物业管理项目经理法律风险ppt课件

2020/5/14,.,1,物业管理项目经理之法律风险深圳房地产和物业管理进修学院李钊,2020/5/14,.,2,新形势下物业管理案例之特点：意外自然灾害增多，导致物业管理责任承担加大中华人民共和国劳动合同法实施，物业服务成本剧增中华人民共和国侵权责任法实施，安全保障导致物业服务企业责任加大，高空抛物可能会使物业服务企业代为受过物权归属纠纷增多，纠纷处理有了中华人民共和国物权法和司法解释做依据业主维权意识高涨，容易诱发群体事件,2020/5/14,.,3,物业管理案例评析应当掌握的基本原则,所有权决定一切不得侵害个人的根本利益遵循市场经济之规律符合证据举证之要求,2020/5/14,.,4,2010-2011年物业管理师资格考试,2010年全国物业管理师考试，13093人四门全部通过考试，通过率为26.42%单科物业管理基本制度与政策过关率81.09%，次之为物业经营管理过关率66.8%；过关率最低的为物业管理综合能力，38.09%，过关率次之为物业管理实务，41.84%全国共有56420人报名参考，实际参加考试49551人2011年全国共有64485人报名参加考试，实际参加考试人数54138人，四科考试合格16287人，过关率达到30.12%,2020/5/14,.,5,2012年物业管理师资格考试,2012年全国物业管理师考试报考58767人（四科58526人，两科241人），13420人通过，通过率27.48%，比2011年下降2.64%物业管理基本制度与政策过关率为74.21%，平均66.58分；物业经营管理过关率为31.61%，平均54.5分；物业管理综合能力过关率37.61%，平均55.5分；物业管理实务过关率58.79%，平均60.56分截止2012年全国取得物业管理师资格的是43919人，平均每家企业仅0.6人，占从业人员总数0.7%,2020/5/14,.,6,小区安全问题所造成的管理危机,其表现为：业主家中频频被盗危及业主人身安全车辆被盗保安或员工监守自盗侵犯业主利益物业管理公司故意或者重大过失行为电力突然中断、火灾、浸水、爆炸等意外事件发生衡阳火灾教训马斯洛五个需求学说强调：安全需求是人们最基本的社会需求安全是物业管理公司的最大的效益,2020/5/14,.,7,物业管理之安全保障与安全防范,中华人民共和国侵权责任法第三十七条规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”安全保障-无法保障安全防范-社会综合治安之安全防范安全防范，人人有责,2020/5/14,.,8,中华人民共和国消费者权益保护法1993年10月31日第八届全国人大常委会第四次会议通过，2009年8月27日第十一届全国人大常委会第十次会议第一次修正，2013年10月25日第十二届全国人大常委会第五次第二次修正第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。宾馆、商场、餐馆、银行、机场、车站、港口、影剧院等经营场所的经营者，应当对消费者尽到安全保障义务。”,2020/5/14,.,9,2011年8月10日凌晨，窃贼持刀从破损的围栏潜入厦门市思明区仙岳路台湾山庄，在一栋别墅内被发现后凶残地捅死了别墅主人厦门市龙岩商会常务副会长、厦门市上杭商会会长温玲益，并刺伤其妹。凶手落网后被判处死刑并已伏法。死者家属认为，由于小区物业在管理过程中存在重大过错，导致窃贼轻易进入小区入室盗窃，最终造成业主不幸遇害。为此，家属将物业告上法庭，索赔237万元。事发之日凌晨，33岁的江西男子柯友朋携带一把水果刀，从仙岳公园观音寺围墙破损处进入台湾山庄小区，准备找机会入室行窃。凌晨3时30分许，他先翻窗进入一栋别墅，被住户发现后逃离现场。随后，他又攀爬进入邻近的一栋别墅躲藏，正在睡觉的温玲益被惊醒，试图将柯友朋制服，争斗中不幸被柯友朋用水果刀连续捅刺背部、脸部、肩部、上肢等部位共24刀，当场倒地。温玲益的妹妹和妻子在阻拦柯友朋时，也被他持刀划伤。,厦门上杭商会会长别墅遇害追踪物业判赔30万,2020/5/14,.,10,凶案发生后，柯友朋再次利用小区安保的疏漏，翻越围墙逃离。案发10天后，警方将柯友朋抓获。最终，柯友朋被判处死刑，同时还应赔偿死者家属91万余元，2012年12月6日柯友朋被执行死刑，但未有财产可供执行。被害人家属认为，物业负有保护小区业主人身及财产安全的义务，因此将台湾山庄小区物业公司告上法庭，要求物业赔偿191万元；周女士因事发时在别墅内被刺伤重，也向物业索赔46万元。被害人家属表示，希望通过这起官司，能唤起物业的警醒，加强小区安保。被害人家属认为，小区物业作为高级物业管理公司，收费远高于正常住宅收费标准，有义务提供高标准的安全保障服务，保障业主人身财产安全，排除安全隐患。物业未及时采取有效措施修复破损的围栏，致使柯友朋得以顺利进入小区；在他进入小区后的1个多小时内，物业也未能及时发现他在小区内四处溜达的异常情况；此外，物业在发现有窃贼进入小区作案，在没有抓获窃贼的情况下，未向公安机关报警，也没有采取必要方式通知业主加强防范。由于物业存在上述过错行为，导致柯友朋得以实施犯罪并造成一人身亡两人受伤的严重后果，应当承担侵权责任。