物业管理政策法规理解与运用-天府新区成都片区物业管理协会ppt课件

,物业管理政策法规理解与运用,主讲人：伍三明,一、核心政策法规体系二、物权法及配套司法解释核心问题的解读三、物业管理条例(国家、省、市物业管理条例）核心问题点解读四、四川省物业管理条例各方主体责任归纳五、实践中几个具体问题,目录,第一部分、核心政策法规体系,物权法及司法解释物权法2007年10月1日生效实施最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号2009年10月1日生效实施最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20098号2009年10月1日生效实施国家、省、市物业管理条例国务院物业管理条例504号令2007年10月1日生效实施四川省物业管理条例2012年7月1日起生效实施成都市物业管理条例2008年1月1日起生效实施,国家、四川省、成都市物业管理政策物业服务收费国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知（发改价格20142755号）国家发展改革委关于调整销售电价分类结构有关问题的通知（发改价格2013973号）成都市发改委成都市房管局关于我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知（成发改收费20121345号）成都市发改委成都市房管局关于继续执行我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知(成发改收费20141082号),国家、四川省、成都市物业管理政策业主大会与业主委员会建设部关于印发业主大会规程的通知(建住房2003131号)建设部关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知(建房2009274号)成都市政府关于印发成都市业主大会活动规程的通知（成府发200947号）成都市房产管理局、成都市物价局关于业主大会设立费用承担问题的通知(成府发200930号）成都市房产管理局关于印发成都业主大会设立操作表格(示范文本)的通知(成房发201013号）成都市房产管理局关于业主委员会信用记分管理办法的通知(成房发2009101号）,招投标建设部关于印发前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知(建住房2003130号)四川省住房和城乡建设厅关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知(川建房发2011262号)成都市房产管理局关于印发成都市物业管理招标投标暂行办法的通知(成房发2004198号)成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知(成房发200791号)成都市物业管理协会关于物业服务招标代理行业服务收费最低标准指导意见的通知(成物协200714号)成都市房产管理局关于印发成都市物业服务力量配备指导标准的通知（成房发200790号）成都市物业管理协会关于印发成都市物业服务力量配备指导标准（成物协200722号）,示范文本四川省住房和城乡建设厅关于印发临时管理规约和房屋使用说明书示范文本的通知(川建房发2012414号)四川省住建厅四川省工商局关于印发前期物业服务合同(示范文本)的通知(川建房发2012641号)成都市房产管理局关于印发房屋使用说明书示范文本的通知（成府发200793号）成都市房产管理局、成都市工商行政管理局关于印发前期物业服务合同、物业服务合同两个示范文本（试行）的通知（成府发2007109号）成都市城乡房产管理局关于印发临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则四个新版示范文本的通知（成房发2013194号）,房屋专项维修资金紧急使用四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知（川建房发2014445号）成都市城乡房产管理局关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见的通知（成房发201161号）成都市城乡房产管理局关于印发成都市房屋专项维修资金紧急使用预案示范文本的通知(成房发201186号)装修“卖口子”成都市房产管理局、成都市工商行政管理局、成都市城市管理局、成都市物价局、成都市公安局关于进一步规范物业管理中装饰装修的监督服务行为的通知（成房发200932号）其他管理人成都市房产管理局成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法（成房发201178号）,第二部分、物权法及配套司法解释核心问题的解读,一、业主身份确定问题1：与开发商订立商品房买卖合同，能不能认定为物权法上所称的业主？,分析:业主身份的确定，按照物权法司法解释，主要有三个确定标准：1、依法登记取得2、继承、遗赠、合法建造房屋事实取得3、与开发商签订了商品房买卖合同，并且合法占有(完成了交房手续虽然没有拿到产权证)，但是也可以认定为业主。,一、业主身份确定,思考1,未成年人能否成为业主？能，业主判定的标准是依法登记取得，但是在限制行为和无行为能力的未成年人，不能执行业主在小区内的选举与公共权利，不能参加业主大会（可以由监督代理人投票），不享有被选举权。