某商住广场开发建设项目申请报告暨可行性研究报告

1 项 目 申 请 报 告 2 目 录 第一章 总论 1 第一节 项目申报单位概况 1 第二节 项目概况 2 第三节 项目申请报告的编制依据与范围 3 第二章 项目提出的背景及建设必要性 三 章 市场需求分析和建设规模 11 第一节 市场需求分析 11 第二节 建设规模 三节 项目提出背景 11 第 四 章 建设地点和建设条件 一节 建设地点 二节 建设条件 五章 资源开发及综合利用分析 19 第 六 章 节能方案分析 23 第一节 用能标准和节能规范 18 第二节 能耗状况和能耗指标分析 20 第三节 节能措施和节能效果分析 21 第 七 章 环境和生态影响分析 29 第一节 环评分析依据 29 第二节 环境和生态现状 29 第三节 生态环境影响分析 29 3 第四节 生态环境保护措施 30 第五节 地质灾害及特殊环境影响分析 34 第 八 章 安全防护与消防 33 第一节 安全防护 33 第二节 消防专篇 38 第 九 章 项目招标方案 39 第一节 招标依据及规定 39 第二节 项目招标方案 40 第三节 项目招标建议 42 第 十 章 建设实施及工程进度安排 44 第十 一 章 投资估算和资金筹措 47 第一节 投资估算依据及说 明 47 第二节 投资估算 48 第三节 资金筹措 50 第十 二 章 经济 影响分析 51 第十三章 社会影响分析 51 1 第一章 总 论 第一节 项目申报单位概况 一、申报单位名称 *开发有限公司 二、申报单位概况 本项目承办单位 *开发有限公司，法人代表张志河。该公司成立于 2004 年 7 月，主要从事城区房地产综合开发建设及住宅小区的物业管理等工作，公司现在职工 30 人，各类专业技术人员27 人，注册资本金 1036 万元，是经山东省建设厅认定的具有国家四级资质的房地产开发企业，拥有固定资产 1800 万元，流动资金 2100万元。在近几年的发展 历程中，开发了盛源西区，总建筑面积 8 万平方米，工程合格率 100%，优良率达到 70%以上。小区居住总人口 9000人。自 2004 年以来，在所管辖的居民小区全面推行了社会化、专业化的物业管理。盛源西区获得山东省“花园式小区”称号住宅小区，为肥城城市建设做出了一定的贡献。 近几年来，公司领导班子立足企业长足发展，深化改革，在抓好主业的基础上，上马投产了多个建材加工项目及三产服务项目。目前，公司已发展成为集房地产开发、建筑施工、装饰装潢、建材加工、物资批发、 家具 制作、物业管理、餐饮服务为一体的综合性企业，在社会上具有 较高的知名度。 第二节 项目概况 一、项目基本情况 1、项目名称： #广场建设项目 2 2、项目内容： 新建 商业建筑 3 层，建筑面积 方米；住宅 建筑 15 层，建筑面积 方米 ；汽车车库、设备用房及自行车库建筑面积 方米 。 3、建设地点：本项目建设地点 位于肥城市城区东南部 ， 南临肥桃路，西至龙山河，东临凤山大街 。 4、项目规模：总建筑面积 ,地上建筑面积 ,地下建筑面积 ： 其中住宅建筑面积 业 建筑面积 汽车车库、容积率 5、投资总额： 元（人民币）。 6、建设期限： 一年半 。 二 、投资估算及资金来源 该工程建设总投资 元，其中建设投资 本预备费 本项目共需建设资金 元，建设资金由 *开发有限公司 自筹。 第三节 项目申请报告的编制依据与范围 一、项目申请报告的编制依据 1、中华人民共和国国 民 经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2、山东省 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 3、 泰安市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 4、 投资项目可行性研究指南（试用版） 3 5、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 6、现行的有关技术规范、标准和定额 7、 国家和山东省有关的法律、法规和政策 8、 肥城市新一轮城市总体规划 9、 项目承办单位提供的有关基础资料、数据 10、 项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书 二、项目申请报告研究的范围 1、 申报单位及项目概况 2、 发展规划、产业政策、行业准入 3、 资源开发及综合利用分析 4、节能方案 分析 5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析 6、环境和生态影响分析 7、安全防护与消防 8、项目招标方案 9、组织设置及工程进度安排 10、投资估算 及 资金筹措 11、经济和社会影响分析 三、项目申请报告编制单位 1、单位名称： #建设项目管理有限公司 2、单位地址： 肥城市龙山路 42号 3、工程咨询等级：丙级 4、工程咨询资格等级证书编号： 工咨丙 11820090014 5、发证机关：国家发展和改革委员会 4 第三节 结论 本项目规划用地面积 。