房地产市场走势及财务知识分析

2013年房地产市场走势分析,分析角度,2012年中国宏观经济分析,房地产调控政策变化分析,最新热点经济分析,“十八大”热点报告分析,壹,2012年中国宏观经济分析,2012年前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。,总体来看，全国经济呈现平稳发展状态。三大产业发展直接影响GDP增长，而第二、三产业起主导作用。去年至今GDP增长速度持续放缓，二、三季度增速维持7.8%左右，国民生产力和消费力已触底，过后将有大幅增长。,国内生产总值同比增长速度,1、工业生产增速回落，企业利润同比下降,前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上半年回落0.5个百分点。,工业生产增速在经历了上半年的持续大幅回落后，三季度以来已呈趋稳态势，生产增速化解了“二次探底”的压力，并开始为明年新一轮增长积蓄动力。1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润30597亿元，同比下降3.1%。8、9月份化工行业月度利润分别为185亿元和243亿元，环比分别增长了20%和31%，企业利润在经历急剧下降之后，已现拐点。,主营业务收入与利润总额同比增速,2、固定资产投资平稳较快增长,1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）292542亿元，同比名义增长20.7%，增速比1-9月份加快0.2个百分点。到位资金325964亿元，同比增长18.6%，增速比1-9月份提高0.4个百分点。,从图表可见：全国固定资产投资增速在8月份之后，连续两个月快速增长，主要原因是固定资产投资到位资金的增长。固定资产投资资金的缓和，将使全国固定资产投资快速“升温”。,3、消费品总额增长平稳，但消费价格回落,前三季度，社会消费品零售总额149422亿元，同比名义增长14.2%（扣除价格因素实际增长11.6%），增速比上半年回落0.3个百分点。前三季度，居民消费价格同比上涨2.8%，涨幅比上半年回落0.5个百分点，比上年同期回落2.9个百分点。,社会消费品零售总额增速（同比）,消费品零售总额的增长，是国民购买需求和消费能力上涨的表现。同时将改变消费价格持续回落的态势，带来迅速的反弹。,4、城乡居民收入较快增长，农村居民收入增速快于城镇,前三季度，城镇居民人均总收入20190元。其中，城镇居民人均可支配收入18427元，同比名义增长13.0%,农村居民人均现金收入6778元，同比名义增长15.4%。,农村居民人均收入实际增长速度,城镇居民人均可支配收入实际增长速度,农村居民收入的快速增长，缩小与城镇居民收入的差距，提高了农村居民的消费能力。农村人口消费水平的提高，将带动消费品的快速消耗。,5、房地产开发投资增速继续回落，商品房销售额增速由负转正,前三季度，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%，比上年同期回落16.6个百分点；其中住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。,房地产开发投资同比增速,房地产开发投资情况,从图表来看，全国房地产开发投资1-6月份增速持续下降，直到7月份增速开始稳定，维持在15-16%之间。可见，开发投资增速已经进入最底端。,全国房屋施工面积和房屋竣工面积的增加，表明现阶段开发商的资金已经得到缓解，不存在资金压力。全国房屋新开面积的降低，表明市场上可供销售面积降低，明年市场将会出现“供小于求”的现象。,前三季度，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，同比下降11.0%，降幅比1-8月份扩大3.4个百分点。,政府财政收入主要来源是“土地买卖”，而土地购置面积和土地成交价款的大幅下降，充分说明政府财政收入压力之大。,商品房销售情况,可见：商品房销售面积整体与去年相比有所下降，但销售金额相对上升，说明商品房的销售价格呈上涨趋势。办公楼销售面积的增加，销售额的降低，说明办公楼市场正逐渐扩大，造成“量大价低”的局面,由图可见：与2011年相比，商品房销售整体呈现“量价齐跌”的局面，但整体市场比较平稳。销售额的增长由负转正，使房企已经度过了房地产业最低迷时期，而销售面积的持续负增长，将可能导致房企快速涨价，来提高销售额。