房地产存货评估指引

-房地产企业存货评估指引（讨论稿）房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本土地开发、房屋开发，开发产品商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本、（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。开发成本 主要核算以下六个成本项目：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品出租产品”科目转入“出租开发产品出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品周转房”转入“周转房在用周转房”科目核算，并设置“周转房周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。其中开发用土地在取得时，按实际成本计入“开发成本”。在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于难以辨认或难以合理分摊的费用性成本支出实际发生时直接计入当期损益。二、 房地产企业存货评估方法1、产成品-开发产品房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减一定的销售费用及全部销售税金、部分利润计算评估值。评估公式为：评估价值销售单价适当的销售净利销售费用-销售税金所得税。2、在产品-开发成本主要采用假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其评估的计算公式如下：VA(BCDEF)其中：V在建工程价值；A续建完成后的房地产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C投资利息；D税金；E续建投资利润；F租售费用（1）确定开发完成后的房地产总价 根据所开发房地产的类型，预测开发完成后的房地产总价(总开发价值)，可通过以下两个途径确定：对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的房地产，如写字楼和商业房地产等，可根据当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯收益，采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。（2）估算续建成本 后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用建筑工程概预算的方法来估算。（3）估算专业费用 专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。（4）估算不可预见费 假设开发法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2-5。（5）确定后续开发建设周期，估算预付资本利息 后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。（6）估算税金 税金主要指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以房地产总价的一定比例计算。（7）估算开发商的合理利润 该利润是指后期投入应计的开发商利润。开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算。（9）计算在建工程价值根据上述公式即可计算出在建工程的价值。3、在产品不同情况的评估方法（1）对在建项目本次评估采用剩余法（假设开发法）评估。评估公式：待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-土地增值税-企业所得税（2）对待开发的土地使用权评估主要采用假设开发法评估，也可选用假设开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。假设开发法评估公式：地价=楼价-开发费用-销售税金-管理费-资金利息-销售费用-税费-利润。基准地价系数修正法所谓基准地价系数修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，对估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。宗地地价测算分析如下：地价=允许建筑面积楼面基准地价宗地容积率修正系数土地类型修正系数使用年期修正系数有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利价值已不属于委托单位所有。三、房地产企业存货评估案例模板例：存货的评估说明（仅供参考，按实际情况修改补充）存货账面值为xxxx元，调整后账面值为元。存货包括在产品（自制半成品）、产成品和在用低值易耗品三项。