《城市住宅》PPT课件

第七章城市住宅第一节住宅概述第二节住宅市场的均衡分析第三节住宅市场的过滤模型第四节租房与买房第五节住房政策,第七章城市住宅,一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；,第一节住宅概述,居住特征,位置特征,每座住宅在大小、布局、有用性、内部设计和建筑完整性等诸多方面都各不相同。,通路不同；公共服务设施不同；环境质量不同；临近地区的风貌不同。,总之，在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，也有房地产以外的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。,住宅的怡值计算方法住宅是由一系列单独要素构成的组合体，每一种要素均有其固有的价格。住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合而成的。,第一节住宅概述,假定在一个住宅市场上，住宅在五方面存在不同：去市中心上班的通路、卧室的数目、屋顶的年数、空气污染状况及当地学校的教学质量。,一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；,一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；住宅的怡值计算方法,第一节住宅概述,1.基础价格一般住宅有三间卧室、距市中心5英里，屋顶的年数为6年，价值70000美元。2.路程价格1000美元/英里3.卧室价格10000美元/间4.屋顶价格100美元/年5.空气质量价格500美元/单位6.学校价格600美元/单位,现评估一处有4间卧室、距市中心3英里、屋顶年数为2年、空气污染程度低于平均水平3单位、学校水平高于平均水平2单位的住宅价格。,第一节住宅概述,一、住宅的基本特征(一)住宅的多样性和非移动性；,选择：家庭必须寻找在最佳价格水平上具有最优特征组合的住宅。,假定某市场上住宅仅在大小与质量两方面存在不同。,一、住宅的基本特征,第一节住宅概述,(二)住宅的耐久性1.住宅购买的双重意义；2.住宅的折旧与维护；,可变成本的变化；需求的变化。,一、住宅的基本特征,第一节住宅概述,(二)住宅的耐久性1.住宅购买的双重意义；2.住宅的折旧与维护；,3.短期内住房供给的无弹性。,住宅供给的短期无弹性，住宅价格主要取决于建筑成本、人们对未来的预期及风险偏好，资本市场决定了短期内新建住宅的投入量。,二、住宅的需求(一)住宅需求的多样性(二)不同生命周期人群的需求,第一节住宅概述,三、住宅的供给(一)按价格划分的不同等级住宅,第一节住宅概述,高级别墅区,城郊中高档多层住宅区,高级公寓住宅区,城郊中档多层住宅区,郊区廉价多层住宅区,简单住宅集聚区,三、住宅的供给(一)按价格划分的不同等级住宅,第一节住宅概述,(二)按政府引导的住宅市场划分,公房,商品房,(三)按亚文化、亚群体分化-社会聚集1.文化社会价值取向趋同性集聚；2.不同的人需要不同的服务；3.人们都希望有一个良好的自然、社会环境。,一、住宅市场的需求分析住宅需求是指人们在某一特定时间，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。,第二节住宅市场的均衡分析,一、住宅市场的需求分析,第二节住宅市场的均衡分析,(一)住宅价格住宅价格是影响住宅需求数量和结构的主要因素，住宅的价格和需求量之间存在着反方向变动的关系：在其他条件不变的情况下，需求随着价格的上升而递减，随着价格的下降而增加。因此，住宅需求价格曲线一般是一条向右下方倾斜的曲线。住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的需求价格弹性来表示。,一、住宅市场的需求分析,第二节住宅市场的均衡分析,(二)城市人口数量和结构的变化,(三)税收在我国目前的房地产税收体系中，存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻，致使部分居民买不起房，而买得起房的人养房成本过低，不利于实现人人有房住的和谐社会目标。