西安市房地产市场概况调研报告

,西安市房地产市场概况调研报告,市场部2017.4.21,目录Contents,1,宏观环境分析,1.城市概况2.城市分区3.经济水平4.政策环境5.小结,一,2,1.城市概况,3,2.城市分区,4,2.城市分区,城内：保持历史古城风貌，行政功能弱化，人文旅游为主,城西：“西咸一体化”结合带，工业区搬迁后区域形象提升,高新：经济活跃，代表西安经济未来，市民工作和居住的理想区域,长安：西安后花园，打造具国际竞争力的生态文化科技新城,城南：曲江为核心文化示范旅游区和文教区。高端项目云集,城北：传统的农业区，政府北迁和地铁二号线建设，发展提速,城东：传统老城区消费水平低，开发较为落后,5,3.经济水平,GDP增速高于全国水平GDP增速同步放缓，追求经济平稳发展,2016年GDP突破六千亿近五年GDP平均增速为10%GPD全国排名在27名左右，且逐年上升,西安市经济总体排名较低，但经济增长平稳，市场需求旺盛,6,4.政策环境,西咸新区：陕西省两会上决定将西咸新区划归西安管理，未来将共建大西安。在此发展格局下，未来西安市的版图将进一步扩围。,交通：两会上决定2017年开工建设6条地铁，力争新开工3个项目；在“一带一路”、国家级自由贸易试验区、国家中心城市定位、“大西安”规划等一系列政策推动下，西安市的交通、城建和规划迈入了崭新的快速发展通道。,限购：自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房。,户籍：2017年3月1日西安落户新政规定：买房落户政策延期，只要2015年7月1日之后购买90平米以上住房，取得房产证，在西安缴纳一年以上社保即可申请购房入户。,限售：截至2017年4月14日，全国共有16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。限售是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。限售仅两三年最多不超过5年，并且还会随房地产形势变化产生变数，但在政策存续期，它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。,西安,全国,房地产税法：房产税立法已经列入五年立法规划，但2017年没有关于房地产税立法的安排。2017年1月中央印发文件提及支持各地在房地产税等方面探索创新。,不动产统一登记：地方基层政府已经基本设立了专门的不动产统一登记部门。2017年底前，不动产统一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。,7,5.小结,宏观经济,西安作为西北地区核心，城市规划合理，宏观经济健康运行，政策环境良好。,8,市场供求关系,1.供方市场2.需方市场3.小结,二,9,1.供方市场土地,土地出让量,2015年土地出让总面积为1296.48万2016年土地出让总面积为1449.98万，同比增长9.94%,2015年土地出让总宗数为395宗2016年土地出让总宗数为360宗，同比下降8.86%,10,1.供方市场土地,土地挂牌量,供大于求,11,1.供方市场土地,土地供应量,12,1.供方市场商品房,商品房库存,13,1.供方市场商品房,楼盘,城内土地资源紧张，楼盘向远郊延伸：高新、曲江、城北、长安等郊区板块升温。,14,1.供方市场商品房,商业存量,2015年下半年以来，西安共迎来5个优质购物中心集中入市，合计546,000。至此，西安全市优质商业项目存量超过238万。,预计截至2018年，西安还将迎来超过25个项目，接近300万的优质购物中心集中入市。,2001年至2016年上半年西安商业供应量与存量变化,从区域来看，未来新增供应主要集中在非核心区域，占比87%。,15,1.供方市场新建商品房,写字楼存量,截至2017年3月，西安甲级写字楼总存量为154万,西安写字楼多集中于城市主轴线。城中、城北、高新区囊括了西安大部分写字楼，仅高新区写字楼存量就达到101万。,西安写字楼未来供应量与存量变化（2015-2018）,预计2017年西安写字楼市场库存压力将会加大。高新区写字楼空置率短期内将继续攀升，其他区域则多以消化现有库存为主。2017年到2019年西安全市将有16个写字楼项目供应。,16,2.