村委会为单位组建集团公司191个，占村委会总数80%以上，以村民小组为单位组建的股份合作社1678个，占村民小组数的99.8%,pag.46,土地经济理论与政策石晓平,案例南海,收效明显1994-2000年农民的人均股分红从1016元增加到1951元多数地区的入股分红占到农民收益的1/4到1/3，有的1/2加速了工业化的速度，保证了集体和农户在土地级差收益的上升中增加的收益,pag.47,土地经济理论与政策石晓平,案例南海,案例的特殊性地处珠江三角洲土地增值潜力大土地股份合作制后的集中土地收益高于分户的土地增值收益,pag.48,土地经济理论与政策石晓平,案例南海,问题股份制章程中所做出的：不得转让、抵押、筹资等规定，使股份的分配具有极强的福利和再分配的性质，而相对较弱的资产经营的功能。,pag.49,土地经济理论与政策石晓平,案例顺德,pag.50,土地经济理论与政策石晓平,案例顺德,pag.51,土地经济理论与政策石晓平,案例广州,pag.52,土地经济理论与政策石晓平,集体建设用地入市流转的讨论,意义加速集体土地流转制度的改革土地征用制度的改革加速农民的非农化的过程加速小城镇的建设和发展讨论：存在的问题,pag.53,土地经济理论与政策石晓平,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度主要特征行政划拨：土地由国家行政机关调拨分配使用具体包括：国家机关、部队、学校、国营企业等如果需要使用土地，不是通过市场购买或租赁所得，而是按照按照一定的建设用地程序，首先申请建设用地项目，待项目批准后，再持批准文件向县级以上人民政府土地管理部门申请批准后无偿划拨使用国家如因社会公益事业的需要，需要使用国有企业、事业单位的土地，不需通过购买、租赁，通过行政手段取得。,pag.54,土地经济理论与政策石晓平,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度主要特征无偿无限期使用国家机关、部队、学校、国有企业等使用国有土地的过程中不需要支付地价没有明确的使用年限（除非国家占用）禁止土地使用者之间的转让禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地直接转给其他单位或个人使用,pag.55,土地经济理论与政策石晓平,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度的形成城市土地国有制的形成自全国解放到1956年，私有土地是可以买卖、出租、入股、典当、赠与、交换的在1950年的政务院的契税暂行条例中可以得到说明自1956年开始城市私有房产的社会主义改造之时起，一些私有土地开始被收归国有，同时禁止买卖到改革开放之前基本形成了城市土地的国有制,pag.56,土地经济理论与政策石晓平,城市土地产权制度的产生与变迁,传统的城市土地使用制度的形成城市土地国有制的形成主要的弊端：不利于土地的集约利用和合理的配置土地无法向使用效率高的用户手中转移不利于企业的改制企业之间的合理公平的竞争环境难以形成不利于企业绩效的评价不利于城市的发展（城市用地结构不合理、建设资金不足）寻租行为盛行不利于改革的进行,pag.57,土地经济理论与政策石晓平,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后的城市土地使用制度的形成城市征收土地的使用费（税）针对中外合营企业提出的1982年深圳特区开始推行随后在抚顺、广州等城市推行开展土地使用权有偿出让和转让的试点1987年下半年，深圳经济特区率先进行土地使用权的有偿出让和转让的试点一次性收取土地的出让金，同时容许土地的使用权抵押和转让,pag.58,土地经济理论与政策石晓平,3.我国土地制度的产生与变迁,改革开放后的城市土地使用制度的形成城市制定地方性土地使用权有偿出让和转让的法规修改宪法和土地管理法1988年修改宪法、土地管理法制定全国性的土地使用权出让和转让的法规，全面开放土地市场中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等一批法律法规,pag.59,土地经济理论与政策石晓平,3.我国土地制度的产生与变迁,现行城市土地使用制度的基本内容土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的地块、用途、年限和其它条件，由市县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案。地下的资源、埋藏物等不在有偿出让之列。面向所有合法主体。,pag.60,土地经济理论与政策石晓平,3.我国土地制度的产生与变迁,现行城市土地使用制度的基本内容土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种形式后来扩展到挂牌是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。土地出让的年限：居住70年、工业用地