西安大兴投资.鱼化寨项目市场调研报告

大兴投资鱼化寨项目市场调研报告,谨呈：西安侨荣实业有限公司,2011-05,2,项目工作阶段划分,工作,第三阶段物业发展建议、启动区策略,第二阶段项目发展战略、整体定位,2011/04/18,2011/06/01,2011/06/10,项目价值深度挖掘问题结构化分析市场机会点研判成功案例借鉴及分析项目发展战略制定项目整体定位方案比选及评估项目经济测算,规划实施及分期构思产品体系研究整体规划建议项目园林景观建议项目配套设施建议项目建筑产品建议项目物业管理建议启动区策略,第一阶段市场调研阶段,项目地块查勘项目开发目标及问题解读房地产市场调研区域规划发展解析政府官员访谈行业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈,2011/05/18,项目市调结论及方向初探,结果,项目整体定位及发展战略报告,项目整体物业发展建议报告,3,报告框架,基础研究,项目整体定位,物业发展策略,项目发展属性界定,项目发展战略制定,物业发展建议及启动区策略,物业体系营造,整体规划建议,启动区策略,物业管理建议,第三阶段工作,第二阶段工作,典型案例分析,目的及策略,方案比对,发展策略,整体定位,客户定位,产品定位,价格定位,项目SWOT分析,战略方向研判,发展战略制定,物业价值点分析,第一阶段工作,4,本次沟通主要内容,PART1项目发展属性界定,PART2项目目标及核心问题的初步理解,PART3市场调研结论初步沟通,PART4下阶段工作内容及需解决问题沟通,5,5,项目本体解析,1,对本项目自身的审视,本体。,6,区位解析,项目位于高新区第一辐射区，区域城市属性明显,钟楼,机场,市政府,曲江,西高新,距曲江约12公里,距钟楼约9公里,距市政府约16公里,距机场约25公里,绕城高速,西三环,项目位于西安城区西南部，西三环以内，随着城市空间及城市骨架拉大，西安步入绕城时代，区域的城市属性逐渐显现；高新核心辐射范围内，距离高新核心区域15分钟车程，距离市中心（钟楼）仅约9公里；依托高新区的城市区位价值、科技产业及商务办公高度汇聚价值，将快速带动延展区域发展及智富人群汇集；本项目紧邻西三环、高新主干道富裕路（科技路延伸线），及未来地铁3号线（鱼化寨站），内外交通较为便捷，区域进入性较强。,关键词：三环内、内高新，边缘地带、认知度较低,7,资源解析,项目处于高新商务区及两大产业园之间，区域内商务办公高度汇聚，伴随多产业园的布局完成，将汇集大量知富人群,软件园,鱼化工业总部新城规划的实施将提升区域形象，增加区域产业人口，为本项目提供更多客户基础,鱼化工业园,5.7平方公里软件新城，西高新三次创业的基石，20万人产、住结合的新城,关键词：两大产业园、知富人群聚集,8,交通解析,区域外部拥有成熟的路网体系，内部路网有改善空间，地铁3号线的兴建将完善区域交通体系，成为区域发展的核心驱动力,关键词：外部通达性、内部交通初级、地铁3号线,区域外交通体系：外部进入性强，1分钟内可达西三环，沿绕城高速30分钟内可达城北、40分钟可达城东；西三环富裕路项目科技路；项目西三环绕城高速机场；项目唐延路未央路市政府；项目西三环曲江；,区域内交通体系：内部道路尚处初级，公共交通缺乏；富裕路双向六车道，车流量大；经十三路双向两车道，道路条件较好；鱼斗路为区域内支路，路况较好；规划路将随区域开发状况而不断落实；目前区域内公共交通缺乏。,地铁交通体系：项目北端紧邻地铁3号线鱼化寨站，将联通浐灞生态区及西高新；3号线2011.05月开工，预计2015年开通，将快速带动区域价值提升，并且导入大量人流。,本案,本案,9,项目北侧紧邻地铁3号线鱼化寨站，地铁提高区域通达性和便利性，丰富区域配套，吸引区域外人群汇聚，提升沿线物业价值,地铁三号线一期工程试验段于2011年5月11日举行开工典礼，将于今年10月份全面开工建设一期工程，首次采用高架桥设计施工的线路，2015年年底通车试运营；轨道交通缩短交通时间，提高区域可达性，促使城市人口由高密度区向低密度区转移，目前西安人口由二环向三环外溢，地铁沿线成为人口主要聚集地；地铁加大了城市商圈和中心地的辐射范围，提升区域的城市功能，地铁沿线物业逐渐升温。,地铁站点沿线物业排布原则：(1)站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼;(2)站点100300m范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重;(3)站点周边300500m的用地范围以住宅开发为主的综合功能区;(4)在5001000m内以居住用地为主。,地铁,可达性地铁加强中心区和城市边缘区联系，方便居民出行。便利性吸引各种生活、教育、商业、娱乐等设施向轨道交通沿线聚集。,关键词：通达性、便利性、区域外人群汇聚、物业价值提升,10,配套解析,区域配套主要集中于高新核心区，项目周边生活配套及商业配套匮乏且档次较低，随着城市人口导入，区域商业发展潜力较大,高新区分布：高新区配套分布主要集中在高新一期、二期、电子城等处，距本案相对较远。二次创业区分布：区域内配套极少，绿地世纪城项目配套的学校、商业配套；复地优尚国际仅有一层底商，远远不能满足未来区域发展需求。