思考2,业主的父母,能否成为业主?不能。法定业主的近亲属，可以称之为使用人或住户。基于业主的选举权与被选举权不能享有。,二、专有部分的确定问题:2房屋的露台,能否成为专有部分附属部分?,分析：物权法司法解释将规划上属于特定房屋，且开发建设单位在销售时根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法上所称的专有部分的组成部分。露台可以成为专有部分的附属部分。,三、共有确定问题3：一楼花园属不属于共有?,分析：物权法第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明确属于个人的除外。在实践过程中，开发商将一层单元窗前的绿地赠送给一层业主使用，这一类型的绿地往往都是与业主专有权一同取得并一同转移，并且作为业主专有权附属部分归业主所有。建筑区划内的绿地归属于专有权附属部分的前提是：1、同时满足建筑区划内和2、明示属于个人的两个条件的绿地，就可以由开发商以一同发售或附赠的形式。以明示的方式归属一个人所有。在实践中开发商将一楼花园归属个人所有，需要具备以下几个条件：1、开发商在规划报建时，该绿地花园所占的土地用途确定为绿地或花园，同时位于建筑区划内；2、开发商在楼书宣传及商品房买卖合同中，明示窗前绿地与一层建筑物一同发售且绿地、花园属于该一层建筑物业主专有使用，如果是现房销售时，开发商应以绿地、花园与一层建筑物实际围合状态，明示属于其归属；3、最终开发商处分绿地、花园必须与开发商明示情况一致。,共有部分包括有：如下图,问题4：利用共有屋顶，是否侵权？,分析：根据物权法建筑物区分所有权司法解释第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。在实践中，对于是否合理需要，至少有两个衡量标准，标准一、不以盈利为目的，这里的盈利是指直接盈利；标准二、为了更好的使用专有部分，比如增加专有部分的舒适感或安全性，又不损坏小区其他业主的共同利益。,四、车位、车库问题,1、物权法74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2、建筑物区分所有权纠纷司法解释5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。,分析：车位、车库的归属问题：一种情形是指规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。另外一种就是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；优先满足业主需要，在实践过程中，为保护业主利益，建设单位应该提前15日以公开方式将小区车位、车库销售、租赁方案提前公示给业主。在实践中也应短租行为，同时按照物权法精神，处置给小区外部人员，需要征求双二分之一业主同意。小区人防车位纠纷问题。四川日报2015年6月30日刊登了“人防车位出租，收益归谁所有”，市民田女士反映金科一城小区开发商和物业私自租赁人防车位一事，“4.8万起租赁20年”，根据人民防空法“人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”法规均未明确人防工程产权归属问题。,五、专有部分面积、总建筑面积、业主人数和总人数的认定,专有部分面积：按不动产登记薄记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积：按照专有部分面积总和计算。业主人数：按照专有部分数量计算，一个专有部分按照一个计算。但建设单位尚未出售和虽已出售尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。总人数：按照业主人数总和计算。,六、住改商,住改商定义：住宅改为经营性用房。住改商影响：（对小区住户和物管影响）影响住户居住品质，房屋价值与生活质量可能受到影响，给小区人员进出控制管理增加物业服务工作量；住改商预防措施：临时管理规约、管理规约中明确约定，并及时告知业主与住户，小区禁止住改商；住改商合法途径：将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（应该征求本栋建筑物全体业主同意）；并依法经规划、国土、卫生、环保等行政主管部门审批；擅自住改商惩戒机制：规划行政主管部门查处；房地产行政主管部门在产权证件办理、产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记等进行限制；城管部门在擅自设置户外广告等进行查处。物业服务企业履行对小区擅自住改商行为的劝阻、报告等义务。,七、物业服务合同效力（含前期）问题5：业主以不认可建设单位签订的前期物业服务合同或业主委员会签定的物业服务合同提出抗辩，人民法院支持不支持？分析：不支持。前期物业服务合同是商品房买卖合同的附件，其签定主体为开发建设单位与物业服务企业，物业服务合同主体为业主委员会与物业服务企业。物业服务纠纷的司法解释中，业主不认可前期物业服务合同或物业服务合同，人民法院不予支持。