,2020/5/14,.,11,物业公司辩称，虽然小区有布置监控，但仅有一处短暂拍摄到窃贼，因此保安未能发现异常符合情理。在发现有窃贼进入小区作案后，考虑到已是深夜，为避免打扰小区其他业主，物业未采取广而告之或逐户敲门的方式通知业主，而是全力组织保安人员投入到搜捕中。至于小区围墙破损未修复，物业公司认为，是墙外单位所致，并非自身失责。因此，物业辩称，自身已尽到合理限度的安全保障义务，并无过错行为，不应承担侵权责任。思明区法院一审认为，根据物业管理条例相关规定，物业服务企业应该协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作，但该物业公司在履行安全保障义务上存在明显不足。法院进一步分析认为，物业公司虽有过错，但本案损害的发生是犯罪行为直接导致，在柯友朋实施抢劫犯罪后，物业公司组织了相应的报警、援救、协助收集犯罪线索等工作，因此酌定物业公司承担25%的补充责任，共计赔偿被害人家属30万元。,2020/5/14,.,12,“根据我国侵权责任法相关规定，公共场所的管理人对进入该场所的人员负有安全保障义务。”主审此案的思明区法院民一庭庭长戴建平介绍说，安全保障义务是指从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他群众性活动的自然人、法人、其他组织，应尽的合理限度范围内的使他人免受人身及财产损害的义务。“本案的焦点正在于物业公司是否尽到合理的安全保障义务。”戴建平说，从证据显示，物业公司存在三方面缺陷：首先，安保措施存在不足。该小区安装76台监控设备，其中晚上无灯光时，部分探头由于非红外线只能显示漆黑图像，监控室内设置8个监控屏幕，仅1人值班；监控设置以及巡逻制度存在不足以及不合理，导致窃贼在该小区内游逛1个多小时，物业公司安保人员均未发现，安保监控未能发挥其应有的作用，物业公司无法在第一时间对可疑人员进行有效监控及盘查，并采取相应的预防、预警、制止措施，存在过错。其次，安保规章制度落实不到位。根据小区夜班值班安排，事发当晚应值班人员应为12人，而当日实际值班保安缺岗2人。,2020/5/14,.,13,最后，突发事件处置存在过错。当日由于保安领队请假，物业公司安排此前并无相应经验和技能的李某作为临时领队，事发后延误警方介入以及抓捕的最佳时间。因此，综上所述，法院认定物业公司未能尽到合理限度内的安全保障义务。案例评析：第一，安全保障义务应该谁来承担？如果收取了物业服务费用就应该承担安全保障义务，那么，老百姓纳了税，国家、市政府、公安机关、检察机关、人民法院.要不要承担对老百姓的安全保障义务？第二，怎么样做到安全保障？公安机关持有警棍、手铐、手枪都保障不了，物业服务企业怎么保障？第三，进入物业管理区域就进了保险柜？就能够保障业主、住户安全？,2020/5/14,.,14,第四，监控设备原来就是这种没有红外线以及灯光的，责任怎么就归咎到物业服务企业了？要知道中华人民共和国物权法第七十六条明确规定，改建、重建建筑物及其附属设施是由业主通过双三分之二以上同意，才可以实施的，也就是说这是业主的权利。怎么这个业主权利现在就变成了物业服务企业的义务了？第五，值班缺岗2人，保安领队请假，就必然导致业主被杀害？,2020/5/14,.,15,2014年2月22日下午3时许，两名男童在罗湖区丰湖花园小区玩耍时，将点燃的鞭炮塞入化粪池盖中，引发化粪池中沼气爆炸。一名男童坠入池中当场身亡，另一名男童受轻伤。事发地点位于罗湖区东晓街道布吉海关附近的丰湖大厦。记者下午5点赶到现场时，120急救人员正在紧张工作。据罗湖区安监办工作人员介绍，事故系两名分别为12岁和7岁的男童燃放鞭炮，其中12岁的男童站在化粪池的井盖上，从小孔往里面塞了一根点燃的鞭炮后，没有立即离开，结果一声巨响，井盖被炸飞了2米多高，站在井盖上的这名男童在爆炸声中消失。在一边观看的7岁男童也在爆炸中受擦伤。市民报警后，公安、消防和安监等部门工作人员纷纷赶到，紧急处理，寻找并营救孩子。经查看事发后小区管理处的监控录像，救援人员怀疑该男童在爆炸发生后坠入化粪池中。辖区消防队出动了3台消防车和10余名消防队员到场营救。化粪池的井盖直径约1米，但池子里面很宽很深。消防人员放了一副3米高的梯子还够不到井底，随后又绑,深圳男童玩鞭炮炸飞井盖亡家属索赔50万,2020/5/14,.,16,了一副梯子放下去，并用绑了钩子的长棍子，让救援人员下去捞失踪的男童。救援人员多次下去打捞无果。下午5时30分左右，南海救助队队员赶到现场参加救援，蛙人带着氧气面罩进入化粪池中打捞。约5时58分许，失踪的男童被打捞上来，经120急救医生检查已经身亡。记者看到，男童身上沾满了粪便和淤泥，孩子的奶奶和父母一边打水帮他清洗，一边嚎啕大哭，痛不欲生。据罗湖安监部门证实，死亡的男童叫宋河，湖北籍，父母在丰湖市场卖水果。据了解，该化粪池多年未清理，里面充满了沼气。记者在现场看到，事故中的井盖约二三十斤重，居然被炸飞，可见沼气之浓。另一名受伤男童系皮外伤，无生命危险，经治疗后已回家。事发后，该小区管理处用一块2平方米左右的铁皮挡住了化粪池的池口。傍晚近6时，小宋河的尸体从化粪池中打捞上来，但家属不同意将尸体拉走。