总结：区域配套资源匮乏，且距离较远，分布较散，不能满足高新新兴居住区的定位要求，项目有发展自身商业的要求。,学校,医院,商业,高新二小,关键词：周边配套匮乏、商业发展潜力大,11,地块现状,项目地块由规划路（科技一路）分割成南北两地块，地表目前有部分附着物，内部平整且形状规则,地块1,地块2,富裕路,鱼斗路,经十三路,规划路（科技一路）,经十四路,项目地块由规划路（科技一路）分割成南北两地块，基本呈规则状且较为平整；项目地块内部大部分均为生地，有大量树木及部分废旧建筑物附着，需一定的拆迁及平整土地成本；北侧地块土地平整已基本完成，相对南侧地块有一定的直接开发利好。,关键词：生地、规则且平整、部分附着物,12,地块四至,项目周边交通良好，四至以道路及城中村为主，且有大量城中村环绕，目前商、住氛围较差且未来隐性竞争激烈,关键词：交通便捷，进入性强、地铁站口、城中村，大量待建土地,广袤用地,皂河,银领花园,复地优尚国际,经十三路,西安市车辆管理所,苗圃基地,金泰.怡景花园,西三环,富裕路,项目地块四侧临路，周边交通较好，项目未来进入性较强；地块正北紧邻高新主干道富裕路及地铁3号线狄寨站，交通便捷同时提供一定的地铁物业基础；地块正东紧邻经十三路及广袤置业开发项目，东南侧为银领花园及复地优尚国际项目，为区域认知奠定了一定基础；地块南侧为多个城中村，目前居住氛围较差，且未来隐性竞争激烈；地块西侧临苗圃基地、西安市车辆管理所及城市快速干道西三环，西侧景观视线较好，且便于出行。,13,地块指标,项目净占地面积约218亩，均为居住用地，总容积率4.01，属于中大规模中高强度住宅开发项目,项目总计建面约57万，其中住宅总建面约49.3万，商业总建面约5万,14,项目发展属性界定,城市层面,区域层面,项目层面,项目位于三环内，紧邻高新核心区，城市属性明显,丰富区域配套，吸引区域外人群汇聚，提升沿线物业价值，随着城市人口导入，区域商业发展潜力大,容积率4.01，总计建面约57万,高新第一辐射区、地铁驱动利好的中等规模中高强度住宅开发项目,高新第一辐射区,地铁核心驱动,中大规模中高强度开发项目,15,15,开发商目标和面临问题解析,2,对开发目标和问题的解读,目标。,16,速度目标,终极目标,品牌目标,项目为开发商第二个开发项目，考虑到今后战略性长期发展，故需要进行一定原有品牌拉升,年内计划回现23个亿，结合目前平台价格（7000元/）预估需去化2.84.2万，即280400套房源,项目在确保利益最大化基础之上，力争打造成区域内亮点项目，从而引领区域市场,项目开发目标,整体目标,前期保证现金流，后期追求价值最大化,17,目标解析,目前区域在售主要项目销售情况,鱼化寨板块内项目月均销售速度均保持在110套以内；本项目年内计划回款23亿，折合约为280400套（资源去化一半），结合项目开发排期及蓄客期(开盘前3个月),市场月均去化100套左右，去化速度方面要达到区域市场高位水平。,确定设计合作方,5月15日(甲方给定),6月30日,45天左右,概念规划设计阶段,概念规划完成（拆迁完成）,35天左右,方案设计阶段,8月5日,方案设计完成,至少半个月,施工图阶段,8月20日,至少3个月,售楼处、项目（3个月）施工阶段,11月20日,售楼处装修,至少1个月,12月20日,施工图完成,售楼处主体完成营销准备完成,售楼处开放,备注：1、以上工作排期均按常规紧凑时间排布；2、工作排期均以资金平衡前提下考虑。,市场去化,结合开发排期，基于年内回款目标，去化速度将要达到区域市场平台高位水平，在政策调控期内将是本项目面临的一大挑战,18,快速销售，引爆市场，迅速树立项目口碑效应；打破区域认知度较低限制条件，实现项目品质突破。,R2,R1,4.01的整体容积率必然会出现北向房，北向房会影响快销和品质；,核心问题,4.0高容积率下如何进行有效分解，从而保证前期高速度与后期高溢价？,核心问题界定,期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）,非期望结果（不作为、自然发展的结果）,19,19,开发背景&市场研究,3,开发背景与市场环境研究,视角。,20,20,线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会,城市宏观背景与区域价值解读,各类物业市场环境分析,线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值,21,宏观背景,经济增长势头良好，意味着政策调控的基础牢固，房地产行业政策可能持续发力,经济增长势头良好,通胀压力不断增大,政策调控不断收紧,房价依然高位坚挺,9.73%,34.3%,GDP季度增速,房地产投资月度增速,在实施积极的财政政策和稳健的货币政策下，经济保持平稳较快增长。一季度GDP同比增长9.7%，环比增长2.1%。尽管增速较去年第四季度的9.8%继续小幅回落，但已经连续三个季度保持在9.5%-10%之间，表明经济已经基本处于稳定增长态势。同时，房地产投资继续保持高速增长，表明地产企业在目前的调控下仍有雄厚的资金实力持续开发。