制度的法律规制“地票”制度的借鉴意义与法律规制

制度的法律规制“地票”制度的借鉴意义与法律规制 摘要：土地是实现土地资源合理配置和增加土地效益的有效手段，对于保持耕地总量动态平衡具有重要意义。土地流转是农地用益物权的体现，有利于维护农民权利，实现财产增收。重庆市于xx年在全国率先实施了“地票”制度，成立了地票交易所，将土地置换市场化，效果显著。本文介绍了“地票”制度基本情况，重点介绍了重庆“地票”制度的涵义、实施步骤、效果与意义，着重分析了“地票”制度对完善我国农地和农地流转制度的借鉴。 关键词：地票；土地；土地流转；法律规制 ：D60 ：A：1672-8122（xx）02-0037-04 一、引 言 当前，我国城镇化、工业化进程加速，城市建设用地需求猛增。新中华人民 _土地管理法（以下简称土地管理法）规定国家实行占用耕地补偿制度，自关于切实做好耕地占补平衡工作 _（国土资发199939号）印发以来，各地按通知要求做了大量工作，积极争取实现耕地占补平衡，取得了一定成效。然而，当前实行的“占补平衡”耕地保护政策，是先占后补，区域自主平衡。占地在先，是刚性的；造地在后，是柔性的，所以时间和质量都不能保证。 xx年12月，重庆市开展了以农村土地交易所为重要载体，以地票交易制度为核心的农村土地流转制度改革，采取以“先补后占”替代“先征后补”的建设占用耕地的占补平衡模式，以此推进城乡综合配套改革，健全农村土地管理制度，优化城乡土地资源配置。实施一年多来，经济社会效益显著。 xx年8月5日成都市国土局发布的关于实行国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告，确认了成都土地“地票”制度。按照规定，xx年1月1日之后，国有经营性建设用地使用权竞买的申请人必须持相应面积的建设用地指标证书或建设用地指标保证金收款凭证，方可报名参与竞买。但在xx年12月28日，成都又叫停了地票的拍卖会，给成都的“地票”制度蒙上了一层阴影。 二、“地票”制度阐述 （一）“地票”的涵义 目前国内的“地票”制度仅在重庆、成都两地试行。由于“地票”制度在重庆已经发展了2年时间，制度相对完善，所以笔者主要阐述重庆的“地票”制度。 xx年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立，农村土地交易所主要从事“地票”交易。所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。 “地票”制度，通过成立的“地票”交易所进行交易，相当于先把农村建设用地转化成耕地后，才在城市新增建设用地，是以构建城乡统一的土地市场为目标，建立起一套最大限度发掘农村土地资本价值，促进城乡要素相互流动的新机制。 （二）重庆“地票”制度实施步骤 地票交易，即建设用地挂钩指标交易，按照城乡建设用地增减挂钩办法进行设计，共分四步实施：1.在自愿的前提下，对农村废弃、闲置的宅基地、乡镇企业用地和公共设施用地进行复垦，把它变为耕地；2.由土地部门和农业部门联合对复垦出来的耕地进行质量和数量的把关，将确认腾出的建设用地指标数作为地票；3.地票在农村土地交易所交易，所有法人和具有独立民事能力的自然人，均可通过公开竞价购买“地票”；4.买到地票的企业，在城市规划区范围里面去寻找可开发的，现在还是农村土地，“地票”在城镇使用时，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，但要符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。 （三）重庆“地票”制度实施总体效果 重庆市目前农村人均生活用地超过250 m3，城市人均用地只有80余m3，一个农村人口转化为城市人口就可以节约170 m3左右的建设用地。重庆现有农村户籍人口为2300万，如果其中1000万人转移进入城镇，就可节约17亿m3建设用地，相当于增加250余万亩耕地。可见，地票交易空间巨大。重庆市地票制度实施以来，在促进土地复垦、解决建设用地指标、推进新农村建设等方面取得了可观的社会效益和经济效益。 