总建筑面积 方米，其中住宅建筑面积 方米， 商住楼 建筑面积 方米，配套公建面积 方米。 总投资为 中：工程费用为 他费用 备费 元。 项目资金筹措渠道为 *开发 有限公司筹措。 项目建成后，可实现销售收入 元，销售利润 税前 投资利润率 ， 税后 投资利润率 。 随着肥城市新一轮城市规划方案的实施和肥城市招商引资速度的加快，城区人口将进一步增加。本项目拟建设 90 套住宅，对解 决当地企事业单位住房不足和缓解当地居民住房紧张的状况，具有十分重要的作用。 肥城 市区人口 25 万人，根据 2005城市总体规划目标，市区人口 将 达 30 万人 左右 ，其中，东部组团 将达到 5 万人 。 设 置市级中心三处，除 龙山路 市政行政中心和现已形成 新城 路商圈的市级商业中心外， 城东新 区 和西区 为 新的 商贸 及居住 中心。从现状和地域位置看，目前 泰西大街 商业中心的消费群体侧重于老城区及 东部 组团；本项目所在 位置 侧重于东部组团。随着城市 东区的建设 ，市场布局和分配调整，消费水平的提高，本项目所在地商业营业面积应在 5万平方米以上。 以上分析可以看出，肥城市沿街商住楼，特别是 东南部 商住楼市 5 场潜力巨大，项目建成后市场有保障。 另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于城区东部，项目的实施对于实施肥城市城区扩建规划，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极的推动作用。因此，本项目的建设是必要的，可行的。 附：主要技术经济指标表 6 主 要 技 术 经 济 指 标 序 号 指 标 名 称 单 位 数 量 备 注 1 建设规模 筑面积 平方米 其中：住宅楼 平方米 商住楼 平方米 配套公建 平方米 2 总占地面积 亩 建筑容积率 4 绿化覆盖率 % 40 5 建设总投资 万元 程费用 万元 他费用 万元 备费 万元 6 销售收入 万元 售住宅收入 万元 住楼 销售收入 万元 7 单位建筑面积平均造价 元 8 税前 投资利润率 % 9 税后 投资利润率 % 7 第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 项目提出背景 近年来，肥城市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是城东新区，已成为肥城城市新一轮发展规划的发展重点。在城东新区规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设。目前新区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，房地产开发已全面展开，各种类型的居民小区如雨后春笋般建立起来，社会服务、娱乐、学校、商业 网点等相关设施正在建设或规划建设中，水、电、暖、煤气等管线基本铺通到位，城东新区目前已成为肥城市最适宜居住的生活区和城市建设的亮点。 肥城市城东新区将建设成以居住为主，兼有高品质生活服务设施，体现肥城市 21世纪新形象的现代化生活新区。城东新区的建设，将进一步完善城市功能，改善投资环境，加快对外开放步伐，促进全市经济进一步发展，使城区规模的扩大与泰安市区的衔接，加快城市化进程。 根据有关政策的要求，结合肥城市城东新区控制性详细规划，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市城区东部因商业 和住宅不足制约发展的矛盾，确保城东新区开发规划的顺利实施。 第三节 项目建设的必要性 一、符合国家、山东省、泰安市国民经济和社会发展“十一五”规划 国家“十一五”规划指出：“加强城市规划建设管理”，规划城市 8 规模与布局，要符合当地水土资源、环境容量、地质构造等自然承载力，并与当地经济发展、就业空间、基础设施和公共服务供给能力相适应。加强城市水资源地保护和供水设施建设。城市道路以及供排水、能源、环保、电信、有线电视等的建设，要破除部门和地方分割，在统一规划基础上协同建设”，保障拆迁户合法权益。城市规划和建筑设 计要延续历史，传承文化，突出特色，保护民簇、文化遗产和风景名胜资源。强化城市规划实施的监管，推进城市综合管理。因此，该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于肥城市社会功能提升，为当地居民民提供了更好的生活、居住条件。 山东省“十一五”规划指出“坚持从最广大人民的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。”