,22,宏观背景,天灾人祸，内外通胀推动，负利率时代房产成为最为稳妥的投资方向，从而进一步推高房价,全国CPI及PPI月度走势,西安市CPI月度走势,油价高企,美元贬值,自然灾害,经济回暖,外汇占款,需求旺盛,多种因素作用下导致通胀加剧,经济增长势头良好,通胀压力不断增大,政策调控不断收紧,房价依然高位坚挺,23,宏观背景,提高利率，紧缩银根，明码标价，政府的后续政策出台坚决指向居高不下的房价,经济增长势头良好,通胀压力不断增大,政策调控不断收紧,房价依然高位坚挺,存款准备金率调整走势,基准利率调整走势,4月26日，发改委重申商品房销售明码标价规定，规范商品房交易秩序，一房一价”执行全面铺开。,4月中央财经再拨款超过500亿元，用于支持保障性安居工程建设，保障房建设持续加速。全国各地的保障房建设计划也纷纷出炉。,存贷款基准利率继续上调，货币政策进一步收紧，加息0.25个百分点。连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率，达到21%的历史高位，每次上调大约冻结银行资金3000多亿元。,24,宏观背景,市场成交量持续走低，房价处于高位盘整态势，市场调控尚未达到预期,典型城市的房价依然保持较大幅度的上涨。,西安市商品房量价走势,全国典型城市的房价基本保持上涨态势，尽管成交量有大幅度的下降。西安市场同样表现为房价在高位盘整，成交量在限购政策影响下持续下降。,1、通胀压力下的保值增值等投资需求；2、稀缺资源、配套升级及教育等吸引刚需，项目本身的价值支撑了淡市成交表现；3、市场心理预期：严厉政策调控对高房价没有太大作用，淡化了客户对房价未来的预期，这种心理反而在短期内支撑了房价持续保持高位；4、银根紧缩，房企融资成本太高，转嫁到房价；5、目前为止，房企与政策的博弈中，仍具信心。,房价仍居高位的原因,经济增长势头良好,通胀压力不断增大,政策调控不断收紧,房价依然高位坚挺,25,走势预判,政策调控不断发力，房产市场持续萎缩,房价仍处高位的影响,政策层面持续施压,市场层面不断萎缩,本次调控创下历史首先，紧缩银根，提高首付，限制购买，加大供应同时发力；其次，将调控高房价纳入地方政府考核指标内，并设定量化的具体目标；第三，保障房在调控中的份量明显加大，可能对房地产行业影响深远重大；最后，政府决心之大，不难想象。因此，面对调控近半年而巍然不动的高房价，政府必将不断出台相关措施施压，直至房价明显松动。,市场必将进入1-2年的调整期首先，成交量的不断下降，必然会引起产品推售结构的调整变化；其次，上半年市场仍处于博弈和观望阶段，真正的调控效应价格在下半年凸显；第三，从量跌到价跌的周期性调整，需要1年以上的时间。因此，预计下半年市场将会真正进入淡市，房价出现松动；而明年房地产行业将是最为艰难的一年，地产投资及开发将跌入谷底。,随着政策效应不断发酵，政策执行力度不断加强，未来半年到一年内市场将真正迎来寒冬；本项目正处于这个调整期内，因此在开发节奏、产品策略及价格策略等方面适应市场环境，以刚需产品为主，确保现金流。,26,面对深度调控期，我们将何去何从。,27,城市空间格局,西安市目前主要由六大功能板块构成，随着各大区域布局逐步完善及外延，将快速拉大城市空间并确立城市地位,功能定位：自然资源丰富，但发展仍处于起步阶段，区域陌生、配套匮乏；房地产开发：区域房地产目前以中低端为主，随着各项配套及区域认知升级，发展前景良好；,浐灞新区：生态新区,功能定位：凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目，营造为新兴的文化旅游区；房地产开发：成为西安高端低密度物业聚集区，但后续发展供应有限；,曲江：文化旅游区,功能定位：“中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心”房地产开发：西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间。,高新区：科技新区,功能定位：位于政府主导的发展方向上，经济增速领先西安，市府北迁、地铁2号线修建、大明宫等规划利好；房地产开发：成为西安房地产开发热点区域；,经开区：制造业基地政务新区,伴随产业布局完善，商务高度聚集，将为高新发展带来利好。,经开区,西高新,城内,功能定位：传统老工业区房地产开发：受到西咸一体化进程的推进，未来将成为城市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢,城西：传统老工业区,功能定位：大力还原西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区；房地产开发：开发土地缺失，限于旧城区改造；,内城区：旅游中心商业中心,浐灞,城西,曲江,未来发展区域,28,城市发展格局,从城市发展阶段上看，西安城市正逐渐进入多中心大都市化的发展阶段,29,随着众多项目及成交土地集中于三环区域，将快速带动城市发展进入“绕城时代”,项目区域认知将快速得到提升,城市发展格局,2010年成交土地情况,西安市代表项目一览,通过内外围典型项目布局状况及市场价格现状来看，外围布局已然形成，价值实现方面差距不大；众多项目布局三环区域，客户尺度感逐渐缩小；,2010年土地成交区域主要分布于三环或者绕城高速附近，表明西安房地产竞争将进入“绕城时代”；众多外围土地开发，将进一步拉大城市骨架并快速带动市场认知；,30,区域概况,高新区为西安首个国家级开发区，国际化高端定位，伴随区域快速发展，城市副中心地位逐渐确立,中心城区,科技、时尚、创新、商务，成为高新城市副中心的功能定位和标志。