宋河的伯父说，他们认为大厦管理处负有一定责任，他们是该大厦业主，一家人2008年就入住这里，但对于井盖下面就是化粪池一事都不知道，管理处也没有做出安全提醒。根据律师建议，他们向管理处提出了50万元赔偿的要求，“但管理处表示他们没有责任，只愿意出于人道主义给十几万元”，这让他们无法接受。,2020/5/14,.,17,记者从小区管理处看到的视频显示，当时两名男童在化粪池上方的井口处燃放鞭炮，宋河将鞭炮从井口扔下去，一两秒钟后，这个井盖被冲到约5米高的空中，然后落到地面，井盖掀起的气浪将朱姓男童抛到空中约一米高后落下，旁边小汽车的尾部也有腾空，由于汽车的遮挡没看到宋姓男童坠入井中的画面。丰湖大厦管理处负责人称，他们对化粪池的管理是一个月抽一次，请专门的工作人员来抽取粪水。而粪水抽取的频率并无特别规定。东晓街道办相关负责人表示，街道安监办已经介入调查，尚无结论。化粪池则属罗湖区住建局监管。罗湖区住建局负责人表示，由于是周末，他们还未前往调查，周一上班后他们将到现场调查。不过他称，从其他部门反馈的消息显示，化粪池上方的几个井盖是完整的，看不出来明显的问题。对于化粪池就在小区人行道和车行道下方，该负责人表示，很多小区化粪池在建设上都是这样，目前没有明确的法规规定。,2020/5/14,.,18,问题：第一，化粪池未及时清理与爆炸有没有因果关系？第二，化粪池设置在小区人行道和车行道下方是否存在过错，如果有应该是谁的责任？第三，物业服务企业是否应该承担小孩子死亡的赔偿责任？怎么承担？第四，小孩子死亡的责任究竟应该归属于谁？第五，物业服务企业应该怎么样防范这种损害的发生？,2020/5/14,.,19,物业管理中安全责任物业管理条例第四十七条规定属于安全防范责任不属于安全保证、保障、确保责任不要瞎承诺业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的安全防范邻里守望物业管理条例第三十六条明确规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”试从经济赔偿的角度分析，这其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？违约责任与故意责任、重大过失责任违约责任-合同责任，无过错责任原则故意与重大过失-侵权责任，过错责任原则,2020/5/14,20,.,最高法物业服务纠纷司法解释第三条之规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。-赋予了业主依法追究物业服务企业前期物业服务合同、物业服务合同的合同违约责任的权利,2020/5/14,.,21,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据与最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条的规定是一致的,2020/5/14,.,22,入室盗窃,抢夺抢劫,故意杀人等,由于外界第三人的过错和违法行为，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。物业服务企业责任以违约和过错认定。,治安危害,故意伤害,物业服务中常见治安管理纠纷,车辆被盗,故意杀人等,2020/5/14,.,23,物业管理安全责任,无过错责任原则合同责任,过错责任原则侵权责任,严格以合同约定认定,故意侵害,故意行为致他人伤害,重大过失,过失行为导致重大伤害,2020/5/14,.,24,避免破窗,破窗理论（BrokenWindwowsTheory）,美国斯坦福大学心理学家菲利普辛巴多(PhilipZimbardo)于1969年进行了一项实验，他找来两辆一模一样的汽车，把其中的一辆停在加州帕洛阿尔托的中产阶级社区，而另一辆停在相对杂乱的纽约布朗克斯区。停在布朗克斯的那辆，他把车牌摘掉，把顶棚打开，结果当天就被偷走了。而放在帕洛阿尔托的那一辆，一个星期也无人理睬。后来，辛巴多用锤子把那辆车的玻璃敲了个大洞。结果呢，仅仅过了几个小时，它就不见了。,衍生出走动式管理，保持与客户、员工经常性的接触，进而了解是否有破窗要修补,处理破窗要快,奠定了5S(整理Seiri、整顿Seiton、清扫Seiso、清洁Seikeetsu和素养Shit-suke)理论的基础,2020/5/14,.,25,弃旧心理，既然已破废，既然没有人管，那就随他去吧。,破窗的出现，助长了人们以下的几种心理：,“破窗理论”指出环境可以对一个人产生强烈的暗示性和诱导性。,颓丧心理，坏了的东西没有人修，公家的东西没有人管，很多人对社会的信任度就会随之降低。,从众心理，别人能够走，我就可以走；别人能够拿，我就可以拿。,投机心理，投机是人的劣根性之一，尤其是看到有机可乘或者投机者占到便宜的时候。,2020/5/14,.,26,2010年5月7日凌晨广州特大暴雨，近期多次强降雨使广州市不少地下停车场被水淹，近2万辆汽车遭遇“理赔难”。,2020/5/14,.,27,2020/5/14,.,28,“水浸车”理赔官司保险公司告赢停车场57暴雨过后，广州水浸车的理赔官司成为热点问题。其实，早在两年前，杨先生停在中广大厦停车场的车就曾有过类似遭遇。