截止xx年4月，共举办11次地票拍卖会，拍卖地票18000亩，成交18.65亿元，成交均价每亩10.36万元，竞得地票机构主要为土地收购储备机构、房地产开发企业，主要用途是为城市重点基础设施建设、工业项目和房地产开发项目准备建设用地。农村复垦土地对应增加等量城市建设用地，通过交易来引导市场要素配置，化零为整，操作性强，同一村庄内的废弃宅基地，宜居住则居住，宜复垦则复垦，推动了土地复垦与农村土地的节约和集约利用，满足了城市发展对建设用地指标的需求，同时保证了18亿亩良田红线不变。 （四）重庆“地票”制度实施的意义 首先，确保了耕地的数量和质量。对农村闲废置建设用地进行复垦，是农村存量建设用地的盘活，既新增了耕地，又新增了建设用地指标。其次，促进了农业产业化发展。土地交易所形成了一个全市统一的土地供求信息平台，不仅为小宗承包地流转交易和信息服务，还组织大宗承包地进场交易，资源能够在更高平台、更大范围内实现竞争交易，流转方将获得更多的收益。再有，保障了科学发展的用地需求。“地票”通过土地交易所公开交易，实现了全市范围内大范围、远距离置换，突破了城市化、工业化的用地瓶颈。同时，为城镇化过程中农民转户入城提供了利益补偿机制。此外，充实了新农村建设资金。土地交易所的价格发现功能，使一些边远山区的农村建设用地，能够分享城市周边土地的级差收益，获得更大的市场价值。 （五）成都“地票”制度实施的争议 xx年8月5日，成都市国土局就首次提出“持证准入”制度，按照当时政策规定，开发商拿地只有两条途径，购买“地票”之外，还有缴纳建设用地指标保证金的路子可走。但后来开发商都选择缴纳保证金的办法，并没有去购买“地票”。12月16日，成都市国土局发布关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让 “持证准入”制度的公告称，自xx年1月1日起，凡是想在成都市拿地的开发商，必须先持有同等面积的“地票”。成都市12月实施的强制“地票”制度，直接带来了“地票”价格的飙升。成都地票制度的“ _”，关键之处在于，成都12月的公告限定的“持证准入”制度，不仅将所有国有经营性建设用地都纳入其中，而且同时将农村建设用地的指标从国土部门之间扩展到了房地产企业。由于成都市的做法有冒进的趋势，被上级部门紧急暂停。 支持者认为，成都市的做法，使农村建设用地和城市建设用地“同地、同价、同权”，现行土地政策是对农民最大的“剥夺”。而国土资源部为每个城市每年颁发一个“全年用地指标”的做法，明显带有“计划经济”特点，不符合市场经济的潮流。 反对者认为，除了被指责拍卖推高地价房价，在国内掀起不良示范效应之外，农地整治所产生的“地票”升值收益大部分都归政府掌控，农民从土地增值收益中获益很少。 三、借 鉴 （一）完善有法可依、有法必依、有章可循的土地复垦法律法规 地票制度设计目的，是在耕地有限的情况下，既能保障农民的生存，又能解决城市建设用地吃紧的问题。但是不论怎样创新，都要坚持最严格的耕地保护制度，建立基本农田保护补偿机制，确保耕地总量不减少、用途不改变、质量有提高，如何保证地票所对应的复垦耕地质量过硬，成为地票交易制度设计最值得重视的问题据。 1.国土资源部牵头修订的土地复垦条例（草案）（以下简称条例）已经原则通过 _法制办办务会审议，该部正在对该条例做最后的修订。在条例起草之前，有关土地复垦的相关法规依据只有1989年的土地复垦规定（以下简称规定）以及xx年国土资源部与国家发展改革委等七部门联合下发的关于加强生产建设项目土地复垦管理工作 _，就当前形势来看，以上两部部门规章性质的文件无论是内容还是从法规等级上都已经满足不了国家对土地复垦的要求，而此次修订则将土地复垦的法规建设由国土资源部的部门规章上升为 _的条例，法律等级有所上升，具体的条文也得到大幅度的修订完善。 2.条例明确沿用了规定中的“谁破坏，谁复垦”的原则，条例首次明确了历史遗留废弃地（包括自然灾害损毁的土地）责任主体为政府。县级以上人民政府要切实肩负起“快还旧账”的历史责任。针对监督环节滞后特别是复垦义务人资金普遍不落实等问题,条例一方面对复垦义务人编报土地复垦方案、按方案提取复垦资金、实施、进行内部质量控制都作了规定；另一方面，又要求管理部门加强对土地复垦监督、验收、进行复垦后跟踪评估等，同时要求公众参与，加强社会监督。