同时，作为四区两基地的重要组成部分，是西安最具潜力的城市副中心之一。,31,区域概况,西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，同时代表着西安现代化都市意象,西安市最具国际化气质的城市区域国际化新区：主动参与国际分工，功能定位高起点，按照国际化标准建设高新技术产业区以及各项城市设施；国际型产业：世界500强企业和国际知名公司投资的企业达40多家，外企近800家；国际型人才：2009年，西安高新区已聚集留学回国人员2600人，创办企业580多家。,数字西高新,现代西高新,现完成开发配套面积35平方公里；2010年在册企业实现营业收入突破4000亿元；每平方公里的营业收入达114亿元；累计注册企业达到14868户；成立各类外资企业918家；目前已有50万就业人员，每年就业人口增加约5万。,32,区域规划,高新区域规划以新兴产业布局为主，利用产业驱动建立经济及城市地位，并同时导入大量产业人群,高新区未来发展规划示意,区域定位“两带”“四区”“七园”两带：万亿高新技术产业带、万亿现代服务产业带；四区：现代商业聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区、总部经济聚集区；七园：创业园、通讯工业园、新材料工业园、综合工业园、机械工业园、生物医药工业园。,33,区域规划,从高新区总体规划中可看出，项目所在区域是较集中的住宅片区，片区未来居住集中度较高，同时住宅开发竞争激励；高新用地规划中，商业用地主要集中于科技路（成熟商圈）、唐延路及中央商务区（发展中商圈），从目前商圈成熟度也得以反映；,鱼化寨产业园,项目所在区域用地规划以住宅（改造）用地为主，少量商业用地规划于科技路西口，随着片区开发，未来汇聚大量居住人群,本项目所在区域必将成为承接大量产业人群导入的集中居住区,34,区域规划,鱼化工业总部新城规划面积5.37平方公里，居住人口10万人，带动就业人口3万人以上,鱼化工业总部新城对区域的影响：增加就业人口：总部经济的发展不仅会充分利用当地的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供就业岗位；提升区域形象：鱼化总部新城的发展将大大提升区域的商务环境以及综合环境，从而提升区域的知名度、美誉度和国际地位，促使区域地产升值提升；,雁塔区,西高新,沣渭新区,鱼化工业总部新城,鱼化工业总部新城规划的实施将提升区域形象，增加区域产业人口，为本项目提供更多客户基础,35,区域规划,软件新城5.7平方公里软件新城，西高新三次创业的基石，20万人产、住结合的新城,西安软件园由示范区、服务外包基地、软件新城三大集中区域所组成5.7平方公里的“软件新城”位于绕城高速以东、西三环以西、科技四路以南、科技八路以北区域；软件新城由产业核心区、人才培育服务区、科技商贸区、配套生活区四部分组成，规划面积700万平方米，分三期开发建设；软件新城一期2平方公里将于2012年投入使用；2015年，“软件新城”将全部建成和投入运营，从业人员将达到20万人、年营业收入过千亿。,36,区域发展,受成熟区域外延带动、政府主导、外围产业分布及待开发土地格局影响，发展方向向西、向南，并逐步转向三环外,科技路为高新区的发展轴，历程为由东向西；受西高新区域开发状况及未来土地供应影响，发展方向将向南、向西外延，并逐步转向三环外；,37,区域价值,高新西之于高新：,大量土地集中供应金泰、复地等开发商进驻,鱼化工业总部新城和软件新城，规划人口30万人以上,地铁三号线贯通,本项目的条件：高新核心区的第一辐射区高新区集中居住区鱼化工业园和软件新城双向带动城市干道和地铁的立体交通,西三环路,丈八北路,唐延路,科技路,富裕路,科技路西口,西安国家服务外包基地，科研创意中心,软件新城,商务核心区,鱼花工业总部新城,高新是西安经济发展的龙头，区域发展沿科技路向西发展，鱼化寨片区将迎来土地开发热潮，区域城市价值将逐渐明晰；,基于西安绕城时代和高新第一辐射区及地铁等契机，区域必将成为承接高新集中居住区之功能,38,38,城市宏观背景与区域价值解读,各类物业市场环境分析,线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会,线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值,39,整体市场,在宏观经济走强状况下，尽管调控政策不断加强,房地产开发投资及成交量价仍呈快速增长之势,2010年西安商品房竣工面积954.23万，同比增长75.79%，2010年商品房投资金额842.34亿元，同比增长21%，回落36.6个百分点，全市房地产市场出现理性回调。2010年商品房市场依然呈现出量价齐升的高速增长的态势，成交价格水平较去年大幅度提升，达到6568元/。