项 目的建设有助于居民生活居住环境条件的改善，有利于和谐山东的建设。 泰安“十一五”规划指出：“加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成 “梯级消费”的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。项目的实施是对泰安房地产市场的开发，有助于泰安“市区居民人均可支配收入年均增长 8%，农民人均纯收入年均增长 7%。 5年累计完成安居工程 228 平方米，城市人 均住宅建筑面积达到 32 平方米。”规划目标的实现。 9 该项目的建设有助于当地居民生活居住条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。 二 、是肥城市城市化建设的需要 按照肥城市城市建设的要求，要从根本上解决目前外部形象差、城市环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状。本项目的建设适应了这一要求。居民住宅是城市建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，城市居民对改善住房条件 及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，本项目的建设将有利于促进肥城城市化建设的进程。 三 、符合肥城市城市发展规划 肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从 1979 年的 方米已提高到目前的 方米。根据 肥城市制定的“十一五”规划纲要，到 2010 年，城市人口达到 30 万人，人均居住面积 方米，要实现这一宏伟目标，还需要建设 360 万平方米的住宅新区。根据肥城市城市总体规划要求，确定建设功能完善、环境优美的特钢小区，并得到市政府的大力支持。本项目的实施对于肥城市经济腾飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要的推动作用。 四 、符合国家经济发展政策和信贷支持方向 10 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复 经济活力的重要措施之一。改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为杜会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。因此，近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓励和支持面向居民的住房建设，同时银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住房消费。因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。 11 第三章 市场需求分析和建设规模 第一节 市场需求分析 一、我国未 来几年房地产的发展趋势和要求 第一，商品住宅处于总量增长时期。 一是，城镇化加速将带动住宅需求持续增加。 2001 年，我国城镇化水平达到 进入了加速发展时期。预计到 2010 年，城镇化水平将达到 45%，城镇人口达到 ；到 2020 年，城镇化水平将超过 50%，城镇人口超过 。二是，城镇居民改善居住条件的需求将持续增长。根据住宅发展的一般规律，在人均住房面积达到30民将保持旺盛的住房需求，我国城镇人均住房面积仍有较大的增长空间。三是，住宅市场化进程仍进一步发展。 2001年，含 建制镇在内的城镇住宅竣工面积 平方米，而商品住宅竣工面积仅 着住宅市场化进一步发展，商品住宅在住宅建设总量中的比例将逐步增长。四是，住房存量市场发展，逐步形成城镇居民卖旧房、买新房的梯度消费，也将较大幅度地推动商品住宅的增长。 第二，住宅需求处于转型时期。 随着住房短缺情况的基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒适型转变。舒适型的居住需求集中体现在以下四个方面：一是住宅的功能趋于更加合理。要在较小的范围内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要 有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施、设备的装备水平要 12 进一步提高。厨房、卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统的高效性、实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容。