停车场以暴雨是不可抗力和市政排水系统不力为由拒绝赔偿。前日，广州市中院判决停车场败诉。法院：暴雨非不可预见我们听到天气预报后，就已经买了沙包加固停车场的防水系统。在水浸之后，还打了电话给110、消防，但都没有人来，我们就赶紧买来抽水机排水。水浸其实根本不关我们事，是停车场外面的水倒灌了进来。中广物业管理公司的代表顾小姐向记者大吐苦水。,2020/5/14,.,29,对于市政排水系统是否存在问题，法院在二审中并没有讨论。中院认为，在发生强降雨之前，气象局和媒体已经预报了强降雨的可能，故不属不可预见。淹水事件是由于中广物业管理公司没有提前做好防范措施，没有尽到妥善保管的义务。综上，中院维持了一审判决，判决中广物业管理公司败诉。物管：担心引发索赔潮拿到判决书后，顾小姐表示这个案子的判决将对以后的水浸车案有一定的示范作用。我们担心这个判决一出，索赔潮就会应声涌现出来。她指出，还有一些车主没有买保险，也会直接找物管索赔。我们停车场被淹的就有十几辆车，赔偿数额不小。如果都这样，完全认定是停车场的责任，那受灾特别严重的中海康城岂不是要破产？,2020/5/14,.,30,2012年7月21日北京遭遇61年来最大暴雨，79人遇难。仅房山区受灾人数就达80万人。财产损失百亿元。截至2012年7月26日，北京、河北、四川、内蒙古、天津等12个省份的受灾情况严重，死亡人数已达151人。近年来，越来越多的内陆城市逐渐发现，暴雨、洪涝灾害再也不是与之无关的事，暴雨来袭时，水位也会瞬间上涨，公众可以看海，汽车可以潜水，让人惊奇；但更让人惊心的是那些数字，城市被淹次数、伤亡人数、财产损失据人民日报报道，根据住房和城乡建设部2010年对国内351个城市排涝能力的专项调研显示，2008年至2010年间，有62%的城市发生过不同程度的内涝，其中内涝灾害超过3次以上的城市有137个；在发生过内涝的城市中，有57个城市的最大积水时间超过12小时。2012年因为大雨而发生内涝的城市将近有20座。,2020/5/14,.,31,2012年7月21日,2020/5/14,.,32,2020/5/14,.,33,2020/5/14,.,34,北京房山法院法官：不能以暴雨为免责借口很多物业公司在与业主签订的合同中写明：因不可抗力引发的损失，物业不承担赔偿责任。房山法院法官卢涛指出，特大暴雨确实属于外来、不可抗力因素，但物业作为专业的管理机构，应该可以预见雨季可能危及业主利益的情形，并按照合同约定，尽到保护义务，否则，暴雨不能成为物业的免责借口。卢涛也指出，业主不能一味依赖物业采取措施，当灾害发生后，业主本身也应积极自救，尽量减少或防止损失，并应及时通知物业公司开展必要的应对措施，如组织人员放置沙袋，使用抽水设备或者组织人力排水等；物业公司应进行力所能及的抢险救灾活动。如果灾害发生后或者接到业主通知后，物业仍然消极应对，没有采取一定的措施，减少损害或者避免损失扩大，导致业主受损的，物业应当在合理范围内赔偿。,2020/5/14,.,35,卢涛同时提醒业主，一定要注意留存证据。发生灾害后，业主应保留与物业公司沟通的录音、录像资料。同时，业主应关注物业公司平时对小区公共设施、设备的维护和管理工作，例如对小区下水主管道进行定期清理、疏通和维护等工作，业主应搜集物业公司在这方面的相关记录。根据北京市物业管理办法的规定，在发生屋面防水损坏造成渗漏，专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全或者危及房屋使用安全的紧急情况时，物业公司应使用专项维修资金立即对共用部分进行维修、更新、改造，如果物业公司未尽到相应责任，也要承担赔偿责任。,2020/5/14,.,36,法官还建议物业公司应制定突发事故应急预案，在此类事故可能发生时，及时通知业主做好安全防范工作，例如在可能发生暴雨时，通知业主将停放在地下车库的车移至安全位置等，从而减少或防止业主财物损毁。只要物业公司按照合同约定尽到了相应的责任和义务，业主就不能要求其在事故发生后承担赔偿责任。北京市防汛抗旱指挥部新闻发言人对媒体公布，截至7月26日，北京区域内共发现77具遇难者遗体，已经确认身份的66名遇难者中，5人在抢险救援中因公殉职。另61名遇难者中，男性36人，女性25人。其致亡原因为：溺水46人，触电5人，房屋倒塌3人，泥石流2人，创伤性休克2人，高空坠物2人，雷击1人。这61名遇难者遗体发现的地区分布为：五环路以内，6人，其中核心城区1人，其余都在远郊乡镇，特别是山区。重灾区房山区有38人遇难。,2020/5/14,.,37,看看国外的下水道：,2020/5/14,.,38,从广州、北京的水浸街中物业管理应该吸取哪些教训？,2020/5/14,.,39,2010年11月15日，上海市中心静安区发生一场延烧超过6个小时的特大火灾。出事的是静安区胶州路728号余姚路口的一幢28层、1998年竣工的教师公寓，正在进行翻新，大楼外全被“脚手架”（施工铁架）包围。猛烈的大火很快将大楼外墙烧得一片焦黑，浓烟冲上高空，连数公里外的淮海路大楼都可看见，有居民甚至站到墙外的铁架上待援。据上海警方19日统计，“1115”事故后，上海殡仪馆共接收到遇难者遗骸53具。经检测，遇难人数实为58人，其中男性22人，女性36人。