,40,整体市场,商品房整体成交量受市场政策调控持续走低，价格方面仍处高位盘整状态，商办类物业成交比例有所增加,从2010年12月开始到2011年3月，成交量一直处于下滑阶段，这一方面是因为房地产市场进入了传统淡季，成交量逐渐出现萎缩；另一方面供应量减少，以及国务院经济工作会议对货币政策和固定资产投资的“控制过快增长”的定调2010年，商、办类物业产品成交比例有所增加，但依然占比较小，成交均价方面，商业远远高于办公及住宅，高达11933元/。,西安市商品房成交量价走势图,2008-2010全市分类物业成交比例图,2011年3月全市分类物业成交价分析图,41,土地市场,2010年全市共计成交128宗土地，其中城东及城南为两大主要成交区域，高新招牌挂土地仅有8宗,42,土地市场,土地供应市场中仍以住宅类用地为主，出让地块以大面积为主,供应增幅以商办类用地最大,预示未来商业开发成为热点,2010年西安土地出让面积比例图,2010年西安土地出让地块性质图,2010年西安土地市场供应情况,2010年西安市土地供应量同比09年增加17.8%，且仍以住宅类地块供应为主，其中住宅类用地增幅14.0%；商业类用地增幅最大，为30.4%；办公类用地减少70.1%，降幅较大；综合类用地供应量增幅为12.9%。从2010年西安市招拍挂出让的土地面积比例图可看出，10万以上的地块面积占到了总放量的52%，预示着未来市场大量竞争出现于大盘竞争。,43,2010年西安土地供应区域对比图,2010年各类型成交土地楼面地价与2009年对比分析,土地市场,土地供应区域以城南、城东为主，相比较之下高新区土地供应量不断下降,特别是三环内土地更显稀缺,2010年各区域成交土地及规划建筑面积对比图,2010年西安市土地供应区域以城南、城东为主，分别供应43宗，41宗土地，城北土地供应较09年则有明显下降，预示着未来区域发展竞争仍将以城南、城东为主。2010年，城东区的成交土地面积为2590542.32，规划建筑面积达到了6081587.858，土地成交面积跃居全市第一位，其中以浐灞区域成交为主。各类物业土地成交楼面价格中，办公用地增长较为明显，同比增长245.29%,44,商业,公寓,住宅,市场环境分析,城市商业市场概况区域商业现状区域商业发展机会,45,商业市场整体市场,商圈分布单核特征明显，同时已开始出现“多点布局”的趋势,内城商圈：以全市居民、城市周边消费者及旅游消费者为主的综合性商圈；小寨商圈：以区域机关、企事业单位及院校学生为主的，传统百货、服装城为主要业态的区域商圈；高新商圈：以区域居民、企业人员为主的，购物中心、超市为主要业态的新兴商圈；康复路商圈：辐射西北区域的轻纺、小百货等综合及专业市场商圈；土门商圈：以区域居民为主的，传统百货、临街商铺为主要形态，相对低端的传统商圈；经开商圈：依托西安行政中心、文化体育中心、北客站交通中心，将形成经开区未来核心商圈。,46,商业市场区域市场,商圈特征以产业发展为核心驱动，带动居住、商业协同发展，具有较高投资价值，商业主要以综合商业及社区商业为主,依托资源,产品形式,社区底商和综合商业为主,客户构成,未来供应,未来可见供应较大,达5080万平米；,开发水平较高，产品同质化,平台价格,2.5万-4.5万元/平米,高新科技产业发展,陕北能源客户及私企老板为主,开发水平,47,商业市场区域市场,供应特征高新区在售商业基本以住宅底商为主，满足社区功能为主,48,商业市场区域市场,成交状况成交量相对维稳，成交价格高速攀升，且市场份额占比较高,高新区商业成交量价走势图,高新区商业成交相对稳定，月均成交面积1.5-2万之间，由于市场供应集中在商业氛围发展并不成熟的区域，因此成交量并未因为住宅限购政策而大幅增长；通过成交量价走势图可看出，成交量基本维稳，成交价格高速攀升，均价高达反映出市场需求旺盛；高新区商业成交量在全市中所占比例仅次于城南区，进一步证明区域商业市场活跃。,分城区商业成交量占比图,49,商业市场区域市场,业态特征区域内除个别大型卖场外，业态分布以沿街餐饮类等为主，形式较为初级，多种业态发展潜力较大,调研区域：科技路、高新1-4路,50,商业市场区域市场,板块特征目前高新区商业主要分为三大板块,高新路核心商圈,新CBD商圈,科技路西口商圈,分布特征：集中于高新路及科技路沿线；商圈特征：新兴区域型商圈，以金鹰国际、世纪金花为首，以大型服装百货商业、餐饮、休闲娱乐等为主；消费人群：以周边区域内办公人群为主；辐射范围：整个西高新；,分布特征：集中于科技路西口及丈八路沿线；商圈特征：发展中的片区型生活商圈，以风韵蓝湾、都市印象等项目集中商业及社区底商构成；消费人群：以周边师生、居住、办公人群为主；辐射范围：板块内辐射；,分布特征：集中于锦业路及太白南路沿线；商圈特征：发展中的片区型生活配套商圈，以绿地世纪城、逸翠园、金泰假日花城等社区商业构成；消费人群：以周边居住及办公人群为主；辐射范围：板块内辐射；,51,商业市场区域市场,高新路商圈多为沿街商铺和大型综合体商业，以百货、超市、餐饮类为主,新兴的区域型商业；产业经济催动板块活力；购物环境相对较好，但硬件条件仍然有缺陷；交通便利，以区域消费者为主；商业档次相对较高，面向中高档收入消费者；,52,商业市场区域市场,科技路西口发展中的片区生活配套商圈,丈八北路,富裕路,科技路,科技路西口,复地优尚国际,金泰.怡景花园,风度天城,风韵蓝湾,天朗.蓝湖树,捷瑞.新时代,利君明天,龙城铭园,易道郡.