,一、住宅市场的需求分析,第二节住宅市场的均衡分析,(四)利率与投机1.当利率降低时，会迫使人们减少储蓄而转向消费或进行其他投资；2.在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的比率，也会扩大居民的住宅需求。(五)收入1.对可居住面积的需求缺乏收入弹性；2.对建筑质量的需求富有收入弹性；3.对邻近地区宜人环境的需求富有收入弹性。,二、住宅市场的供给分析(一)住宅价格从短期看，住宅供给弹性是缺乏的；从长期看，由于房产用途的可替代性，住宅供给价格弹性较大，价格变动将导致供给量的较大变动。(二)土地政策城市住宅的供给能力，在很大程度上决定于政府的土地政策。,第二节住宅市场的均衡分析,二、住宅市场的供给分析,第二节住宅市场的均衡分析,(三)国家税收政策税收一方面具有规范住宅市场交易秩序、创造平等竞争的市场环境的功能，同时某些税率的调整以及各种税收优惠政策的出台，都会直接影响投资者的收益，从而影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。(四)金融市场与地产开发商银行利率高低直接影响住宅市场的供应量。开发商作为市场供应主体，其对未来预期的好坏显然会影响住宅市场供给。(五)可达性,三、住宅市场的简单均衡,第二节住宅市场的均衡分析,因此，市场均衡条件是在一定价格下的需求量与供给量相等。,一、穷人的选择假定城市：1.城市中有富人、中等收入人群和穷人；2.各群体的实际收入随时间的推移而增加，三种群体对住宅服务的需求量都会增加；3.住宅改良成本非常高；4.每10年都会有新住宅建造出来，因此，每10年，住宅服务折旧5个单位。,第三节住宅市场的过滤模型,过滤的基本特点：住宅服务的减少居住者收入的下降,一、穷人的选择,为什么富人应该居住在新房子里？,第三节住宅市场的过滤模型,二、建筑津贴假设政府为建造供中等收入家庭居住的新住宅提供补助。假定城市：1.城市中有120户家庭；2.有中等质量住宅市场和低质量住宅市场；3.业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之间选择住宅，住宅能够升级进入中等质量市场，或者降级进入低质量市场；4.两类住宅为不完全替代品。,第三节住宅市场的过滤模型,二、建筑津贴,第三节住宅市场的过滤模型,三、过滤与公共政策低质量住宅家庭：一些贫困家庭可以住进中等质量住宅；降低了低质量住宅的价格。高质量住宅家庭：补助使中等质量住宅供给增加、价格下降，从而降低了住宅从高质量市场向低质量市场过滤的速度，而高质量住宅供给的增加使其价格降低，因而，居住高质量住宅的人会从对中等质量住宅的补助中获益。,第三节住宅市场的过滤模型,三、过滤与公共政策,第三节住宅市场的过滤模型,如果减少中等质量住宅供给，会怎么样呢？假定控制增长会分区政策导致新的中等质量住宅供给减少。供给减少引起其价格上涨，维护中等质量住宅的收益随之增加。业主在维护和修补上花费更多，减缓了过滤进程、减少了低质量住宅的供给。同时，一些消费者不愿为中等质量住宅支付高价格，所以他们转移到低质量市场。加强对新建中等质量住宅的控制使低质量住宅价格上涨，因为这些政策减少了低质量住宅的供给而增加了其需求。因此，控制增长和分区政策的一部分成本由低收入家庭承担。,一、租房的成本租房成本就是租房人支付给房东的租金。在竞争性市场上，房东获得的经济利润为零。如果不考虑税收，有如下三类：资金成本(住宅价格市场利率i%)贬值(住宅价格贬值率d%)维护成本(住宅价格维护成本比率m%)Cr=V(ir+dr+mr)如果市场价值上涨，将会怎样？均衡房租较低。因为房东通过拥有房产而获得收入，从而只需要较少的房租收入就可以实现零经济利润。,第四节租房与买房,二、住宅所有权的成本如果不考虑税收，有如下三类：资金成本(住宅价格市场利率i%)贬值(住宅价格贬值率d%)维护成本(住宅价格维护成本比率m%)C0=V(i0+d0+m0)什么情况下，买房=租房？Cr=C01.承租人的外部性；2.出租房产风险较高；3.住宅所有者面临较低的维护成本。