其中在产品为在建未完工的商品房和用于房地产开发的土地使用权，账面价值为元，主要有在建高层公寓2幢，建筑面积平方米；土地使用权两项，总面积为平方米。产成品账面价值为元，有已建成待销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建筑面积平方米，停车库个。由于资产占有方在别墅的开发中根据周围地形、景观的不同采用了个性化设计，因此别墅的户型较多，以满足客户个性化的需要。为了管理和销售的需要，每幢别墅都有独立的编号，在主体达到预售的要求后即将此编号牌安装在外墙的显著部位。与一般工业企业相比，房地产开发企业的存货具有项数少、单位价值高、个性化差异大、位置固定的特点，因此本次评估对全部存货进行了全面的清查核实，数量和价值的抽查率均为100%。清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还对照资产占有方提供的测绘报告对建筑的面积进行抽查核实，经清查，账实、账表一致。在存货的清查核实中，评估人员还取得了建设监理公司对委托评估的在建项目在评估基准日的工程形象进度的确认报告。经现场核实，实际的工程形象进度与建设监理公司描述的形象进度基本一致。（一）产成品的评估说明产成品账面值为元，调整后账面值为元。产成品由已开发且建设完成的商品房结转成本而形成的存货，系资产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下车库等，全部建造在南航xxxxxxx的D 区内，经核实，资产占有方已通过出让方式取得了委估建筑物相应的土地使用权，并取得该项目的建设规划许可证和商品房预售许可证等权证，资产占有方未进行明细核算，未能将该部分存货成本结转到每一项的存货明细中。如前所述，评估人员对委估存货逐项进行了核实，帐实、账表相符。根据该公司历史的销售情况，评估人员认为委托评估的存货均能正常销售,故本次评估按正常销售产品评估。评估公式：正常销售产品的评估值=不含税销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率所得税税率)-销售利润率(1-所得税税率)净利润扣除率数量1、销售单价的确定按企业提供的销售清单价格确定。D 区内开发的住宅在评估基准日之前的两年内已销售了400 余套，面积超过了平方米，销售价款逾2 亿元。评估人员分析了已销售住宅与委估住宅在区域因素、个体因素方面的异同点，对资产占有方提供的销售清单中表明的价格的可实现性进行了评价，同时对财务部门提供的价格独立在销售部门进行验证，决定按企业提供的销售清单上不含税价格确定。对于少数资产占有方没有提供销售单价的住宅，评估人员按照有关可比住宅的销售单价确定了其的销售单价。2、销售利润率的确定项目2006 年度2005 年度2004 年度一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其他业务利润营业费用管理费用财务费用三、营业利润加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额销售利润率销售费用率上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。根据表中的数据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，2003、2004 年明显异常。根据资产占有方介绍的有关情况，这两年结转的成本中有大量在公司股权交易时同时带入的潜亏，不具有共性。根据房地产开发企业的平均利润率，该企业的合理的销售利润率以2005年和2006 年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评估计算的取值。3、销售费用率的确定同上述之理，销售费用率以2005 年和2006 年的数据的加权平均数3.08%作为本次评估计算的取值。4、所得税税率的确定所得税税率取33%。5、净利润扣除率的确定净利润扣除率取50%6、销售税金及附加率营业税：5%城建税：7%教育费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税（各地不同，以实际为准）：按1%预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。以上税费合计6.63%。评估举例:（评估明细表产成品24）名称：大别墅编号：D057户型：D2+建筑面积：439.16 平方米销售单价：9837 元/平方米评估值的计算:评估值不含税销售单价1-销售费用率-销售税金及附加费率-(销售利润率所得税税率)-销售利润率(1-所得税税率)净利润扣除率数量元。经上述方法评估存货产成品评估价值为元，该评估价值为存货产成品的可变现净值，评估增值额元，增值率%。（二）在产品的评估说明为xxxxxxx公司已建成的xxxxxxx第三期未售待售的商品房、在建的xxxxxxx四期公寓中一部分和拟建的xxxxxxx五期公寓开发项目,为公司账上资产，共计6大项，账面价值元。xxxxxxx公司在产品主要包括:xxxxxxx三期公寓7套, 建筑面积共计平方米，转入产成品评估；. 