玫瑰公馆,都市印象,发展方向,现状一：区域内商业多为社区底商,都市印象,风韵蓝湾,风度天城,天朗蓝湖树,都市印象,现状二：区域性服务商业及消费商业围合成发展中的片区商圈,现状三：区域商业沿科技路西口向西、向南、向北快速发展,目前来看，本项目商业将依附于此商圈，伴随区域快速发展、商业汇聚，特别是地铁开通等因素，项目将具备一定的商业潜力,53,商业,公寓,住宅,市场环境分析,分区域公寓市场特征区域内公寓市场特征客户深度分析,54,公寓市场,西安在售及待售公寓项目共计约40余个；城内的公寓产品主要依托周边高档的商业配套和成熟便利的生活配套，占据了独一无二的优势；城北的公寓产品依托未央路发展起来的商务配套和政府规划利好，发展潜力大；高新区是西安市主要的商务区，公寓市场活跃，产品主要依托于成熟的商务配套；其他区域公寓项目较少，城西的具有代表性的为大唐西市和领汇乐城；,城南,高新,城内,长安公馆珠江时代广场宏府嘉惠广场II期华美达国际公寓诚礼陆港国际公寓领汇乐城,金品会展世界城宏信国际花南门国际象牙公寓中贸广场绿地.九号观邸金色城市,一品美道橡树街区尚品国际class糖果house橡树星座望庭国际i都会紫薇尚层财富中心II期数字生活尚中心唐延公馆唐沣国际广场东方米兰,城北,Max未来赛高国际街区海璟国际星舍SOHO银池品智天下凤城一号海璟蓝寓天地时代广场大明宫寓,分布特征西安市的公寓项目主要分布在城内、城北、城南和高新,55,公寓市场,高新区域内公寓项目集中分布于唐延路沿线，且多为中等规模、较低梯户比项目,56,公寓市场,市场扫描高新区公寓产品主要以商务公寓和居住公寓为主，其中商务公寓多以开间为主，居住公寓价格实现度较高,居住公寓的终端使用形式主要是居住，商务公寓的终端使用形式主要是办公；居住公寓的户型比较丰富，商务公寓的户型以开间为主；居住公寓的价格实现度高于商务公寓，LOFT产品价格实现度最高；,57,公寓市场,市场扫描公寓产品面积段相对集中，居住公寓在销售价格和速度方面相对占优,高新区居住公寓市场表现：,高新区商务公寓市场表现：,主力面积集中在30-60；销售价格在7200-8300元/之间；销售速度平均在20-40套/月；,主力面积集中在38-60；销售价格在6800-7600元/之间；销售速度平均在10-20套/月；,高新区公寓产品主力面积集中在3060，居住公寓价格及售速相对高于商务公寓,58,商务公寓,市场扫描商务公寓对中小企业吸引有限，与写字楼竞争能力相比不足,高新区写字楼与商务公寓在租金和物业费方面的差距不大,写字楼与公寓租金、物业费对比表,商住两用的公寓办公也可以，但环境不怎么好，这边虽然相对贵些，但我们这种小公司本来就面积不大，也贵不了多少钱，而且在好的写字楼办公对公司发展和形象很有帮助。-旺座现代城某企业行政主管,我们这段时间正找合适的写字楼打算搬呢，这里只是个过渡，我们公司做服务业，很多客户来了都觉得我们公司不正规，当时是因为便宜才到这里办公，现在发现还是不行，在写子楼办公才是公司发展的长久之计。-唐沣国际广场某租赁公寓办公企业行政人员,客户深度访谈,商务公寓办公环境及形象无法满足中小企业、特别是服务行业中小型企业发展需求,商务公寓在资金、环境和形象方面对中小企业的吸引有限，与写字楼竞争的能力不足,59,居住公寓,市场扫描装修水准参次不齐，品质整体不高，客户对精装修和户型设计有一定要求,客户对精装修还是有要求的，投资的话省事，但市场上公寓产品有精装有毛坯，精装的水平也差异蛮大的，客户对户型都挺在意的，莱安逸境的户型好像挺好的。-财富中心II期置业顾问,大部分投资客户都希望精装，小户型自住也是，但可能比投资的精装要求高些，现在精装水平都不一样，户型看着差别不大，仔细看还是差异很大的。-某项目销售经理,橡树街区,尚品国际,糖果house,居住公寓产品有毛坯有精装，精装水平不一；户型以一室为主，个别项目设计两室、三室，产品线较为丰富；,客户对精装水平有一定要求，并着重关注户型设计；,高新区居住公寓精装水平及户型设计,置业顾问访谈,60,公寓市场,客户分析公寓大部分作为投资产品，客户较为关注投资回报率，并注重物业品质及服务,公寓产品以投资客户为主；客户在考虑投资回报率的基础上，注重产品本身的品质感和物业服务；,客户访谈语录：,买公寓投资，投资回报率肯定是最重要的，所以户型最好紧凑点，但要实用，物业服务最好能比日常的更多些，精装档次要高点，你看唐延路的莱安逸境，感觉很有品质感，买了也觉得值。-投资客户图先生,我买公寓肯定是自己住了，算是个过度的吧，户型一定要好，不要有空间浪费，精装档次中上水平就行，以后转手租或者卖也好出手，还有，物业服务一定要好，不然住着也不省心。-高新区工作人员陈先生,客户购买目的访谈结论：投资客户为主力，部分自住；客户对物业需求访谈结论：在日常服务水平上，有一半客户对代租服务有需求；,61,公寓市场,客户分析居住客户对户型的格局方正、实用，采光良好关注较高，投资类客户较为关注地段及总价,访谈纪要：户型格局要方正、实用，一室一厅的房子销售好于零居，投资客户购房时会站在使用者的角度考虑，认为一室一厅功能性更强，项目内48平的房子销售优于34平户型，并非总价越低销售越好。莱安逸境策划经理,访谈纪要：除了地段、升值空间之外，客户考虑得最多的就是户型了；首先采光要好，另外格局方正，不能出现设计不合理或者面积浪费的地方。小户型公寓的面积不宜太大，主要考虑总价及后期易于出租。