需方市场消费水平,2016年西安市城镇居民人均可支配收入为35630元西安市消费总体属于中西部二线城市中上游水平,西安城镇居民人均可支配收入高于陕西省和全国平均水平西安市消费水平总体增长较快,西安市消费动力强、购买力高,17,2.需方市场消费结构,西安市城镇居民恩格尔系数近年维持在32%左右，生活水平富裕。,满足基本生活需求的低端产品基本饱和，住房消费、通信及电子产品消费、服务性消费等发展型、享受型消费日益成为居民消费的新热点。,恩格尔系数(EngelsCoefficient)：指食品支出总额占个人消费支出总额的比重。恩格尔系数达59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。,西安市城镇居民家庭恩格尔系数,消费结构转向发展型、享受型,18,2.需方市场购房需求调查,购房意愿,19,2.需方市场购房需求调查,购房目的,从计划购房面积来看，选择90到140平米的最多，占67.7%。从购房类型看，选择高层的居多，占37.4%。,刚需性住房和改善性住房仍是市场主导购房目的呈多元化趋势,20,2.需方市场购房需求调查,购房关注因素,其他,购房的两大主力军是2039岁的中青年和西安本地居民。计划购房者更倾向于购买“新房”和“现房”。按揭贷款是大多数购房者考虑选择的付款方式。,21,3.小结,22,市场价格分析,1.土地价格2.住宅价格3.商业价格4.写字楼价格5.酒店价格6.小结,三,23,1.土地价格,2015年全年西安土地成交地面均价为2057元/，2016年全年西安土地成交地面均价为2244元/，同比上涨9.09%。,24,2.住宅价格,全国价格排名,西安市以7131元/m2的均价位列2016全国各城市住宅价格排名第34位，2016住宅成交面积为1528万m2。西安市房价在全国范围处于中游水平。,25,2.住宅价格,中西部主要城市价格对比,2016年西安市新建住宅成交均价为7131元/m22016年西安市新建住宅成交面积为1528万m2,2016年西安市新建住宅成交均价同比增幅为0%2016年西安市新建住宅成交面积同比增幅为10%,西安市房价和成交量在中西部城市中属于中下游水平，且增长缓慢,26,2.住宅价格,西安市住宅售价,27,2.住宅价格,区域住宅价格,西安3月新房均价7935元/m，环比上月增长5.36%。城内房价最高，为12000元/m；其次是曲江，为10298元/m；泾渭的房价最低，为3687元/m。,28,2.住宅价格,29,2.住宅价格,30,2.住宅价格,31,2.住宅价格,城北,在市政府北迁、北客站建成通车、大明宫国家遗址公园开园、地铁二号线顺利通车等诸多利好因素的带动下，城北板块近年来开始快速发展，但基础设施不够完善。,城北房价与西安市均价基本一致。,大明宫地段房价最高，未央大学城附近房价最低。,32,2.住宅价格,城内,西安城内是交通最便利、发展最完善、设施配套最成熟的板块。但城内偏重发展商业和文化旅游产业，且土地和楼盘供应量极少，价格位居西安之首，因此该区域住宅市场并不活跃。,城内房价远远高于西安市均价。,33,2.住宅价格,高新,高新区是西安白领阶层的聚集地，交通便利，配套设施完善，发展空间巨大，高新一小、高新一中等优质教育资源丰富。因此该区域房价一直居高不下，购房者关注度非常高。现阶段新建住宅多集中在锦业路、大寨路、西沣路、西部大道附近。,唐延路地段房价最高，太白南路附近房价最低。,34,2.住宅价格,曲江,曲江一期房地产开发的高端住宅项目使得该区域人口增加，生活配套改善，房地产不断增值，房价首屈一指，曲江已经成为追求高品质生活置业者的目标。如今曲江一期已经饱和，曲江二期应运而生。虽然曲江二期生活配套设施目前相对比较匮乏，但不可否认发展潜力巨大。,2017年3月曲江新房均价为10298元/m2。,曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，区域面积51.5平方公里。,35,2.住宅价格,长安,长安区由于大量高校的聚集而成为西安人居环境最好的区域之一，区域内的人文环境和教育资源使其成为西安房地产市场的热点区域。此外，长安区紧邻高新二次创业园区、曲江新区、航天新城，西部大道直接将以上各区域相连，地铁二号线也为区域内市民出行提供了便利，区位优势和交通优势显著。,36,2.