另外仍有40余人失踪。,2020/5/14,.,40,2020/5/14,.,41,2020/5/14,.,42,2020/5/14,.,43,2020/5/14,.,44,2020/5/14,.,45,911他是如何从世贸第84层逃生的？911世贸中心南楼80层以上成功逃生者只有4人，加拿大人布莱恩.克拉克是其中之一加拿大人布莱恩.克拉克当年是跨国经纪公司欧洲经纪人公司副总裁，平时居住在与纽约市相邻的新泽西州911当天早晨7时15分，克拉克来到位于世界贸易中心南楼84层的办公室，喝了一杯咖啡，然后开始工作。一个多小时后，8时46分，一架客机撞上世贸中心北楼克拉克通常透过办公室朝西的窗户望向哈得孙河和远处天空。有些事情影响了他的视角，他转了一下。办公室的灯光闪烁起来,2020/5/14,.,46,2020/5/14,.,47,美国航空公司11号航班从北楼北面94层至98层之间撞入，克拉克的办公室朝西，靠近南楼的西南角世贸中心地下车库1993年遭爆炸袭击后，克拉克志愿担任自己所在楼层的消防负责人。看到火光，他如同本能反应一般抓起手电筒和哨子克拉克回忆说，他开始鼓励同事们离开这个楼层，还记得一名妇女惊慌失措、哭着说，有人跳楼9时3分，克拉克站在办公室外正与一名同事说话。突然，“房间爆炸了”,2020/5/14,.,48,2020/5/14,.,49,一切发生太快，来不及思索，灯具和地板开始松垮，几秒钟后，这座大楼仿佛就要完蛋，爆炸能量释放出来。“所有东西满是建筑灰尘，”克拉克说，“仿佛你带着一个拆除队干了一个星期，但它在一秒内发生。”在世贸中心南楼，克拉克带领一小队人开始从84层沿一条楼梯向下走。大约下到81层，他们遇到一名向上走的妇女。她说：“我们得向上去。”人们对上楼还是下楼展开争论。争论中，克拉克听到模糊的求救声。他和同事罗恩.迪弗朗西斯科查找呼救者，后者受不了烟呛、不断咳嗽退出寻找,2020/5/14,.,50,2020/5/14,.,51,克拉克继续寻找，最后找到困在瓦砾碎片中的富士银行经理普莱姆纳特。克拉克帮助普莱姆纳特脱离困境，两人互相自我介绍，决定做一生的兄弟两人回到楼梯处，其他人已经走了，应当是上楼了。按照普莱姆纳特的指示，两人向下，到达31层，各自给妻子打电话报平安。这时大约9时30分刚过普莱姆纳特感谢克拉克救了他，但克拉克同样对他抱有感激之情。他曾说，是普莱姆纳特带他下楼事后，两人得知，从南楼80层以上成功逃生者只有4人，他们是其中两人,2020/5/14,.,52,2020/5/14,.,53,2020/5/14,.,54,逃生秘诀：经验丰富。世贸中心地下车库1993年遭爆炸袭击后，他曾志愿担任自己所在楼层的消防负责人反应迅速。看到办公室火光后，他如同本能反应一般抓起手电筒和哨子快速决断。不仅自己迅速离开所在的楼层，还鼓励同事们离开这个楼层，相比之下有人竟跳楼英雄救人。他在下楼时听到模糊的求救声。找到困在瓦砾碎片中的富士银行经理普莱姆纳特。正是这个人帮做出了下楼的正确决定英明抉择。他和同事们对上楼还是下楼展开争论。除了他和普莱姆纳特，其他人选择上楼，但事实证明，他俩是正确的,2020/5/14,.,55,从上海特大火灾与911中我们又该吸取哪些教训？,2020/5/14,.,56,2020/5/14,.,57,2008年9月20日晚上约23时许，有约900多人正在深圳龙岗区龙岗街道龙东社区舞王俱乐部内喝酒和观看歌舞表演，3楼的舞台燃放烟火引发火灾，因现场出口处有一条约10米长的狭窄通道，使里面人员逃生困难，造成共43人死亡，88人受伤的重大事故，其中大部分死者为吸入浓烟窒息而亡。舞王俱乐部采用了大量吸音海绵装修。海绵属于聚氨酯合成材料，燃点低、发烟大、燃烧产物毒性强。海绵燃烧后生成大量的二氧化碳、一氧化碳、氰化氢、甲醛等烟雾，给火场被困人员造成了致命的灾难，也给消防救援人员设置了严重的障碍。据消防专家介绍，当空气中的氰化氢浓度达到万分之二点七时足以让人立即死亡，当空气中的一氧化碳浓度达到百分之一时可以让人在一分钟内死亡。同时，海绵燃烧还会产生烟尘，这些烟尘被人体吸入后会直接引起呼吸道的机械阻塞，导致死亡。,2020/5/14,.,58,惨痛的历史往往会重演！2008年深圳龙岗酒吧特大火灾，2013年在巴西重演！,2020/5/14,.,59,2013年1月27日凌晨，巴西圣玛利亚市一家叫做“KISS”的酒吧发生火灾。在火灾事故中死亡的大多是当地的大学生。当地政府在当地时间2013年1月27号下午公布了夜总会火灾死亡造成的人数为233人，住院治伤人数为106人。这是巴西自1961年以来死人最多的一次火灾事故。,2020/5/14,60,.,物业管理中的保管合同保管，也称寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为寄托占有（保管合同）构成的三个要件：1.被保管人要合法的拥有保管物品2.被保管人必须将保管物品的实际控制权、排他占有权、管领力交付给保管人3.保管人自愿接受和自愿控制保管物品，并愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任,2020/5/14,.,61,车辆进入感应器扫描范围.,拍下车牌照片.,车牌号码识别完成！