尚品国际销售经理,居住客户更偏好50-60平米的一室一厅；投资类客户更偏好30-40平米小户型产品；客户对户型的要求集中在格局方正、实用，采光良好等方面,62,公寓市场小结,区域市场特征,区域内公寓项目集中分布于唐延路沿线，装修水准参次不齐，品质整体不高；区域内公寓类型主要以商务公寓和居住公寓为主，其中商务公寓多以开间为主；公寓产品主力面积集中在3060，居住公寓价格及售速相对高于商务公寓；商务公寓对中小企业吸引有限，与写字楼竞争能力相比不足；,客户置业目的,客户关注因素,公寓大部分作为投资产品，部分自住；,客户对精装修和户型设计有一定要求；客户较为关注投资回报率，并注重物业品质及服务；客户对户型的要求集中在格局方正、实用，采光良好等方面；,63,商业,公寓,住宅,市场环境分析,城市住宅市场区域市场状况区域购房客户分析,64,住宅市场整体市场,住宅市场主要分为8大板块，形成了“南贵、北新、中空、东西贫”的格局，城内以商业功能为主,曲江新区西安第一豪宅区核心竞争力：集历史文化、城市意向、生态资源于一体的高端休闲住区高新区高档住宅区核心竞争力：产业强大、商业昌盛、居住高尚、功能齐备的产业新城城南区中高端住宅区核心竞争力：南二环便利交通、众多高校资源、政府机关，西邻高新、南接曲江城东区老牌中档住宅区核心竞争力：成熟的居住氛围、便利而丰富的生活配套城西区边缘化低档住宅区核心竞争力：传统老工业区，资源欠缺，优势不明显，区域竞争力弱浐灞生态区新兴中低端住宅区核心竞争力：政府推动的生态资源核心的城市新区，全市价格洼地，发展前景看好城北区中档住宅区核心竞争力：政府导向下的地产开发热点区，未来规划利好，价格中低，性价比高城内核心区住宅空缺区目前无在售住宅，以年久家属楼等老房为主，居住功能逐渐褪化，商业功能主导。,65,西安市呈现明显板块特征，地缘性情结显著，对于本项目，市场竞争主要来自于区域内部,高新板块,浐灞板块,经开区板块,核心区板块,曲江板块,城北经开区板块主力户型：90-130客户构成：政府机关人员/区域新兴私营业主/区域周边企业中高层/北郊区域内客户,主城区板块主力户型：50-80客户构成：外地、本地投资客/有老城情结的老西安人,曲江板块主力户型：140-160客户构成：覆盖全市高端人群/陕北客户/外地客户,高新板块主力户型：80-100客户构成：私营业主/企业中高层/政府、企事业单位官员,浐灞板块主力户型：90-130客户构成：城市白领/其他区域改善型需求客户/西安投资客/西安周边区县客户,城东板块,城东板块主力户型：90-130客户构成：本城区居民/其他区域改善型需求客户/西安周边区县客户,城西板块,城南板块,城西板块（西咸除外）主力户型：80-130客户构成：企业职工/城西居民/高新白领,城南板块主力户型：90-130客户构成：城南居民/高新工作者/附近院校教师,住宅市场板块格局,核心区板块目前无住宅项目在售；城市住宅价格的峰值集中在曲江板块城市富人的聚集区；住宅市场客户的特征为：大量居住人群外溢，而留在核心区内的居住人群主要是商业区的生意人、政府公务员、具有老城情结的老居民、私企业主等。区域市场中客户地缘性情结显著，竞争多来自内部,66,住宅市场区域市场,区域卖点：逐渐完善的区域配套，升值潜力；主流产品：普通住宅；主流均价:7500-9000元/；发展态势：升值潜力极大；代表项目：高科尚都、缤纷南郡、绿地世纪城,区域卖点：完善的生活配套；商务办公核心区；主流产品：小户型公寓、商务办公；主流均价:8000-14000元/；发展态势：片区供应量较少；代表项目：莱安意境、融侨城,区域卖点：高新核心区的外溢价值，丰庆公园景观资源；主流产品：普通住宅；主流均价:8000-8500元/；发展态势：未来供应量较大；代表项目：公园天下、枫林华府,区域卖点：价格洼地，未来供应量大，前景看好；主流产品：普通住宅；主流均价:6500-8000元/；发展态势：供应量及升值潜力极大；代表项目：复地优尚国际、天朗蓝湖树、恒大城,板块特征核心区凭借其完善配套及商务办公汇聚，价值最高，丈八北路及新CBD板块均以普宅为主且未来升值潜力极大,西高新区域版图,67,住宅市场市场平台,产品平台鱼化寨板块主流面积段略低于其他板块，其两房主力面积区间为72-96，三房主力面积区间为110-140,68,住宅市场市场平台,单价平台鱼化寨板块均价处于区域中等水平（6500-7300元/），天朗蓝湖树依托区位、品质、附加值等实现溢价,69,住宅市场市场平台,销售速度鱼化寨板块去化速度整体高于其他板块，个别项目如恒大城、天龙名俊依托产品品质、低总价、面积赠送等实现速度突破,数据来自市场统计,70,住宅市场市场平台,开发水平区域内项目同质化较为严重，整体开发水平逐渐提升，并出现大量高品质项目,住宅市场同质化严重，以兵阵式排布为主；复地优尚国际“S”型布局，灵活有序，突破传统兵阵式排布；枫林意树布局高低错落，确保住宅有充足日照和景观；东尚观湖、天朗蓝湖树等项目采用围湖组团排布，布局新颖，每户达到最大观景效果；总结：市场开发同质化严重，但区域市场总体水平逐渐提升。,复地优尚国际,恒大城,东尚观湖,枫林意树,71,住宅市场市场平台,园林规划区域内大部分项目采用水系景观提升其项目价值，并得到市场一定认知,恒大城、天朗蓝湖树、东尚观湖、玫瑰公馆等项目外部无强势资源利用，通过内部中央水景营造，提升项目品质感和居住舒适度，强化项目中高端属性；通过恒大城的市场快销和天朗蓝湖树的价格实现水平，可以看出，客户对水系景观认可度极高。