在前期物业管理过程中，物业管理区域中的确有特殊原因需要变更物业服务机构的，参照2011年6月生效的四川省住建厅关于进一步推进与规范前期物业管理招投标工作的通知，变更时，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准上，原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的情况下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照此规定另聘物业服务企业。,八、物业服务整体合同转让问题可以分专项服务业务委托，禁止整体转包九、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则效力问题属于物业服务合同的组成部分十、物业费催交手段的效力问题经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费用，物业服务企业请求支付物业费，人民法院应予以支持。采用书面催收形式进行催收，可以中断诉讼时效，有力的规避物业费诉讼时效2年期限。同时可以作为举证证据。十一、使用人未交纳物业费，业主连带责任问题使用人未交纳物业费，业主连带责任,第三部分、物业管理条例(国家、省、市物业管理条例）核心问题点解读,国务院物业管理条例504号令2007年10月1日生效实施四川省物业管理条例2012年7月1日起生效实施成都市物业管理条例2008年1月1日起生效实施,一、组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作是哪个主体？分析：街道办事处（乡镇人民政府），成都物业管理条例第3条规定，街道办事处负责组织、指导、协调本辖区依法设定的业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合处理物业管理中的投诉、指导监督业主大会、业主委员会履行职责。,二、建筑区划划分依据分析：建筑区划划分应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。,三、前期物业服务,1、招投标、协议选聘公开招投标的情形，建筑物总面积在5万平方米以上或国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。协议选聘的情形：第一种：保密或国家安全方面有特别要求的；第二种：住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米的；第三种：投标人少于3人的。2、前期物业服务合同、临时管理规约制定主体、备案主体及备案要求制定主体：开发建设单位。备案主体：开发建设单位在办理商品房销售手续时，应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案：（1）临时管理规约样本；（2）选聘物业服务企业的证明文件；（3）前期物业服务合同。3、物业费同价制度同一物业管理区域、同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。,一、开发建设单位,1、物业管理区域划分申请及公示责任2、物业服务用房设计配置责任3、新建住宅专业经营设施设备及管线移交责任4、专业经营设施移交保修期整改责任5、首次业主大会申请设立责任6、前期物业管理招投标及备案责任7、前期物业服务合同、临时管理规约明示责任8、承接查验责任9、保修责任,第四部分条例中各方主体的权责,二、物业服务企业责任,1、承接查验备案责任2、物业资料移交手续备案责任3、物业服务合同备案责任4、物业安全防范责任5、物业信用档案、统计报表报送责任6、收费项目、收费标准公示责任7、项目依法退出责任8、供水、供电、供气使用费用承担责任9、专项维修资金收支责任10、紧急维修配合责任11、配合政府、居委会和相关部门依法开展工作,三、业主委员会责任,1、作出决定3日内公告责任2、业主委员会成立情况公告责任3、业主委员会备案责任4、业主委员会定期公告责任5、维修资金筹集使用情况公告责任6、组织换届选举责任7、工作经费公告责任8、物业服务合同签订责任9、收费标准调整协商责任10、紧急维修报告责任,四、业主责任,1、遵守禁止行为责任2、专有部分应当养护维修及相邻便利责任3、建筑垃圾清理责任4、出租告知责任5、住改商“禁止责任”,五、街道办事处（乡镇人民政府）责任,1、组织、指导、协调业主大会设立和业主委员会工作责任2、督促业主大会与业主委员会依法履责3、协调社区与物业管理关系4、调解物业管理纠纷5、召集物业管理工作联席会议6、配合房地产行政主管部门划分建成并交付的小区物业管理区域7、受理业主大会设立书面报告、书面要求8、组织保障性住房管委会9、组织业主大会筹备组及担任组长10、受理业主委员会备案11、监督新老业主委员会移交12、业主委员会备案抄送房管局,六、居委会责任,1、协助街道办事处开展工作2、参与物业管理联席会议3、建成交付的小区申请物业管理区域划分时，提供征求意见4、参与保障房管委会5、参与业主大会筹备组,七、房地产行政主管部门责任,1、物业管理区域划定责任2、前期物业招投标备案与协议选聘核准3、加强物业服务企业活动监督与信用管理、指导企业履约、协助纠纷处置4、受理紧急维修报告,1、物业服务收费问题前期物业服务收费标准厘定：拟采用五级物业服务标准的住宅物业小区，建设单位应当依法在进行物业服务项目招标或签署协议选聘核准表之前，持前期物业服务等级核准及收费标准备案表（以下简称核准备案表）以及规定需提交的材料向区（市）县房产管理部门申请核准。建设单位凭房产管理部门核准的核准备案表，向区（市）县价格主管部