,机动车辆车牌智能化识别演示,录象机,扫描感应器,车牌智能化识别系统等待中,开启闸门放行！,2020/5/14,.,62,捷顺,2020/5/14,.,63,每个月交了110元的费用却遭货车失窃、车胎失踪，车主认为停车场管理者未尽保管义务需承担赔偿责任，而停车场管理人则认为该项费用只是货车的停车费用而非保管费用，双方并未形成车辆保管合同关系。双方各持己见，无法达成共识。近日，浙江省奉化市人民法院依法审结此案，判决驳回了原告诉讼请求。今年44岁的江某这些年一直在跑货物运输，为了方便，从2005年开始在没有生意可做的时候，他就将自己的货车停放在奉化的某一家停车场。因为所占地块已经被征用，列入了拆迁范围，所以这个停车场并不正规，没有大门，也没有安装摄像头。本案的两被告葛某、林某就是负责对停车场进行临时性的管理，早上上班下午4点回家，晚上也不需要值班，每个月对江某收取110元的费用。,停车场停车遭窃车主索赔败诉,2020/5/14,.,64,2009年11月3日，江某来到停车场打算开走货车，哪知道到了停车场，自己的货车却已经不翼而飞。据江某称，他是在事发那天凌晨将货车停在这里的。心急如焚的江某立刻报了警。2009年11月6日，江某接到了一个好心人的电话，说是他的车停在了在江北区某停车场的附近，江某和办案民警立马赶往江北区取回了货车。经查看，货车的6个轮胎及钢圈都已经被盗。无奈的江某只好重新花钱买了新轮胎，加修理费一共花了7334元。而由于车辆的丢失，也造成了江某的误工，按照正常出车500元一天的收入计算，误工损失达到了2000元。事发后，江某找到管理人员葛某和林某，认为自己交付了费用，双方就已经形成了一种车辆保管合同，停车场有义务对他的车辆进行安全保管，如今在他们管理的停车场内丢失了车辆，造成的损失，停车场应该承担一定的赔偿责任。然而双方一直无法达成协议。于是江某将两人告上法庭。,2020/5/14,.,65,在庭审过程中，被告葛某和林某答辩称，江某停车的停车场因拆迁的原因属于一种临时的停车场，没有安保措施，而江某交给他们的每个月110元钱，只是作为一种停车费用，用来支付日常的水电费、卫生费等，而不是保管费。另外，由于江某停车时间并不固定，事发前自己也没有看见江某将车停在了停车场，也就是说，江某没有证明自己的车辆是停在了他们的停车场后丢失的，而原告提供的发票也无法证明车辆失窃前后的实际情况，因此要求法院驳回原告的诉讼请求。法院经审理后认为，原告江某认为他与被告之间存在车辆保管合同法律关系，应承担相应的举证责任。而保管合同的成立，不仅要有当事人双方意思表示一致，且保管物要交付给保管人。庭审中两被告坚持不认可原告在其管理的停车场内停车行为等同于两被告为原告保管车辆的行为，也就是说，葛某和林某并无保管江某车辆的意思表示。江某也没有提供证据证明事发当日凌晨已将货车明确交付给两被告管理的行为。由于双方均承认该停车场晚上没有值班管理人员也无摄像头等事实，所以货车是否在事发当日凌晨停放到两被告管理的停车场内，无法确定。而该车辆是如何丢失的，江某也没能充分举证证明。综合各方面情况，法院最终判决驳回了原告的诉讼请求。,2020/5/14,.,66,郭女士新购置的捷豹车在小区车位上被划伤，在向物业公司调取录像时，却发现所购车位竟不在监控范围内。郭女士将物业公司诉至法院，索赔近1万元，并要求物业公司为其车位安装有效的安全监控设施。郭女士起诉称，2009年11月，她购买了自己小区地下车库的一个固定车位，并与物业公司签订地下停车场已售车位管理协议，依据此协议，物业公司应当对车位提供维护、安全监控等服务。2009年12月，郭女士发现停在其车位上的，自己新买的捷豹车上有数十个脚印，脚印位置出现凹凸损伤，右侧车门还有一道划伤。郭女士随后到物业公司调取监控录像时被物业公司告知其车位不在有效监控范围内。,捷豹车被划业主起诉维权物业公司称没责任,2020/5/14,.,67,庭上，物业公司辩称，郭女士出具的证据不能证明捷豹车是在地库受损，也不能证明车辆损伤程度。而且物业公司对小区的监控集中在主干道，不同意郭女士要求为其车位单独安装监控设备的请求。郭女士表示，车辆的损失费可以不要，但是物业公司应该按照车位管理协议，提供管理服务，必须为其车位安装有效的安全监控设施。此案没有当庭判决。,2020/5/14,.,68,因电梯出现故障快速下坠，造成19人受伤的大连市“电梯门”事件，日前尘埃落定。大连市中山区人民法院对此案作出一审判决，物业公司和电梯公司分别承担15%和85%的赔偿责任，共计赔偿5名受重伤者64万余元。2007年3月12日12时许，大连世贸大厦4号电梯发生下坠事故，造成19人受伤，其中5人伤情较重。“电梯门”事件发生后，受轻伤的受害人陆续和大厦的物业方达波尔酒店物业管理（大连）物业有限公司达成了经济补偿协议。但由于物业方面认为5名受重伤者索要的金额过高，导致无法达成和解。2008年底，重伤者许晓等5人分三批到大连市中山区法院起诉，索要伤残补助金、医疗费以及精神损害赔偿金等共计70余万元。,大连“电梯门”事件伤者获赔64万余元,2020/5/14,.,69,去年2月、3月、4月，法院陆续开庭审理此案。今年初，法院判定达波尔酒店物业管理（大连）物业有限公司赔偿许晓等5人各种损失共计64万余元。