,恒大城,东尚观湖,易道郡玫瑰公馆,天朗蓝湖树,72,住宅市场市场平台,建筑风格在售项目以现代风格和欧式风格居多，个别项目（枫林意树）立面品质有一定突破及提升,天朗蓝湖树,恒大城欧陆古典主义风格,枫林意树,建邦华庭欧式,建筑风格雷同，以现代风格和欧式风格居多；建筑品质参差不齐，普遍水平偏低，立面设计简单，品质感较弱；市场个别项目在立面造型及线条运用及色彩选用上逐渐有一定突破及提升；,73,住宅市场代表项目,天朗蓝湖树区域标杆，其利用项目地段、品牌、内外部配套及自身项目品质打造确立市场领先地位,竞争关键词稀有大盘、成熟配套、品牌开发商、地铁、附加值,占地面积：165亩建筑面积：42万平方米容积率：3.73绿化率：42%建筑形式：高层、小高层内部配套：准五星级酒店、8000双会所、6.15万平米商业商业配套；总户数：总共4000户当期1000户；开盘时间：2010年11月6日；在售产品：一居38平米：占比11%；二居87-93平米：占比69%；三居123-137平米：占比20%；成交均价：8900元/平米；户型特点：大客厅，自由活动空间大，但朝向不好；动静分离；阔景阳台。,品质园林,天朗品牌,完善配套,户型设计,74,住宅市场代表项目,恒大城刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间等先期打造，快速赢得市场,竞争关键词园林景观示范、知名开发商、低价格、精装修,占地面积：238亩建筑面积：56万平方米容积率：3.50绿化率：40%建筑形式：高层、小高层内部配套：全功能五星级会所；3500平米皇家小学；2000平米幼儿园；总户数：5200户，一期3596户开盘时间：2009年10月6日；在售产品：一居30-55平米：0.19%；两居60-93平米：41.18%；三居75-140平米：58.62%；成交均价：6800元/平米；户型特点：方正格局，南北通透等全明设计；,景观示范,恒大品牌,完善配套,低价策略,75,住宅市场代表项目,复地优尚国际利用户型创新、面积赠送及低价策略，快速赢得市场,完善配套,赠送面积,一期,二期,ARTDECO,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,竞争关键词面积赠送、知名开发商、建筑风格,占地面积：62698平米建筑面积：23万平米容积率：3.6总户数：2100户社区配套：商业街、恒温泳池、温泉SPA，卡布国际幼儿园，无线网络覆盖二期户型配比：74-83两居（25%）；89二居（44%）；124-130三居（31%）推售策略：不同产品组合，高低质素搭配销售，积蓄人气，最后销售楼王，提升项目价值；销售情况：2009.05.28开盘，目前剩余房源42套，月均去化100套/月，89平米南北通透二居畅销，开发商低价走量，价格实现低于市场平台水平。,复地品牌,6.93-14.81平米的高赠送，成为提升项目价值的核心发力点,76,住宅市场代表项目,东尚观湖利用东尚品牌及水系景观建立项目品质，利用现金流产品赢得市场认知,水系景观,东尚品牌,推售策略：首推3#楼（2T6、2T3）现金流产品，其次推售临湖明星产品，拔高项目价值，最后推出景观最好的1、2#楼。,1,2,3,4,5,竞争关键词楼间距、知名开发商、水系景观,占地面积：136.79亩建筑面积：26万容积率：2.5总户数：2278户社区配套：幼儿园、会所、商业街户型配比：一居：面积46-62，占比14%；二居：面积78-96，占比56%；三居：面积113-168，占比30%客户特征：高新工作的白领，年轻人为主占40%；周边西钞、远东、医药厂职工和省外客户；部分曾购买东尚产品，认东尚品牌的客户销售情况：目前均价7000元/，月均去化在100套左右，两房销售情况较好，平均70套/月，三房销售较慢的原因是大户型总价过高。,超大楼间距,77,住宅市场市场机会,77,本项目与该区域其他项目相比，在品牌、配套和地段价值上均不具备优势,本项目未来具有一定的交通优势,基于市场机会的发力点：建筑立面品质化、标杆户型创新、适度水景体系营造、领先市场高调示范区打造,本项目应充分利用规模优势，及地铁物业利好，着重打造产品力，强化自身质素同时，建立项目竞争优势,78,住宅市场客户分析,现有客户,未来可能客户,年轻白领及上班族,高级白领及政府、企业中层,看好高新区发展的知富人群,私企老板、高层等财富人群,其他类客户,高新普通上班族，支付能力一般，婚房比例高,其他区域追求时尚的上班族，以及地铁带来的客户,高新产业人群，收入高，讲求生活品味和时尚,高新二次产业开发带来的中高收入人群,主要来自高新、城南，教育程度高、高收入人群,其他区域认可高新科技、教育等环境的高收入人群,政府、企业高管以及陕西周边区域的财富人群,西安国际化大都市推动下的辐射西北的财富人群,周边县市以及来自外地的普通客户等随机客户,客户构成主要为区域内的上班族、其他区域看好高新发展的知富人群以及政府官员、私企老板等客户为主,79,住宅市场客户分析,年轻白领及上班族,客户特征,置业特征,职业特征以高新区广告、贸易、汽车制造等行业工作人员、自由职业者、教师等为主，主要来自高新、城南以及城西