在建的xxxxxxx四期房地产开发项目：xxxxxxx四期建设规模为四栋（第4至7栋）混合结构的6层住宅楼及三栋（第1至3栋）框剪结构的11层住宅楼，占地面积亩计平方米，总建筑面积平方米，其中:可售建筑面积平方米共计套公寓,公建建筑面积平方米。四期项目于2006年5月开工,预计2007年10月竣工入伙。xxxxxxx四期房地产开发项目于2006年1月取得xxxxxxx经济技术开发区管理委员会关于xxxxxxxxxxxxxx房地产开发有限公司建设xxxxxxx四期公寓工程投资计划的批复(区经字2006099号)文件，项目总投资万元，总建筑面积为平方米，为4栋6层住宅楼和3栋11层住宅楼。2006年6月办理了建设用地规划许可证（xxxxxxx规用地H2005073号），建设规模为59850.22平方米；2006年8月办理了建设工程规划许可证（xxxxxxx规工程H2006094号）、建设工程施工许可证（编号2006-056号）。于2006年9月取得商品房预售许可证（FYSZD 152）。四期项目建设工程技术经济指标：至评估基准日各栋的形象进度为：1栋主体至五层墙体，2栋主体至8层墙体，3栋主体至9层墙体，4栋至7栋主体已封顶，其中4栋、5栋的水暖立管已做完。其工程根据施工合同支付工程款，现工程量达到总投资的50%左右。至评估基准日, 四期项目共计574套公寓,其中已获套公寓的预售许可,尚有184套公寓未放盘。其中：已出售345套，建筑面积计平方米；未售229套，建筑面积计21042.89平方米。四期项目已出售345套公寓中：246套计24156.77平方米已结转成本和收入，占总建筑面积的40%；剩余的99套为已认购和预售方式，建筑面积为10296平方米，售房价款为2950万元，尚未全付房款。xxxxxxx四期公寓项目的评估范围是：已认购和预售的99套公寓，建筑面积为10296平方米；未售229套，建筑面积计平方米；不可售的公建建筑面积4354.34平方米。上述三项建筑面积共计为平方米，占总建筑面积的60%。至评估基准日评估范围内在建工程,现已支付工程款多万元，按照形象进度，其尚未支付工程款达1700多万元。.拟建的xxxxxxx五期公寓项目：xxxxxxx五期公寓项目拟建13栋5至11层多层至高层住宅楼、1栋2层幼儿园、1栋4层综合楼及地下车库，其经济技术指标为:占地面积74900平方米，总建筑面积195451平方米，建筑密度为26.7%,容积率2.15,绿地率43.5%,计划于2007年5月开工,预计2009年10月竣工入伙。至评估基准日,拟建的项目用地上现有拟拆除的售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪及一期A5A7G型5栋别墅10套。地价影响因素分析A.区域因素区域因素是指土地所在地区的社会经济条件。这些条件相结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。XXXXXXXX规划限制:城市规划对本区无特殊的规划限制条件。B.个别因素个别因素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价格产生影响的因素。影响地价的个别因素主要包括土地位置、产权状况、地质条件、市政基础设施、交通条件、规划限制及周边产业状况等因素。a.土地位置状况b.土地使用权产权状况c.建筑物及地上附着物状况：宗地上已开发完工xxxxxxx一、二、三期，xxxxxxx四期为在建工程，正在进行主体结构建设。宗地上尚建有及广场、售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪、围墙、道路及配套设施等。d.市政基础设施供电：市政供电 电力供应能基本满足。供水：市政供水 供水充足，保障有力。通讯：程控电话，通讯设施充足齐全。评估方法A.在建项目xxxxxxx四期公寓房地产项目的评估方法如下：由于xxxxxxx四期公寓房地产项目正在开发建设，采用“剩余法”(假设开发法)进行评估较为适宜。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，动用假设开发法估算在建工程项目价格，是在预测开发完成后的房地产价值后，扣除续建成本、管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润投资、税收等费用后，根据剩余之数来确定项目的评估值。计算公式为：待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-土地增值税-企业所得税B.拟建项目-xxxxxxx五期房地产开发项目土地使用权权益价值的评估方法如下：根据城镇土地估价规程（以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照土地估价技术规则，根据各种方法的适用范围，结合估价项目的具体特点以及评估目的进行。在此次评估中，由于评估对象是预期开发的不动产，可采用剩余法。