由于当地质量技术监督部门出具的鉴定报告认为，这次事故物业公司负次要责任，电梯维保方负主要责任，于是在上述判决下发后，达波尔酒店物业管理（大连）物业有限公司又将大连星玛电梯有限公司告上法庭。大连市中山区法院经审理认定，原、被告双方对本次电梯事故均有责任，赔偿责任的分担比例为达波尔酒店物业管理（大连）物业有限公司承担15%，大连星玛电梯有限公司承担85%。即前者承担64万余元赔偿费用中的近10万元，后者承担54万余元。,2020/5/14,.,70,2010年6月18日，4岁的幼童卓勤（化名）在商场自动扶梯上玩粘胶球游戏，不料球被卷夹在扶梯平台梳齿板中，幼童不知其中利害用手取球，致右手指被卷入后轧断，构成10级伤残。经审理，合议庭确认商场和幼童的父母各担责50。日前，上海市闵行区人民法院作出商场赔偿卓勤医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、交通费、残疾赔偿金、残疾辅助用具费、司法鉴定费等56195.47元，赔偿精神损害抚慰金10000元并赔偿律师代理费3000元的一审判决。,幼童手指被自动扶梯轧断商场赔偿近7万元,2020/5/14,.,71,2010年6月18日，卓勤的父母因外出工作，将卓勤交给祖母照顾。卓勤的祖母忙于生意，便让卓勤在商场内独自玩耍。当天傍晚，卓勤在商场的自动扶梯乘上乘下，好不快乐。然而，却发生了意外。当时，卓勤与另一幼童在一至二楼上行自动扶梯上互相拍打，玩起了粘胶球游戏。此时，玩具球不偏不倚地掉落并被卷夹在二楼扶梯地面平台的梳齿板中。卓勤不知利害，伸出右手去拾捡。不幸的是，右手食指一下子被卷夹入了电梯的梳齿板中。卓勤的呼救声惊动全场，商场保安和经理立即赶到现场进行施救。直至当晚18时，也就是在事发后1小时后，商场停运了电梯后才取出了断指。卓勤祖母及保安携卓勤先后赶至闵行中心医院、儿科医院和第九医院询问。当晚21时，又赶至武警察总队医院急诊治疗，经查，卓勤右食指中末节于中节中段完全离断，指深屈肌腱自前臂肌肉肌腱移行处抽出，离断部分无血运，指体有明显挤压伤，近端及离断指体伤口错裂不齐伴有明显污染，近端伤口内渗血不止。结论为右食指完全离断伤，急诊行右食指清创骨折内固定术+血管神经肌腱修复术。住院治疗期间，患指逐渐发黑、坏死。4天后，在局部麻醉下行坏死指体截断术。,2020/5/14,.,72,经司法鉴定，结论为卓勤遭外力作用致右食指完全离断伤，现食指指末、中节完全性缺失，构成10级伤残。为索赔损失，卓勤在其父母的代理下，将商场诉至法院，认为其在经营场所内的电梯梳齿板缺损后，没有及时维修是导致卓勤食指被夹断的直接原因。又由于商场管理不到位，让小孩在运行的自动扶梯上玩耍未予以制止，且在事发后未能及时停运电梯，取出断指，致使断指彻底坏死，以致修复手术无法成功。为此，要求获赔各类损失33万余元。商场辩称电梯是新的，且公司规定每15天对电梯进行维护保养，电梯梳齿板不存在缺齿。事故发生后，公司保安将孩子抱起送医，已经尽到及时救治义务。另外，在电梯旁边有警示标志告知儿童未在家长陪护下不得单独乘坐，事故的原因在于监护人未尽监护责任。,2020/5/14,.,73,法院认为，卓勤的父母将年仅4岁的孩子交由祖母照顾，而当其与另一儿童在运行的电梯上玩耍粘胶球时，其祖母既未制止，又未看护，故监护人未尽监护职责。就商场而言，虽有保安人员巡视，但保安人员除了应维持正常的经营秩序外，还应就商场内出现的危险情况进行制止。根据视听资料，卓勤及一幼童在运行电梯上玩耍了相当一段时间，保安人员却未予及时制止。虽事发后能及时赶到现场，但未尽保安管理职责。其次，卓勤受伤于事发当日17时15分，之后，商场并未及时采取应急措施，未切断电梯电源，停运电梯，及时取出断指，使断指继续随电梯运行，迟至18时10分才取出断指，该迟延是断指移植未能成功的主因。为此，法院确认卓勤的监护人和商场对损伤后果各承担50%民事责任。对于具体损失金额，合议庭进行了审核。据此，法院作出了上述判决。,2020/5/14,.,74,广东东莞塘厦镇一位3岁的男童小向(化名)在商场的自动扶梯上摔倒，手指被卷入自动扶梯与地面的缝隙，4只手指当场被夹断，男童的父亲向金和将商场管理方告上法庭，索偿27万多元。东莞市第三人民法院判决认定向金和未尽监管义务，应对小向的受伤负主要责任，而商场方面则需承担各项赔偿6.7万元，向金和表示将上诉。法院在判决书中认为，小向作为未满4周岁的无民事行为能力人，认知有限，他的父亲在带他到商场时，未完全履行监护职责，使小向可以有机会“独自跑向逆行的自动扶梯”。法院据此认定，小向的父亲没有尽到必要的监护义务，对小向的受伤损害应承担70%的主要责任。,男童被商场自动扶梯夹断手指家长被判担7成责任,2020/5/14,.,75,同时，法院也认为自动扶梯对老人和小孩都存在一定危险性，被告商场理应对自动扶梯的危险性提供明显的警示标志，并应对没有成年人陪同的儿童在乘坐自动扶梯时加以阻止。判决还提出，被告商场里出事的自动扶梯运行两年多以来，一直都是向上运行的，在改为每月定期改变运行方向后，并没有明显提示标志，应对小向的受伤承担三成的次要责任。法院判决，被告商场须承担各项赔偿约6.7万元。对于法院的判决，小向的父亲向金和明确表示要上诉。