条例草案明确并加大了法律责任。比如，第一次对国家监管工作人员不履行监管职责明确了责任；对复垦义务人未补充编制土地复垦方案、不按照规定缴纳土地复垦费、拒绝或阻碍监管人员监督检查等行为加大了惩罚力度。 （二）建立相互尊重、简便易行、规范有序的土地复垦运行模式 “地票”制度的出现，使土地复垦运行模式有了一定的改变，就是使“地票”的的经济收益可以更好为土地复垦权利人服务，也可以使复垦义务人和第三方权利得到保证。相互尊重、简便易行和规范有序的土地复垦运行模式就是要求在完善我国现有复垦法律法规的基础上，在土地复垦实施过程中，要求土地复垦的义务人和土地复垦的权利人的权益相互尊重，编制的土地规划要兼顾各方，制定的复垦标准和方案简便易行，配套的复垦地方政策和法规规范有序。主要包括以下内容： 1.编制好土地复垦规划，并得到有效实施。土地复垦必须有规划、有计划、有步骤地进行。土地复垦必须有规划、有计划、有步骤地进行。通过土地复垦规划的编制确定土地复垦的重点、目标及规模等。（1）土地复垦要与用地的复垦义务人建设统一规划，合理安排，并结合生产建设逐年实施，使复垦权利人的土地科学合理的利用；（2）土地复垦要与当地的地理环境及生态环境保护统一规划、综合治理，充分照顾土地复垦权利人和复垦义务人的长远利益；（3）土地复垦要充分利用复垦义务人排放的废弃物充填塌陷、挖损的土地，使土地复垦义务人的经济效益发挥最佳，也照顾了复垦权利人的利益；（4）当地政府在编制土地复垦计划时，应当充分听取复垦权利人的意见。复垦权利人对土地复垦完成情况有异议的，主管部门应当向土地复垦义务人提出整改意见。 2.制定科学复垦土地方案，完善土地复垦保证金制度。（1）在方案制定方面：制定的复垦方案内容全面，复垦项目实施方案切实可行；（2）在方案实施方面：阶段性的实施方案必须备案与公告，接受社会监督，复垦义务人应当建立土地复垦质量控制体系，落实复垦责任，同时接受监管机关的验收和监督检查；（3）实行提供建设用地与土地复垦挂钩和土地复垦押金或保证金制度。对建设单位或个人只有按要求，对在生产建设过程中破坏的土地履行了土地复垦义务，以后再申请用地时，才予以受理审批，同时对生产建设单位或个人收取土地复垦押金或保证金，只有在复垦义务人完成土地复垦任务并达到要求后，才如数退回。 3.制定和实施好土地复垦的地方政策及法规。配合我国土地复垦规定，地方政府还有配套的实施办法，我国的土地复垦条例正在制定中。地方政府制定的地方法规，应该在依照土地管理法和土地管理实施条例的基础上，地方政策和法规可以实施比现行规定和未来条例更周详和更实际的复垦运行模式，主要体现在：（1）贯彻实施严格的矿山采矿权发证及建设用地审批管理制度；（2）多渠道筹集土地复垦资金，加大土地复垦资金投入；（3）加强教育，提高当地人民的土地复垦意识；（4）依靠科技进步，加强土地复垦科技研究，推广科技成果；（5）引进民间和国外资本，改变复垦一味依靠政府支持的局面。鼓励企业和个人扩大利用外资解决土地复垦方面的资金不足问题，吸引国外资金投入到具有重大影响的土地复垦活动中；（6）在条件成熟的情况下，建立土地复垦专项资金或借鉴国外的做法，争取建立土地复垦基金制度，以加强国家对土地复垦方面的宏观调控能力。 （三）确立城乡一体、优势互补、科学合理的农地流转原则 根据土地管理法的相关规定，城市新增建设用地计划指标纳入土地利用年度计划，每年由国土资源部上报 _先确定了全国总量后，再从中央到地方，层层下达、分解的。地方各级政府在使用建设用地指标上普遍存在着寅吃卯粮的现象，很多城市已经把未来十年、甚至二十年的建设用地指标用完。以往，提前用完当年城市建设用地指标的城市只有两种选择：一是先斩后奏，违规操作，也即在没有指标的情况下占地，先发展再说；二是向别的地区购买其富余的指标。现在地票赋予了地方政府第三种选择：将农村闲置的建设用地复垦成耕地，通过盘活农村闲置建设用地，实现城市资金反哺农村，同时将腾出来的建设用地指标用于解决城镇发展用地指标短缺的问题。 1.城乡一体化的原则是农地流转的发展方向。由于我国实施严格保护耕地的措施，农村的集体土地不像城市国有土地市场化的流转，但是随着我国城镇化建设的加快，对于失地农民的保护与现行的农地严格限制交易有强烈的冲突。在我国现行土地政策和法律法规的规定下，地票交易制度部分解决了农地市场化流转的问题。