,小结2012年，全国呈现出经济运行平稳，但数据显示整体增长缓慢，与同期相比都有所回落，持续的“低迷”将带来快速的“增长”。工业生产增速缓慢，企业利润抄底，拐点已经出现；固定资产投资的平稳增值已迎来了快速增长；农村收入水平快速增长，购买力的快速提升，促使消费价格快速上涨；房屋新开面积的减少，土地购置面积的降低，销售额的由负转正，房地产的“危险期”已过。2013年，将是一个快速发展的一年，房地产将搭乘快速发展的班车，迅速崛起。,太原市前三季度房地产运行情况,土地购置面积减少今年4月起，土地购置面积便出现连续负增长；79月，土地购置费同比下降75.3%，形成今年以来最低谷。数据显示，前三季度，太原市土地购置面积75.59万平方米，下降2%；土地购置费用29.87亿元，下降17.1%。土地购置面积和费用的大幅下降，将严重减少明年太原商品房供货量。开发投资增速回落太原市房地产开发投资增速相比去年一直在回落。数据显示，前三季度，全市房地产开发投资229.05亿元，增长19.5%，比去年9月回落16.9%。开发投资增速的大幅回落，表明明年市场上新开项目数量将减少。,商品房成交价格,可见，今年全市商品房的销售价格上涨，成交价格稳定。,全市商品住房销售价格一直呈现稳步上升的趋势，10月份销售均价为7471元/，比年初上涨19.8%。商品住房成交均价为6014元/，较去年同期相比只增长0.91%。,商品房成交数量,前三季度，太原市商品住房成交套数为17783套，同比增长3.91%；商品房销售面积203.51万平方米，增长57.1，增速比上月提高19个百分点，比2011年同期增速大幅上扬83个百分点；商品房销售额135.78亿元，增长56.2，增速比上月提高5.5个百分点。全市商品房的成交量大幅增长，市场需求大。,小结目前，太原市场相对稳定，但由于不同因素的存在，市场的变化将受以下现象影响。明年市场可供销售的商品房数量将因土地购置面积的缩小而大量降低；明年市场新增项目由于开发投资的回落而减小；市场销售价格持续上涨，“升温”现象明显；市场成交量增加，需求量增大；这些因素的影响，将导致明年太原市场“供小于求”的现象产生，加之全国房地产市场“回暖”明显，房地产市场“反弹”已成定局。,贰,房地产调控政策变化分析,房地产调控政策变化,房地产调控政策变化,房地产调控政策变化,房地产调控政策变化,太原房地产调控政策汇总,对居民家庭贷款购买第二套住房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对已供房地产用地，超过两年未取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。,政策统计,1998年,2004年,2005年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,加快住房建设，提高居住住房水平，促进消费，拉动投资增长，促使房地长业成为国民经济的支柱产业；,首次提出抑制房价增长，增加保障性住房，经济适用房建设，调整供需关系；,限贷：二套首付不低于40%，首套比例调至20%，抑制投资客；,限购：已有1套住房当地居民，限购1套；已有2套当地居民或1套外地居民，需提供纳税证明或保险缴纳证明，降低市场需求；,降息：央行一个月两次降息，保障首次购房家庭需求，促使房价合理回升，健康发展；另增加房产税试点，减少住房投机行为。,小结从国家对房地产的相关政策可见：2005年是房地产发展的一个转折点，从抑制房价限贷限购，政府对房地产的调控力度不断增强，房地产市场一路走向谷底。进入2012年，在国家限贷、限购的政策未松动的情况下，也再未提出抑制房价的相关政策。相反，央行的两次降息促使未出手购房的客户，提前购买房产，引起购房热潮。同时，传递给市场一个”回暖“的信号。可见，房地产已从抑制房价上涨阶段进入到稳定房价增长阶段。2013年，全国房地产市场将进入”春天“，太原房地产市场“回暖”更为突出。,叁,最新热点经济分析,1、11月多地迎土地供应高峰,中国指数研究院公布的11月首周土地市场监测数据显示，20个主要城市推出住宅用地71宗，较前一周增加26宗，推出面积320万平方米，增加9万平方米；该周成交住宅用地35宗，较前一周增加8宗，成交面积187万平方米，增加85万平方米。有数据显示，10月10个典型城市土地成交均价为2320元/平方米，环比增长30%，比去年同期增长10.8%。从当前土地市场成交来看，预计四季度土地价格将呈现缓慢爬升的态势。房企拿地进入高峰期，而优质地块的推出也促成了高溢价率的出现。2012年，土地溢价的上涨，促使房企利润的增加，带动房价的上涨。