,2020/5/14,.,76,2008年5月18日10时55分许，东莞市虎门镇宜家花园发生一起安全事故。该花园业主王先生被困电梯里，保安打开电梯门援救，正当王先生从电梯里爬出来时，电梯突然高速上行，他被夹在电梯轿厢底板与电梯门框之间，活活夹死。据一位不愿意透露姓名的目击者介绍，事发时，他刚好从事故电梯旁的电梯走出，突然“啊！”的一声传来，他回头一望，发现一人被夹在了电梯轿厢底板与电梯门框之间。刚开始时，被电梯夹住的男子身子还在抖动，约1分钟后，那名男子便不再抖动了。,业主被困电梯内解救时被夹死,2020/5/14,.,77,“电梯夹住的刚好是男子的胸部，整个胸部差不多被夹扁。他的大半个身子悬在电梯外面，而头部则在电梯内部。”该目击者说。另据宜家花园一位保安告诉记者，事发时，电梯在检修当中，但是他们只在一楼电梯口放置了警示牌。一位值班的保安说，死者尸体已运走，当事保安和两位电梯维修工人均被警方带走调查。,2020/5/14,.,78,2008年3月18日一审法院驳回了原告对73户业主的赔偿要求，同时认为物业服务公司未能尽力履行职责，判决其承担30%的责任，赔偿近23万。2006年5月31日下午，小学四年级学生钟某放学回家，在走至位于南山区南山大道与海德二道交叉口处的“好来居”大厦北侧的人行道时，被从楼上“落下”的玻璃击伤头部，后经南山区人民医院抢救无效死亡。事故发生后，南山警方进行了现场勘验，但是警方未给出玻璃是从具体哪一业主家掉落的书面调查结果。钟某的父母把“好来居”有可能高空抛物的73个业主和物业服务企业都告上了法庭，要求各被告赔偿原告丧葬费、死亡赔偿金、精神抚慰金等约76万元，并承担本案诉讼费用。,好来居高空抛物案一审法院判决物业赔23万,2020/5/14,.,79,法院认为，各业主不是共同的侵权人。本案中各被告也不可能实施共同危险行为。而原告在不能举证证明具体侵权人的情况下，要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依据，法院不予支持。法院同时认为，在本案中，于事故发生的一个多小时前，已在该区域附近出现了一次高空坠物事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽力履行物业管理人的职责，应对原告的损失承担30%的赔偿责任，共赔偿229945元。小宇父母表示，对于南山区人民法院一审的判决结果很难接受，将坚决上诉。深圳市中级人民法院于2010年6月份作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73户业主（其中一户业主有两套房）每户补偿4000元，总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。,2020/5/14,.,80,侵权责任法对物件损害责任中的“管理人”不明确，容易使物业管理公司代为受过第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”其中的“管理人”概念模糊，不明确，容易使物业管理公司充当管理人代为受过,2020/5/14,81,.,管理人业主、住户（使用人）业主大会业主委员会行政政府主管部门及相关部门管理人街道办事处、乡镇人民政府管理服务人物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者,2020/5/14,.,82,物权法对物业管理企业名称的重新定位物业管理企业物业服务企业核心-强化服务意识服务重点-业主满意安全、清洁、便利、舒心、规范、保值但物权法将物业服务企业与管理人并列属于逻辑性错误应修改为“物业服务企业或管理服务人”,2020/5/14,.,83,从好来居高空抛物案中物业管理应该吸取哪些教训？,2020/5/14,.,84,新法律、新法规实施所造成的管理危机,其表现为：中华人民共和国物权法的颁布实施中华人民共和国劳动合同法的颁布实施中华人民共和国劳动合同法实施条例的颁布实施物业管理条例的颁布实施与修改物业服务定价成本监审办法（试行）的颁布实施物业服务收费管理办法的颁布实施物业管理师制度暂行规定的颁布实施物业服务企业资质管理办法的修改住宅专项维修资金管理办法的颁布实施法律、法规需要模范遵守，而不是逃避责任的武器或借口,2020/5/14,.,85,中华人民共和国物权法的架构,基本原则物权的设立、变更、转让和消灭物权的保护国家、集体、私人之所有权业主的建筑物区分所有权相邻关系之相邻权共有所有权取得的特别规定土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权地役权抵押权。包括不动产和动产质权动产留置权,第一篇,附则,第五篇,第四篇,第三篇,第二篇,担保物权,占有,用益物权,所有权,总则,2020/5/14,.,86,不动产所有权的构成,2020/5/14,.,87,建筑物区分所有权的构成,专有部分所有权,共用部分持分权,业主大会组织的成员权,建筑物区分所有权,2020/5/14,.,88,业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章,专有部分享有所有权。