住宅价格,浐灞,浐灞板块最大的优势无疑是良好的生态环境，同时该区域内的配套设置也在不断完善。丰富的教育资源、奥特莱斯的建设及西安地铁三号线的通车运营也带动了区域升值，吸引了众多品牌开发商纷纷入驻，房地产市场发展迅猛，商品房和土地成交量逐年攀升，成为西安市房地产市场热点区域之一。,37,2.住宅价格,经开,位于城北的经济技术开发区是西安市新的城市经济与行政中心，是在高新区之外的另一集中就业区域。该区域高端住宅、高层住宅、小型公寓、商务写字楼较为集中。近年来，随着大明宫万达广场、熙地港、未央印象城、盛龙广场等商业综合体项目的运营，该区域商业氛围也日益浓厚，房价与西安均价一致。,38,2.住宅价格,西咸,西咸新区成为国家级新区后其国际化大都市的发展速度可见一斑。区域价值不断提升，越来越多的品牌开发商拿地盖房，带动了西咸新区房地产市场的发展，使得区域内商业配套日渐成熟，也带来了一部分名校教育资源，地铁一号线也让区域交通更加便捷。自贸区落地陕西后，西咸新区发展将更上一层楼。,39,2.住宅价格,泾渭,泾渭新区位于渭河以北，西咸北环线以南，规划总面积305平方公里，全部为咸阳用地。,周边,泾渭区3月新房均价3687元/m，远低于西安市均价。,40,2.住宅价格,二手住宅价格,2016年，全国十五个副省级城市二手住宅销售价格累计同比14升1降，西安是唯一下降的城市。西安市一年内二手住宅平均价格为6437元/m。西安市一年内二手住宅价格总体呈先降后增趋势，2016年底涨幅最高，2017年涨幅趋于平缓。,41,3.商业价格,商业售价,42,3.商业价格,租金指数,2016年上半年西安市优质购物中心租金指数与空置率,43,3.商业价格,租金分析,44,4.写字楼价格,写字楼售价,45,4.写字楼价格,租金水平,2016上半年全市写字楼月租金继续下滑，降至108.25元/，同比下降3%。高新区写字楼平均月租金下降幅度最大，同比下降5.4%。,受经济形势下滑以及企业购买自用写字楼影响，全市优质写字楼净吸纳量下滑，为负2万平方米，全市空置率上升至27.1%，同比增长18.6个百分点。,2016年上半年西安市优质写字楼租金与空置率,46,5.酒店价格,五星级酒店,47,5.酒店价格,四星级酒店,48,5.酒店价格,三星级酒店,49,6.小结,50,市场交易情况,1.土地交易情况2.商品房交易情况3.小结,四,51,1.土地交易情况,成交宗数,52,1.土地交易情况,成交面积,53,1.土地交易情况,2016年西安土地成交更倾向于新区。长安区成交量最高，为59.97万，其次是沣东新城的52.65万。长安、沣东等城市近郊区域将会是后期成交热点区域。预计未来这些城市快速发展区和新兴开发区域土地供应仍会持续增加。,成交价款和区域,54,2.商品房交易情况,2016年新建商品房累计成交面积和套数分别为2176.96万平方米和206607套，同比分别上涨31.32%和上涨32.22%。,各区域成交套数和占比,浐灞板块以商品房成交21642套位列版块第一。曲江二期板块和高新新区板块分列二三位。从物业类型来看，住宅成交仍占主导地位，而高新商业成交表现也很抢眼，成为该带动板块成交的主力。,55,2.商品房交易情况住宅,新建商品住宅,56,2.商品房交易情况住宅,榜单累计成交175.4亿元，入榜门槛14.4亿元。月度常胜冠军项目金地西沣公元以22.9亿元摘得年度冠军，金辉世界城、中海城依次位列榜单第二、第三名。,榜单累计成交438.8亿元，市场占有率24.7%。上榜房企八成为品牌外埠企业。万科地产为全市销售金额唯一过百亿的企业，金地集团、中海地产依次紧跟其后，分别摘得冠、亚、季军之位。,住宅销售排行,2016年西安房地产企业销售金额排行榜TOP10,2016年西安房地产项目销售金额排行榜TOP10,备注：数据统计范围覆盖西安城六区，未包含长安区（含曲江、高新、经开、浐灞、航天城、国际港务区）；企业排行榜以商品房（含住宅、商办及其他）销售量为依据；项目排行榜以商品住宅销售量为依据。,57,2.商品房交易情况住宅,二手住宅,58,2.商品房交易情况商业,59,2.商品房交易情况写字楼,60,3.小结,土地交易,趋势：2016年土地成交量和成交金额同比走低，未成交量同比增加。,区域：郊区板块升温，浐灞板块、曲江二期板块、高新新区板块商品房成交量位于前三位。长安、沣东新城、经开区未来