剩余法是指在求取估价对象的价格时，将委估对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额估算评估对象土地价格的一种方法。本次评估的是xxxxxxx公司对该地块土地使用权的权益价值，故在计算时需扣除土地增值税和企业所得税，计算公式如下：地价=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-投资利润-销售费用-销售税金土地权益价值=土地使用权评估值-土地增值税-所得税评估过程A在建项目xxxxxxx四期公寓房地产项目的评估 续建完成后的房地产价值预测XXXXXXXXXXXXXXX由此可测算该项目预期开发价值分别为：续建完成后的房地产价值=元 续建成本房屋开发的总成本主要包括前期费用、建安工程费用和其他费用。其中建安工程包括主体建筑工程、基础工程、水电安装、消防工程、电梯工程、通讯工程、室外配套工程、煤气管理工程等项目，根据xxxxxxx省建筑工程预算综合基价（2003年）、全国统一建筑装饰工程消耗量定额xxxxxxx省综合基价（2003年）、xxxxxxx省建设安装工程费用定额、全国统一安装工程预算定额xxxxxxx省综合基价（2003年）、xxxxxxx省建筑建设工程价格信息（2006年第10-11期）并结合委估对象的工程结算依据，以及项目的自身状况，估算该项目总开发成本如下表：至评估基准日评估范围内在建工程,账面值为元，调整后账面值为元，为已支付的工程款。按照形象进度，工程量达到总投资的50%左右，该工程支付工程款与形象进度不一致，那么达到形象进度应付工程款为 ：50%=元尚未支付的工程款=因此尚需投入的建筑成本为： 投资利息该项目的合理开发建设期为1.5年，在评估基准日后建设开发期还剩8个月计0.67年, 利率取中国人民银行2006年10月28日公布的1-3年期贷款年利率6.30%，计息周期为续建建设期的1/2。以在建工程评估值和续建成本为计息基数。投资利息在建工程评估值(1+6.3%)(0.67)-1+续建成本(1+6.3%)(0.67/2)-1 销售费用销售费用按三年审计后的会计报表数据测算，则：销售费用=销售收入0.49%=元 销售税金营业税：5%城建税：7%教育费附加：3%防洪费（当地行政事业性收费）：0.13%土地增值税：按1%（各地不同）预缴，定期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。以上税费合计6.63%。故：销售税金及附加现值 续建投资利润根据我国目前房地产开发项目普通利润回报，取开发商合理年利润率为12%，以在建工程评估值与续建成本之和为计算基数。续建投资利润(在建工程评估值+续建建筑成本）年利润率 在建工程评估价值在建工程评估价值=续建完成后的房地产价值(收入)-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润 在建工程评估价值= 61,296,899.88元 所得税根据xxxxxxx地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（地税函200680号，2006年8月15日下发）规定的预征税率的标准，来测算需扣减的房地产开发项目所得税。xxxxxxx县级城镇房地产开发企业平均利润率为10%，所得税率为33%。预征所得税=销售收入10%(当地平均房地产开发利润率)33%(所得税率) =X元 在建工程评估结果B拟建项目-xxxxxxx五期房地产开发项目土地使用权权益价值的评估.开发完成后的房地产价值xxxxxxx五期房地产开发项目现账面值为元,账面组成为土地开发费、公共配套费、利息及开发间接费用。为取得土地使用权及拟拆除的售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪及一期A5A7G型5栋别墅10套所发生的费用。xxxxxxx五期房地产开发项目拟建13栋5至11层多层至高层住宅楼、1栋2层幼儿园、1栋4层综合楼及地下车库。该项目计划于2007年5月开工,预计2009年10月竣工入伙。拟建xxxxxxx五期公寓项目规划设计如下表：拟建xxxxxxx五期公寓项目建设规模如下表：评估基准日后xxxxxxx四期正在预售，现售价在3200-3500元/平方米之间；大型住宅小区正在预售，住宅销售均价在4500至5000元/平方米左右。根据xxxxxxx同类项目的市场状况及周边房地产市场行情、项目所处地理位置、开发规模、楼盘整体定位等情况，以及市场发展趋势，我们确定住宅销售均价为4000元/平方米；根据目前xxxxxxx同类项目市场状况及商业房地产的价格、租金水平，我们确定商业用房销售均价为4800元/平方米，办公用房销售均价为元/平方米，地下停车位每个的权益价值为50000元。项目所建成的840个地下停车位因不能公开转让故按其收益价值50000元/个计，由此可测算该项目预期开发价值分别为：续建完成后的房地产价值=（可销售建筑面积销售价格）=商业面积销售收入+住宅面积销售收入+办公面积销售收入+停车位权益价值.开发成本开发成本包括项目前期费用、建筑安装工程费及其它费用等,根据根据xxxxxxx省建筑工程预算综合基价（2003年）、全国统一建筑装饰工