四是居住区的环境和配套水平要更加完善。要创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。所以，本项目符合行业发展的要求。 二、肥城市房地产市场发展趋势分析 肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从 方米提高到了 12平方米以上。根据肥城市制定的到 2010 年的发展规划，城市人口将达到 26万人，人均居住面积 20 平方米。要实现着一宏伟目标，还需要建设 360 万平方米的住宅新区。 根据2005城市总体规划目标，市区人口 将 达 30万人 左右 ，其中，东部组团 将达到 5万人 以上。 本项目所在 位置位于 于东部组团 ，该区的房地产市场将达到 100 万平方米以上 。 三、项目市场定位 随着全国房改制度的实施，住房建设已经开始成为强有力的经济增长点。在当前住房制度的转轨过渡阶段，城乡居民购买力也随着房改力度的加大和居民人均收入的增加而逐步提高，目前正处于上升阶段。随着房改力度的加大和 房地产市场的逐步形成和成熟，开发具有超前意识、综合服务性高的小区，其市场潜力巨大。根据肥城市委市政府的要求，结合肥城市 东区规划的实施，本项目开发建设的商品房，主要是面向全市城乡居民 ，故项目建成后市场是有一定保障的。 13 根据肥城市的总体规划要求，确定建设此定位合理、设计先进、功能完善、环境优美的生活小区，并作为肥城市重点项目，得到了市政府的大力支持。因此本项目的实施对肥城市经济腾飞和人民生活水平的提高，以及在肥城市房地产开发行业树立新理念等都将发挥重要的作用。 四、市场价格分析 本项目是一处及居住、商贸于一 体的综合性建筑群，定位起点为中档，销售目标群体较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，并且考虑到本小区的配置水平、区位优势、套型设计、房屋档次及房屋公用等诸多因素，统筹考虑特定目标客户群体和周边房地产市场价格，小区单元式住宅平均以 3000 元 /起价。商业建筑在肥城市城区内，沿街店铺市场十分火爆，价格一直攀升。沿 凤山大街 路东 3 层沿街楼， 2008 年的购买价已达 3000 元 /平方米，今年 6月份已增至 3500 元 /平方米。该项目商业建筑销售价定为 3600 元 /左右，该价位在肥城市属中档水平，但仍属于广大购 房户可以接受的房价范围之内，近几年内房地产降价的空间不大。 第二节 建设规模 根据肥城市城市总体规划和以上对市场需求所做的分析，结合建设用地条件及项目承办单位的实际情况，确定本项目建设规模为：总建筑面积 中商品住宅 90套，商住楼 方米，配套公共建筑 方米， 建设用地面积 14 第四章 建设地点和建设条件 第一节 建设地点 本项目建设地点位于肥城市新城区东部，场区现为肥城市新规划城市生活区。项目区位于 文化路以南 、凤山大 街以东，城东小学南邻的城市住宅规划区内，周边学校、商场、医院及娱乐场所，星罗棋布，临近泰西中学、肥城一中、实验小学、肥城市中医院。紧邻东外环，不到 1000 米为泰肥一级公路，可方便进出肥城。故肥城市盛世年华花园不但规划起点高，而且人居环境优美，教育、医疗方便。在将来的一段时间内为小区居民入住的理想场所。本项目具有良好的外部条件。 第二节 建设条件 一、自然条件 根据气象部门提供的资料，肥城市属温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下： （ 1）、气温 年平均气温： 极端最 高气温 极端最低气温： （ 2）降雨 15 年平均降水量 659.5 最大降水量 最小降水量 3）风向及风速 夏季主导风向 季主导风向 均风速 s （ 4）最大冻土深度 480、工程地质条件 本项目拟建地址处已经肥城市天华地基基础工程公司钻探勘察，并出具了勘察报告，具体如下： 1、地形地貌 拟建场区为贫瘠土地，场地开阔，地形除局部低洼外基本平坦，交通方便，地貌单元单一，场区地貌为冲积平原区，场区内新揭露岩土为第四系，全新式 层 2、地层 经勘察查明，在钻探所达深度范围内，场区地层自上而下分述如下： （ 1）耕土（ 褐黄色、湿松散，包含植物根，含细砂薄层， 16 （ 2）粉土（ 黄褐色，稍湿中密，包含铁锰氧化物和松细砂， 该层在场区东北部局部分布，厚度悬残： （ 3）粉质粘土（ 棕褐色，湿可塑，局部软塑，包含铁锰氧化物，铁锰结核和岩屑，该层场区普遍分布厚度 （ 4）粗砂（ l）： 黄褐色，湿松散一稍密，成分以石英、长石为主，包含暗色矿物，岩屑和少量粘性土。局部含粉质粘土或粉土透镜体。颗粒呈圆一次棱角装，分选性差。局部孔该层上部中细砂或粘质粗砂，相对较弱，该层场区普遍分布，厚度 （ 5）粉质粘土（ 棕褐色，湿，可塑，包含铁锰氧化，铁 锰结核和岩屑，为所揭露未穿透。 3、水文地质条件 拟建场地的地下水质第四纪孔隙潜水，定水位标高 四土层为主要含水层，该地下水位年内变化较大。