土地交易的城乡一体化是未来的发展方向，这种一体化不仅仅是我国城镇化的需要，也是维护城镇化后失地农民宪法权利的保护，这当然需要我国土地政策的松绑和关于土地管理制度的法律法规再修改。 2.优势互补的原则是农地流转的发展方针。按照优势互补的原则，例如地票的交易制度的出现，让农村存量闲置的建设用地，可以进行市场化的流转，虽然仅仅规定的仅是建设用地的流转，但毕竟是农地市场化流转的大胆尝试。农地交易的优势互补就是农村和城市互补，建设用地和非建设用地互补，建设用地可以复垦，农村的闲置建设用地可以转为国有建设用地。这种优势互补，一方面解决城市发展的用地指标需求，另一方面解决农村发展缺乏资金的问题。实现城市资金反哺农村，同时将腾出来的建设用地指标用于解决城镇发展用地指标短缺的问题。 3.科学合理是农地流转的指导原则。按照科学合理的指导原则，“地票”交易制度在不触动现行土地管理制度的前提下出现的。这种原则需要农地交易能够体现土地管理者、土地需求者及土地出让者三方主体的利益，维护了地方政府、用地企业和农民的三方权利，使三方利益达到一定程度的均衡。更为重要的是，科学合理的交易原则确立的交易方式，需要这种交易方式是在现有土地管理体制内的是成功改革，弥合了事实与规范之间的差距，维护了现有的土地管理法律秩序。 （四）建立公平合理、等价有偿、诚实守信的农地流转市场 建立公平合理、等价有偿、诚实守信的交易市场需要交易的标的是能够流通商品，而交易的各方都是市场的主体。而我国现有的土地管理制度是对土地，尤其是农村土地交易是禁止或严格限制的。所以实现农地流转方式符合现代市场经济运作模式，实现交易秩序公平合理，交易结果等价有偿，交易主体诚实守信，就是要建立和完善符合我国国情的农地产权交易机构、建立和完善农地流转市场和实现农地产权证券化，而重庆和成都的“地票”制度可以看出这种大胆的尝试。 1.建立和完善农地产权交易机构。重庆依托 “农村土地交易所”，成都依托 “农村产权交易所”，把土地“招、拍、挂”，正式确立了“地票”制度。依托产权交易机构直接进场进行土地产权交易是最简单和最有效利用现有资源的做法。农村土地产权交易机构的具体形态，是分布于全国各地的若干家农村土地产权交易所（或中心），既可以是新设立的交易所（或中心），也可以是依托已有产权交易所（或中心）而新增设土地产权交易板块。农地产权交易机构的基本设计要充分考虑农村土地产权交易的特殊性。被政府征用的农民土地产权交易。从现有的土地政策及农村土地产权制度改革的发展趋势看，农村土地产权交易市场可以尝试四类农村土地产权品种的交易：农村集体建设用地的产权交易。农村集体建设用地的产权交易。农民宅基地及房屋的产权交易。 2.建立和完善农地交易市场。现行主流土地市场模式是土地征收+国有土地一级市场。农村集体土地没有完善的一级市场，农民集体就不能将自己土地的使用权出让给用地单位。项目用地只能先由国家征收为国有，再将国有土地使用权出让或租赁给用地单位。这种征收+国有土地一级市场的垄断体制，给一些不法分子寻租创造了可乘之机。因此，必须打破政府垄断土地一级市场的体制，建立与国有土地一级市场相对应的集体土地一级市场，形成“城乡统一的土地一级市场”。同时，还需要建立与城市土地市场相对应的农村土地的二级市场。城市两个市场统一，形成城乡统一的土地一级和二级市场。在市场中的土地权利主体不仅可以是国家，也可以是农民集体。所谓“城乡统一”，就是要消除城乡壁垒，城镇和农村的经营性用地，一律进入土地市场公开交易。“统一的市场”，主要是指交易政策法规一致、交易程序一致、交易信息互通，而不是说只有一个有形市场。 目前各大城市都设有“土地交易市场”，主要从事国有土地使用权交易。应该建立和完善农地土地一级和二级市场，在统一的土地交易市场从事土地交易，活跃土地二级市场，促进土地抵押、租赁、出让市场的发展和，并制定和完善大宗交易、场内交易及场外交易规则。 重庆和成都“地票”制度的出现，实际上是土地产权交易中，土地产权很容易从一级市场进入。一方面，二级市场的引入，可以对于地票一级市场的交易起到良性的推动作用，组织完善、经营有方、服务良好的二级市场将初级市场上所发行的地票快速有效地分配与转让，使其流通到其它更需要、更适当的投资者或者需要者