,第四节租房与买房,二、住宅所有权的成本,第四节租房与买房,哪些类型的家庭租房而不是买房?低收入；流动性；不喜欢整理住宅和庭院。,三、税收与住宅(一)快速折旧税收减免法允许房东在房屋完全报废前扣除住房的全部价值。快速折旧不能改变折旧的扣除总额，只是让房东快速扣除折旧成本，然后再纳税。快速折旧减少了房东赋税的现值。快速折旧产生的税收减少以低房租的形式转移给了租房者。,第四节租房与买房,三、税收与住宅,第四节租房与买房,(二)抵押扣除住宅所有者可以从他们的总收入中扣除抵押贷款的利息支付后再纳税。抵押扣除降低了住宅的净成本，使住宅消费增加。,四、搬迁成本只有当搬迁收益超过搬迁成本时，一个家庭才会改变住宅消费。,第四节租房与买房,1.收入(或价格)的小幅度变化不可能改变住宅消费；2.当家庭更换住房时，它更倾向于住宅消费方面有一个大变化。,一、公共住宅公共住宅由地方住宅当局管理，服从各种由联邦政府所采纳的规则。从某承租人处收取的房租不能超过家庭收入的30%。,第五节住宅政策,一、公共住宅,第五节住宅政策,(一)公共住宅对接受者的影响,假定：1.月收入为500美元；2.住宅价格为25美分/月单位。,公共住宅项目使住宅消费增加，使住宅成本减少。,一、公共住宅,第五节住宅政策,(一)公共住宅对接受者的影响,假定：1.月收入为500美元；2.住宅价格为25美分/月单位。,公共住宅项目也可能使住宅消费减少。,一、公共住宅,第五节住宅政策,(二)接受者的福利,如果家庭接受现金而非居住在受补贴的公共住宅里，境况会变好吗？,政府成本：200美元承租人缴纳：100美元住宅补贴：100美元,100美元,家庭倾向于选择现金，因为现金提供了更多的消费选择。,一、公共住宅,第五节住宅政策,(二)接受者的福利,如果家庭接受现金而非居住在受补贴的公共住宅里，境况会变好吗？,政府成本：200美元承租人缴纳：100美元住宅补贴：100美元,100美元,公共住宅对于承租人来说价值是多少？,二、消费者补贴低收入家庭收到住宅补贴，可以变现用来购买住宅。住宅补贴对公共住宅的影响：在某些情况下，住宅补贴可以作为现金的等价物使用；住宅补贴可用于购买旧住宅，比购买新住宅便宜。住宅补贴有两种形式：租金凭单和住宅优惠券。,第五节住宅政策,二、消费者补贴,第五节住宅政策,(一)租金凭单限制：供出租的住宅在大小和质量方面必须符合最低自然标准；家庭支付的租金不能比公平市场租金更高，公平市场租金是由HUD为标准低收入住宅所规定的合理租金。符合标准的家庭对住宅支付其收入的30%，租金凭单的面值是收入30%与实际租金之间的差额。,二、消费者补贴,第五节住宅政策,(一)租金凭单,租金凭单如何影响家庭的预算抉择？,大多数家庭仍居住在现有的住宅里，用补贴来降低住宅成本。,二、消费者补贴,第五节住宅政策,(二)住宅优惠券住宅优惠券与租金凭单：持有者可以凭借住宅优惠券租到任何符合最低物理标准的住宅。面值=公平市场租金-收入30%,二、消费者补贴,第五节住宅政策,(二)住宅优惠券,住宅优惠券比租金凭单赋予了家庭更多的选择权，因为住宅优惠券等同于现金支付。享受住宅优惠的家庭还可以进行比公平市场租金更高的消费。,三、社区发展计划社区发展政策的目标：使城市里萧条的地区重新焕发活力；改善贫困家庭的住宅条件。,第五节住宅政策,三、社区发展计划,第五节住宅政策,(一)第一个社区发展计划-城市改建联邦政府赋予地方政府权利和资金，推倒并改建城市中的部分住宅。地方代理机构通过征用权获得地产，清除“不受欢迎”的用途所占的地皮，接着或者在其上建造一处公共设施，或者把地皮卖给私人开发商。,三、社区发展计划,第五节住宅政策,(一)第一个社区发展计划-城市改建,效果：1.拆除旧建筑60万套住宅200万居民2.建造新住宅25万套新住宅3.公共设施1.2亿平方英尺4.商用设施2.24亿平方英尺5.地产估价+360%城市改建使贫困家庭搬迁，也为中等收入和富裕家庭提供住宅，允许建造商用建筑和公用建筑，增加了税收收入。城市改建使200万穷人无处安身，也为贫困居民提供了就业机会。,三、社区发展计划,第五节住宅政策,(二)近期社区发展规划新计划在小范围内执行，只迁移了少数居民，并且非常重视为穷人提供住宅。项目：1.改善住宅；2.更新基