根据邻近场地水质试验资料证明，场地地下水对混凝土基础不具侵蚀性。 4、场地地基层评价 17 第 1 层：耕土层松散，不能利用，必须清除。 第 2 层：松土，分布不均匀，岩土性质较差，不宜作基础持力层。 第 3 层：粘质粘土，颁上基本均匀，岩土性质较好，是良好的基础持力层。 第 4 层：分布基本均匀，岩土性质较好，是良好的 基础持力层。 第 5 层：岩土性质较好，是良好折基础持力层。 5、场地稳定性及适宜性 该场区地形基本平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布基本均匀，厚度在本稳定，物理力学性质基本均匀，无不良地质现象分布，场区稳定性较好。工程安全等级为二级，场地复杂程度为三级，地基复杂程度为二级。综合分析场地岩土工程勘察等级为二级。 三、配套条件 1、供水 本区属肥城市自来水公司服务范围，供水管网已铺至该区，可满足小区建设用水和今后小区居民用水的需要。 2供电 肥城市电力充足，具有较好的供电条件，供电有保 障。 3供气 肥城市煤气公司 煤气管道己接至小区边缘规划入口处。 可保障项目的燃气需求量。 4通讯 18 肥城市电信局已将通讯电缆按规划敷设到位。 5、交通 项目区紧邻 东外环，且与泰肥一级路不足 1000 米，交 通十分便利。 6、公共设施和服务设施 项目区紧 临肥城市城东小学学，与文化路为邻，距肥城市一中、泰西中学、实验小学等文化区，及肥城市中医院仅 2公里左右， 小区内为大片规划绿地，可满足居 民 的生 活文化及休闲需要。 19 第 五 章 资源开发及综合利用分析 第一节 合理开发利用资源的战略性和必要性 一、合理开发利用资源的战略性 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划指出：“落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出、低能耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。” 胡锦涛总书在中共中央政治局第三十七次集体学习上的讲话中指出 ：“能源资源人类社会生存和发展的重要物质基础，也是我们全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的重要物质基础。坚持节约资源的基本国策，加 快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协源 ，是贯彻落实科学发展观、走 新 型工业化道路的必然要求，是实现可持续发展、保障经济安全和国家安全的必然要求。我们必须以对国家和人民高度负责、对子孙后代高度负责的精神，把节约能源资源工作放在更加突出的战略位置，切实做到节约发展、清洁发展、安全发展、可持续发展，坚定不移地走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。” 二、合理开发利用资源的必要性 1、贯彻落实科学发展观的需要 坚持以人为本，树立全面、协调、可持续和发展观，促进经济、社会和人的全 面发展。 2、建设节约型社会的需要 建设资源节约型社会，其核心目标是降低资源消耗强度、提高资源利用效率，减少自然资源系统进入社会经济系统的物质流和能量流的强度，实现社会经济发展与资源消耗的减量化。 20 3、建立循环经济体系的需要 循环经济是一种生态经济，它模拟自然生态系统的运行方式，遵循其特有的运行规律，实现特定资源的可持续利用和总体资源的永续利用，促进经济活动的生态化。 三、目前我国资源利用率偏低 2006 年中国可持续发展战略报告指出：在世界 59 个主要国家的资源绩效水平的调查排序，中国资源绩效居倒数第 6 位 。 2005年全国能源效率为 比发达国家低约 10个百分点，钢、水泥、纸和纸板的单位产品综合能耗比国际先进水平高 40%、 45%和 120%；矿产资源的总回收率大概是 30%，比国外 先进水平低了 20个百分点；工业用水重复利用率只有 60%，比发达国家低 15 至 25 个百分点。 四、“十一五”我国资源综合利用目标 1、到 2010 年，矿产资源总回收率与共伴 生矿产综合利用率在2005年的基础上各提高 5%，分别达到 35%和 40%。 2、工业固体废物综合利用率从 高到 60%，其中粉煤灰综合利用率达到 75%，煤矸 石达到 70%，尾矿达到 10%，冶炼渣达到 86%，硫石膏基本得到利用，磺石膏等化工废渣利用有明显增长。 3、主要再生资源回收利用率提高到 65%，再生铜、铝、钼点产量的比重分别达到 35%、 25%、 30%。 4、森林覆盖率从 高到 20%：木材综合利用率由目前 60%左右提高到 70%左右。 