,2、多地公积金政策微调，贷款量剧增,数据显示，今年前三季度，上海、南京、福州、青岛、济南，银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的发放计划，预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。地方政府对公积金政策的微调，是公积金贷款剧增的主要原因。超30个城市微调公积金政策，太原调整公积金政策以后，贷款额由45万提高到60万，解决“贷款买房钱也不够的问题”。业内专家表示，在房地产市场逐步回暖，量价齐升的背景下，地方微调公积金政策加重了房价上涨预期，促使部分刚性需求提前入市。多地公积金政策放宽，加快了“政策底已过，市场将升温”的预期,3、明年保障性住房数量减少,住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新介绍，“十二五”期间规划建设3600万套城镇保障性住房，明年计划开工的数量正在研究中，“不会低于500万套，有可能在600万套左右”。截至9月底，2012年已完成开工720万套，预计到年底开工量会超过800万套，加上去年实际开工的1403万套，“十二五”保障房开工任务已经完成了60%。接下来三年的建设任务为会较为减轻。保障性住房的建设是国家调控房地产的重要政策，刺激房地产市场回归合理位置，保障性住房建设的速度，将影响房地产市场的需求。2013年，保障性住房的减少，将增大市场的需求量。,4、人民币升值投资进一步升温,中国货币网公布的数据显示，11月15日人民币对美元汇率开盘再触涨停价位6.2276，已经连续第13个交易日触及交易区间上限。自9月份以来，人民币兑美元即期汇率呈强势升值态势，最近多次触及日间波幅上限并迭创历史新高，且目前来看人民币强势预期尚无逆转的迹象。人民币升值意味着，大量热钱进入国内市场。而受中国房地产高投资回报率的吸引，大量外资力量将进入中国房地产市场，抬高房价。另一方面，人民币的升值，将意味着进出口商品价格降低，带动国内消费品价格走低，多余的购买力将大量转入耐用消费品，而房地产将成为货币进入的主要方向。2013年，将有大量“热钱”和消费力，转向房地产市场。,5、政府对土地财政的依赖,想在两三年内戒掉已经持续了20多年的土地财政是不现实的，万达集团董事长王健林甚至预测在10年之内，政府都不会改变对土地财政的依赖，只能是逐渐减弱。由此稀缺的土地资源依然是控制在政府手中，在人口不断增长的背景下，还会不断推高土地价格，并带动房价继续上涨。王健林对媒体表示，中国的房价、地价远没有涨到位。政府是全国房价上涨的幕后推手。,6、中国城镇化加快,根据国家统计局发布的2011年国民经济和社会发展统计公报，年末全国大陆总人口134735万人，其中城镇人口69079万人，占总人口比重首次超过50%，达到51.3%。按照城镇化发展规律，当城镇化率处在30%至70%时，一般处于加速发展阶段，之前处于起步阶段，之后则处于稳步阶段。现在我们的国策是要城镇化，这推动了二三线城市的发展。在中国，持续的城市化已经成为不可逆转的趋势。尤其是2008年全球金融危机之后，中国城镇化步伐加快且规模增大。在政府努力刺激国内消费的过程中，城市化进程发挥了举足轻重的作用。城镇化的加快，将增大房地产市场的需求量。,7、中国经济持续回暖,从10月份的经济数据看，无论投资，消费还是外贸均好于预期。其中，当月规模以上工业增加值同比增长9.6%，创五个月新高，投资和消费增速也均创七个月新高，且这三个主要数据的月环比均为正增长；10月出口则同比增长11.6%，重返两位数增长，延续9月以来外贸复苏势头。房地产投资数据也表明，商品房销售面积在前10个月达到5.6%的同比增速，高于上月2.8个百分点，同时，商品房销售金额在前10个月同比下滑1.1%，这与今年初大约20%的同比下滑相比，表明房地产市场开始出现回暖。房地产市场，将随着全国经济回暖的热流，持续升温。,肆,“十八大”热点报告分析,1、今年将制定出台农村集体土地征收补偿条例,国务院规定，2012年12月底完成农村集体土地征收补偿条例。整个条例的制订思路延续着提高征地成本，增加农民补偿及让农民参与城市化改造的方向进行的。条例重点：确权颁证：是对“明确农村集体土地使用权、核发土地使用权证书”的简称。以确保农村集体土地使用权拥有者的权益。补偿办法：除延续以往对农民青苗损失费、征地补偿费等一次性的财产损失补偿之外，明确要求地方政府在征收土地时一定要出台安置补偿。安置补偿可分两种，就业性安置，或者