5、万元 0%：全国 国农业灌溉用水基本实现零增长；单位工业增加值用水量低于 115立方米，比 2005 年降低 30%；服务业用水效率接 21 近同期国际先进水平；城市供水 管网平均漏损率不超过 15%，生活节水器具在城镇全面推广使用，北方缺水城市再生水利用率达到污水处理量的 20%，南方沿海缺水城市达到 5 第二节 水资源利用与节约 一、水资源开发利用现状 水资源是指存在于地壳表层可供人类直接利用、能不断更新的天然淡水。 2006 年我国水资源总量为 25500 亿立方米，居世界第六位。人均 1945 立方米。仅为世界人均水平的 27%，排在 110 位，属于贫水国家。 我国正以全球 6%的水资源养育着 22%的人口，支持保障着国民经济的快速、稳定发展。 我国水资源现状主要有以下几点： 1、 水资源与人口、工业布局等方面的适配性不理想。我国 80%的水资源集中公布在长江及其以南地区，该地区人口占全国 工业总产值占全国的 长江以北的广大地区（不含内陆河流域区），水资源仅占全国的 15%左右， 工业总产值占全国的 42%。 2、缺水地区水资源开发程度较高，进一步开发余地很小。包括松辽河、海河、黄河、淮河、内陆河五大水域水资源的开发利用程度已经过高，再开发余地很小，水资源短缺的问题将依赖于适度开发利用地下水资源。 3、水资源利用效率不高，有较 大的节水能力。我国的用水效率地区差异很大，如万元 元工业产值用水量最高也最低相差 4 倍。我们农业用水占全国总用水量的 69%，但灌溉水的利 用系数只有 右，远低于发达国家水 22 平；占用水总量 20%的工业用水，其万元工业产值平均用水约 78 立方米，远高于发达国家目前 8 10立方米。 二、项目用水及节约措施 项目建成后所需要资源主要是居民生活用水，不需用其它资源。项目全部使用节水器具，建设和运行后对于当地资源无不利影响。 项目严格按照国家相关要求，采取有效节约措施。一是贯彻落实节水型社会建设“十一五”规划，使用运行 防漏损的供水管网，所用城市供水管网平均漏损率不超过 15%。二是在全面使用生活节水器具。三是力争城市再生水利用率达到污水处理量的 20%以上。生活污水处理后用于绿化。 本项目运行后用水主要为居民生活用水，用水量较少，但为达到节约用水的目的，严格按照 3定了以下节水措施： 1、制定用水计划，做到合理用水。 2、设置用水计量仪表，由专人负责检查。 3、制定严格的规章制度，减少跑、冒、滴、漏等现象。 4、使用节水器具。 5、绿化用水使用处理后的中水。 23 第 六 章 节能方案分析 能源是中国崛起的动力 。中国是世界最大的煤炭生产国和消费国、第二大能源生产国和消费国、第三大石油消费国、第二大石油进口国。到 2020 年实现建设小康社会奋斗目标，必须完成“以能源翻一番确保 经济翻两番”的历史重任。加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实 节约资源基本 国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和当前一项极为紧迫的任务。 第一节 用能标准和节能规范 一、该项目采用的节能依据和标准 1、中华人民共和国建筑法 2、中华人民共和国节约能源法 3、建筑工程质量管理条理（国务院令 第 279号） 4、实施工程建设强制性标准监督规定（建设部令第 81 号） 5、公共建筑节能设计标准 、建筑采光 设计标准 50033、外墙保温工程技术规程 、建筑外窗保温性能分级及检测方法 8484、民用建筑设计节能标准（采暖居住建筑部分） 、项目节能规范 按照全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇和国家建筑标准设计节能系列图集的要求，搞好 建筑节能工作。设计是建筑节能龙头， 建筑设计要提高建筑节能设计工作重要性的认识，把节 24 能资源、保护环境、提高资源利用率贯穿于工程设计全过程。设计单位和设计人员要切实发挥工程设计咨询在建筑业技术创新中的主导作用，加强建筑节能新技术、新工艺、新材料、新设备的研发和推广应用，把建筑节能的各项措施落实到实处，推动建筑节能工作迈上新台阶。全面提升的建筑节能设计的水平。 建筑节能，是指民用 建筑 在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准， 加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给 排水和通道系统的运行 效率 ，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。加强建筑节能是转变建筑经济增长方式的重要手段，是保障能源安全的迫切需要。 为了加强建筑节能，提高能源利用效率，改善室内热环境质量，本工程严格根据中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国建筑 法、建设工程质量管理条例要求进行建筑节能方案设计。 “十一五”期间，新建建筑严格实施节能 65%的设计标准。北京 、天津等少数大城市 要率先实现建筑节能 65%的目标。供热体制 改革全面展开，居住及公共建筑集中采暖按热表计量收费在各大中城市普遍推行，在小城市试点。结合城市改建，开展既有居住和公共建筑节能改造，大城市完成改造面积 25%，中等城市达到 15%，小城市达到 10%。鼓励采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术，中央空调系统采用风机水泵变频调速技术，节能门窗、新型墙体材料等。加快太阳能、地热等可再能源在建筑物的利用。 本项目工程建筑用能设计参照国内先进的标准，采用目前中国国内的最新节能技术设计，确保项目建成使用后在较长的时间不落后。 25 第二节 能耗状况和能耗指标分析 国务院关于印发节能 减排综合性工作方案的通知指出，目前建筑能耗约占社会总能耗的三分之一左右，随着工业化和城镇化的快速发展，这个比例还在不断上升。全国设市城市中约有 42%没有污水处理能力，有近 50%的城市尚未建立垃圾处理设施，污水直接排入自然水体，生活垃圾简单填埋，造成污染 问题。做好建设领域节能降耗和污染减排工作，已经成为国家战略和重要组成部分，对于实现“十一五”节能降耗和污染减排工作，已经成为国家战略的重要组成作用。 统计数据表明，中国建筑能耗的总量逐年上升，在能源消费总量中所占的比例已从上世纪 70 年代末的 10%，上升到近年 的 而建筑最大的耗能点是采暖和空调，据悉，我国在采暖和空调上的能耗占建筑总能耗的 55%。目前，我国城乡既有建筑总面积约 400 亿平方米，这些建筑在使用过程中，其采暖、空调、通风、照明等 方面消耗的能量已点全国总能耗的 30%左右，大型公共建筑单位建筑面积能耗大约是普通居住 建筑的 10 倍左右，堪称 耗能大户。全国每年新建公共建筑 3亿平方米，如果按每平方米建筑面积节能 50%左右， 1 平方米公共建筑每年节约 30公斤标准煤，每年节能就达 900万吨。目前，全国公共建筑面积大约为 45 亿平方米左右，其中采用中央空调的大型商 厦、办公楼、宾馆为 5亿到 6亿平方米。如果按节能 50%的标准进行改造，总的节能潜力约为 吨标准煤。 第三节 节能措施和节能效果分析 一、节能措施 26 1、按照民用建筑节能管理规定，本项目在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热 工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。 工程采取节能措 施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息在施工现场显著位置予以公示，施工期间应当严格执行建筑节能标准要求；建设行政主管部门加强对建筑物的围护结构（含墙体、屋面、门窗、玻璃幕墙等）、供热采暖和制冷系统、照明和通风等电器设备是否符合节能要求的监督检查。 2、按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施： 本项目为新建工程，其建筑节能标准必须符合国家的有关方针政策以及法律法规。按照建筑节能要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目以采取以下节能措施： 首先，建设行政主管部门要按照有关的法律法规和 部门规章制度，从勘探设计、施工、监理、竣工、验收等各个环节，加强对建筑节能标准的监督管理，加强对建筑节能设计审查备案管理，对不符合规定的建筑项目不得予以备案。 其次，建筑单位要保证遵守国家节能和保护能源的有关法律法规，按照相应的建筑节能设计标准和技术要求委托工程项目的规划设计、开工建设、组织竣工验收，并将节能工程竣工验收报告报建筑节能管理机构备案。 再次，设计单位要遵守节能法规，节能设计标准和有关节能要求， 27 严格按节能设计标准和节能要求进行节能设计，设计文件必须齐备，保证质量。 最后，施工单位要按照审查合格的设计文件和节能施工技术标准的要求进行施工，确保 工程 施工符合节能标准和设计质量要求；监理单位要按照法律、法规以及节能标准、节能设计文件、建设施工承包合同及监理合同，对节能工程实施监理。监理单位应对施工质量 承担监理责任。 （ 1）建设过程中的节能措施 建筑节能需投入一定的资金，但投入少、效益高。只要严格按照国家有关法律法规、标准并选择适合当地条件的节能技术，只是用相当于 6% 8%的建筑造价，可达到 65%的节能指标。建筑节能的回收期一般为 3，与建筑使用周期 60相比，经济 效益是非常突出的。可见，节能建筑在一次投资后，可在短期内收回并将长期受益。 建筑能耗包括建造过程的能耗和使用过程 中的能耗两部分。一般情况下，日常使用过程能耗与建筑能耗之比约为 8： 21。可见，使用过程能耗，特别是采暖和空调能耗作为建筑节能的重点。而围护结构的传热热损失约占 70%门窗缝隙空气渗透的热损失约占20%因此加强建筑围护结构的保温隔热性能和门窗的气密性是实现建设节能的主要内在因素。 本项目建设须满足国家下发的关于公共建筑建筑节能 65%的目标，需实施山东省节能细则：体型系数均小 于 窗均为断热型材中空玻璃窗，窗空气渗透性能不低于 足要求。 外墙采用符合居住建筑设计标准（ 环保节能新型墙体材料，为环保节能空心砖，满贴 40厚 28 外喷防火涂料，平均传热系数为 面为保温非上人屋面，屋面传热系统为 足要求。门应具有防盗、隔音、保温、防火等性能。 该建筑物的传热耗热量指标和耗煤量指标要严格计算满足公共建筑建筑节能标准的要求，力争该建筑物节能能够达到 65%，并且建设单位和施工单位应严格执照图纸施工，确保目标的实现。 （ 2）利用能源和环保措施 1 楼顶 分户安装太阳能热水器，采用太阳能分户供热方式为居民楼内的各 卫生间 提供 24 小时 热水 供应。 2 采用节水型洁具。采用中水系统为各 卫生间 提供水源，达到节水的目的。 3 建筑材料和装修材料采用优质 绿色建材，玻璃幕墙，花岗岩大理石、墙地砖、吊顶、门窗、铁艺栏杆、外墙涂料须经建设单位和现场监理认可后，并经质监站检测合格后方可使用，并应有产品合格证书 。防止放射性物质对人体的不良影响，符合环保的要求。 4 加大建筑外的绿化建设，确保绿化面积 达到 以规定要求，改善本项目的外部环境。 二、节能效果 根据公共建筑 节能 设计标准规定，本项目建成后，一般房间冬季温度 20，夏季 26， 夏季室内外温差不大于 10。按照这样的参数设计，通过改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通风、空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同的 室内 热环境舒适参数条件下，与上世纪 80 年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照 明的总能耗可减少 50%。 29 第 七 章 环境和生态影响分析 第一节 环评分析依据 1、中华人民共和国环境保护法 2、中华人民共和国环境噪声污染防治条例 3、城市区域环境噪声标准 、生活用水水质标准 、风景名胜区管理条例（国务院） 6、泰山风景名胜区总体规划（ 2005 第二节 环境和生态现状 项目区内无污染型企业，环境质量受本地工业的污染较轻，环境空气质量全年大部分时间满足环境空气质量标准（ 的二级标准，地下水满足地下水环境质量标准（ 14848的 环满足中华人民共和国城市区域噪声标准（ 二类地区标准。因此总体上说，拟建项目附近地区的空气、地下水、声环境基本满足相应的标准。 第三节 生态环境影响分析 建筑面积为 方 米， 底部为三层商场，上部为 12层住宅 ，其余 为绿地及硬化部分 ，对周围景观无大 的影响，该项目环境状况良好，附近无污染工业，沿街市政绿化较好。该项目建成后地进一 30 步改善当地环境及景观十分有益。本项目用于居民 生活，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，不会对周围环境造成污染。 第四节 生态环境保护措施 一、施工期环境保护措施方案如下： （ 1）施工扬尘 施工期间应特别注意施工扬尘的防治问题，须制定必要的防止措施，以减少施工扬尘对周围环境的影响。 首先，施工期选用的低噪音设备，加强哭声设备维护管理，确保施工期施工设备噪声的贡献值达到建筑施工场界噪声标准的要求；按国家及地方有关规定合理安排施工时间，应避免晚上十时至早上六时之间施工。 其次 ，加强现场管理，做好文明拆迁和文明标化旗，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，并采用商品混凝土 建房，合理布置施工场地，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害，必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。 最后，为了减少施工扬尘对周围环境的影响，施工中挖出的土石表面要定期洒水；建筑材料堆场用蒙布覆盖，防止扬尘；弃土 装运过程中不要超载，要进行有效覆盖，确保装土 车中途不洒落，车辆工地前将轮子的泥土清理干净，防止沿途影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的道路环境实施保洁制度，一旦有弃土、 建材洒落，应及时清理；每期施工时沿施工边界四周建 减 31 少扬尘的扩散；提高开挖速度，避免大风天气作业 ,以减少扬尘飞扬 ;工程建设单位应会同有关单位编制运输、装卸防止扬尘产生的振作规程，严格按规程操作，控制扬尘的产生。要规定运输道路、运输